NNN REIT, Inc. 2025 Q4 Earnings Call

고맙습니다, 알렉스. 안녕하세요, 좋은 아침입니다. NNN 리츠의 2025년 4분기 실적 발표에 오신 것을 환영합니다. 이번 콜에는 재무책임자(Chief Financial Officer) 빈센트 차오(Vincent Chao)도 함께 하고 있습니다. 오늘 아침 배포한 보도자료에 명시된 바와 같이, NNN은 2025년에 견고한 영업 및 재무 성과를 보여주었으며, 주당 AFFO가 2.7% 성장했고 9억 달러가 넘는 인수를 완료해 NNN 역사상 가장 높은 연간 인수 실적을 기록했습니다. 2025년을 마감하는 모멘텀은 높은 인수 활동과 공실 관리에 따른 포트폴리오 운영에 힘입어, 2026년 보다 불확실한 거시경제 환경에 대비하는 데 NNN을 유리한 위치에 놓았습니다. 저는 기회 발굴부터 신중한 인수심사, 지리적, 임차인별, 산업별로 다양화된 포트폴리오의 적극적인 관리에 이르기까지 전 투자 사이클에 걸쳐 팀의 실행 능력을 확신합니다. 결과 및 향후 전망에 앞서 2025년의 여러 성과를 강조하고자 합니다. 우선, 36년 연속 배당금 인상이 이루어졌습니다.

업계 최고 수준인 10.8년 가중 평균 부채 만기를 포함해 매우 유연한 재무구조를 유지했습니다. 담보 설정된 자산 없이 총 12억 달러의 가용 유동성을 확보했습니다. 경영진 구성을 완료했으며, 인수 플랫폼의 성과를 이어가는 동시에 선제적인 포트폴리오 관리를 지속했습니다. 장기적 가치 제안은 변함이 없습니다. 핵심적으로, 당사의 전략은 규율 있는 상향식 투자 접근을 지속하고, 연간 배당 성장을 유지하면서도 최상위권 배당성향을 유지하며, 장기적으로 중간대 한 자릿수 주당 AFFO 성장을 달성하고, 이를 뒷받침할 인수, 처분 및 재무관리를 조화시키는 데 중점을 두고 있습니다. 향후 전망을 말씀드리면, 2026년 초를 맞아 NNN은 견고한 재무 기반 위에 서 있습니다. 연말 기준으로 총 12억 달러의 가용 유동성을 보유한 가운데, 기록적인 인수 실적을 기록했습니다.

앞으로 2026년 전략 자금 조달은 약 2억 1천만 달러의 유보 자유현금흐름과 약 1억 3천만 달러의 계획된 처분 자산을 결합하여 진행할 예정이며, 이는 연중 관리 가능한 자본금 수요를 충족시키면서 레버리지를 중립적으로 유지할 것으로 예상합니다. NNN의 자력 자금 조달 비즈니스 모델은 경제 상황이 좋든 어려우든 꾸준히 성장을 견인할 수 있습니다. 오랜 기간 유지해온 자본 배분에 대한 접근법, 즉 선별적이고 기회주의적인 태도는 변함없을 것입니다. 현재 자본환원율은 대부분 안정세를 보이고 있으며, 4분기 초기 자본환원율은 3분기와 동일하고, 2026년 1분기 초에도 이 추세가 이어지고 있으나 연말로 갈수록 다소 압축될 것으로 예상합니다. 분기 동안 총 1억 8천만 달러가 넘는 금액을 55개 부동산에 투자했으며, 초기 현금 자본환원율은 7.4%, 그리고 가중평균 임대 기간은 18년 이상입니다.