Kilroy Realty Corp. 2026 Q2 Earnings Call

Review the key takeaways and the transcript of this earnings call.

PeriodQ2 2026Duration1 hr 1 minParticipants17

Key takeaways

Kilroy Realty Corporation reported a strong second quarter 2026 with disciplined execution and capitalized on ongoing recovery in innovation-driven markets.
The company executed approximately 376,000 square feet of new and renewal leases in Q2, bringing year-to-date leasing volume to roughly 944,000 square feet, a more than 40% increase versus the first six months of 2025.
GAAP rental rates for comparable leases signed during the quarter were up 21%, and cash rents increased by 6.1%.
Excluding leases signed on spaces vacant for longer than 12 months, releasing spreads improved to 27.3% GAAP and 15.6% cash basis.
The signed but not yet commenced pool at June 30 consisted of over 1,000,000 square feet of leases representing more than $78 million of annualized base rent, with an ABR per square foot over $75, 30% above the current portfolio-wide ABR.
86% of the signed but not yet commenced pool comprised triple net lease structures versus 53% of the existing portfolio, indicating a positive impact on NOI as leases commence.
The forward leasing pipeline increased by 34% from Q1 to Q2, with the LOI and late-stage pipeline up approximately 77%.
San Francisco posted its fourth consecutive quarter of positive net absorption, with average effective rents increasing approximately 15% year over year.
Active tenant demand in San Francisco surpassed 10 million square feet, supported by traditional occupiers and AI ecosystem expansion, which represents about one-third of the demand pipeline.
Pacific Northwest markets showed momentum, with constrained availability in Bellevue and increased activity in Seattle's South Lake Union and Denny Regrade submarkets.
Suburban San Diego markets performed well with low vacancy and limited sublease availability, while downtown San Diego remained challenged but with active leasing at Kilroy's properties.
Los Angeles showed emerging broad-based demand across several submarkets, including a 51,000 square foot lease with Universal Music Group in Santa Monica, bringing that project to 100% leased.
Austin is absorbing recent supply with tenant demand positively inflecting, improving the competitive landscape for Class A space.
Life sciences fundamentals improved with a 70% year-over-year increase in the S&P Biotech Index, strong IPO and equity markets, active M&A and licensing, and sustained FDA approvals.
Kilroy's Oyster Point Phase Two saw increased tour and proposal activity, with active interest in all unleased space and larger format users reengaging the market.
The company continues to simplify and streamline its portfolio, disposing of lower quality assets and monetizing land parcels, with $165 million of land sales under contract.
Kilroy amended and extended unsecured credit facilities during Q2, increasing capacity to approximately $1.6 billion of available liquidity, improving pricing and extending maturities.
FFO for Q2 was $0.92 per diluted share, including a $5.9 million bankruptcy settlement from 23andMe representing $0.05 per share.
Portfolio occupancy ended Q2 at 77%, down 60 basis points from the prior quarter, impacted by large move-outs but offset by strong leasing activity and renewals.
Cash same property NOI increased 1.5% in Q2, driven by the bankruptcy settlement and base rent growth, partially offset by non-recurring bad debt reversals and net expenses.
Leasing spreads were positive for the first time in nearly two years, with GAAP and cash spreads at 21% and 6.1%, respectively, and even stronger on space vacant less than 12 months.
The company repaid $200 million of private placement notes early in July 2026, reflecting proactive liability management.
Guidance was affirmed with FFO range of $3.49 to $3.63 per diluted share and same property NOI growth of 25 to 125 basis points, noting a difficult year-over-year comparison in Q3 due to restoration fees and tax refund benefits in 2025.

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Transcript

Preview the first five paragraphs, organized by speaker.

Operator0:00

안녕하세요, 여러분. 참여해 주셔서 감사합니다. 킬로이 리얼티 코퍼레이션 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문을 하시려면 별표 1번을 눌러 손을 들어 주시기 바랍니다. 질문을 철회하시려면 다시 별표 1번을 눌러 주십시오. 오늘 콜에는 안젤라 아만 CEO, 제프리 퀴링 EVP, CFO 겸 재무담당, 그리고 엘리엇 트렌처 EVP, CIO가 참석해 있습니다. 또한 저스틴 스마트 사장과 롭 파라테 EVP, 최고 임대 책임자가 질의응답에 참여할 예정입니다. 이번 콜에서 논의될 일부 정보는 미래 예측성 정보임을 유의해 주시기 바랍니다. 콜과 보충 자료에 포함된 미래 예측성 정보에 관한 내용은 회사의 보충 자료를 참고해 주십시오. 이번 콜은 회사 웹사이트에서 실시간으로 중계되며, 녹화본도 제공될 예정입니다.

Operator0:58

회사의 실적 발표 및 보충 자료는 SEC에 제출된 Form 8-K에 포함되어 있으며, 회사 웹사이트에서도 확인하실 수 있습니다. 이제 안젤라 아만에게 마이크를 넘기겠습니다.

Angela AmanCEO1:11

안젤라, 말씀해 주시기 바랍니다. 감사합니다, 마리나, 그리고 오늘 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다.

Angela AmanCEO1:18

우리는 비즈니스의 모든 측면에서 철저한 실행을 통해 강력한 분기 실적을 보고하게 되어 기쁩니다. 지속되는 회복세를 활용해 전략적 임대 활동을 추진하는 한편, 신중한 자본 배분과 재무 건전성 및 유연성 확보에 적극적으로 임하고 있습니다. 2분기에는 지난 1년간 이어진 혁신 중심 시장 전반에 걸친 회복세가 지속되고 확대되었습니다. 인공지능 생태계 내외부에서 강력한 신규 사업 창출과 성장, 그리고 기존 임차인들의 대규모 공간 합리화가 진행되면서 고품질 가용 공간 재고가 줄어들고 임대 수익성이 개선되고 있습니다.

Angela AmanCEO2:02

우리 시장 내 기존 임차인들과 자체 포트폴리오 내 임차인들은 이를 인지하고 장기 임대 수요 확보를 위해 조기 갱신 논의에 더 큰 긴박감을 보이고 있습니다. 올해 하반기에는 임차인 활동 증가를 적극 활용하는 동시에 수요와 공급의 긍정적 변화에 유의하며 실행해 나갈 계획입니다. 2분기 동안 약 37만 6천 평방피트의 신규 및 갱신 임대를 체결했으며, 연초 이후 임대 총량은 약 94만 4천 평방피트로 2025년 상반기 대비 40% 이상 증가했습니다. 분기 내 체결된 모든 비교 가능한 임대 계약에서 GAAP 임대료는 21% 상승했고 현금 임대료는 6.1% 상승했습니다. 12개월 이상 공실이었던 공간을 제외하면, GAAP 기준 임대 재계약 스프레드는 27.3%, 현금 기준으로는 15.6%로 더욱 개선되었습니다.

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