Llamada de resultados del T3 2026 de REXFORD INDUSTRIAL REALTY, INC.

Además del comunicado de resultados de ayer, publicamos un paquete de información complementaria y una presentación sobre los resultados en la sección de Relaciones con Inversionistas de nuestro sitio web para respaldar los comentarios de hoy. Como recordatorio, los comentarios de la gerencia y las respuestas a sus preguntas pueden incluir declaraciones prospectivas, según se definen en las leyes federales de valores, que se basan en ciertos supuestos y están sujetas a riesgos e incertidumbres descritos en nuestro informe 10-K y en otros documentos presentados ante la SEC. Por lo tanto, los resultados reales pueden diferir y no asumimos ninguna obligación de actualizar declaraciones prospectivas en el futuro. También hablaremos sobre medidas financieras no definidas según los principios contables generalmente aceptados (GAAP) en la llamada de hoy. Nuestra presentación sobre los resultados y el paquete de información complementaria incluyeron conciliaciones con las normas GAAP, así como una explicación de por qué estas medidas son útiles para los inversionistas. Hoy me acompañan la directora ejecutiva de Rexford, Laura Clark, junto con nuestro director de operaciones, John Nahas, y nuestro director financiero, Michael Fitzmaurice.

Es un placer presentar ahora a Laura Clark. ¿Laura? Gracias, Doug, y gracias a todos por acompañarnos hoy.

El equipo de Rexford logró otro trimestre de sólida ejecución. La actividad de arrendamiento se aceleró y la ocupación aumentó significativamente. Dimos un paso transformador en la realineación de nuestra cartera y reasignamos capital con disciplina. En conjunto, estas acciones fortalecieron a Rexford, reforzaron nuestro balance general e impulsaron nuestro tercer aumento consecutivo de la guía de FFO básico por acción. Esta sólida ejecución se ve reforzada por la continua mejora de los fundamentos del mercado industrial de las zonas interiores del sur de California. El mercado registró su segundo trimestre consecutivo de absorción neta positiva, impulsada por el aumento de la demanda de los arrendatarios. Los alquileres de mercado también dieron señales iniciales de estabilización: registraron un crecimiento marginal durante el trimestre y marcaron el primer aumento trimestral desde 2023. Reconocemos que las recuperaciones rara vez son lineales, pero la dirección del mercado es alentadora y estamos viendo que esa mejora se traduce directamente en nuestro negocio.

Durante el trimestre, cerramos arrendamientos por más de 3.7 millones de pies cuadrados, nuestro segundo trimestre con mayor actividad de arrendamiento de la historia. El impulso de los arrendamientos fue generalizado e incluyó 600,000 pies cuadrados de arrendamientos para reposicionamiento y desarrollo tan solo en el tercer trimestre, que generarán un crecimiento significativo del flujo de caja cuando comiencen estos arrendamientos. La ocupación de las propiedades comparables para el NOI aumentó 200 puntos básicos frente al trimestre anterior, mientras Rexford sigue superando al mercado en general. Este desempeño superior refleja la calidad, funcionalidad y posicionamiento competitivo de nuestros activos en zonas interiores, potenciado por la experiencia de nuestro equipo integrado verticalmente. La solidez de la actividad de arrendamiento que observamos hoy refleja los atractivos fundamentos que sustentan el mercado industrial del sur de California. Con más de 20 millones de consumidores y una economía que ocupa el 11.º lugar entre las más grandes del mundo, la región combina una base de demanda diversificada con infraestructura irreemplazable.

Además, la nueva oferta se mantiene cerca de mínimos de varias décadas, mientras que requisitos regulatorios cada vez más restrictivos limitan aún más el desarrollo futuro. Creemos que la profundidad y durabilidad de la demanda, junto con importantes restricciones estructurales de la oferta, crean una sólida base para el crecimiento a largo plazo. En este contexto, estamos concentrando nuestra cartera en los activos mejor posicionados para aprovechar estas dinámicas y generar un crecimiento duradero con el tiempo. Este trimestre, avanzamos en nuestra iniciativa de realineación de cartera de $2 mil millones con la venta de una cartera por $1.2 mil millones, la transacción más grande en la historia de Rexford. Actuamos con determinación y rapidez, y completamos un proceso competitivo que generó un gran interés por parte de los compradores y precios atractivos. Incluida esta transacción, hemos completado desinversiones por $1.5 mil millones en lo que va del año, lo que representa un avance sustancial hacia nuestro objetivo de realineación de la cartera.

Hemos actuado con decisión para aprovechar una oportunidad única de realinear nuestra cartera, dando prioridad a los activos que creemos ofrecen el mayor potencial de crecimiento a largo plazo y creación de valor para los accionistas, al tiempo que ampliamos nuestra flexibilidad financiera y capacidad de acción. De cara al futuro, quedan $500 millones en desinversiones pendientes dentro de nuestra iniciativa de realineación de cartera; esperamos que la mayoría esté bajo contrato o se haya completado para fin de año. Seguimos observando demanda de compradores en nuestros mercados, respaldada por la profundidad del capital privado que busca exposición al sur de California. Si bien los recientes aumentos de las tasas de los bonos del Tesoro están afectando el costo de capital de ciertos compradores y volviendo más selectivo el mercado de transacciones, el interés en los activos restantes para desinversión sigue siendo constructivo. Seguiremos evaluando cada venta en función del perfil de riesgo subyacente y el potencial de rendimiento futuro, así como del valor relativo del uso previsto de los recursos obtenidos.

También quiero destacar los avances significativos que hemos logrado para impulsar una mayor disciplina operativa en toda la empresa. Hemos priorizado deliberadamente la ocupación y el arrendamiento, así como la mejora de la eficiencia en toda nuestra estructura de costos. Los resultados son tangibles: una sólida actividad de arrendamiento, junto con una reducción interanual del 30% en los gastos generales y administrativos. Seguiremos aplicando este enfoque en toda la empresa mientras buscamos eficiencias adicionales. En resumen, este año se ha caracterizado por la ejecución y la acción decisiva. Establecimos prioridades claras y estamos cumpliendo nuestros compromisos. Hoy, Rexford es más sólida y está más enfocada, con una flexibilidad financiera significativamente mayor que al comienzo del año. La misma disciplina que hemos aplicado a nuestras operaciones, cartera y asignación general de capital seguirá guiando nuestras decisiones a medida que avancemos, con un único objetivo: impulsar la creación de valor a largo plazo por acción para nuestros accionistas.

Por último, quiero agradecer a todo el equipo de Rexford. Completar la transacción más grande en la historia de nuestra compañía mientras seguimos generando sólidos resultados operativos refleja el extraordinario compromiso y talento de este equipo. Me entusiasman el enfoque y la dedicación que demuestran todos los días. ¿John? Gracias, Laura, y buenos días a todos.

Durante el tercer trimestre, concretamos transacciones de arrendamiento por 3.7 millones de pies cuadrados en nuestra cartera, lo que refleja nuestro enfoque continuo en impulsar la ocupación y captar la demanda en nuestros mercados urbanos consolidados. Gracias a la sólida salud subyacente de los inquilinos y a una ejecución de arrendamientos mejor de lo esperado, se renovó o volvió a arrendar aproximadamente el 87% de la superficie cuyos contratos vencían, lo que impulsó un aumento de 200 puntos básicos en la ocupación de las mismas propiedades frente al trimestre anterior. En cuanto al mercado en general, también observamos señales alentadoras de que los fundamentos siguen mejorando. Aunque la recuperación sigue siendo desigual entre submercados, rangos de tamaño y tipos de propiedades, el tercer trimestre representó otro paso en la dirección correcta, con una absorción neta general positiva y una mejora de la actividad de arrendamiento que se extendió a zonas donde anteriormente había sido más lento cobrar impulso. El condado de Orange es un buen ejemplo.

El submercado volvió a registrar una absorción neta positiva durante el trimestre, respaldada por una creciente demanda de espacios de Clase A, impulsada en parte por una mayor actividad de usuarios corporativos. También observamos esta tendencia en Mid-Counties y San Gabriel Valley, donde los espacios funcionales de Clase B siguen arrendándose bien y la demanda de espacios de Clase A está ganando impulso. En South Bay, la actividad estuvo impulsada por la logística, junto con la demanda sostenida de usuarios de manufactura avanzada y aeroespacial que buscaban espacios de mayor calidad con infraestructura crítica. La logística también lideró la actividad en IE West, sobre todo en espacios de entre 100,000 y 250,000 pies cuadrados. En San Fernando Valley, la actividad se mantuvo sólida para los espacios funcionales de Clase B, particularmente en superficies de menos de 100,000 pies cuadrados, mientras que la demanda de espacios de Clase A fue más limitada.

Aunque los factores que impulsan la demanda varían según la industria y el tipo de usuario, y muchos inquilinos siguen enfocados en racionalizar sus necesidades de espacio, la demanda se orienta cada vez más hacia espacios urbanos consolidados altamente funcionales, lo que coincide bien con el tipo de propiedades que caracteriza la cartera de Rexford. Esto se reflejó en nuestros proyectos de reposicionamiento y desarrollo, donde concretamos arrendamientos por aproximadamente 600,000 pies cuadrados durante el trimestre, que aportarán más de $14 millones de NOI anualizado una vez que entren en vigor. Nuestra plataforma de creación de valor sigue siendo un diferenciador clave para Rexford. Mediante el reposicionamiento, ofrecemos sistemas eléctricos y de extinción de incendios mejorados, carga eficiente y oficinas de mayor nivel, que logran un equilibrio eficaz entre la funcionalidad indispensable y el precio. Por su parte, nuestras propiedades de desarrollo reciente ofrecen características de diseño de primer nivel que maximizan la eficiencia operativa y proporcionan un entorno de alta calidad que atrae a los inquilinos de Clase A.

En cuanto a la asignación de capital, durante el trimestre completamos desinversiones por $1.3 mil millones, incluida la venta por $1.2 mil millones de una cartera de 5.2 millones de pies cuadrados. Estas 22 propiedades presentaban muchas de las características no estratégicas que identificamos en la revisión de activos realizada como parte del reajuste de nuestra cartera, incluida una mayor exposición a la oferta competitiva y un potencial de crecimiento más limitado. Al cierre, la cartera tenía un plazo promedio ponderado restante de arrendamiento de 2.7 años y rentas vigentes casi 30% por encima del mercado, lo que se traduce en un rendimiento estimado del NOI en efectivo de 2027 de aproximadamente 5.5%. Además de la transacción de la cartera, durante el trimestre completamos tres desinversiones adicionales, todas a usuarios finales, a precios superiores. Para concluir, nuestro equipo sigue muy atento a las señales del mercado y estamos tomando decisiones disciplinadas y estratégicas para impulsar el desempeño en toda la empresa.

Aún tenemos trabajo por hacer, y me enorgullecen el equipo de Rexford, lo que estamos logrando y cómo lo estamos haciendo. Nuestros resultados y el fortalecimiento de los fundamentos que observamos en el mercado urbano consolidado del sur de California refuerzan nuestra confianza en la posición competitiva de la cartera y en la oportunidad de largo plazo que tenemos por delante. Ahora le cedo la palabra a Fitz.