Llamada de resultados del T3 2026 de Millrose Properties, Inc.

Hoy me acompañan en la llamada Darren Richman, nuestro director ejecutivo y presidente; Robert Nitkin, nuestro director de operaciones; y Garett Rosenblum, nuestro director financiero. Antes de comenzar, quisiera recordarles a todos que la conversación de hoy puede incluir declaraciones prospectivas y referencias a medidas financieras no conformes con los PCGA. Estas declaraciones están sujetas a riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los expresados o implícitos. Para obtener un análisis más completo de estos factores, así como las conciliaciones de las medidas no conformes con los PCGA, consulten nuestro comunicado de resultados y la presentación para inversionistas, ambos disponibles en nuestro sitio web de relaciones con inversionistas. Dado lo ocurrido recientemente, hoy nuestros comentarios preparados son más detallados de lo habitual. Dicho esto, le cedo la palabra a Darren.

Gracias, Jesse, y buenos días a todos. Comenzaré hablando de nuestro negocio principal y nuestro desempeño financiero, y luego dedicaré un tiempo a abordar la atención reciente en torno a Millrose y las medidas que estamos tomando para aumentar aún más el valor para los accionistas. Permítanme comenzar con el punto más importante. Nuestro negocio sigue teniendo un desempeño notablemente sólido frente a un mercado de vivienda desafiante y tasas de interés elevadas. Seguimos teniendo una alta visibilidad de nuestros flujos de caja y, al 9/30, ningún cliente de Millrose se ha retirado de un acuerdo. Esa resiliencia se refleja en nuestro desempeño financiero. A principios de este mes, alcanzamos un hito importante en la diversificación de nuestra plataforma. El 20 de octubre, Dream Finders completó la adquisición de Beazer Homes y, en relación con ello, Millrose proporcionó a Dream Finders aproximadamente $1.1 mil millones en financiamiento para la adquisición.

Una inversión en terrenos para aproximadamente 7,000 lotes, más de la mitad de ellos urbanizados, y una inversión preferente del 12% en Dream Finders. Pro forma para esa transacción, aproximadamente el 42% de nuestra base de activos está ahora invertida fuera del Acuerdo del Programa Maestro de Lennar. Estructuramos, documentamos y cerramos la transacción de Dream Finders en un plazo reducido, en paralelo con una fusión de una empresa que cotiza en bolsa. Rob les explicará los detalles en breve. Para el cuarto trimestre, esperamos un AFFO de aproximadamente $0.82-$0.84 por acción y una tasa anualizada de AFFO al cierre del año superior a la guía (guidance) de $3.30 por acción proporcionada en nuestra llamada sobre los resultados del cierre de 2025. Esto representa otro aumento de nuestra capacidad de generación de utilidades recurrentes, marca el sexto aumento trimestral consecutivo del AFFO y destaca la solidez del modelo de negocio de Millrose, incluso mientras el mercado de vivienda en general sigue enfrentando importantes presiones de asequibilidad.

Durante el tercer trimestre, financiamos aproximadamente $1.3 mil millones en nuevas inversiones y financiamiento para desarrollo, recibimos aproximadamente $800 millones en ingresos netos por la venta de lotes y aumentamos en más de $500 millones, hasta $3.4 mil millones, el capital invertido fuera del Acuerdo del Programa Maestro de Lennar. Incorporamos tres nuevas contrapartes durante el trimestre y ahora atendemos a 22 clientes distintos. También seguimos ampliando el alcance de nuestra plataforma entre nuestra creciente base de contrapartes de constructores de viviendas y desarrolladores. Garett les explicará en breve los detalles financieros y operativos. Pero antes de pasar a esos resultados, quiero abordar la atención reciente en torno a nuestro negocio, brindar contexto sobre las iniciativas que hemos estado desarrollando y hablar sobre cómo vamos a plantear la asignación de capital y los retornos para los accionistas de ahora en adelante. Ahora, permítanme hablar de algo sobre lo que muchos de ustedes han estado leyendo.

Desde hace un tiempo, hemos estado trabajando en una iniciativa de asequibilidad, y quiero comenzar enfatizando que ni nuestras preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda ni nuestros esfuerzos por desarrollar nuevos productos deberían ser una sorpresa. Desde hace algún tiempo hemos hablado de los desafíos de asequibilidad que enfrenta la industria de la construcción de viviendas. En nuestra última llamada sobre resultados, abordamos específicamente las dificultades que enfrentan quienes compran una vivienda por primera vez y las diversas herramientas que los constructores han utilizado para hacer frente a esos desafíos, incluidos los subsidios a las tasas hipotecarias, los incentivos y los cambios en el diseño de los productos. También hemos hablado de manera constante sobre nuestra intención de ampliar las aplicaciones de nuestra plataforma de capital. En julio de 2025, anunciamos un acuerdo de financiamiento de $3 mil millones con Taylor Morrison para respaldar su plataforma Yardly de viviendas para alquiler. En ese momento, describí específicamente esa transacción como un ejemplo de cómo usar nuestro capital para ayudar a los constructores de viviendas a abordar los desafíos de asequibilidad.

Taylor Morrison también expresó su esperanza de que, con el tiempo, quienes alquilaran viviendas de Yardly se convirtieran en propietarios de viviendas de Taylor Morrison. Desde entonces, hemos ampliado nuestra plataforma a la vivienda multifamiliar y la construcción vertical, y hemos utilizado nuestro capital para facilitar la consolidación de la industria. En nuestra última llamada sobre resultados, les dijimos explícitamente a los inversionistas que estábamos ampliando nuestra oferta de productos y que ya estábamos trabajando en el desarrollo de nuevos productos que complementarían nuestro negocio actual y fortalecerían nuestras relaciones con los constructores de viviendas. Por eso, la idea de que estábamos trabajando en temas de asequibilidad, explorando la intersección entre la vivienda de alquiler y la propiedad de vivienda, y desarrollando aplicaciones adicionales para nuestro capital dista mucho de ser nueva. Hemos hablado públicamente de estas oportunidades durante bastante más de un año. La oportunidad que hemos estado trabajando para abordar es real. Todos los días, posibles compradores de vivienda visitan centros de venta de viviendas nuevas con la intención de comprar una vivienda, solo para descubrir que no califican para una hipoteca.

Estimamos que más del 30% de los posibles clientes no superan la etapa de calificación hipotecaria, según conversaciones con nuestras contrapartes entre los constructores de viviendas. Es importante señalar que la calidad crediticia no se ha deteriorado de una manera que explique la magnitud del problema. Los puntajes FICO se han mantenido notablemente estables. Lo que ha cambiado drásticamente es el costo de financiar una vivienda. Son personas que quieren ser propietarias de una vivienda. Están tratando de alcanzar el sueño americano de ser propietarios de una vivienda, pero la combinación de los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias ha dejado ese sueño fuera de su alcance inmediato. Pensamos que era un problema que valía la pena intentar resolver de una manera que generara valor para los accionistas de Millrose y, al mismo tiempo, reforzara nuestro modelo de negocio central. Millrose ha sido pionera en la banca de terrenos como producto institucional. Hemos aplicado nuestra plataforma a operaciones de fusiones y adquisiciones a gran escala, la construcción vertical, las viviendas para alquiler y la vivienda multifamiliar.

Dada esa experiencia, creemos que estamos bien posicionados para desarrollar una solución adicional de asequibilidad. En concreto, estamos trabajando en un producto diseñado para ubicarse entre los mercados de viviendas en venta y de alquiler: un puente hacia la propiedad de vivienda. La idea era permitir que los posibles compradores de vivienda que hoy no califican para una hipoteca ocuparan una vivienda como inquilinos, con la posibilidad de acceder a la propiedad de vivienda cuando las circunstancias lo permitieran. Antes de poder presentar responsablemente un producto de este tipo, necesitábamos establecer que la infraestructura operativa y de financiamiento subyacente funcionaría. Hay otra consideración importante para entender por qué impulsamos esta iniciativa. Creemos que las viviendas construidas para alquiler se están convirtiendo en un componente cada vez más importante del financiamiento para los constructores de viviendas. Proporciona otro canal de demanda para nuestros clientes constructores de viviendas, diversifica sus fuentes de venta y crea flexibilidad adicional para abordar los desafíos de asequibilidad que enfrenta la industria de la vivienda.

La reciente decisión de la FHA de ampliar la elegibilidad para el seguro hipotecario multifamiliar a comunidades calificadas de viviendas construidas para alquiler es significativa. Al ampliar el acceso al financiamiento para construcción y permanente asegurado por el gobierno, la FHA reconoce el papel cada vez más importante de las viviendas construidas para alquiler en la expansión de la oferta de vivienda y en abordar los desafíos de asequibilidad. Es importante destacar que también crea otra posible fuente de capital institucional para respaldar este mercado. Las viviendas construidas para alquiler no representan un problema para el financiamiento de los constructores de viviendas. Representan innovación en el financiamiento de los constructores de viviendas. Si no reconocen que las viviendas construidas para alquiler son un componente crucial y cada vez más importante de la industria, creo que están subestimando considerablemente la oportunidad y el valor de la plataforma de Millrose. Para Millrose, cada canal adicional a través del cual un constructor de viviendas puede vender una vivienda terminada amplía la oportunidad de financiar su producción, acelerar la rotación de capital y aumentar el valor de nuestra plataforma.

Ha habido una desconexión entre la creciente importancia de las viviendas construidas para alquiler y la disponibilidad de capital para respaldarlas. Las tasas de interés más altas han dejado fuera del mercado cantidades significativas de capital institucional. Las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares que cotizan en bolsa han estado gestionando sus propias restricciones y prioridades de capital, lo que limita su capacidad de expansión. La incertidumbre en torno a la legislación bipartidista sobre vivienda generó un riesgo regulatorio adicional hasta que concluyó el proceso legislativo. Es importante destacar que este retroceso del capital no necesariamente reflejó un deterioro de los activos subyacentes. Las dos principales empresas de alquiler de viviendas unifamiliares que cotizan en bolsa siguen reportando un crecimiento positivo de las rentas combinadas, una ocupación sólida y buenos resultados en las renovaciones. La investigación independiente del sector también ha señalado una mejora en el crecimiento de las rentas a medida que se moderan las presiones de la oferta. Así, tenemos un mercado en el que los activos subyacentes siguen teniendo un buen desempeño, pero el capital disponible para respaldarlos se ha visto limitado, y las consecuencias van mucho más allá del mercado de viviendas en alquiler.

Cuando el capital institucional se retira de las viviendas construidas para alquiler, los constructores de viviendas pierden un importante canal de venta. Eso puede traducirse en una absorción más lenta, mayores inventarios y una menor actividad de construcción. En otras palabras, una interrupción en la disponibilidad de capital para las viviendas construidas para alquiler termina convirtiéndose en una interrupción del financiamiento para los constructores de viviendas. Creíamos que era importante comprender esa desconexión de primera mano. En lugar de simplemente esperar a que regresara el capital institucional, queríamos ver por nosotros mismos cómo se desempeñaba el producto. Queríamos comprender la dinámica del arrendamiento, la retención de residentes, los costos operativos, los requisitos de gestión de activos y las alternativas de financiamiento. Queríamos determinar si la economía del modelo podía sustentar una solución escalable de mercado de capital institucional. Para ello, tuvimos que ser propietarios de viviendas, aunque a escala limitada. Creemos que Millrose está particularmente bien posicionada para aprovechar esta oportunidad.

Ya tenemos relaciones sólidas con constructores de viviendas, visibilidad sobre sus reservas de terrenos y necesidades de producción, una infraestructura de financiamiento establecida y un balance general capaz de respaldar soluciones de capital innovadoras. Nuestra plataforma opera en la intersección entre la producción de viviendas y el capital institucional, lo que nos brinda una perspectiva que los operadores tradicionales de viviendas en alquiler y los proveedores de capital independientes quizá no tengan. Es importante destacar que esta iniciativa se ajusta directamente a nuestra presencia operativa actual. No estamos ingresando a mercados desconocidos para establecer un negocio completamente nuevo. Estamos evaluando otra aplicación de nuestro capital dentro del mismo ecosistema de construcción de viviendas al que ya prestamos servicios. Conversamos con bancos para comprender el proceso de titulización, las características de la cartera y la escala mínima necesaria para acceder al mercado. Ese trabajo orientó tanto el tamaño de nuestra inversión como la estructura de financiamiento que queríamos optimizar.

Nunca fue nuestra intención reemplazar a los proveedores de capital institucional que históricamente han respaldado este mercado. Todo lo contrario. Queríamos comprender qué impedía la participación del capital y si podíamos desarrollar una estructura que facilitara su regreso. En ese contexto, a partir del 28 de agosto, compramos 1,233 viviendas unifamiliares terminadas en 18 estados, con un costo base agregado de aproximadamente $333 millones. Esta cifra incluye los gastos de capital y los costos de transacción, y representa una inversión neta de aproximadamente $120 millones después de los recursos obtenidos del financiamiento. También celebramos contratos adicionales de construcción de comunidades de viviendas para alquiler, con una inversión neta esperada de aproximadamente $50 millones, sobre la base de $100 millones de financiamiento esperado con recurso limitado a nivel de los activos y $150 millones en compras brutas. Evergreen Residential, una plataforma institucional de alquiler de viviendas con presencia nacional que administra más de 30,000 viviendas en 28 estados, se encarga del arrendamiento y la administración de las propiedades.