Llamada de resultados del T3 2026 de Alexandria Real Estate Equities, Inc.

Esta conferencia telefónica contiene declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales. Los resultados reales de la compañía podrían diferir sustancialmente de los proyectados en las declaraciones prospectivas. Encontrarán información adicional sobre los factores que podrían hacer que los resultados difieran sustancialmente de los incluidos en las declaraciones prospectivas en los informes periódicos de la compañía presentados ante la Comisión de Bolsa y Valores. Ahora quisiera ceder la palabra a Joel Marcus, presidente ejecutivo y fundador. Adelante, Joel. Gracias, Paula. Buenos días a todos y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de Alexandria.

En primer lugar, quiero agradecer a cada integrante del equipo de Alexandria, individual y colectivamente, por un tercer trimestre de 2026 muy sólido. Como equipo unido, hemos influido en la vida de innumerables pacientes aquí en Estados Unidos y en todo el mundo. Gracias por su compromiso con el sector de las ciencias de la vida mediante el capital de riesgo inmobiliario, que realmente ha transformado el impacto en el crecimiento y el éxito de esta increíble industria. Dicho esto, quisiera destacar un par de ideas clave antes de ceder la palabra a Marc Binda, nuestro director financiero, para que haga un repaso del trimestre. En primer lugar, en cuanto a la demanda y el arrendamiento, tuvimos un tercer trimestre sólido, con más de 1.2 millones de pies cuadrados arrendados.

Cabe destacar que el plazo promedio ponderado de los contratos de arrendamiento fue de aproximadamente 11 años, lo cual es bastante bueno, y registramos la segunda mayor ocupación de espacios vacantes en la historia de la compañía. El 74% de nuestros arrendamientos correspondió a inquilinos existentes. Tenemos la mayor base de inquilinos del sector de las ciencias de la vida, y estuvo bastante equilibrada, salvo por las empresas biotecnológicas que cotizan en bolsa; sin embargo, esperamos que estas contribuyan de manera importante a los arrendamientos proyectados para el cuarto trimestre, de aproximadamente 1.25 millones de pies cuadrados. Fue favorable la derrota del límite a los costos indirectos, un tema del que hemos hablado muchas veces, y la decisión de ese tribunal de apelaciones que, en esencia, rechazó ese límite ayudó a impulsar la demanda institucional y los arrendamientos este trimestre. Un indicador interesante: la gente siempre se pregunta por las perspectivas de las empresas biotecnológicas que cotizan en bolsa.

En lugar del XBI, creo que la gente debería fijarse en el ETF llamado BBC, que incluye unas 129 acciones, el 93% de las cuales corresponden a empresas en etapa clínica; creo que refleja el sector de la biotecnología que cotiza en bolsa de manera probablemente más realista. Las valuaciones de las empresas biotecnológicas en etapa clínica siguen muy por debajo de los promedios históricos. Este trimestre hubo una buena contribución de las empresas de tecnología avanzada, ya que se sienten muy atraídas por nuestros megacampus para atraer y retener talento, así como por nuestra excelente infraestructura, que se adapta muy bien a sus negocios. Para 2027, creo que tenemos una proporción muy sólida, superior al 60%, de los 1.37 millones de pies cuadrados de contratos que vencen, con períodos de desocupación previstos. Estamos en conversaciones con inquilinos específicos, y eso es muy positivo en esta etapa. Pasando al plan de capital, Marc tendrá mucho que decir al respecto.

Avanzamos con mucho éxito y solidez durante el tercer trimestre y hasta esta llamada sobre resultados, incluida la emisión de $1 mil millones en notas híbridas, un debut muy singular y oportuno para este instrumento en el sector de los REIT. Cabe señalar que en Estados Unidos se negocian más de $160 mil millones en notas híbridas, que reciben un reconocimiento del 50% como capital por parte de las agencias calificadoras. Hace poco cerramos una empresa conjunta de $475 millones en Campus Point, manteniendo el control de ese megacampus estratégico. Nuestra participación volverá a superar el 50% cuando financiemos el proyecto a la medida para Novartis. En cuanto al espacio de Bristol Myers que volverá a estar disponible en ese campus, se trata de más de 250,000 pies cuadrados cuyos contratos vencen el próximo año, en 2027. Me complace decir que estamos en negociaciones avanzadas y esperamos llegar a un acuerdo en términos muy favorables para casi 200,000 pies cuadrados de ese espacio.

Pasando al balance general y el apalancamiento. Es importante destacar que esperamos alcanzar nuestra guía de fin de año de 5.6x-6.2x. Cerramos y ampliamos nuestra línea de crédito de $5 mil millones. Tenemos el plazo promedio ponderado de vencimiento restante de la deuda más largo entre todos los REIT del S&P 500: más de 11 años y medio. El próximo año solo vencen $350 millones de nuestra deuda. A continuación, quisiera remitirlos a las páginas XV y XVI del suplemento, donde se muestra el avance muy significativo que hemos logrado en reducir los intereses de CapEx, a medida que dejamos atrás una década de auge de las ciencias de la vida y la era del cohete impulsada por el COVID, cuando nuestro volumen de arrendamientos se cuadruplicó de la noche a la mañana, impulsado por un crecimiento histórico del desarrollo. Esta transición nunca es sencilla y lleva bastante tiempo, pero ya estamos bien encaminados.

En esas páginas también se observan reducciones significativas de los activos que no generan ingresos como porcentaje de los activos brutos, lo cual es muy positivo, y de los ingresos recurrentes anualizados (ARR) provenientes de activos no estratégicos como porcentaje del ARR total, especialmente en los megacampus, donde siguen disminuyendo. En cuanto al camino a seguir, del que hablaremos con mayor detalle en nuestro día del inversionista del 2 de diciembre, abordaremos 2027 y los años posteriores. Mientras tanto, estamos totalmente enfocados en varios aspectos, entre ellos, y lo más importante, poner en operación lo más rápido posible el espacio vacante que está bajo arrendamiento, arrendar el espacio actualmente vacante, los vencimientos futuros de contratos y el espacio en desarrollo y remodelación, además de concentrar nuestro CapEx en volver a arrendar, con una ruta hacia el NOI. También estamos muy enfocados en continuar con la venta de terrenos y activos no estratégicos, especialmente aquellos sin una ruta razonable hacia el NOI, y ciertamente hemos reducido considerablemente nuestra base de activos hasta este momento.

Por último, ejecutar nuestro plan de capital para asegurarnos de seguir alcanzando nuestras metas de apalancamiento. Dicho esto, le cedo la palabra a Marc para que destaque los resultados del tercer trimestre. ¿Marc? Gracias, Joel. Soy Marc Binda.

Buenas tardes a todos. Felicitaciones a todo el equipo de Alexandria por la sólida ejecución continua durante el trimestre, que incluyó cinco logros clave. Primero, logramos un gran avance en el plan de financiamiento, con $1.7 mil millones de capital obtenidos desde el 30 de junio. Esto incluye $234 millones en ventas de terrenos y activos no estratégicos, una empresa conjunta de $475 millones concretada en octubre y $1 mil millones en notas subordinadas junior, a las que las principales agencias calificadoras otorgaron un reconocimiento de capital del 50%. Segundo, las ventas completadas y pendientes, así como las ventas de participaciones parciales, suman $2.6 mil millones y superan en $720 millones el punto medio de nuestra meta de $1.9 mil millones, lo que nos da la oportunidad de diferir algunos ingresos hasta 2027.

Tercero, el volumen de arrendamientos del trimestre fue sólido, de 1.2 millones de pies cuadrados, el total más alto de los últimos siete trimestres, e incluyó 451,000 pies cuadrados arrendados de espacio que anteriormente estaba vacante, el segundo mayor total trimestral en la historia de la compañía. Cuarto, seguimos monetizando la cartera de proyectos mediante la entrega de 529,000 pies cuadrados de espacio en desarrollo y remodelación durante el trimestre, que aportarán $40 millones de NOI anual incremental, y mediante la resolución exitosa de proyectos en evaluación, incluido 421 Park, cuya venta está bajo contrato, y nuestro proyecto 311 Arsenal, donde alrededor de la mitad del edificio está arrendada o en negociación, principalmente con inquilinos de tecnología avanzada. Quinto, seguimos gestionando prudentemente los gastos generales y administrativos (G&A), que como porcentaje del NOI representan casi la mitad del promedio de los REIT del S&P 500.

El FFO por acción diluido ajustado fue de $1.54 en el T3 de 2026, y reafirmamos el punto medio de nuestra guía para 2026 de FFO por acción diluido ajustado en $6.40, a la vez que estrechamos el rango a ±$0.02. El volumen de arrendamientos del trimestre fue sólido, de 1,236,000 pies cuadrados, y representó el mayor total de los últimos siete trimestres. Hay cinco aspectos clave que destacar sobre la actividad de arrendamiento. Primero, los arrendamientos de espacio que anteriormente estaba vacante, por 451,000 pies cuadrados, aumentaron significativamente frente a los últimos trimestres y representaron el segundo mayor total trimestral en la historia de la compañía. Segundo, los arrendamientos con empresas biotecnológicas que cotizan en bolsa se mantuvieron moderados y representaron solo el 1.1% del volumen total de arrendamientos del trimestre; siguen siendo un posible catalizador futuro. Tercero, esperamos que el impulso positivo de los arrendamientos continúe en el cuarto trimestre, con un estimado preliminar de 1.25 millones de pies cuadrados. Cuarto, seguimos superando a los mercados en general en arrendamientos.

En nuestros tres mercados más grandes, nuestra participación en los arrendamientos equivalió a 1.7 veces nuestra participación total en el mercado de laboratorios durante los últimos cuatro trimestres, impulsada por la alta calidad de nuestros activos, nuestro modelo de megacampus, la excelencia operativa y nuestra marca. Quinto, con respecto a los inquilinos del sector de ciencias de la vida que están buscando espacio, después de dos trimestres consecutivos de alto crecimiento, observamos una disminución moderada del 5% en la lista total de inquilinos en el mercado en todos nuestros mercados. Boston y San Francisco registraron aumentos moderados, mientras que San Diego tuvo una disminución moderada. Las disminuciones suelen deberse a que la demanda se convierte en arrendamientos sin que un número equivalente de nuevos inquilinos se incorpore a la lista. Las concesiones iniciales de meses de renta gratuita se mantuvieron elevadas, en dos meses por cada año de plazo, durante los 12 meses móviles terminados en el T3 de 2026, debido principalmente a un gran arrendamiento firmado en Research Triangle con un inquilino ajeno al sector de ciencias de la vida.

Sin incluir este arrendamiento, las concesiones de meses de renta gratuita habrían sido significativamente menores, de 1.1 meses por año. Durante el trimestre, los costos de adecuación para inquilinos y las comisiones de arrendamiento en los espacios renovados y arrendados fueron moderados. De hecho, como porcentaje de la renta total, representaron el 7.4%, el porcentaje más bajo de los últimos 10 trimestres. La ocupación al cierre del T3 de 2026 fue del 87.1%, un aumento de 20 puntos básicos frente al trimestre anterior y en línea con nuestra guía de ocupación para el cierre de 2026, que se mantuvo sin cambios. Seguimos superando significativamente a los mercados en general en ocupación en nuestros tres mercados más grandes, con niveles entre 6% y 12% más altos. Respaldados por sólidos arrendamientos nuevos durante los últimos trimestres, tenemos contratos que abarcan 1.3 millones de pies cuadrados, que elevarán la ocupación en 3.7% con el tiempo y cuyo inicio se espera, en promedio, en junio de 2027; se prevé que generen ingresos anuales por rentas de $52 millones.