Llamada de resultados del T3 2026 de Public Storage

Como recordatorio, esta conferencia está siendo grabada. Ahora quisiera ceder la palabra al anfitrión de la llamada, el Sr. Jed Reagan, vicepresidente de Relaciones con Inversionistas y Alianzas Estratégicas.

Gracias, operador. Hola a todos y gracias por acompañarnos en nuestra llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Estoy aquí con Tom Boyle y Joe Fisher. Antes de comenzar, queremos recordarles que ciertos asuntos tratados durante esta llamada pueden constituir declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores. Estas declaraciones prospectivas están sujetas a ciertos riesgos e incertidumbres económicos. Todas las declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha de hoy, 27 de octubre de 2026, y no asumimos ninguna obligación de actualizar, revisar o complementar las declaraciones que se vuelvan falsas debido a acontecimientos posteriores. En nuestro comunicado de resultados se incluye una conciliación con los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) de las medidas financieras no GAAP que presentamos en esta llamada. Pueden encontrar nuestro comunicado de prensa, el suplemento financiero, los informes presentados ante la SEC y la grabación de audio de esta conferencia en nuestro sitio web de Relaciones con Inversionistas, investors.publicstorage.com. Les pedimos que inicialmente se limiten a 2 preguntas.

Sin embargo, si tienen preguntas adicionales, no duden en volver a ponerse en la fila. Dicho esto, cedo la palabra a Tom Boyle.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos. Hoy organizaré mis comentarios en torno a 4 puntos. Primero, los fundamentos operativos superaron nuestras expectativas en el trimestre, lo que nos da confianza para elevar nuestras perspectivas para el año. Segundo, PS Next sigue fortaleciendo la experiencia del cliente y mejorando la manera en que gestionamos el negocio, incluso mediante la inversión continua en capacidades digitales y de IA. Tercero, los cierres de NSA y Public Storage Canada fueron hitos importantes para nuestro motor de creación de valor. Nuestro enfoque ahora está en la integración, la ejecución y el posicionamiento de estos activos para que contribuyan más a partir de 2027 y en adelante. Cuarto, en un entorno de tasas más altas, nuestro balance general, nuestra capacidad de asignación de capital y nuestras herramientas de ciencia de datos son ventajas estratégicas que nos permiten invertir con disciplina y rapidez. Permítanme comenzar con los fundamentos operativos.

Los resultados del tercer trimestre fueron mejores de lo esperado, lo que respalda el aumento de nuestras perspectivas y fortalece nuestra confianza en la trayectoria del negocio de cara a 2027. Esa confianza no refleja un cambio importante en el entorno macroeconómico. La demanda sigue siendo irregular, pero estamos viendo una mejor retención de clientes, precios más sólidos para los nuevos clientes y un panorama de oferta más favorable a medida que se desacelera la construcción nueva. Nuestro avance en retención refleja una cultura más sólida de absoluta atención al cliente. Durante mi visita a una propiedad este trimestre, vi cómo avanzaba un cambio cultural. Son cosas sencillas. En una visita, un administrador de una propiedad corrió a ayudar a un cliente a descargar nuestra aplicación para que pudiera abrir la puerta desde su teléfono. Pero esas cosas sencillas se reflejan en la mejora de los resultados de nuestras encuestas y de nuestras métricas operativas. La combinación de una mejor retención y una oferta moderada está creando un entorno operativo más favorable.

Los precios para los nuevos clientes mejoraron interanualmente por segundo trimestre consecutivo. La ocupación se mantuvo por encima de la del año anterior, y los ingresos de las mismas tiendas se aceleraron secuencialmente del segundo al tercer trimestre en 110 puntos básicos, hasta entrar en terreno positivo. Al cerrar 2026, aumenta la confianza en que estamos pasando de la estabilización a una recuperación gradual. Permítanme hablar ahora de PS Next. PS Next sigue siendo fundamental para nuestra estrategia de éxito. Reúne la experiencia del cliente, la fijación de precios, la eficiencia operativa y las capacidades digitales en una sola plataforma integrada. Casi el 90% de las interacciones con los clientes son digitales, y hoy aproximadamente tres cuartas partes de los clientes completan digitalmente el proceso de arrendamiento. Esa es una base importante, ahora que la IA está cambiando la manera en que los clientes descubren empresas, comparan opciones e interactúan con las marcas. El trimestre pasado hablé de Ellie, nuestro agente virtual impulsado por IA. Ellie ya ha gestionado más de 300,000 interacciones con clientes, y esa capacidad sigue ampliándose.

Puede mejorar la experiencia del cliente y, al mismo tiempo, permitir que nuestros equipos se concentren en las interacciones en las que la asistencia personal marca la mayor diferencia. También esperamos que los clientes interactúen cada vez más con Public Storage, no solo directamente, sino también a través de agentes de IA. Ya sea Meta's Muse, Grok Bot, Dots u otras interfaces emergentes, estamos ajustando nuestras plataformas digitales y de IA para garantizar que la experiencia sea fluida en cualquier caso. El punto clave es que la IA no cambia la demanda fundamental de almacenamiento. El almacenamiento sigue respondiendo a una necesidad, es local y físico. Lo que cambia la IA es la manera en que los clientes descubren, evalúan e interactúan con los operadores. En ese entorno, Public Storage está bien posicionada gracias a nuestra escala, nuestra base digital, nuestra marca y la experiencia que ofrecemos a los clientes. Pasando a NSA y Public Storage Canada, el cierre de la adquisición de NSA fue un hito importante durante el trimestre.

Tras el cierre en julio, transferimos de inmediato el portafolio a los sistemas de Public Storage, lo que nos permitió pasar rápidamente de ejecutar la transacción a integrarla. Durante una visita en el trimestre a una propiedad en proceso de transición, vi la expresión tanto del miembro del equipo como del cliente cuando el primero pudo atender de inmediato una inquietud sobre el alquiler gracias a nuestro sistema WebChamps. Una solución sencilla y rápida a la inquietud de un cliente. La solución contó con el respaldo fluido y en tiempo real de nuestros motores de ciencia de datos. El cambio de marca está en marcha; se espera que aproximadamente un tercio del portafolio tenga la nueva marca por completo para fin de año. Nos alientan los primeros resultados del portafolio de propiedad exclusiva, incluidos los sólidos volúmenes de mudanzas y las oportunidades de capital incremental, entre ellas, posibles ampliaciones. En las propiedades están en marcha las tareas de limpieza de las unidades y del terreno, lo que genera cierta volatilidad a corto plazo, incluido un aumento de las deudas incobrables y de las actividades de reparación y mantenimiento.

Sin embargo, este trabajo es fundamental para posicionar el portafolio de modo que mejore sus ingresos, márgenes y desempeño operativo con el tiempo. A medida que los activos maduran en nuestra plataforma PS Next, vemos oportunidades importantes para mejorar la experiencia del cliente, aumentar la utilización, atender las unidades fuera de línea y desplegar capital con altos rendimientos. Nuestra convicción en la oportunidad a largo plazo ha aumentado a medida que operamos el portafolio. También nos entusiasmó reunir al equipo y al portafolio de Public Storage Canada con Public Storage tras el cierre de esa transacción en septiembre. Se trata de un portafolio de alta calidad con la marca Public Storage, en un mercado con baja penetración y un importante potencial a largo plazo. Se espera que la integración de los sistemas se complete el próximo mes, antes de lo previsto originalmente. Estamos preparando ambos portafolios para que, de cara a 2027 y los años siguientes, puedan generar un aumento de los ingresos, sinergias de gastos, expansión del margen y una sólida creación de valor a largo plazo. Mi cuarto punto es la asignación de capital y el crecimiento externo. Las tasas de interés han subido.

Las tasas más altas generan desafíos, pero también crean oportunidades. Cuando los costos de financiamiento se mantienen elevados, los valores de los activos y las expectativas de los vendedores se ajustan con el tiempo. Nuestro balance general y nuestra flexibilidad financiera son ventajas importantes en ese entorno. También estamos ganando velocidad y precisión en todas nuestras herramientas de asignación de capital. Nuestro trabajo para incorporar procesos de evaluación y aprobación basados en IA está reduciendo a la mitad los plazos de las transacciones y permitiendo que los equipos actúen con mayor eficacia a nivel de micromercado. Las capacidades que estamos desarrollando internamente, así como mediante nuestra alianza con Welltower, también nos ayudan a identificar y priorizar mercados atractivos al aprovechar las amplias bases de datos de consumidores que Welltower ha construido durante una década y combinarlas con el poder de los vastos datos operativos de Public Storage. La transacción más grande del trimestre fue la adquisición fuera de mercado de un portafolio por $150 millones en ubicaciones costeras atractivas, a una familia que se retiraba del negocio.

Esta transacción tiene una tasa de capitalización inicial en la parte media del rango del 6% y ejemplifica las oportunidades que generan los cambios generacionales, el valor de encontrar oportunidades fuera de mercado y la importancia de la rapidez y la certeza en la ejecución. Nuestro pipeline de desarrollo ha crecido en lo que va del año y alcanzó casi $800 millones al cierre del trimestre. El aumento de los costos de construcción y financiamiento ha dificultado más el desarrollo en toda la industria. Pero seguimos aprovechando las ventajas de nuestra plataforma para encontrar micromercados atractivos en un entorno menos competitivo. En adquisiciones, desarrollo, ampliaciones, préstamos y administración para terceros, seguimos viendo oportunidades en todos los componentes de nuestro motor de creación de valor. Al entrar en el cuarto trimestre, nuestro enfoque se está desplazando cada vez más hacia 2027. Los elementos fundamentales para 2027 y los años siguientes están cada vez más claros. Estamos observando un mejor impulso operativo en el negocio principal. Estamos fortaleciendo la experiencia y la retención de los clientes. Estamos impulsando PS Next y desarrollando nuevas capacidades digitales y de IA.

Hemos cerrado dos transacciones importantes y ahora estamos enfocados en la integración. Nos estamos preparando para desplegar capital en 2027 con mayor precisión, plazos más rápidos y mejores datos. Y hacemos todo esto con un balance general sólido, un equipo directivo alineado y una cultura de asumir responsabilidades que está cobrando impulso en toda la organización. Estos elementos se están integrando para posicionar a Public Storage de cara a un mayor crecimiento de las ganancias por acción en los próximos años. Dicho esto, le cedo la palabra a Joe.

Gracias, Tom, y buenos días a todos. Como mencionó Tom, estamos elevando la guía (guidance) de todas las métricas clave por segunda vez este año, lo que refleja el continuo y sólido impulso operativo. Además, completamos las transacciones de NSA y Public Storage Canada, y seguimos encontrando acuerdos que aumentan las ganancias en todas nuestras vías de creación de valor; hasta la fecha, hemos financiado actividades por más de $12 mil millones a un costo atractivo fijado de antemano. Ahora, profundicemos en nuestros resultados del tercer trimestre. El FFO core del trimestre fue de $4.34 por acción, un aumento interanual (a/a) de 0.7%. El crecimiento de los ingresos operativos netos (NOI) de las mismas tiendas y la actividad de crecimiento externo que aumenta las ganancias compensaron con creces los mayores costos de financiamiento y los gastos generales y administrativos. Los ingresos y el NOI de las mismas tiendas crecieron 0.5% en el trimestre. Más importante aún, los indicadores prospectivos se fortalecieron.

Las rentas promedio de los nuevos clientes mejoraron un sólido 9%, su nivel más alto desde el T2 de 2022, y las tarifas de los nuevos contratos aumentaron 28% desde el cuarto trimestre de 2025, muy por encima de las tendencias históricas y como clara señal de que el negocio está dejando atrás los últimos años de estabilización. Los clientes existentes también siguen teniendo un buen desempeño y responden a la mejora de nuestra experiencia del cliente, como lo reflejan una menor tasa de cancelación y una mayor ocupación. Las condiciones del mercado siguen siendo mixtas según la región. Aunque la utilización en toda la industria sigue siendo sólida, ya que el almacenamiento continúa ofreciendo una alternativa asequible al espacio residencial. La nueva oferta sigue presionando a ciertos mercados del Sun Belt, pero está disminuyendo y debería contribuir a una recuperación en esa región con el tiempo. En muchos mercados costeros y del Medio Oeste, donde los niveles de oferta son menores, observamos un crecimiento de los ingresos más normalizado, en el rango de 2%-4%, con probables mejoras adicionales a medida que disminuya la oferta.