First Industrial Realty Trust, Inc. 2026 Q2 Earnings Call

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PeriodQ2 2026Duration49 minParticipants19

Key takeaways

Industrial Realty Trust reported second quarter 2026 FFO of $0.82 per fully diluted share, up from $0.76 a year ago.
Cash same store NOI growth for the quarter, excluding termination fees, was 6.7%, driven by rental rate increases on new and renewal leases, contractual rent bumps, and lower free rent, partially offset by lower average occupancy.
In-service occupancy ended the quarter at 94.9%, up 60 basis points from Q1, primarily due to a full building lease of a 708,000 square foot building in central Pennsylvania.
Approximately 2.6 million square feet of leases commenced in Q2, including 1.1 million square feet of new leases, 1 million square feet of renewals, and 500,000 square feet of development and acquisition lease-ups.
Leasing highlights included a full building lease of a 170,600 square foot building in Dallas to a wire and cable supplier, and a full lease of a 220,600 square foot building in Philadelphia, prompting the start of a second building in that park with an estimated investment of $77 million and a cash yield north of 8%.
Acquisitions included a 160,100 square foot facility in Dallas at a $26 million purchase price with a targeted cash yield of approximately 6%, and a 58-acre infill development site in Baltimore for $39 million designed for three buildings totaling 629,000 square feet.
Sales included a $131 million land sale in Phoenix at $30 per square foot, nearly three times industrial land values in that market, and four buildings totaling 310,000 square feet in Detroit for $29 million.
FFO guidance for 2026 was increased with a narrowed range to $3.08 to $3.16 per share, or $3.12 to $3.20 per share excluding $0.04 per share of advisory costs related to a contested proxy campaign.
Cash rental rate guidance for 2026 commencements was raised to a range of 35% to 40%, with an overall cash rental rate increase of 39% for signed leases.
Development pipeline includes 900,000 square feet of incremental leasing expected primarily in Q4, with in-service occupancy forecasted to dip to around 93.5% at the end of Q3 and rise to about 95.5% by year-end.
General and administrative expense guidance is $42 to $43 million, excluding $5.6 million of contested proxy campaign costs.

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Transcript

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Operator0:00

본 행사는 녹음 중임을 알려드립니다. 이제 투자자 관계 및 마케팅 담당 수석 부사장인 아트 하몬에게 마이크를 넘기겠습니다. 진행해 주십시오. 감사합니다, 데이브.

Art HarmonSVP of Investor Relations and Marketing0:12

여러분 안녕하세요, 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 2026년 2분기 실적과 2026년 업데이트된 가이던스를 논의하기 전에, 이번 콜에는 연방 증권법에 정의된 미래 예측 진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이 진술들은 경영진의 기대, 계획 및 전망에 대한 추정에 기반하고 있습니다. 오늘의 진술은 시의적절하며 2026년 7월 23일 현재 시점에만 정확할 수 있습니다. 저희는 진술이나 제공하는 기타 정보를 업데이트할 의무가 없음을 알려드립니다. 실제 결과는 미래 예측 진술과 크게 다를 수 있습니다. 이러한 요인들은 저희 10-K 보고서 및 기타 SEC 제출 문서에 설명되어 있습니다. 오늘 콜에서 논의된 비-GAAP 재무 지표의 조정 내역은 보충 보고서와 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 보충 보고서, 실적 발표 자료 및 SEC 제출 문서는 firstindustrial.com의 투자자 탭에서 확인 가능합니다.

Art HarmonSVP of Investor Relations and Marketing1:06

오늘 콜은 피터 바실레 사장 겸 최고경영자와 스콧 무실 최고재무책임자의 발언으로 시작되며, 이후 질문 시간을 갖겠습니다. 오늘 함께한 분들은 요한슨 얍 최고투자책임자, 피터 슐츠 집행 부사장, 크리스 슈나이더 운영 집행 부사장, 로버트 월터 자본시장 및 자산관리 집행 부사장입니다. 피터에게 콜을 넘기겠습니다.

Peter BaccilePresident and CEO1:33

고맙습니다, 아트. 오늘 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 저희 팀은 1분기에 형성된 모멘텀을 바탕으로 또 한 번 뛰어난 분기를 달성했습니다. 신규 비즈니스 성장을 뒷받침하는 임대 수요에 대한 자신감은 올해 초와 작년보다 확실히 강화되었습니다. 추가적인 투어 활동과 더불어 대형 공간을 포함한 전반적인 의사결정이 개선되고 있습니다. 이번 분기에는 펜실베이니아 중부에 위치한 70만 8천 평방피트 규모의 건물 전체 임대 계약을 포함해 몇몇 개발 프로젝트에서 중요한 임대 성과를 거두었습니다. 자세한 내용은 곧 말씀드리겠습니다. 그 임대 실적을 바탕으로 FFO 가이던스 중간치를 주당 0.02달러 상향 조정했습니다. 스콧이 그의 발언 중에 가이던스에 대해 자세히 설명드릴 것입니다.

Peter BaccilePresident and CEO2:25

전체 시장 상황을 살펴보면, 순 흡수량 측면에서 산업 기초 체력은 긍정적인 추세를 보이고 있으며, 신규 공급 속도는 예상대로 완만하게 조정되고 있습니다. CBRE에 따르면, 2분기 말 전국 공실률은 20베이시스포인트 개선되어 6.5%를 기록했습니다. 순 흡수량은 8,500만 평방피트로 1분기 대비 거의 두 배에 달하며, 신규 공급량인 4,800만 평방피트를 크게 상회했습니다. 전국 건설 파이프라인은 소폭 증가하여 2억 5,200만 평방피트에 이르렀으며, 여전히 38%가 선임대 상태입니다. 이제 포트폴리오 성과로 넘어가겠습니다. 이번 분기 말 가동 중인 점유율은 94.9%로 1분기 대비 60베이시스포인트 상승했으며, 이는 주로 펜실베이니아 70만 8천 평방피트 임대 계약에 힘입은 결과입니다. 2026년 만기 계약 중 평방피트 기준으로 80%를 이미 처리했으며, 체결된 신규 및 갱신 임대 계약의 전체 현금 임대료 인상률은 39%입니다.

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