Llamada de resultados del T3 2026 de Getty Realty Corp.

Gracias, operador. Quiero agradecerles a todos por acompañarnos en la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de Getty Realty. Ayer por la tarde, la compañía publicó sus resultados financieros y operativos del trimestre que terminó el 30 de septiembre de 2026. El formulario 8-K y el comunicado de resultados están disponibles en la sección de relaciones con inversionistas de nuestro sitio web, gettyrealty.com. Ciertas declaraciones realizadas durante esta llamada no se basan en información histórica y pueden constituir declaraciones prospectivas. Estas declaraciones reflejan las expectativas y creencias actuales de la administración y están sujetas a tendencias, eventos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas. Entre los ejemplos de declaraciones prospectivas se incluye nuestra guía (guidance) para 2026; también pueden incluirse declaraciones de la administración sobre las operaciones futuras de la compañía, su desempeño financiero futuro o sus planes y oportunidades de inversión.

Les advertimos que estas declaraciones reflejan nuestro mejor juicio con base en los factores que conocemos actualmente y que los eventos o resultados reales podrían diferir sustancialmente. Los remito al informe anual (10-K) de la compañía correspondiente al año que terminó el 31 de diciembre de 2025, así como a cualquier presentación posterior ante la SEC, para consultar una explicación más detallada de los riesgos y otros factores que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los expresados o implícitos en cualquiera de las declaraciones prospectivas realizadas hoy. No deben confiar excesivamente en las declaraciones prospectivas, que reflejan nuestra opinión únicamente a la fecha de hoy. La compañía no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas que puedan realizarse durante esta llamada.

Además, consulten nuestro comunicado de resultados para conocer el uso que hacemos de las medidas financieras no conforme a los PCGA, incluida nuestra definición de fondos ajustados provenientes de las operaciones, o AFFO, y la conciliación de esas medidas con las ganancias netas. Dicho esto, cedo la palabra a Christopher Constant, nuestro director ejecutivo.

Gracias, Josh. Buenos días a todos y bienvenidos a nuestra llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Hoy nos acompañan en la llamada Bryan Dickman, nuestro director financiero, y RJ Ryan, nuestro director de inversiones. Comenzaré la llamada de hoy con un resumen de los aspectos destacados del desempeño financiero trimestral y la actividad de inversión de Getty. RJ hablará luego con más detalle sobre nuestro portafolio y nuestras inversiones, y Bryan brindará información adicional sobre nuestras ganancias, nuestro balance general y la guía (guidance) de AFFO por acción para 2026. Getty está teniendo el año más productivo de mi gestión, con más de $500 millones en inversiones en lo que va del año, entre las que destaca nuestra transacción de venta con arrendamiento posterior por $261 millones, cerrada recientemente con Refuel. Hace tiempo que decimos que una de las ventajas de Getty son las relaciones que tenemos en nuestros sectores objetivo, y esta transacción es una clara muestra de ello.

Fue una operación fuera del mercado que negociamos directamente con Refuel, un operador de tiendas de conveniencia con el que hemos cultivado una relación desde 2019 y que es arrendatario de Getty desde 2021. Refuel es un operador líder en el sector de las tiendas de conveniencia, reconocido por su marca prémium, su plataforma en crecimiento y sus inmuebles de alta calidad, aspectos que se alinean bien con nuestros criterios de evaluación de inversiones. Es una de las plataformas regionales de tiendas de conveniencia más grandes del país y opera aproximadamente 250 locales bajo las marcas Refuel y Double Quick en cinco estados del sureste de Estados Unidos. Trabajamos estrechamente con el equipo directivo de Refuel para definir el tamaño del portafolio y, finalmente, adquirimos 41 locales. Estos activos están distribuidos en varios mercados en crecimiento, como Raleigh-Durham, en Carolina del Norte; Charleston y Myrtle Beach, en Carolina del Sur; Austin y San Antonio, en Texas; y el área metropolitana de Greater Jackson, en Mississippi.

Todos estos locales son tiendas de conveniencia modernas y de gran formato que incluyen opciones propias de comida caliente y/o restaurantes de comida rápida con marca; en promedio, cada establecimiento tiene casi 5,000 sq ft y 2.5 acres. Aunque los costos de capital han cambiado desde que fijamos el precio de la transacción, el rendimiento inicial de efectivo refleja la calidad de los inmuebles y del operador, así como la oportunidad de cerrar la operación fuera de un proceso competitivo. Es importante destacar que financiamos una parte sustancial de la transacción con capital obtenido a principios de año a un menor costo, lo que nos permitió generar un diferencial positivo en la inversión inicial. También pudimos identificar oportunidades de reciclaje de capital dentro de nuestro portafolio existente, que nos permiten capturar un valor superior al habitual en ciertas propiedades y reinvertir los fondos obtenidos en el portafolio regional de manera que aumente las ganancias por acción.

Nuevamente, diré que estamos encantados de aumentar nuestra exposición a Refuel, un operador más sólido, y de ser propietarios de estos activos modernos y de gran formato de tiendas de conveniencia en algunos de los mejores mercados de Estados Unidos. Además de la transacción con Refuel, hemos invertido más de $240 millones en lo que va del año en un conjunto diverso de activos de tiendas de conveniencia y comercios automotrices, incluidos centros de reparación de colisiones, restaurantes de comida rápida con servicio desde el automóvil, centros de cambio de aceite, lavados de autos exprés con túnel y otras tiendas de conveniencia de gran formato. Esta actividad ha contribuido a un aumento interanual del 21% en nuestra renta base anualizada, a un crecimiento del 5% en nuestro AFFO por acción en lo que va del año y a otro aumento del rango de nuestra guía de ganancias para todo el año 2026. Estos resultados demuestran la eficacia de nuestra plataforma y nuestra capacidad para obtener de manera constante operaciones de venta con arrendamiento posterior basadas en relaciones, en nuestros sectores principales de inmuebles comerciales de tiendas de conveniencia y comercios automotrices.

Pero nuestra capacidad para obtener oportunidades debe ir acompañada de una asignación disciplinada de capital. Desplegaremos capital solo cuando los diferenciales de inversión esperados respalden el crecimiento de las ganancias y creen valor a largo plazo para nuestros accionistas. Al analizar el abanico de oportunidades más allá de las que tenemos bajo contrato, queda claro que el rápido aumento de las tasas de interés y de los costos de capital en general está afectando el mercado de transacciones de inmuebles comerciales en nuestros sectores objetivo. Consideramos importante mantenernos en una posición que nos permita atender a nuestros arrendatarios y aprovechar las oportunidades que inevitablemente surgirán a medida que el mercado se reajuste. Aunque en esencia somos inversionistas inmobiliarios, los operadores de nuestros sectores objetivo también nos consideran una fuente de financiamiento. Nuestro capital los ayuda a invertir en sus negocios, ampliar sus redes de tiendas y administrar sus balances generales, y queremos seguir respaldando estos esfuerzos.

Dicho esto, tenemos la intención de mantener la disciplina en nuestros criterios de evaluación de inversiones y en nuestro enfoque de asignación de capital. Seguiremos priorizando la propiedad de inmuebles bien ubicados, con buen acceso y visibilidad, en áreas metropolitanas densamente pobladas o en crecimiento. Estructuraremos contratos de arrendamiento que exijan informes financieros a nivel de cada inmueble y otras protecciones para los arrendadores. Seguiremos evaluando cuidadosamente cómo obtenemos y desplegamos capital para asegurarnos de hacerlo de manera que contribuya al crecimiento de las ganancias. La salud a largo plazo de nuestro portafolio es primordial, y mantenemos la confianza en la calidad, durabilidad y diversificación continua de nuestra base de activos, así como en los arrendatarios que ocupan nuestros inmuebles y ofrecen bienes y servicios esenciales a los consumidores que se desplazan. Creemos que hemos construido una plataforma diferenciada que puede impulsar un crecimiento disciplinado a medida que seguimos profundizando nuestra estrategia de inversión enfocada y nuestra especialización en los sectores de tiendas de conveniencia y comercio minorista automotriz.

Por último, me complace informar que nuestro consejo de administración aprobó un aumento de 3.1% en nuestro dividendo trimestral recurrente, a $0.50 por acción. Este es el 13.º año consecutivo en que hemos aumentado el dividendo junto con nuestras ganancias. Dicho esto, dejaré que RJ hable sobre nuestro portafolio y nuestras actividades de inversión.

Gracias, Chris. Al cierre del trimestre, nuestro portafolio de arrendamientos incluía 1,263 propiedades y dos proyectos activos de reurbanización. Sin contar los proyectos de reurbanización activos, la ocupación fue de 99.7%, y el plazo promedio ponderado de nuestros arrendamientos aumentó a 10.8 años. Nuestro portafolio abarca 46 estados, además de Washington, D.C., y 58% de nuestro ABR proviene de las 50 principales áreas metropolitanas, mientras que 74% proviene de las 100 principales. Durante el trimestre, invertimos $297.4 millones, incluida la adquisición de 53 propiedades por $286 millones y $11.3 millones de financiamiento adicional para desarrollo. El rendimiento inicial en efectivo de estas inversiones fue de 6.9%. El plazo promedio ponderado de los arrendamientos de los activos adquiridos durante el trimestre fue de 19.5 años.

Además de la transacción de Refuel, también adquirimos 12 propiedades adicionales por $25.2 millones, con un rendimiento inicial en efectivo de 8%. Estas incluían un centro de viaje, varios centros de servicio automotriz y un par de restaurantes de servicio rápido con autoservicio, todos ellos como parte de operaciones recurrentes con arrendatarios existentes. Después del cierre del trimestre, invertimos $46.3 millones adicionales con un rendimiento inicial en efectivo de 7.6%, lo que elevó nuestras inversiones acumuladas en lo que va del año a $502.3 millones, con un rendimiento inicial en efectivo de 7.2%. De cara al futuro, la mayoría de los $75 millones de inversiones bajo contrato corresponden a centros de servicio automotriz y restaurantes de servicio rápido con autoservicio. Aproximadamente la mitad de la cartera de oportunidades consiste en transacciones de financiamiento para desarrollos, y el resto corresponde a adquisiciones tradicionales. Los rendimientos iniciales en efectivo de estas oportunidades rondan el 8%.

En cuanto a otras inversiones que estamos evaluando, mantenemos conversaciones constructivas con las contrapartes respecto de los precios de los activos. Si bien normalmente hay un desfase entre los cambios en los costos de capital y los rendimientos de las transacciones, nos alienta el diálogo hasta ahora, que incluye haber logrado ajustar los precios de ciertas operaciones. Esperamos que sigan disponibles oportunidades en nuestros sectores objetivo de tiendas de conveniencia y comercio minorista automotriz, pero procederemos de manera selectiva y buscaremos únicamente las inversiones que cumplan con nuestros criterios de suscripción y rendimiento. En cuanto a las desinversiones, durante el tercer trimestre vendimos ocho propiedades por ingresos brutos de $11.6 millones y, en lo que va del año, hemos vendido 14 propiedades por ingresos brutos de $23.5 millones. Tenemos varias propiedades adicionales en distintas etapas del proceso de desinversión y vamos camino a generar los ingresos que hemos previsto para financiar parcialmente la transacción de Refuel y, potencialmente, otras actividades de inversión.