Llamada de resultados del T3 2026 de CTO Realty Growth, Inc.

En la llamada de esta mañana participan John Albright, presidente y director ejecutivo; Philip Mays, director financiero; y otros miembros del equipo ejecutivo, que estarán disponibles para responder preguntas durante la llamada. Quisiera recordarles a todos que muchos de nuestros comentarios de hoy se consideran declaraciones prospectivas conforme a las leyes federales de valores. Los resultados futuros reales de la compañía podrían diferir sustancialmente de los asuntos tratados en estas declaraciones prospectivas, y no asumimos ninguna obligación de actualizarlas. Los factores y riesgos que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de las expectativas se analizan periódicamente con mayor detalle en el Formulario 10-K, el Formulario 10-Q y otras presentaciones de la compañía ante la SEC.

Pueden encontrar nuestros informes ante la SEC, el comunicado de resultados, el material suplementario y la presentación para inversionistas más reciente en nuestro sitio web, ctoreit.com. Dicho esto, le cedo la palabra a John.

Gracias, Jenna, y buenos días a todos. El tercer trimestre fue muy productivo para CTO, ya que mantuvimos un sólido impulso en arrendamientos e inversiones. Durante el trimestre, firmamos contratos de arrendamiento por 467,000 pies cuadrados y completamos inversiones por $102.3 millones, con un rendimiento promedio ponderado de 9.1%. Esto eleva los totales de los primeros nueve meses a 833,000 pies cuadrados arrendados e inversiones por $336.5 millones, con un rendimiento promedio ponderado de 9.4%. Esta actividad impulsó un crecimiento del FFO básico por acción diluida de 10.4% en el trimestre y de 13.8% en los primeros nueve meses. Ya hemos resuelto la situación de los 11 espacios vacantes que ocupaban tiendas ancla.

Poco después del cierre del trimestre, firmamos nuevos contratos de arrendamiento por aproximadamente 75,000 pies cuadrados en Pompano Citi Centre y completamos inversiones adicionales por $135.8 millones, con lo que las inversiones acumuladas en lo que va del año ascienden a $472 millones, con un rendimiento promedio ponderado de 9.4%. A raíz de toda esta actividad, estamos elevando nuestra guía (guidance) de FFO básico para 2026, que Phil explicará en breve. En cuanto a los arrendamientos, la actividad del tercer trimestre incluyó contratos comparables por 396,000 pies cuadrados, con un diferencial en las rentas en efectivo de 7%. En lo que va del año, los arrendamientos comparables suman 726,000 pies cuadrados, con un diferencial en las rentas en efectivo de 9%. En cuanto a los espacios vacantes que ocupaban tiendas ancla, este trimestre resolvimos el último espacio pendiente al subdividir el antiguo local de Conn's en Carolina Pavilion, en Charlotte, y firmar contratos de arrendamiento con Cavender's y 2nd & Charles.

Estamos satisfechos con cómo se desarrolló todo. De los 11 espacios, nueve se han vuelto a arrendar con un diferencial positivo de aproximadamente 70%. Los dos restantes, como anunciamos anteriormente, están bajo contrato para venderse a un minorista nacional por $20.7 millones; se espera que el cierre ocurra en el cuarto trimestre. Esperamos que estas nuevas tiendas ancla atraigan más visitantes a nuestros centros y beneficien a los locales pequeños adyacentes. Algunos otros aspectos destacados en materia de arrendamientos. En primer lugar, firmamos un contrato de arrendamiento por 55,000 pies cuadrados con Crunch Fitness en Crossroads Town Center, en Phoenix, para reemplazar a Harkins Theatres. Aunque el contrato de arrendamiento de Harkins se extiende hasta fines de 2028, habíamos negociado el derecho a terminarlo anticipadamente, lo que nos permitió volver a arrendar proactivamente el espacio con un diferencial positivo en las rentas en efectivo y para un uso que atraerá más visitantes.

Esperamos que el espacio permanezca desocupado aproximadamente 12 meses entre la salida de Harkins a principios de 2027 y el inicio del contrato de arrendamiento de Crunch en 2028. En segundo lugar, poco después del cierre del trimestre, Amped Fitness firmó un contrato de arrendamiento para ampliar sus instalaciones en 19,000 pies cuadrados en Pompano Citi Centre, con lo que este destino de acondicionamiento físico inmersivo y basado en experiencias alcanzará 53,000 pies cuadrados. Una afiliada de Amped también arrendó 56,000 pies cuadrados para investigación, desarrollo y pruebas de equipos de gimnasio en salas de experiencias, así como para operaciones de oficina. Este espacio forma parte de los 62,000 pies cuadrados de espacio sin terminar en obra gris del segundo piso, que identificamos como potencial de expansión cuando adquirimos la propiedad en diciembre pasado. Como el espacio no está incluido actualmente en la superficie del centro, el contrato de arrendamiento aumentará la superficie de Pompano Citi Centre a 565,000 pies cuadrados. En tercer lugar, nuestro programa de locales en parcelas independientes. Este trimestre firmamos cuatro contratos de arrendamiento en edificios multiinquilino de dos desarrollos de parcelas independientes.

T-Mobile en The Plaza at Rockwall, y Jason's Deli, Acapella Nail Spa y Nothing Bundt Cakes en Beaver Creek, en Raleigh. Junto con los contratos de arrendamiento de Swig y Cooper's Hawk firmados a principios de este año, estamos avanzando de manera constante. Seguimos esperando un rendimiento no apalancado combinado de bajo doble dígito sobre aproximadamente $30 millones de inversiones en estos seis locales en parcelas independientes, con una contribución a las ganancias a partir de 2027 y el beneficio completo en 2028. En cuanto a la ocupación, excluyendo Zona Rosa, la ocupación arrendada aumentó a 95.7% desde 95.4% el trimestre pasado. Incluyendo Zona Rosa, que estaba arrendada en un 67% cuando la adquirimos, el 92.4% del portafolio total estaba arrendado al 30 de septiembre. Zona Rosa nos brinda un amplio margen para crecer, algo a lo que volveré en un momento. Al cierre del trimestre, nuestra cartera de contratos firmados pendientes de apertura era de $5.6 millones, o alrededor del 4.6% de la renta en efectivo vigente.

Esto representa una disminución moderada frente al trimestre anterior, principalmente porque el estado de Nuevo México comenzó a pagar la renta de nuestra propiedad en Albuquerque en septiembre, aunque los nuevos arrendamientos del trimestre compensaron la mayor parte de este efecto. Esperamos que la mayoría de los contratos firmados pendientes de apertura comiencen a generar renta durante 2027. Pasando a las inversiones, en nuestra última llamada dijimos que esperábamos cerrar al menos una adquisición más este año. Cerramos dos, ambas en Kansas City, un nuevo mercado para CTO con más de 2.2 millones de habitantes y un entorno favorable para los negocios. En conjunto, estos dos centros, ambos en submercados locales sólidos, agregan alrededor de 1.3 millones de pies cuadrados a nuestro portafolio. En primer lugar, Zona Rosa, que adquirimos en el tercer trimestre por aproximadamente $63 millones, o $82 por pie cuadrado, muy por debajo del costo de reposición.

Es uno de los principales centros de estilo de vida del submercado Northland de Kansas City, con alrededor de 5.5 millones de visitas anuales, y tiene como tiendas ancla a Dick's Sporting Goods, Barnes & Noble, Old Navy, Burlington y DSW. Además de la oportunidad de aumentar la ocupación, la propiedad incluye 10 acres de terreno aprobado para desarrollo y alrededor de 100,000 pies cuadrados de espacio subutilizado que podemos reposicionar. En segundo lugar, Summit Woods Crossing, que adquirimos a principios de octubre por $103 millones, o $189 por pie cuadrado, también muy por debajo del costo de reposición. Es un centro comercial de 545,000 pies cuadrados en Lee's Summit, uno de los submercados más prósperos del área metropolitana. Tiene una ocupación del 99% y sus tiendas ancla son Lowe's, Kohl's, Best Buy, TJ Maxx y Total Wine; además, hay un SuperTarget en el sitio que no es de nuestra propiedad. Con alrededor de 7.3 millones de visitas anuales, es uno de los centros comerciales más visitados del área metropolitana de Kansas City.

Estas dos adquisiciones también fortalecen la calidad crediticia de nuestros inquilinos, ya que Dick's y Best Buy, ambas con grado de inversión, se convertirán en nuestros dos inquilinos más grandes. En cuanto a las inversiones estructuradas, en julio originamos un préstamo de $37 millones, de los cuales $29.8 millones se desembolsaron al cierre. Está garantizado por un interés de arrendamiento sobre una propiedad de uso mixto en Austin, Texas, tiene un plazo de dos años y ofrece un rendimiento inicial en efectivo de 9.75%. Luego, al cierre del trimestre, concretamos una inversión de capital preferente de $32 millones en una empresa conjunta que posee 10 centros comerciales. La inversión se financió en su totalidad al cierre, tiene un plazo de tres años y ofrece un rendimiento de 17%, incluido un 7% pagado en especie. Nuestra cartera de inversiones estructuradas ahora asciende a aproximadamente $260 millones, con una tasa combinada de 12.1%. Por último, durante el trimestre cerramos una nueva línea de crédito ampliada que nos brinda amplia capacidad para financiar esta actividad. Phil explicará los detalles.

En resumen, estamos muy satisfechos con los resultados de los primeros nueve meses de 2026. Creemos que nuestros factores de crecimiento incorporados, incluidos los alquileres vigentes por debajo del mercado, la cartera de contratos firmados con locales aún no abiertos, las oportunidades de aumentar la ocupación, los desarrollos en parcelas periféricas y la rotación disciplinada de capital, posicionan a CTO para lograr un crecimiento significativo de las ganancias. Dicho esto, le cedo la palabra a Phil.

Gracias, John. En esta llamada, destacaré brevemente nuestros resultados trimestrales y actualizaré la información sobre nuestro balance general y nuestras perspectivas revisadas para el año completo. Comenzando con los resultados operativos. En el tercer trimestre, el FFO básico fue de $0.53 por acción diluida, un aumento de 10.4% frente a los $0.48 de hace un año. El crecimiento se debió principalmente a los contratos de arrendamiento que comenzaron a generar ingresos por alquiler durante el último año, junto con las contribuciones de las adquisiciones de propiedades y las inversiones estructuradas. En lo que va del año, el FFO básico es de $1.57 por acción diluida, un aumento de 13.8%. El NOI de mismas propiedades de los centros comerciales creció 3.8% en el trimestre y 6.2% en lo que va del año. Como señalamos en nuestra última llamada, el crecimiento se moderó a medida que varias tiendas ancla que abrieron a fines de 2025 pasaron a formar parte del período comparable del año anterior. Incluidas nuestras pocas propiedades no estratégicas, el NOI total de mismas propiedades creció 2.3% en el trimestre.

Esto refleja el período de desocupación en nuestra última propiedad no estratégica significativa en Albuquerque, donde el espacio que quedó vacante en diciembre pasado ahora está arrendado al estado de Nuevo México, que recientemente comenzó a pagar el alquiler, como señaló John. En cuanto a PINE, los ingresos de nuestro acuerdo de administración y de nuestra inversión de capital fueron de $2.2 millones en el trimestre, y nuestra tasa anualizada actual es de $9 millones, compuesta por $5.8 millones en comisiones de administración y $3.2 millones en ingresos por dividendos. Pasando al balance general. Durante el trimestre, cerramos una línea de crédito sin garantía de $1 mil millones, compuesta por una línea de crédito renovable de $400 millones y préstamos a plazo por $600 millones, con vencimientos entre septiembre de 2029 y marzo de 2032. La línea agregó $250 millones en compromisos de liquidez y extendió el vencimiento promedio ponderado de nuestra deuda de 1.6 años a 4.3 años.