Llamada de resultados del T3 2026 de BXP (Boston Properties)

El comunicado de prensa y el paquete complementario se distribuyeron anoche y se presentaron en el Formulario 8-K. En el paquete complementario, BXP reconcilió todas las medidas financieras no GAAP con la medida GAAP más directamente comparable, de conformidad con el Reglamento G. Si no recibieron una copia, estos documentos están disponibles en la sección de Inversionistas de nuestro sitio web, en investors.bxp.com. La transmisión por internet de esta llamada estará disponible durante 12 meses. En este momento, quisiéramos informarles que ciertas declaraciones realizadas durante esta conferencia, que no son históricas, pueden constituir declaraciones prospectivas en el sentido de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados. Aunque BXP considera que las expectativas reflejadas en cualquier declaración prospectiva se basan en supuestos razonables, no puede garantizar que se cumplirán.

Los factores y riesgos que podrían hacer que los resultados reales difirieran sustancialmente de los expresados o implícitos en las declaraciones prospectivas se detallaron en el comunicado de prensa de ayer y, periódicamente, en las presentaciones de BXP ante la SEC. BXP no asume la obligación de actualizar ninguna declaración prospectiva. Quisiera dar la bienvenida a Owen Thomas, presidente del directorio y director ejecutivo; Doug Linde, presidente; y Mike LaBelle, director financiero. Durante la sesión de preguntas y respuestas de nuestra llamada, nuestros equipos de administración regional también estarán disponibles para responder cualquier pregunta. Les pedimos a quienes participen en la sesión de preguntas y respuestas de la llamada que se limiten a una sola pregunta. Si tienen una consulta adicional o una pregunta de seguimiento, no duden en volver a ponerse en la fila. Como hoy presentan sus resultados las tres grandes —Alphabet, Microsoft y, por supuesto, BXP— y además tenemos la llamada de la Fed, comencemos.

Owen Thomas comenzará ahora sus comentarios formales.

Bueno, gracias, Helen, y buenos días a todos. BXP registró otro trimestre muy sólido, tanto en términos operativos como financieros. Los FFO por acción del tercer trimestre superaron tanto nuestra guía como las estimaciones de consenso por $0.08. También elevamos en $0.05 el punto medio de nuestra guía de FFO por acción para 2026 y ahora esperamos que nuestros FFO por acción crezcan más de 3% en 2026. Estamos ejecutando el plan estratégico que presentamos en la conferencia de inversionistas del año pasado y superando los tres objetivos principales que planteamos: arrendar espacios para aumentar la ocupación y los FFO; vender activos para optimizar nuestro portafolio, obtener capital para desarrollos y reducir el apalancamiento; y avanzar con desarrollos que mejoren la calidad del portafolio y respalden el crecimiento futuro de los FFO. Las condiciones del mercado de arrendamiento son sólidas en la mayor parte de nuestro portafolio y siguen mejorando.

Estamos aumentando las rentas y alcanzando tarifas de arrendamiento récord en la ciudad de Nueva York, Back Bay de Boston, Reston Town Center y en los nuevos desarrollos del distrito central de negocios de Washington, D.C. San Francisco está mejorando rápidamente y la actividad de arrendamiento en Seattle está cobrando impulso. Hay tres razones principales que explican estas sólidas condiciones de mercado. En primer lugar, la inversión en IA y la infraestructura asociada es hoy muy significativa en comparación con ciclos históricos de inversión de capital en nuevas tecnologías y podría llegar a niveles sin precedentes. Esta actividad de inversión está impulsando tanto el PIB de EE. UU. como el crecimiento de las utilidades corporativas, lo que genera una sólida demanda de arrendamiento no solo por parte de las empresas de IA, sino también de empresas de servicios financieros, legales y empresariales que están aumentando su plantilla para respaldar los altos niveles de inversión en IA. En segundo lugar, debido al aumento de los costos de construcción y a la competencia por el capital que genera la inversión en infraestructura de IA, el desarrollo de nuevas oficinas en EE. UU. se encuentra en niveles mínimos récord.

En los seis mercados de BXP, la construcción de oficinas se limita a un puñado de edificios previstos en la ciudad de Nueva York y a los nuevos proyectos que estamos desarrollando en Washington, D.C. Por último, la demanda de los clientes se concentra principalmente en espacios de trabajo de primer nivel, que siguen superando ampliamente al mercado de oficinas en general. Como recordatorio, los espacios de trabajo de primer nivel representan aproximadamente el 14% de los espacios y el 8% de los edificios en los cuatro mercados de distritos centrales de negocios donde BXP tiene una presencia importante. La vacancia directa de los espacios de trabajo de primer nivel en estos cuatro mercados es del 8%, frente al 13% del mercado de oficinas en general, mientras que las rentas solicitadas por estos espacios tienen una prima superior al 60% respecto de los edificios que no son de primer nivel. La baja vacancia, la sólida demanda y la mínima oferta nueva conforman una combinación de condiciones de mercado excepcionalmente favorable, y no podría haber un mejor contexto para que BXP aumente las rentas y la ocupación de su portafolio de espacios de trabajo de primer nivel en los próximos trimestres.

El entorno de los mercados de capitales inmobiliarios ha tardado más en reflejar el dinamismo de los mercados inmobiliarios subyacentes. Un factor evidente es el aumento de 30 puntos básicos en el rendimiento del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años durante los últimos dos meses. Entre las causas probables de este aumento están las presiones inflacionarias derivadas de los aranceles y los precios de la energía, el importante gasto de capital relacionado con la IA y la presión al alza sobre la prima por plazo asociada con el creciente déficit presupuestario federal de EE. UU. Un factor menos evidente es la disponibilidad de capital accionario para los bienes raíces comerciales. Aunque el capital de deuda sigue estando ampliamente disponible con diferenciales atractivos, pero a costos más altos, la competencia por el capital accionario frente a la enorme inversión en IA está afectando los flujos de fondos hacia los bienes raíces comerciales, incluidos los precios de las acciones de los REIT y la captación de capital, así como la recaudación de fondos, el volumen de transacciones y los precios en los mercados inmobiliarios privados.

El volumen de transacciones de oficinas en los mercados privados fue de $19.4 mil millones en el tercer trimestre, un aumento considerable frente al segundo trimestre y al tercer trimestre de 2025, aunque la cifra estuvo sesgada por numerosas transacciones pequeñas y dos grandes operaciones de portafolios de consultorios médicos. Es probable que las tasas de interés más altas provoquen un reajuste de precios de los activos actuales en el mercado y podrían reducir los volúmenes de transacciones en los próximos trimestres. Aunque siguen siendo muy pocos los activos de espacios de trabajo de primer nivel que se ponen a la venta, durante el trimestre se concretaron un par de transacciones relevantes para el portafolio de BXP. Se acordó vender una participación del 49% en 1301 Avenue of the Americas, ubicada en Midtown, Nueva York, a una valoración aproximada de $1.3 mil millones, lo que representa un precio de $740 por pie cuadrado y una tasa de capitalización inicial del 7.3%.

Este activo comprende 1.75 millones de pies cuadrados, está totalmente arrendado y un comprador oportunista se lo está vendiendo a un asesor nacional. En segundo lugar, se vendió una participación en el arrendamiento de 100 Altair, ubicado en el centro de Sunnyvale, California, por $219 millones, lo que representa un precio superior a $1,200 por pie cuadrado y una tasa de capitalización inicial del 6.5%. Este edificio de 180,000 pies cuadrados está totalmente arrendado a Databricks mediante un contrato a largo plazo, y el prestamista del edificio se lo vendió a un asesor. En cuanto a la ejecución del plan de negocios de BXP, nuestro primer objetivo, y el de mayor impacto, es arrendar espacio y mejorar la ocupación del portafolio. Tuvimos otro trimestre sólido: completamos el arrendamiento de 1.2 millones de pies cuadrados y, en lo que va del año, de más de 4 millones de pies cuadrados. La ocupación de nuestro portafolio en operación aumentó considerablemente por cuarto trimestre consecutivo, hasta el 89.4%, por encima de la previsión de ocupación del 89% que proporcionamos para el cierre de 2026.

Este resultado refleja la sólida ejecución de nuestros equipos de arrendamiento, la calidad de nuestro portafolio y los mercados de arrendamiento muy saludables que describí anteriormente. Nuestra segunda prioridad es obtener capital y optimizar nuestro portafolio mediante la venta de activos. En nuestra conferencia para inversionistas, comunicamos el objetivo de generar un total de $1.9 mil millones en ingresos netos por ventas para 2028, mediante la venta de terrenos, activos residenciales y activos de oficinas no estratégicos. Estamos muy adelantados con respecto al cronograma, ya que este año hemos obtenido más de $520 millones en ingresos netos totales por ventas y $1.37 mil millones desde nuestra conferencia para inversionistas. Incluidos los cuatro activos que tenemos bajo contrato de venta, las disposiciones totales podrían alcanzar aproximadamente $1.45 mil millones. Además, acordamos los términos y estamos negociando un contrato para vender Times Square Tower, en la ciudad de Nueva York. Se trata de una venta significativa, dado que tenemos una participación del 55% sin apalancamiento en este edificio de 1.2 millones de pies cuadrados.

El comprador debe conseguir financiamiento mediante deuda y capital y, si la operación se concreta, la venta se realizaría en el primer trimestre de 2027 y nos permitiría alcanzar nuestro objetivo de disposiciones para 2028 mucho antes de lo previsto. Las dos ventas de propiedades en operación que completamos en el tercer trimestre fueron activos de oficinas estabilizados, antiguos y no estratégicos en Washington, D.C. Vendimos Sumner Square, un proyecto histórico de reconversión de tres edificios y 217,000 pies cuadrados, arrendado en un 93% y sujeto a un contrato de arrendamiento del terreno, por $63 millones, o $300 por pie cuadrado, con una tasa de capitalización del 9.9%. También vendimos 1330 Connecticut Avenue, un edificio de 254,000 pies cuadrados arrendado en un 83%. Después de extender el contrato de arrendamiento del inquilino principal, logramos un precio bruto de venta de $102 millones, o $400 por pie cuadrado, con una tasa de capitalización del 8%. Aunque estas ventas generaron una dilución moderada, nos permitieron obtener capital y mejorar la calidad del resto de nuestro portafolio en Washington, D.C.

Nos complace mucho haber acelerado nuestro programa de disposiciones de $1.9 mil millones, ya que sería difícil replicar los precios favorables que obtuvimos durante el último año en muchas de las operaciones de venta en el entorno actual de tasas de interés más altas. La tercera prioridad de BXP es aumentar los fondos provenientes de las operaciones (FFO) mediante nuevos desarrollos. Dadas las condiciones actuales del mercado, avanzamos selectivamente con desarrollos de oficinas prearrendados y de manera más activa con proyectos multifamiliares en terrenos que controlamos junto con un socio de capital. El mayor desarrollo de BXP en curso es 343 Madison, nuestra torre de oficinas de primer nivel en la ciudad de Nueva York, con acceso directo a Grand Central Terminal. El último trimestre firmamos un contrato de arrendamiento de dos pisos con una empresa de servicios empresariales en la mitad superior del nivel del podio, con lo que el edificio quedó arrendado en un 56%. Además, estamos negociando un contrato de arrendamiento con un cliente para cinco pisos en la parte inferior del podio; si se concreta, el edificio quedaría arrendado en un 70%.

La disponibilidad restante, incluido el espacio sujeto a restricciones, comprende cinco pisos del podio y siete pisos en la parte superior del edificio, con rentas previstas superiores a las de nuestro pro forma original. La construcción de 343 Madison sigue conforme al cronograma y al presupuesto, y recientemente anunciamos el cierre de la venta de una participación del 10.6% en el proyecto a AVRS Partners, uno de nuestros socios financieros de larga trayectoria en el GM Building. La venta se completó a un precio superior a nuestro costo base, y seguimos conversando con inversionistas selectos con miras a alcanzar nuestro objetivo de vender una participación total del 30%-50% en el proyecto. A medida que avanzan los arrendamientos, mejoran las rentas y se acerca la fecha de entrega, el valor del desarrollo y los precios de futuras ventas de participaciones de capital siguen aumentando. En cuanto a la actividad adicional de desarrollo, estamos buscando otra oportunidad para desarrollar un espacio de trabajo de primer nivel prearrendado en Washington, D.C., cuya construcción probablemente comenzaría en 2028.