Llamada de resultados del T3 2026 de Piedmont Realty Trust, Inc.

Gracias, operador, y buenos días a todos. Agradecemos que nos acompañen hoy en la conferencia telefónica sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Piedmont. Anoche presentamos nuestro informe trimestral (10-Q) y un informe 8-K que incluye nuestro comunicado de resultados y la información complementaria no auditada correspondiente al tercer trimestre de 2026. Ambos documentos están disponibles para su consulta en nuestro sitio web, piedmontreit.com, en la sección de relaciones con inversionistas. Durante esta llamada, escucharán a altos directivos de Piedmont. Sus comentarios preparados, seguidos de las respuestas a sus preguntas, incluirán declaraciones prospectivas según la definición de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995. Estas declaraciones prospectivas abordan asuntos sujetos a riesgos e incertidumbres y, por lo tanto, los resultados reales pueden diferir de los que anticipamos y analizaremos hoy. Los riesgos e incertidumbres de estas declaraciones prospectivas se analizan en nuestra información complementaria, así como en nuestras presentaciones ante la SEC.

Recomendamos a todos que revisen el análisis más detallado de los riesgos asociados con las declaraciones prospectivas en nuestras presentaciones ante la SEC. Algunos ejemplos de declaraciones prospectivas son las relacionadas con los ingresos y la utilidad operativa futuros de Piedmont, los dividendos y la guía financiera, el financiamiento, arrendamiento e inversión futuros, y los efectos de estas actividades en los resultados financieros y operativos de la compañía. No deben depositar una confianza excesiva en ninguna de estas declaraciones prospectivas, que se basan en la información y los estimados que hemos revisado a la fecha en que se realizan. Además, durante la llamada de hoy, los representantes de la compañía podrían referirse a ciertas medidas financieras no contempladas en los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), como FFO, FFO básico, AFFO y NOI de mismas propiedades. Las definiciones y conciliaciones de estas medidas no basadas en GAAP se incluyen en la información financiera complementaria que presentamos anoche.

En este momento, nuestro presidente y director ejecutivo, Brent Smith, ofrecerá algunos comentarios iniciales sobre los resultados operativos del tercer trimestre de 2026. ¿Brent? Gracias, Laura. Buenos días y gracias por acompañarnos hoy mientras repasamos nuestros resultados del tercer trimestre de 2026.

Además de Laura, esta mañana me acompañan en la llamada George Wells y Alex Valente, nuestros directores de operaciones; Chris Kollme, nuestro vicepresidente ejecutivo de Inversiones; y Sherry Rexroad, nuestra directora financiera. También contamos con el equipo directivo completo de siempre, disponible para responder sus preguntas. Piedmont tuvo un tercer trimestre extraordinario en operaciones, reposicionamiento de la cartera y actividad en los mercados de capitales. En primer lugar, la demanda de los clientes por los espacios de Piedmont se mantuvo sólida, lo que impulsó métricas de arrendamiento récord. En segundo lugar, las actividades de reciclaje de capital mejoraron la calidad y el posicionamiento estratégico de la cartera. Por último, la oferta de notas canjeables por $230 millones y el posterior rescate de las notas no garantizadas de la compañía con vencimiento en 2028 fueron favorables para las utilidades y el flujo de caja. Pasemos a los resultados del trimestre. La actividad de arrendamiento fue sólida. Cerramos arrendamientos por más de 400,000 pies cuadrados en total, casi la mitad de ellos con nuevos inquilinos.

Como hemos señalado durante los últimos trimestres, los espacios de oficina de calidad, especialmente los grandes bloques, son cada vez más escasos, ya que las entregas de nuevas construcciones se encuentran en niveles históricamente bajos y las conversiones en curso han reducido el inventario total de oficinas. Esto ha generado una disponibilidad cada vez más limitada de espacios de alta calidad y ha fortalecido el poder de fijación de precios de los propietarios en general. La cartera de Piedmont se está beneficiando directamente de la escasez de entornos de oficina premium, únicos y diferenciados. Algunas tendencias que observamos en nuestra cartera ponen de relieve la menor disponibilidad de espacios de oficina de alta calidad. En primer lugar, está aumentando la cantidad de ampliaciones de arrendamientos. Clientes actuales con fechas de renovación incluso hasta 2030 están buscando renovar anticipadamente. Cada vez más clientes actuales ejercen sus derechos ROFO para impedir que nuevos inquilinos arrienden espacios y así poder ampliarse.

Esto indica que los clientes reconocen las condiciones actuales y previstas: la demanda de oficinas de calidad es alta, la oferta se está reduciendo y las condiciones económicas están cambiando en beneficio de los propietarios. Piedmont está aprovechando estas dinámicas del mercado y ha llevado los alquileres netos efectivos después de CapEx a máximos históricos: durante el tercer trimestre alcanzaron por primera vez $29 por pie cuadrado, un aumento de más del 30% frente al promedio de los últimos 12 meses. El crecimiento está impulsado por los ingresos, ya que seguimos logrando tarifas de alquiler más altas en nuestras propiedades. Los activos diferenciados de Piedmont alcanzaron diferenciales de arrendamiento, tanto en efectivo como devengados, de 26% y 35%, respectivamente, durante el tercer trimestre; fueron los segundos más altos en la historia de la compañía y constituyen una prueba más del crecimiento positivo de las tarifas de alquiler incorporado en la cartera.

Como los alquileres que pedimos actualmente en nuestros mercados todavía están 40% por debajo de los necesarios para justificar nuevas construcciones, creemos que las tarifas de alquiler seguirán creciendo en el futuro previsible. Como resultado de los arrendamientos concretados durante los últimos 12 meses a tarifas de alquiler sustancialmente más altas y de la posterior reducción del período de renta gratuita asociado, el NOI de mismas tiendas siguió mostrando una tendencia positiva y creció aproximadamente 8% sobre una base de efectivo y 7% sobre una base devengada durante el tercer trimestre. Hoy, la cartera de arrendamientos firmados que aún no han comenzado equivale a aproximadamente $29 millones de ingresos anuales. Esto equivale a 410 puntos básicos de ocupación de la cartera que se reflejarán en las ganancias durante los próximos trimestres. El tercer trimestre también fue activo en cuanto al reciclaje de activos, con la adquisición de 4075 Wilson Boulevard y la venta de un terreno. 4075 es un edificio excepcional y una incorporación estratégica a la cartera de Piedmont.

Consulten la sección de relaciones con inversionistas del sitio web para ver la presentación de la transacción; Chris compartirá más detalles en un momento. Durante el trimestre, también pusimos bajo contrato para su venta uno de nuestros dos activos en Houston, y esperamos cerrar la transacción antes de fin de año. De cara al futuro, seguimos evaluando varias oportunidades de adquisición, que prevemos financiar con los ingresos de las ventas de activos. Por último, durante el trimestre realizamos importantes operaciones de financiamiento que Sherry repasará. La conclusión principal es esta: refinanciamos los últimos bonos que tenían una tasa de interés alta, lo que mejoró significativamente nuestro costo promedio ponderado de la deuda y extendió el perfil de vencimientos restante, sin vencimientos hasta fines de 2028. Todo este impulso nos ha llevado a elevar y acotar nuestras perspectivas anuales por tercer trimestre consecutivo; ahora, el punto medio está seis centavos por encima de nuestras perspectivas originales para 2026.

Sherry dará los detalles, pero quería señalar que ajustamos el porcentaje proyectado de arrendamientos en servicio al cierre del año a un rango de 87.5% a 88.5%, para reflejar la incorporación de nuestro proyecto Meridian, junto con nuestro edificio en 222 South Orange Avenue a principios de este año, lo que reincorporará ambos proyectos a la cartera en servicio antes de fin de año. La reciente adquisición de la propiedad 4075 Wilson Boulevard, arrendada en 83%, y la venta prevista del activo Enclave Place, arrendado en 100%, durante el cuarto trimestre. Además, estamos preservando deliberadamente nuestros espacios de mayor tamaño porque creemos que las propiedades Piedmont, con abundantes amenidades y un enfoque centrado en la hospitalidad, se encuentran entre los mejores activos de sus respectivos submercados, y que estos espacios tendrán un precio superior a medida que siga reduciéndose la disponibilidad en nuestros mercados. En resumen, la tesis de inversión en Piedmont es sencilla. La demanda de nuestros productos de oficinas diferenciados está aumentando, mientras que la oferta se reduce.

Los fundamentos del arrendamiento siguen mejorando y el mercado se está convirtiendo rápidamente en un mercado favorable para los propietarios. Con nuestra cartera de activos bien ubicados y diseñados para la fuerza laboral moderna, Piedmont está en una posición única para tener éxito en el mercado. Estamos generando uno de los mayores crecimientos de ganancias y flujo de caja del sector de oficinas, y nuestras acciones cotizan a una valoración muy atractiva. Con alquileres netos efectivos recientes después de CapEx de $29 por pie cuadrado, el precio de las acciones implica un valor bruto de los activos de aproximadamente $220 por pie cuadrado. Además, actualmente contamos con una cartera pendiente de ganancias considerable, grandes oportunidades para absorber vacancia y un crecimiento de las tarifas de alquiler incorporado de 10% a 15%, que seguirá impulsando al alza el FFO core en el corto plazo. Dicho esto, le cedo la palabra a George para que nos dé más detalles sobre el desempeño operativo del tercer trimestre. ¿George? Gracias, Brent, y buenos días a todos.

Nos complace ver cómo la demanda sostenida de nuestros espacios de trabajo con abundantes amenidades se tradujo en otro trimestre muy productivo. Cerramos 43 contratos de arrendamiento que sumaron más de 400,000 pies cuadrados, con un volumen dividido equitativamente entre nuevos negocios y renovaciones. El tamaño promedio de los contratos de arrendamiento fue de aproximadamente 9,000 pies cuadrados, y el plazo promedio ponderado fue de aproximadamente 10 años. Desde principios de 2024, nuestra actividad de arrendamiento concretada, que abarca tanto nuevos contratos como renovaciones, ha tenido un plazo promedio ponderado de aproximadamente nueve años, lo que genera ingresos futuros confiables a largo plazo. Por décimo trimestre consecutivo, el número de expansiones de inquilinos superó al de contracciones en nuestra cartera. Las firmas financieras, de ingeniería y jurídicas están experimentando un crecimiento orgánico sustancial. Este trimestre, siete firmas ampliaron sus espacios en 100,000 pies cuadrados.

Como otro ejemplo del poder de la marca Piedmont para generar negocios adicionales en nuestros mercados, me enorgullece compartir que un cliente actual con oficinas en dos ubicaciones distintas de nuestra cartera amplió el espacio que ocupa con nosotros y agregó dos oficinas más, una en Orlando y otra en Atlanta, lo que demuestra la eficacia de nuestro enfoque para crear espacios atractivos. Como señaló Brent, el ajuste de las condiciones del mercado para los espacios de alta calidad está fortaleciendo el poder de fijación de precios. Los alquileres en efectivo de los espacios vacantes por un año o menos aumentaron 26%, mientras que los alquileres devengados aumentaron 35%, muy por encima de los promedios de los 12 meses anteriores, de 11% y 22%, respectivamente. Seguimos observando una demanda de los clientes muy inelástica y una brecha considerable entre los alquileres solicitados y el costo de las nuevas construcciones, que probablemente no estarán terminadas antes de que finalice la década.

El gasto de capital en arrendamientos del trimestre se mantuvo estable en $5.21 por pie cuadrado al año, ligeramente por debajo de nuestro promedio de nueve meses de $5.44. El capital sigue siendo un factor fundamental en las negociaciones de arrendamiento. Dicho esto, estamos observando una modesta reducción de los períodos de renta gratuita requeridos para los nuevos contratos y las renovaciones. El alquiler neto efectivo aumentó más de 30% frente al promedio de los 12 meses anteriores, hasta $29.31 por pie cuadrado al año. Prevemos mantener los alquileres netos efectivos entre los 20 y los 30 dólares, en el rango medio a alto, respaldados por la persistente demanda de espacios de alta calidad y por la escasa o nula actividad de nuevos desarrollos en nuestros submercados. En Dallas, donde se concretó una cuarta parte del volumen de operaciones este trimestre, las renovaciones fueron el tema dominante y un gran ejemplo de la mejora del poder de fijación de precios de Piedmont. Con pocos pisos completos disponibles y una cartera de oportunidades muy activa, aumentamos las tarifas solicitadas entre 20% y 30% en los últimos 12 meses.