Llamada de resultados del T3 2026 de Highwoods Properties Inc.

Esta mañana me acompañan en la llamada Ted Klinck, nuestro director ejecutivo, y Brian Leary, nuestro director de operaciones. Para su comodidad, los comentarios preparados de hoy se publicaron en internet. Si no recibieron el comunicado de resultados ni el suplemento de ayer, ambos están disponibles en la sección para inversionistas de nuestro sitio web, highwoods.com. En la revisión de hoy incluiremos medidas no basadas en los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), como FFO, NOI y EBITDA. El comunicado y el suplemento incluyen una conciliación de estas medidas no basadas en GAAP con las medidas financieras GAAP más directamente comparables.

Como saben, los acontecimientos y resultados reales pueden diferir sustancialmente de estas declaraciones prospectivas, y la compañía no asume la obligación de actualizar ninguna declaración prospectiva. Dicho esto, le cedo la palabra a Ted.

Gracias, Brendan, y buenos días a todos. Los resultados operativos de este trimestre reflejan el fortalecimiento de los fundamentos que hemos previsto en toda nuestra cartera y nuestros mercados. La demanda de espacios de oficina de alta calidad sigue siendo sólida, mientras que la oferta continúa reduciéndose. Una combinación poderosa. La escasez de espacios de oficina de alta calidad, junto con la construcción nueva limitada o inexistente en los distritos de negocios más sólidos del Sun Belt, está impulsando un crecimiento significativo de las rentas y una mayor ocupación en nuestra cartera. Durante el trimestre, registramos un crecimiento de las rentas GAAP del 29% y un crecimiento de las rentas en efectivo del 4% en más de 1.2 millones de pies cuadrados de arrendamientos de segunda generación, y alcanzamos las segundas rentas netas efectivas de segunda generación más altas en la historia de nuestra compañía. Además, la ocupación de nuestra cartera aumentó 130 puntos básicos desde fines de junio, y nuestra tasa de arrendamiento ahora supera el 90%.

La sólida economía de los arrendamientos, combinada con una trayectoria positiva de ocupación, refuerza nuestras perspectivas positivas de crecimiento orgánico del NOI en el futuro previsible. Además de nuestro sólido desempeño operativo, durante el trimestre también avanzamos en la mejora de la calidad de nuestra cartera al vender propiedades no estratégicas por $85 millones en Richmond, Atlanta y Raleigh. En lo que va del año, hemos vendido propiedades por $386 millones a una tasa de capitalización promedio inferior al 8%. Este total supera en aproximadamente $150 millones nuestra meta original al comienzo del año. Además, seguimos ofreciendo en venta otros activos no estratégicos y esperamos cerrar ventas por al menos $100 millones más antes de fin de año. Los ingresos de estas ventas nos proporcionan una capacidad significativa para realizar inversiones futuras.

A medida que seguimos desinvirtiendo en propiedades más antiguas ubicadas fuera de los distritos de negocios centrales (BBD) e invirtiendo en edificios de oficinas que valen la pena para los traslados diarios en las ubicaciones más sólidas del sureste, esperamos un aumento correspondiente en nuestras tasas de crecimiento de largo plazo del FFO y del flujo de caja. En cuanto a nuestros resultados financieros, generamos un FFO de $0.89 por acción y, una vez más, elevamos nuestras perspectivas para el año completo, que ahora se sitúan entre $3.51 y $3.70 por acción. En el punto medio, esto representa $0.025 más que nuestras perspectivas anteriores y $0.065 más que al comienzo del año. Nos complace especialmente el aumento de nuestras perspectivas desde el comienzo del año, considerando que la dilución fue $0.04 mayor de lo previsto debido a una mayor actividad de ventas de activos. Gracias a nuestros sólidos resultados operativos, también mejoraron nuestras perspectivas de NOI GAAP de las mismas propiedades.

Estas sólidas tendencias ilustran la calidad de nuestra cartera y la salud de nuestros mercados, y nos dan confianza en que los avances logrados durante los últimos trimestres se mantendrán en los próximos períodos. Como mencioné anteriormente, nuestro desempeño en arrendamientos fue excelente tanto en volumen como en términos económicos. Una vez más, registramos sólidas rentas netas efectivas. En los últimos cinco trimestres, registramos tres de los cuatro trimestres con las rentas netas efectivas más altas en la historia de nuestra compañía. El volumen de nuevos arrendamientos fue sólido, con 300,000 pies cuadrados en nuevos acuerdos de segunda generación, lo que contribuyó a elevar la tasa de arrendamiento al 90.1%. Nuestra alta tasa de arrendamiento, junto con los vencimientos limitados y las mudanzas ya previstas, nos da confianza en que seguiremos aumentando la ocupación. En cuanto a las ventas de activos, en el tercer trimestre vendimos propiedades no estratégicas por $85 millones.

Vendimos una cartera en Richmond por $53 millones, un edificio en nuestro parque Century Center en Atlanta por más de $20 millones y dos edificios en Raleigh por casi $12 millones. Como se refleja en nuestras perspectivas, esperamos vender activos no estratégicos adicionales por entre $100 millones y $250 millones antes de fin de año. En adelante, seguiremos depurando nuestra cartera y reasignando ese capital a inversiones de mayor calidad y más resilientes. Pasando al desarrollo, estamos terminando nuestra cartera actual de proyectos con 23 Springs. Nuestra torre de oficinas de 642,000 pies cuadrados en Dallas es Uptown BBD, donde tenemos una participación de 50% en una empresa conjunta. 23 Springs ahora está arrendado en 95% y se prevé que alcance la estabilización para el segundo trimestre del próximo año. Esperamos reponer nuestra cartera de proyectos y hemos incluido en nuestras perspectivas anuncios de nuevos desarrollos por entre $100 millones y $400 millones para lo que resta del año.

Con este fin, hemos recibido expresiones de interés de prospectos que buscan construir a la medida y de importantes empresas ancla para posibles nuevos proyectos, lo que demuestra aún más la falta de espacios disponibles de alta calidad en nuestros mercados. En muchos casos, las compañías están dispuestas a pagar rentas superiores, muy por encima de las rentas máximas actuales del mercado, para asegurar el espacio que necesitan para contratar y retener a su talento. Dado que los plazos de construcción suelen extenderse de dos a cuatro años, los anuncios de nuevos desarrollos a corto plazo tardarán en reflejarse en nuestros resultados financieros. Sin embargo, en el entorno actual, creemos que los nuevos desarrollos con riesgos de arrendamiento manejables ofrecen rendimientos atractivos ajustados al riesgo que se traducirán en un mayor FFO y flujo de caja, una tasa de crecimiento más rápida y una cartera de mayor calidad a largo plazo. Seguimos buscando y evaluando activamente posibles adquisiciones.

Hasta la fecha, no hemos encontrado oportunidades con rendimientos ajustados al riesgo tan sólidos como los del año pasado, cuando cerramos la adquisición de propiedades de primera categoría por casi $600 millones en Dallas, Raleigh y Charlotte. Antes de cederle la llamada a Brian, quiero reiterar las prioridades en las que nos enfocamos para impulsar la creación de valor a largo plazo para nuestros accionistas. Primero, seguiremos aumentando la ocupación de nuestra cartera operativa hasta alcanzar niveles estabilizados. Segundo, aprovecharemos el sólido crecimiento de las rentas y las atractivas condiciones económicas de los arrendamientos de segunda generación. Tercero, venderemos activos no estratégicos con altos requerimientos de inversión de capital en ubicaciones que no son BBD y destinaremos ese capital a propiedades con mejores flujos de caja y mayores tasas de crecimiento a largo plazo. Cuarto, haremos todo esto manteniendo un balance general sólido y flexible.

Avanzamos significativamente en cada una de estas prioridades durante los primeros tres trimestres del año y creemos que tenemos la oportunidad de mejorar considerablemente nuestra tasa de crecimiento, la proporción de BBD en la cartera y la calidad de la cartera durante los próximos años. Creemos que el enfoque en estas cuatro áreas, junto con un sólido entorno fundamental en nuestros BBD principales gracias a la demanda saludable, la limitada nueva oferta y el aumento de las rentas, impulsará un crecimiento significativo del flujo de caja y del valor a largo plazo durante los próximos años. ¿Brian? Gracias, Ted, y buenos días a todos.

Felicitaciones a nuestro equipo por otro trimestre sobresaliente. Ted habló sobre la dinámica de oferta y demanda en nuestros BBD, y los datos nacionales muestran lo generalizada que se ha vuelto. Las principales firmas de corretaje ahora cuentan la misma historia. A nivel nacional, CBRE informó un décimo trimestre consecutivo de absorción neta positiva, con una disminución de la vacancia por quinto trimestre consecutivo, hasta 18.2%, y un crecimiento interanual de 3.1% en las rentas solicitadas a nivel nacional, el ritmo más rápido desde 2016. JLL agregó que en cada uno de los últimos cuatro trimestres se registró más actividad de arrendamiento que en cualquier trimestre individual desde 2019, y que los inquilinos ahora están ampliando sus espacios en un promedio de 13%. Al mismo tiempo, la cartera de proyectos de oficinas prácticamente se ha agotado. CBRE proyecta que en 2026 se entregará 76% menos de superficie en pies cuadrados interanual, lo que representaría el año con menos entregas desde que comenzó a registrar esta cifra en 1990.

Además, JLL informó que solo en este trimestre se retiraron 9.6 millones de pies cuadrados del inventario nacional y que, desde fines de 2023, se han retirado del servicio más de 45 millones de pies cuadrados en total. La firma describió como extrema la capacidad de negociación de los arrendadores en los segmentos de propiedades emblemáticas y de nuevas construcciones. El resultado es poder de fijación de precios para lo que Cushman & Wakefield denomina «lugares de trabajo que impulsan la participación y facilitan el desarrollo de los empleados», o lo que Highwoods define como entornos y experiencias que justifican el traslado al trabajo. En este contexto, nuestro equipo registró su mayor volumen trimestral de arrendamientos desde 2024 y, junto con un mayor éxito en las renovaciones y una actividad constante de nuevos arrendamientos, nuestras mejoras en la ocupación siguen avanzando por encima de la guía original que dimos a principios de este año. En cuanto a nuestros mercados, tres volvieron a destacarse: Charlotte, Dallas y Nashville.

En Charlotte, la búsqueda de espacios de mayor calidad se está convirtiendo en una carrera por conseguir espacio en la ciudad de más rápido crecimiento del país, según la Oficina del Censo. De los 2.9 millones de habitantes de la región, aproximadamente un millón vive en la ciudad de Charlotte, cuya población casi se ha duplicado desde 2000. CBRE informó un cuarto trimestre consecutivo de absorción neta positiva, de 456,000 pies cuadrados. Por segundo trimestre consecutivo, todas las clases de oficinas registraron mejoras en la ocupación. En el segmento más alto del mercado, la vacancia de propiedades prémium, según la definición de CBRE, cayó más de 650 puntos básicos interanual, hasta 7.7%, mientras que las rentas solicitadas subieron casi 20%. Con más de un millón de pies cuadrados de espacios ya arrendados que se ocuparán en todo el mercado durante el próximo año y con las nuevas construcciones arrendadas en 78% de antemano, Charlotte prácticamente se ha quedado sin espacios de primer nivel.