Llamada de resultados del T3 2026 de Extra Space Storage, Inc.

Bienvenidos a la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Extra Space Storage. Además de nuestro comunicado de prensa, hemos publicado en nuestro sitio web información financiera complementaria no auditada. Recuerden que los comentarios preparados de la gerencia y las respuestas a sus preguntas pueden contener declaraciones prospectivas, según se definen en la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados. Los resultados reales podrían diferir sustancialmente de los expresados o implícitos en nuestras declaraciones prospectivas debido a los riesgos e incertidumbres relacionados con el negocio de la compañía. Estas declaraciones prospectivas están sujetas a las declaraciones de advertencia incluidas en las presentaciones más recientes de la compañía ante la SEC, que recomendamos a nuestros oyentes revisar. Las declaraciones prospectivas representan la estimación de la gerencia a la fecha de hoy, 28 de octubre de 2026. La compañía no asume ninguna obligación de revisar o actualizar las declaraciones prospectivas debido a cambios en las condiciones del mercado u otras circunstancias posteriores a la fecha de esta conferencia.

Ahora quisiera ceder la palabra a Joe Margolis, director ejecutivo.

Gracias, Jared, y gracias a todos por acompañarnos en la llamada de hoy. Hoy me acompañan nuestro presidente y futuro director ejecutivo, Noah Springer, y nuestro director financiero, Jeff Norman. Como esta será mi última conferencia sobre resultados como director ejecutivo, quisiera tomarme un momento para reflexionar sobre lo que nuestro equipo ha logrado en conjunto durante mi gestión. A fines de 2016, Extra Space era propietaria o administraba 1,427 tiendas. Hoy operamos más de 4,400, más de tres veces esa cantidad de propiedades, lo que ha incrementado enormemente nuestra eficiencia, escala, datos y diversificación. Nuestra plataforma de administración para terceros ha crecido de 411 tiendas a casi 2,000. Durante este período, reestructuramos y fortalecimos el balance general de la compañía, y en 2019 obtuvimos nuestra primera calificación de grado de inversión. Desde entonces, hemos sido emisores activos en los mercados de capital de deuda.

En 2019 lanzamos nuestro programa de préstamos puente y lo convertimos de una idea en una cartera de préstamos por más de $3.5 mil millones. Este programa genera una fuente confiable de ingresos por intereses, comisiones de administración e ingresos por seguros para inquilinos, además de futuras adquisiciones y relaciones más amplias en la industria. En 2022 adquirimos Storage Express y, en 2023, completamos la fusión de $15 mil millones con Life Storage. Hemos liderado la industria en muchas innovaciones en estructuración de inversiones, adquisición de clientes, fijación de precios y metodologías operativas. Lo más importante es que hemos aumentado considerablemente el FFO por acción. El FFO básico por acción se ha más que duplicado, de $3.70 en 2016 a $8.21 el año pasado. Nuestro dividendo trimestral ha aumentado de $0.78 por acción a $1.62 por acción. Incluidos los dividendos, nuestros accionistas han obtenido un rendimiento total de aproximadamente 170% desde comienzos de 2017, uno de los más altos del sector. Ninguno de estos logros es mío.

Son resultado del mejor equipo de la industria: miles de integrantes que trabajan en nuestras tiendas, centros de atención telefónica y oficinas, y que se esfuerzan muchísimo todos los días para atender a nuestros clientes y cuidar nuestras tiendas, además de lograr resultados sobresalientes. Lo hacen guiándose por los valores de Extra Space: integridad, trabajo en equipo, pasión, innovación y excelencia. Me enorgullece formar parte de este equipo único e impresionante, y estoy agradecido con cada uno de sus integrantes. Noah Springer es uno de esos compañeros de equipo. He trabajado directamente con Noah durante más de 11 años. Durante ese tiempo, sus responsabilidades se han ampliado: comenzó con la creación y el crecimiento de nuestro negocio de administración para terceros y ahora también incluyen la administración de activos, nuestro programa de empresas conjuntas, construcción, recursos humanos y operaciones. He tenido el privilegio de verlo convertirse en un profesional y líder extraordinario.

Nadie podría estar mejor preparado ni más calificado para asumir el liderazgo de esta gran compañía. Conoce nuestro negocio, nuestra estrategia, nuestra gente y nuestros socios tan bien como cualquiera. Cuenta con el pleno respaldo del directorio, del equipo ejecutivo y de toda la organización. Noah está listo para liderar la próxima etapa de excelencia de Extra Space Storage. Dicho esto, tengo el privilegio de cederle la palabra a Noah.

Gracias, Joe, y gracias a todos por estar aquí. Joe y yo hemos trabajado codo a codo durante más de una década, y agradezco todo lo que me ha enseñado y todo lo que ha hecho por la compañía. Quiero agradecerle a él y al directorio por darme la oportunidad de mi vida: liderar Extra Space. Esta transición no requiere un cambio de rumbo. Se trata de tomar una compañía excepcional y hacerla aún mejor. Permítanme decirles exactamente a qué me comprometo.

Extra Space seguirá operando mejor que cualquier otra compañía del sector, y continuaremos creciendo de una manera que aumente de forma compuesta el valor por acción. Esa es la promesa. Todo lo demás que diré hoy explica cómo la cumpliremos. Permítanme empezar con los resultados de este trimestre, porque son la mejor evidencia de cómo estamos cumpliendo este compromiso. El FFO básico fue de $2.17 por acción, un aumento de 4.3% respecto de hace un año. Los ingresos de las mismas tiendas crecieron 2.7%, nuestro quinto trimestre consecutivo de mejora frente al trimestre anterior. Los gastos de las mismas tiendas disminuyeron 1.8% y el NOI de las mismas tiendas creció 4.6%. Terminamos el trimestre con una ocupación de 94%, 30 puntos básicos por encima de la de hace un año. Tras completar tres trimestres, volvemos a elevar la guía (guidance) del FFO básico para todo el año a un punto medio de $8.45 por acción.

Estos resultados son mérito de nuestro equipo. No se lograron gracias a una sola gran iniciativa. Se lograron gracias a buenas decisiones que tomamos todos los días sobre cómo atendemos a nuestros clientes. Quiero agradecer a todos en Extra Space por la disciplina y el esfuerzo que hay detrás de estas cifras. Nuestro equipo también es la razón por la que tengo confianza en lo que viene, porque hacer que una empresa excepcional sea aún mejor no se trata de una nueva estrategia. Se trata de las personas que ejecutan la estrategia probada que ya tenemos. Nuestro equipo ejecutivo tiene una antigüedad promedio de 19 años en Extra Space; hasta donde sé, es el equipo directivo con más antigüedad en el sector. Los respalda otra generación de líderes que se formó aquí, trabajó en el sector de almacenamiento durante varios ciclos e integró numerosas adquisiciones. Nuestro equipo seguirá unido. Esta empresa nunca ha dependido de una sola persona.

Se trata de miles de personas que ejecutan una gran estrategia en una gran plataforma, y mi trabajo es hacer que esa plataforma sea aún más poderosa. Me nombraron presidente en enero y, desde entonces, he dedicado mucho tiempo a trabajar con nuestros equipos en las distintas regiones y aquí en Salt Lake City. Me he reunido con cada uno de nuestros 25 vicepresidentes divisionales y con casi todos nuestros 244 gerentes de distrito, y también he recorrido muchas tiendas. Una cosa ha quedado muy clara: nuestra mayor oportunidad está en la cartera que ya tenemos. Impulsar el NOI a nivel de las propiedades es nuestra principal prioridad operativa. Al escuchar a nuestros equipos, seguimos buscando áreas en las que podamos avanzar más rápido, perfeccionar nuestras herramientas y mejorar nuestra ejecución. Así es como siempre lo hemos hecho y seguiremos desafiándonos para encontrar aún más oportunidades.

A menudo, las mejores ideas provienen de nuestra gente y se ponen a prueba frente a lo que nos indican los datos. Esto se debe a que los datos, por sí solos, no son una ventaja. La ventaja es la combinación de estos datos, la tecnología, las personas y una cultura que sigue preguntándose qué estamos pasando por alto y luego hace algo al respecto. Así es como la escala se convierte en una ventaja operativa, y esa es nuestra ventaja competitiva. Esta es una de las razones por las que tantos propietarios confían en nosotros para administrar sus tiendas. Hoy administramos casi 2,000 tiendas en su nombre, la mayor plataforma de administración para terceros del sector. Muchos de esos propietarios son ahora socios y amigos de larga data. Administramos sus tiendas, les otorgamos préstamos y hemos adquirido propiedades de ellos. Estos negocios se refuerzan entre sí, y nuestra plataforma operativa los conecta a todos. Las empresas conjuntas y la administración para terceros generan relaciones, y estas relaciones pueden crear más oportunidades de otorgar préstamos y adquirir propiedades.

Esto incorpora más tiendas a nuestra plataforma, lo que aumenta la escala y los datos. Ese es el ciclo virtuoso de Extra Space. En este negocio, las mejores oportunidades comienzan con una llamada telefónica de alguien a quien conoces desde hace 15 años. Nos hemos ganado el derecho a recibir esas llamadas y tenemos la intención de aprovecharlas. Una cartera de oportunidades más amplia no significa cerrar más operaciones. Significa tener más opciones. El mejor uso de nuestro capital podría ser una adquisición, un préstamo, una expansión, una inversión junto con un socio o la recompra de nuestras propias acciones. No necesitamos que todos estos canales estén abiertos al mismo tiempo. Cada dólar compite, y el objetivo no es crecer por crecer, sino aumentar el FFO por acción. Llevo aquí más de 20 años. Conozco esta compañía, este sector, a nuestra gente, a nuestros socios y a nuestros competidores. Mi compromiso con ustedes es claro. Seremos transparentes. Nuestro enfoque estará en las tiendas y en el NOI a nivel de propiedad.

Seguiremos creciendo. Administraremos su capital con disciplina y nos evaluaremos de la misma manera que espero que ustedes nos evalúen: por nuestro desempeño. Joe ha construido una compañía extraordinaria. Mi trabajo es asegurarme de que sus mejores años aún estén por venir. Le cedo la palabra a nuestro director financiero, Jeff Norman.