Centerspace 2026 Q2 Earnings Call

감사합니다. 좋은 아침입니다. 센터스페이스의 2026년 6월 30일로 종료된 분기 Form 10-Q가 어제 장 마감 후 SEC에 제출되었습니다. 저희의 실적 발표 및 보충 공시 자료는 centerspacehomes.com에서 확인하실 수 있으며, Form 8-K에도 제출되었습니다. 오늘 발언에는 경영진의 현재 견해와 가정을 바탕으로 한 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 이 진술들은 저희 위험 요소 및 기타 SEC 제출 서류에 기재된 위험과 불확실성에 영향을 받을 수 있습니다. 이 진술들이 반드시 실현된다고 보장할 수 없으며, 과도한 신뢰를 두지 않으시길 권고드립니다. 오늘 통화에서 논의된 비-GAAP 지표에 대한 조정 내역은 저희 실적 발표 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 오늘 함께하는 분들은 재무책임자인 바이랍 파텔과 자본시장 투자 담당 수석 부사장 그랜트 캠벨입니다. 발언 중에는 포트폴리오 재배치 및 운영 동향에 대한 간략한 업데이트를 드리겠습니다.

그 후, 그램이 매각 및 투자 활동 현황에 대해 자세히 설명할 예정입니다. 마지막으로 바라스가 어젯밤 발표한 가이던스 업데이트에 대한 배경 설명을 드리며 마무리하겠습니다. 지난 14개월 동안 약 5억 3천만 달러 규모로 20개 커뮤니티를 매각했거나 매각 계약을 체결했습니다. 이 거래들은 저희 포트폴리오와 대차대조표의 프로필을 크게 개선했으며, 기관 시장에 대한 노출을 늘리고 세인트 클라우드, 래피드 시티, 비즈마크와 같은 3차 시장 노출을 제거했으며, 레버리지를 줄였습니다. 이 전략 실행은 의도적입니다. 저희 목표는 성장 잠재력이 더 강한 고품질 포트폴리오, 낮은 순부채 대비 EBITDA 비율, 그리고 더 큰 재무 유연성을 갖추는 것입니다. 운영 측면에서는 이번 분기가 저희 기대에 부합했습니다. 저희는 매각 활동을 반영하기 위해 동일 점포 보고 방식을 업데이트했습니다. 이제 동일 점포 실적은 덴버와 미니애폴리스를 더 많이 반영하고 있습니다.

이로 인해 전체 매출은 전년 대비 변동이 없었으며, 주로 덴버 시장에서의 임대료 인하 때문이었습니다. 하지만 엄격한 비용 관리로 2025년 2분기 대비 2분기 순영업소득(NOI)이 30bp 증가했습니다. 비용은 전년 대비 10bp 감소했으며, 팀들이 여러 부문에서 비용을 통제한 결과입니다. 절감 대부분은 전환 비용을 포함한 유지보수(R&M) 비용 감소에서 나왔습니다. 동일 점포 내에서 임대 갱신률이 매우 우수한 분기였습니다. 임대 만료 세입자 중 61.3%가 갱신했으며, 갱신률은 3.4% 증가했습니다. 신규 임대료 상승률은 -60bp였으나, 이는 1분기 대비 190bp 개선된 수치이며, 혼합 임대료 상승률은 1.8%를 기록했습니다. 혼합 임대료 상승률은 7월까지 안정적으로 유지되고 있습니다.