Llamada de resultados del T3 2026 de Healthcare Realty Trust Incorporated

Les recordamos que, salvo por la información histórica contenida en esta llamada, los temas tratados pueden incluir declaraciones prospectivas que implican estimaciones, supuestos, riesgos e incertidumbres. Estas declaraciones prospectivas representan el juicio de la compañía a la fecha de esta llamada. La compañía renuncia a cualquier obligación de actualizar este material prospectivo. Los riesgos y factores de riesgo se analizan en nuestro comunicado de prensa y se detallan en nuestras presentaciones ante la SEC. En esta llamada se analizarán ciertas medidas financieras no GAAP. La conciliación de estas medidas con las medidas financieras GAAP más comparables se encuentra en el comunicado de prensa de resultados de la compañía correspondiente al trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026. El comunicado de prensa de resultados y la información complementaria sobre los resultados de la compañía están disponibles en su sitio web.

Ahora quisiera ceder la palabra a nuestro presidente y director ejecutivo, Pete Scott.

Gracias, Doris. Hoy me acompañan en la llamada Rob Hull, Dan Gabbay y Ryan Crowley. El tercer trimestre fue otro trimestre sólido para Healthcare Realty. Las tasas de interés más altas han afectado a las acciones inmobiliarias, incluidas las nuestras, pero no a nuestros fundamentos. La demanda por nuestros espacios está aumentando, al igual que nuestras rentas. Permítanme comenzar con nuestros resultados. El FFO normalizado fue de $0.42 por acción. El NOI de las mismas propiedades creció 5.1%. Firmamos contratos de arrendamiento por 1.5 millones de pies cuadrados, incluidos nuevos contratos por 430,000 pies cuadrados. La cartera de reurbanización está ahora arrendada en un 72%, un aumento de 500 puntos básicos frente al trimestre anterior. La ocupación de las mismas propiedades mejoró a 93.1%. Los diferenciales de renta en efectivo fueron de 8.6%, y estamos elevando la guía (guidance) por tercera vez este año. Pasemos a la asignación de capital. Seguimos siendo disciplinados, y todo lo que hacemos está orientado a mejorar el crecimiento de nuestras utilidades.

A principios de este año, refinanciamos deuda por $1.1 mil millones a una tasa de interés combinada de aproximadamente 4%. Nuestro balance general nos da la flexibilidad para actuar con agilidad en nuestras dos principales prioridades externas de asignación de capital: las recompras de acciones y las adquisiciones en coinversión. En cuanto a las recompras de acciones, durante el trimestre y hasta octubre, recompramos acciones por $75 millones a un precio promedio de aproximadamente $17.75, lo que elevó el total acumulado en lo que va del año a $250 millones. Nuestra filosofía sobre las recompras es sencilla. Nuestras acciones deben competir por el capital como cualquier otra inversión. Cuando cotizamos con un descuento significativo, como ocurre actualmente, recomprar nuestras acciones es uno de los usos más rentables de nuestro capital.

En cuanto a las adquisiciones en coinversión, en lo que va del año hemos adquirido 8 edificios de consultorios médicos y tenemos otro bajo contrato, por un total de $338 millones, o $67 millones en nuestra participación. Eso está dentro del rango de $50 millones-$100 millones que delineamos a principios de este año. Estas inversiones generan para Healthcare Realty un rendimiento inicial en efectivo de rango medio del 7%, antes de considerar los importantes beneficios adicionales de la plataforma. Junto con nuestros socios de KKR, mantendremos un ritmo disciplinado en nuestras adquisiciones. También seguiremos evaluando la venta selectiva de activos para ayudar a los sistemas que desean ser propietarios de bienes raíces estratégicos en los campus de sus hospitales y a los compradores privados que siguen atraídos por los sólidos vientos a favor que benefician a nuestro sector. En lo que va del año, hemos monetizado más de $200 millones en activos, y tenemos más de $100 millones adicionales bajo contrato o con una carta de intención. Para el año, esperamos que el rendimiento promedio de las ventas de activos se ubique en el rango medio del 5%.

La venta oportunista de activos para financiar recompras y adquisiciones en coinversión aumenta significativamente las utilidades. Pasemos al sector de edificios de consultorios médicos y a por qué estamos tan bien posicionados. Primero, el crecimiento. Los consultorios médicos pueden generar un crecimiento de un dígito medio gracias a los vientos a favor que estamos experimentando, y nuestros resultados lo demuestran. La demanda de los arrendatarios sigue aumentando junto con las necesidades de una población que envejece. La atención médica sigue trasladándose a entornos ambulatorios, mientras que la nueva oferta de edificios de consultorios médicos se mantiene moderada debido a los elevados costos de construcción y financiamiento de deuda. Segundo, el poder de fijación de precios. La ocupación de todo el sector se encuentra ahora cerca del 93%, en máximos históricos. El aumento de la demanda de los arrendatarios y la limitada nueva oferta están impulsando al alza las rentas de nuestros edificios. La evidencia son diferenciales de renta en efectivo superiores al 5% en lo que va del año y tasas de retención cercanas al 90%. Tenemos un portafolio de primer nivel, ubicado principalmente en los mercados de mayor crecimiento del país, lo que nos posiciona bien para seguir beneficiándonos de estas poderosas dinámicas. Tercero, el rendimiento del capital. Nuestro modelo de arrendamiento está diseñado para impulsar el rendimiento de la inversión en todo el portafolio.

Cada decisión de arrendamiento se toma en función de los rendimientos económicos, no del volumen. Esa rigurosidad está dando resultados. Desde que implementamos el nuevo modelo, las TIR de los arrendamientos han mejorado casi 3,000 puntos básicos y los períodos de recuperación se han reducido 25%. Con una mayor ocupación y retención, se reduce nuestra carga de capital y mejora nuestra rentabilidad. Nuestro plan es seguir repitiendo esto trimestre tras trimestre. Cuarto enfoque: Healthcare Realty es una empresa de inversión inmobiliaria (REIT) especializada; es el único REIT que cotiza en bolsa y se enfoca exclusivamente en edificios de consultorios médicos. Para otros, es algo secundario. Para nosotros, representa el 100% de lo que hacemos. Nuestro capital, nuestro personal y nuestra atención nunca se dividen. Este enfoque absoluto está generando mejores resultados en todos los ámbitos. Estamos superando el desempeño. Es algo deliberado.

Para concluir, con fundamentos firmemente de nuestro lado, seguiremos ejecutando, presentando sólidos resultados, asignando capital con disciplina, cumpliendo nuestros compromisos y enfocándonos en lo que podemos controlar. Healthcare Realty ofrece mucho más potencial de crecimiento del que refleja el precio de nuestras acciones. Esto nos motiva todos los días. Dicho esto, cedo la palabra a Rob.

Buenos días a todos y gracias, Pete. El sólido impulso operativo continuó en el tercer trimestre. Completamos aproximadamente 1.5 millones de pies cuadrados en nuevos arrendamientos y renovaciones, y logramos una absorción positiva de más de 85,000 pies cuadrados en las mismas propiedades, lo que elevó la ocupación 30 puntos básicos frente al trimestre anterior, hasta 93.1%. La retención fue sólida, de 88%. Además, al cierre del trimestre teníamos más de 480,000 pies cuadrados en arrendamientos firmados pero aún no ocupados, lo que ofrece una vía clara para seguir aumentando la ocupación en el cuarto trimestre y durante 2027. Los diferenciales de los arrendamientos en efectivo también fueron un punto destacado, con 8.6%, el nivel más alto de la compañía en casi una década. Los sistemas de salud representaron más de 600,000 pies cuadrados de arrendamientos este trimestre. Como parte de esta actividad, Ascension Saint Thomas, en Nashville, firmó nuevos arrendamientos por un total de 18,000 pies cuadrados y renovó 185,000 pies cuadrados por 10 años.

Junto con estos arrendamientos, nuestra remodelación planificada de $35 millones de tres propiedades en el campus oeste de Ascension Saint Thomas, en Nashville, fortalece nuestra relación, complementa la inversión de $120 millones del hospital en el mismo campus y posiciona estas propiedades para un crecimiento a largo plazo. Otros arrendamientos destacados con sistemas de salud este trimestre fueron con Cedars-Sinai, en Los Ángeles; Trinity Health, en Columbus, Ohio; e Indiana University Health, en Indianápolis, lo que subraya el valor de estas alianzas a largo plazo. También logramos avances significativos en los arrendamientos de las propiedades en remodelación. Los nuevos arrendamientos dentro de esta cartera superaron los 110,000 pies cuadrados, casi el doble del nivel del segundo trimestre, y elevaron la tasa de arrendamiento de la cartera en remodelación de 67% a 72%. El contexto general de oferta y demanda de nuestro sector sigue siendo muy favorable. La construcción de nuevos centros médicos para atención ambulatoria es limitada, mientras que la demanda sigue beneficiándose de que los sistemas de salud trasladen más servicios a entornos ambulatorios de menor costo.

Estas dinámicas respaldan niveles de ocupación cada vez mayores y refuerzan el entorno positivo para el crecimiento de los alquileres, lo que fortalece nuestra confianza en las perspectivas de arrendamiento. Nuestra cartera de nuevos arrendamientos y renovaciones sigue siendo sólida, con más de 3 millones de pies cuadrados; los sistemas de salud representan aproximadamente la mitad de esa oportunidad. Ahora le cedo la palabra a Dan para que hable de los resultados financieros.

Gracias, Rob. Permítanme volver a nuestro desempeño financiero. Nuestros resultados se mantienen consistentemente sólidos frente al trimestre anterior, con un FFO normalizado por acción de $0.42, un crecimiento interanual de 5.1% en el NOI en efectivo de las mismas tiendas, un FAD por acción de $0.32 y una razón de pago de 76%. En septiembre y octubre, recompramos acciones por un valor de $75 millones a un precio promedio ponderado de $17.74. Esto representa un rendimiento de FFO dilutivo superior a 9% y constituye un componente importante de nuestro marco de asignación de capital a largo plazo. Las recompras se financiaron con desinversiones previamente anunciadas y cerradas, como la del Kennestone Cancer Center por $36 millones, y con nuestra salida casi completa del mercado de Chicago. Al 30 de septiembre, el apalancamiento disminuyó ligeramente a 5.5x, en línea con nuestro objetivo de mediados de 5x incluido en la guía (guidance) para 2026.

Contamos con más de $1.2 mil millones de liquidez en nuestra línea de crédito, después de descontar nuestros saldos de papel comercial, además de un préstamo a plazo de desembolso diferido de $400 millones que respalda el vencimiento de nuestros bonos de julio de 2027. Actualmente, nuestra única deuda a tasa flotante es el papel comercial y $100 millones en préstamos a plazo sin cobertura, ya que a principios de este año fijamos la tasa de los otros $400 millones hasta 2029, a una tasa SOFR de 3.3%. Mantenemos una flexibilidad significativa, y nuestra estructura de capital está efectivamente asegurada durante todo el período de nuestro plan estratégico. Pasando a la guía (guidance), que pueden consultar en la página 10 de nuestro informe complementario, elevamos el rango de la guía de FFO normalizado por acción para todo el año a $1.65-$1.67, dos centavos más en el punto medio, que ahora es de $1.66.