Llamada de resultados del T3 2026 de Kilroy Realty Corp.

Buenos días a todos. Gracias por acompañarnos y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Kilroy Realty Corporation. Hoy nos acompañan Angela Aman, directora ejecutiva, y Eliott Trencher, vicepresidente ejecutivo, director de inversiones y director financiero interino. Además, Rob Paratte, vicepresidente ejecutivo y director de Arrendamientos, estará disponible para responder preguntas. Tengan en cuenta que parte de la información que se analizará durante esta llamada tiene carácter prospectivo. Consulten el paquete complementario de la compañía para leer la declaración sobre la información prospectiva presentada durante esta llamada y en un documento complementario. Esta llamada se transmite en vivo por internet en el sitio web de la compañía y estará disponible para reproducirse posteriormente. El comunicado de resultados y el paquete complementario de la compañía se presentaron ante la SEC mediante un Formulario 8-K, y ambos también están disponibles en el sitio web de la compañía. Dicho esto, quisiera ceder la palabra a Angela.

Gracias, John, y gracias a todos por acompañarnos hoy. Nos complace informar sobre un trimestre excepcional en cuanto a la actividad de arrendamiento, no solo por el sólido volumen de operaciones, sino también por algunas de las condiciones económicas de arrendamiento más favorables de los últimos seis años. Nuestra actividad de este trimestre refleja la amplitud y profundidad de la recuperación del mercado inmobiliario comercial, que sigue cobrando impulso en nuestros mercados de la costa oeste. Esto ocurre mientras la economía de la innovación y el ecosistema que la respalda registran un crecimiento récord, en un contexto de reducción de la disponibilidad de espacios de alta calidad. Esta dinámica no ha pasado inadvertida para los usuarios, que cada vez más dejan atrás una mentalidad centrada en la flexibilidad y la opcionalidad y reconocen la necesidad de planificar proactivamente sus necesidades de espacio a largo plazo, lo que ha generado un renovado sentido de urgencia entre los inquilinos.

Durante el tercer trimestre, concretamos nuevos arrendamientos y renovaciones por aproximadamente 815,000 pies cuadrados, casi todos de largo plazo, con lo que el volumen de arrendamientos acumulado en lo que va del año superó los 1.75 millones de pies cuadrados, un aumento de casi 44% frente a los primeros nueve meses de 2025. Durante el período, las cinco regiones registraron mejoras secuenciales de más de 100 puntos básicos en la ocupación arrendada, con actividad ampliamente diversificada en 45 transacciones distintas, concretadas con una cartera cada vez más amplia de inquilinos nuevos y existentes, incluidos los de las industrias de tecnología, IA, robótica y automatización, biotecnología, servicios legales, financieros y profesionales. Los aumentos en las tarifas de los nuevos arrendamientos de este trimestre estuvieron entre los más altos registrados desde antes de la pandemia, algo especialmente significativo dado el gran volumen de actividad del período. En todos los arrendamientos comparables firmados durante el período, las tarifas de alquiler según los principios contables generalmente aceptados (GAAP) aumentaron 30.6%, y las rentas en efectivo aumentaron 9.7%.

Al excluir los arrendamientos de espacios que llevaban vacantes más de 12 meses, los aumentos en las tarifas de los nuevos arrendamientos mejoraron aún más, hasta 37.9% según GAAP y 13.9% en efectivo. Cabe señalar que, en lo que va del año, el capital anualizado por pie cuadrado para las operaciones de segunda generación disminuyó 2.4% frente al mismo período de 2025, pese a una mejora de aproximadamente 2,000 puntos básicos en los aumentos de las tarifas de los nuevos arrendamientos. La solidez de los arrendamientos de este trimestre ha aumentado aún más la visibilidad de nuestras perspectivas de crecimiento futuro. La diferencia entre la ocupación facturada y la ocupación arrendada se sitúa ahora en 610 puntos básicos, y el total de arrendamientos firmados cuyo inicio aún está pendiente supera los 1.4 millones de pies cuadrados, lo que representa casi $101 millones de renta base anualizada contractualmente comprometida, o ABR. La ABR por pie cuadrado correspondiente a los arrendamientos firmados cuyo inicio aún está pendiente es de casi $72, aproximadamente 22% por encima del promedio actual de toda nuestra cartera.

Además, 78% de los arrendamientos firmados cuyo inicio aún está pendiente corresponde a contratos de triple neto, frente a 54% de la cartera existente. Como señalamos anteriormente, en conjunto, estas cifras destacan que los inicios promedio de los arrendamientos de este grupo tendrán un impacto desproporcionadamente positivo en el NOI a medida que se produzcan durante los próximos años, lo que brinda una sólida visibilidad del crecimiento futuro de los resultados finales. Es importante destacar que, pese al significativo volumen de arrendamientos del tercer trimestre, nuestra cartera de oportunidades futuras siguió ampliándose durante el período, y la superficie total representada por las operaciones en dicha cartera aumentó 20% frente al trimestre anterior. Seguimos enfocados en convertir rápidamente la cartera actual de oportunidades en arrendamientos firmados y esperamos informarles sobre nuestros avances a medida que transcurra el resto de este año y avancemos hacia 2027.

Con poco más de 6% de la ABR de toda nuestra cartera con vencimiento entre ahora y finales del próximo año, creemos que esta actividad de la cartera de oportunidades, junto con la mejora del contexto de oferta y demanda en nuestros mercados, nos posiciona bien para lograr nuevas ganancias netas en arrendamientos. Ahora pasemos a nuestros mercados. El área de la bahía de San Francisco sigue liderando, tanto en volumen de operaciones concretadas como en actividad de la cartera de oportunidades futuras. Como comentamos el trimestre pasado, la demanda de los inquilinos en todo el mercado sigue siendo sólida y las opciones se están reduciendo rápidamente. Esto está generando una sólida cartera de nuevas operaciones y un aumento de las consultas de grandes inquilinos que buscan conversar sobre renovaciones anticipadas para asegurar sus necesidades de espacio en un entorno que se vuelve cada vez más competitivo.

En ese sentido, durante el tercer trimestre firmamos con Box una renovación de 12 años por 243,000 pies cuadrados en Crossing 900, en el centro de Redwood City, con condiciones económicas de arrendamiento muy atractivas. Esto refleja la solidez general del submercado y valida aún más nuestra convicción en el proyecto de desarrollo 1900 Broadway, que anunciamos a principios de este año. En términos más generales, en todo el mercado de San Francisco, la demanda de empresas de tecnología e IA en crecimiento sigue acelerándose. En los últimos dos trimestres, también hemos observado un aumento significativo de la actividad de empresas de robótica, particularmente en los submercados de la península y Silicon Valley. En el T3, aprovechamos esta creciente categoría de demanda al firmar un arrendamiento por 65,000 pies cuadrados con Ulysses, una empresa de robótica oceánica, en Oyster Point Tech, en South San Francisco, en un espacio que anteriormente tenía arrendado 23andMe.

En Seattle, donde durante el período registramos nuestro mayor aumento secuencial de la ocupación arrendada, de 220 puntos básicos. Seguimos observando una mejora generalizada de la demanda de una amplia variedad de usuarios de tecnología, IA, servicios legales, financieros y profesionales. Entre las operaciones destacadas del tercer trimestre se incluyó un arrendamiento de 28,000 pies cuadrados en West Eighth con Morrison Foerster, un bufete internacional que se sumará a la creciente lista de inquilinos de primer nivel del proyecto durante los últimos trimestres. En San Diego, nuestra concentración en mercados suburbanos como Del Mar sigue brindándonos oportunidades para aprovechar nuestra escala y atender las necesidades cambiantes de los inquilinos.

Durante el trimestre, facilitamos el traslado del prestigioso bufete Greenberg Traurig de One Paseo al cercano Kilroy Center Del Mar, o KCDM, para duplicar el espacio que ocupa, mientras concretábamos simultáneamente un nuevo arrendamiento directo y una ampliación con un subinquilino actual de One Paseo, facilitando su crecimiento hacia el espacio que dejará vacante Greenberg. Aunque One Paseo sigue arrendado en más de 99%, KCDM tenía espacios vacantes y recientemente ha registrado un impulso significativo. Durante el trimestre, firmamos un total de cuatro nuevos arrendamientos en el proyecto, incluido el de Greenberg, por un total de aproximadamente 70,000 pies cuadrados. Los diferenciales combinados de renovación de arrendamientos de todas estas operaciones fueron de 38% y 12%, respectivamente, sobre una base contable según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) y sobre una base de efectivo. En Los Ángeles, la recuperación sigue siendo más matizada y depende del submercado.

En Beverly Hills y Culver City, seguimos observando una demanda generalizada de una amplia variedad de usuarios de alta calidad. En Blackwelder, en Culver City, firmamos dos nuevos arrendamientos durante el trimestre con inquilinos de tecnología y tecnología financiera con una sólida capitalización, que se suman a otros arrendamientos exitosos en el proyecto a principios de este año. Aunque los submercados de South Bay siguen más lentos, estamos viendo los primeros indicios de un repunte de la demanda en defensa, aeroespacial y manufactura avanzada, que podría impulsar significativamente la actividad en la región durante los próximos años. Por último, en Austin, Indeed Tower ya está arrendado en más de 90%, tras un nuevo contrato con una empresa de medios durante el trimestre.

Aunque el mercado sigue absorbiendo la importante oferta nueva que se entregó en los últimos años, la demanda de los inquilinos se mantiene saludable y la sólida actividad de cierre de operaciones sigue reduciendo gradualmente el inventario de espacios competitivos, lo que ha generado un mayor impulso en el proyecto. En cuanto al sector de ciencias de la vida, los mercados de capital de deuda y de capital accionario, tanto públicos como privados, siguen abiertos, y las condiciones para fusiones y adquisiciones, licencias y aprobaciones continúan siendo favorables. Esto se ha traducido en mayores niveles de actividad a medida que avanzamos durante 2026. Durante el tercer trimestre, firmamos un arrendamiento por todo el edificio, de 49,000 pies cuadrados, con una empresa de ciencias de la vida en 4400 Bohannon, un edificio de nuestro campus Menlo Corporate Center que fue objeto de un proyecto de conversión para ciencias de la vida y alcanzó la estabilización hace aproximadamente un año.

La demanda de ciencias de la vida en el proyecto había sido insignificante desde que concluyó la conversión, pero, gracias a las mejoras en los mercados de capital para la biotecnología y a la menor disponibilidad de espacios de alta calidad para ciencias de la vida en toda el área de la bahía, vimos a varias partes competir por el espacio durante el segundo y el tercer trimestre, lo que finalmente dio lugar a un sólido resultado para el proyecto. En Kilroy Oyster Point Phase 2, el impulso del que hablamos el trimestre pasado se ha mantenido sin disminuir, con negociaciones activas en curso por todos los espacios vacantes restantes en nuestro edificio multiinquilino y una lista creciente de posibles usuarios de mayor tamaño para nuestro edificio de ocupación completa en el campus. Nuestra capacidad para atender una amplia variedad de necesidades de espacio entre los usuarios, tanto en la fase 2 como en las fases futuras, sigue diferenciando a KOP de gran parte de la competencia.

En particular, nuestras suites especulativas restantes representan una ventaja importante al competir por requerimientos de mayor tamaño en el mercado, algunos de los cuales priorizan la disponibilidad inmediata de espacios temporales que puedan ocupar mientras personalizan y acondicionan sus instalaciones permanentes. Nos entusiasma nuestra posición en KOP 2 y esperamos ofrecer más novedades durante los próximos trimestres. Por último, en cuanto a las inversiones, aunque Eliott hablará en un momento sobre nuestras opiniones acerca del entorno actual de transacciones, quiero ofrecer una breve actualización sobre el proyecto Flower Mart, en el que seguimos avanzando significativamente para finalizar la modificación de nuestro acuerdo de desarrollo con la ciudad de San Francisco.