LD Micro 20th Annual Main Event Conference de Strawberry Fields REIT, Inc.

Empecemos por preguntar cuántas personas en esta sala son accionistas de mi empresa. Nadie. Perfecto. Mi director de operaciones. Hasta ahora, todas nuestras reuniones han sido con personas que ya son accionistas, así que han sido tranquilas. No estoy tratando de vender, así que supongo que esta es la primera vez que intento hacerlo. Me llamo Moishe Gubin, como ella dijo. Soy el director ejecutivo, presidente del consejo y fundador de Strawberry Fields. Nuestra empresa cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York con el símbolo STRW. En cuanto a nuestra empresa, espero que conozcan el sector de los REIT, pero, básicamente, se trata de entender la diferencia entre los REIT y las acciones comunes. Tributan de manera diferente: se basa en su tasa impositiva, no en una tasa de impuestos corporativos, así que no hay doble tributación. Es sencillo. Los REIT tenemos que distribuir el 90% de nuestros ingresos netos.

Afortunadamente, como se trata de bienes raíces, tenemos mucha depreciación, así que queda bastante efectivo después de pagar el dividendo. Un REIT no puede tener más de cinco. De hecho, si alguien quiere saber más sobre los REIT, hable conmigo después. Puedo explicarles todas las reglas. Soy contador público certificado. Jeff, que está aquí, también lo es. Básicamente, la historia de nuestra empresa comienza con mis antecedentes: mi primer trabajo al salir de la universidad fue en un hogar de ancianos, en 1998. Empecé en un puesto de cuentas por pagar, nómina y contabilidad. Fui avanzando en el área financiera del negocio y terminé mudándome al Medio Oeste con mi familia, justo después del 11 de septiembre. Estaba a cargo de 17 hogares de ancianos en el Medio Oeste para una organización, como director de presupuestos. Básicamente, mis antecedentes están en el área financiera del negocio.

Encontré a mi socio mientras hacía eso y juntos compramos nuestro primer hogar de ancianos el 31 de octubre de 2003. Voy a repasar la presentación y luego todo esto, de alguna manera, cobrará sentido, siempre y cuando se mantengan despiertos durante los próximos 25 minutos más o menos. Nuestra empresa tiene flujos de caja realmente sólidos. Todos nuestros contratos de arrendamiento tienen un plazo de 10 años, con dos renovaciones de 5 años y aumentos anuales del 3%. Hemos cobrado el 100% de nuestros alquileres año tras año durante los últimos 8 años. Si entienden el sector de los REIT, y no estoy seguro de que todos lo entiendan, una vez que comprenden que todos compiten en igualdad de condiciones en cuanto a lo que es un REIT, tienen que elegir en qué sector quieren invertir o combinar su cartera con distintos sectores. Nuestro sector es uno de los pocos en los que el negocio se basa en necesidades.

Todo lo demás se basa en deseos. Pasa algo y quieren tener esto o aquello. Quieren adoptar esa tecnología, así que necesitan ese espacio para satisfacer ese deseo. El sector de los hogares de ancianos atiende una necesidad. Dios no permita que alguien se enferme; tendrán que ingresarlo en un hogar de ancianos. No es un lugar donde nadie quiera estar, por así decirlo, pero es donde hay que llevar a esas personas. Todo nuestro negocio se basa en los baby boomers, en la necesidad de contar con un hogar de ancianos que los atienda y en una empresa inmobiliaria que sea propietaria de los inmuebles y se los arriende a los operadores de estos hogares. En eso se basa todo esto. Los flujos de caja que reciben los operadores.

Tenemos contratos de arrendamiento triple neto, así que no asumimos ninguno de los riesgos relacionados con las regulaciones ni nada de eso. Los residentes mismos están ingresando. Se paga por su atención. La mayoría, alrededor del 90% de los ingresos, proviene del gobierno a través de Medicare y Medicaid. La ley de la Ley del Seguro Social, aprobada en los años 70, establece el modelo de reembolso para los hogares de ancianos. Mientras estén bien administrados, están estructurados para ser siempre rentables, porque así se creó el programa. En cuanto a mi trayectoria, empecé a trabajar en hogares de ancianos. Me enamoré del negocio. Me enamoré de... De hecho, yo mismo solía sacar a los residentes para que pudieran fumar cigarrillos. O realmente perteneces a ese negocio, te gusta la gente y cuidas de las personas.

A quienes simplemente lo hacen para ganarse la vida, en realidad, ese negocio no es para ellos. Como dije, nuestro historial comienza con la compra del primer edificio en 2003. Desde entonces, llegamos a tener unos 33 edificios en 2015 y, desde entonces, hemos llegado a 142 edificios. Estamos creciendo a una tasa de alrededor del 8% al 9% en activos, tanto por número de edificios como en dólares brutos. Sobre $1.6 billion en bienes raíces, gastamos entre $100 million y aproximadamente $150 million al año. Así ha sido siempre. Tengo poco tiempo para hablar, pero si alguien quisiera analizarlo, en realidad, todo se reduce a las cifras. Generamos una cantidad X de dinero. De ese dinero, tenemos que distribuir alrededor del 50%, así que nuestra tasa de distribución es una de las más bajas de la industria.

Usamos el dinero que queda. Lo apalancamos con un nivel de apalancamiento inferior al 50% y podemos crecer alrededor de $100 million al año. Repetimos el ciclo una y otra vez. Llevamos más de 20 años haciéndolo, y así es como funciona. Creemos que esta es una industria que, por supuesto, seguirá siendo sólida y que incluso seguirá fortaleciéndose. A medida que los baby boomers envejecen en Estados Unidos, todos saben que, en algún momento, hay un porcentaje que necesita recibir atención en un centro, y no se están construyendo nuevos centros porque el costo de construcción es demasiado alto. Como no es posible aumentar la oferta y la demanda seguirá creciendo, normalmente, para quienes estudiaron economía, la oferta y la demanda se equilibran en ese punto, lo que ocupa capacidad y, por lo general, genera un buen rendimiento.

Además, cotizamos tanto en la Bolsa de Valores de Nueva York como en la Bolsa de Valores de Tel Aviv. Cotizamos en bolsa desde hace más de cuatro años en la Bolsa de Nueva York. Tenemos una cartera activa. Resumen de la compañía. Como dije, la fundé en 2003. Estuve ahí desde el primer día. Yo mismo he comprado todos y cada uno de los activos. He estado aquí desde el principio y, hasta que los accionistas decidan que ya no me quieren, seguiré trabajando. Me alegra ir a trabajar todos los días. Durante un viaje familiar, nos dimos cuenta hace poco de que, en realidad, mi hábitat natural es estar sentado detrás de un escritorio, trabajando. Lamentablemente, no tengo otros pasatiempos. Dicho esto, somos un REIT enfocado exclusivamente en centros de enfermería especializada (SNF) y hoy tenemos una renta anualizada de aproximadamente $143 millones. Tenemos más de 15,000 camas autorizadas. Hemos cobrado nuestras rentas año tras año.

En realidad, eso refleja cómo hacemos negocios. Hacemos todo de una manera muy personalizada y amable. No somos tan agresivos como muchos de los otros REIT que existen, fundados por banqueros de inversión y abogados. En realidad, somos contadores que empezamos a trabajar en residencias para adultos mayores y a atender a sus residentes; esto es lo que hacemos. Esa misma manera de hacer negocios y la razón por la que estamos en este negocio explican, en realidad, por qué creo que tenemos tanto éxito en lo que hacemos: tratamos a todos con quienes nos relacionamos de manera amable. Incluso si alguien tiene un problema, lo atiendo personalmente. Por lo general, podemos resolver cualquier problema que surja, y por eso hemos podido cobrar el 100% de las rentas durante los últimos ocho o nueve años consecutivos.

Más recientemente, un hito importante para nosotros como parte de la evolución de nuestra empresa y de cómo la hacemos crecer fue cerrar una línea de crédito de $200 million. Básicamente, esto nos permitirá disponer de la línea de crédito cada vez que necesitemos hacer una operación en el futuro. Antes, tenía que acumular efectivo, gastarlo y luego encontrar la manera de refinanciarlo. Ahora podemos simplemente usar la línea de crédito y luego pagarla, encontrar financiamiento permanente o, en algún momento, dependiendo de cómo se negocien nuestras acciones, usar el programa de colocación en el mercado (ATM) o hacer una oferta de acciones para reducir nuestra deuda. En este momento, nuestra deuda total, como pueden ver en esta gráfica, equivale a menos de seis veces la deuda neta sobre EBITDA.

En cuanto al apalancamiento total por deuda, dependiendo de la tasa de capitalización que se asigne a los activos, estamos por debajo del 50%. Creo que estamos más cerca del 43%, porque nuestros pares están comprando activos con tasas de capitalización de 8 y 8.5. Nosotros registramos todos los activos en nuestros libros con una tasa de capitalización del 10. Básicamente, esto reduce el valor en un par de cientos de millones de dólares de capital incorporado que no estamos registrando. De nuevo, usamos el menor entre el costo y el valor de mercado, de acuerdo con las normas contables GAAP. Registramos todo en nuestros... Si han leído nuestro balance general, no sabrían que tenemos más de mil millones de dólares de valor por encima de lo que aparece en nuestros libros, porque mostramos un valor neto depreciado. Con eso, tenemos poco menos de $74 million de AFFO.

Para quienes no conozcan ese término, básicamente es el flujo de caja libre. En el mundo de los REIT, es decir, el sector inmobiliario, se usa FFO. En realidad, no usamos NOI. En realidad, no usamos EBITDA. Usamos AFFO, y esa también es la métrica que usan todos los REIT que hay en el mercado. Si ustedes conocen los REIT, hoy el REIT promedio cotiza a 15.9 veces su AFFO. Cotizamos a 10.5 veces, aunque, lamentablemente, no tengo un catalizador que pueda señalarles para decirles por qué deberían comprar ahora, con la expectativa de que lleguemos a las 15.9 veces. Simplemente creo, de corazón, que en algún momento el mercado se pondrá al día, porque dirigimos un negocio muy ordenado, año tras año. Vamos a celebrar 23 años como grupo.

Como dije, llevamos apenas desde 2015 en esta etapa, y cotizamos en el mercado desde hace cuatro o cinco años. Nuestra cobertura de renta es superior a dos veces. El EBITDA ajustado, de nuevo, no es una métrica relevante, pero supera los $127 million. Es interesante señalar que, desde que fundé esta empresa, y dado que crecí en una familia pobre, este es el activo que dejaré como legado. Este es el activo que queremos que siga en mi familia de generación en generación. Por eso, hemos sido muy disciplinados en la forma en que compramos. No hemos cambiado nuestra metodología a lo largo de los años. No hemos cambiado la forma en que compramos. No hemos cambiado nuestros criterios sobre lo que buscamos en los arrendatarios. Todo eso sigue igual, ¿de acuerdo? Lo que quiero decir es que nos ha funcionado durante mucho tiempo. Esperamos que siga funcionando.