Actualización de estado de NXDT

Kristen, adelante. Buenos días a todos y bienvenidos a la llamada de actualización para inversionistas de NexPoint Diversified Real Estate.

En la llamada de hoy participan Matt McGraner, vicepresidente ejecutivo y director de inversiones; Paul Richards, vicepresidente ejecutivo y director financiero; y John Good, director ejecutivo de NexPoint Storage Partners y director ejecutivo de VineBrook Homes Trust Inc. Antes de comenzar, quisiera recordarles a todos que esta llamada de actualización y la presentación que la acompaña contienen declaraciones prospectivas en el sentido de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995, basadas en las expectativas, los supuestos y las creencias actuales de la administración. Los oyentes no deben confiar indebidamente en ninguna declaración prospectiva y les recomendamos consultar el informe anual de la compañía en el Formulario 10-K y los demás documentos regulatorios de la compañía presentados ante la SEC para obtener un análisis más completo de los riesgos y otros factores que podrían afectar las declaraciones prospectivas.

Las declaraciones realizadas durante esta conferencia se refieren únicamente a la fecha de hoy y, salvo que la ley lo exija, NXDT no asume ninguna obligación de actualizar o revisar públicamente ninguna declaración prospectiva. Ahora quisiera ceder la palabra a Matt. Adelante, Matt. Gracias, Kristen.

Gracias a todos por acompañarnos esta mañana para conocer una actualización sobre los avances de NXDT en el segundo trimestre. Hoy me acompañan Paul Richards, director financiero, y John Good, director ejecutivo de nuestros negocios de almacenamiento y alquiler de viviendas unifamiliares. Esta mañana hablaremos de los mercados inmobiliarios de NXDT, presentaremos actualizaciones sobre nuestras principales inversiones y, como siempre, nos enfocaremos en las medidas que estamos tomando para cerrar la brecha entre el precio de nuestras acciones y el valor subyacente de la cartera. Primero, quisiera dedicar unos minutos al mercado residencial y a la oferta; luego, les daré una actualización sobre los avances continuos en la conversión de oficinas a viviendas de Cityplace. Después cederé la palabra a John y Paul para que hablen de almacenamiento, SFR y nuestros vehículos de crédito.

Concluiré con nuestros esfuerzos para monetizar activos, recomprar acciones y reducir nuestro descuento respecto del NAV, que sigue siendo nuestro principal objetivo a corto plazo. Pasemos a la situación de la oferta de viviendas multifamiliares. El punto de inflexión que describimos en llamadas anteriores ya empieza a reflejarse en los datos. A nivel nacional, la absorción de los últimos 12 meses superó las nuevas entregas por primera vez desde principios de 2022. La tasa de vacancia registró su primera disminución significativa en más de un año y los alquileres solicitados comenzaron a mostrar un crecimiento positivo. Seguimos esperando que nuestros mercados del Sun Belt se queden rezagados respecto del giro nacional, dada la oferta que aún debe absorberse, pero la dirección ahora es inconfundible y se sustenta en los mismos cuatro factores que hemos señalado. Demanda estructural persistente. En nuestros mercados, el costo de ser propietario de una vivienda sigue siendo aproximadamente tres veces el costo de alquilar un departamento. Una fuerte disminución de las nuevas entregas.

Las finalizaciones a nivel nacional cayeron desde un máximo de aproximadamente 696,000 unidades en 2024 hasta un estimado de 421,000 unidades este año y siguen mostrando una tendencia a la baja. Los inicios de construcción se mantienen muy por debajo de su máximo de 2022, lo que consolida un valle de oferta de varios años. Por último, la reducción de las concesiones. Dado que aproximadamente 40% de las unidades a nivel nacional siguen anunciándose con descuento, la normalización de las concesiones se refleja directamente en el alquiler potencial bruto. En cuanto específicamente al submercado de Cityplace Uptown, la oferta es casi inexistente: en 2027 se entregarán apenas 232 unidades en el submercado y actualmente no hay ninguna prevista para 2028 ni para años posteriores. El plan de reurbanización del apron de Cityplace ya está completamente definido. Aproximadamente 460 unidades multifamiliares en el apron de alrededor de seis acres que rodea la torre, con un programa comercial cuidadosamente seleccionado en la planta baja, cuya oferta principal será una tienda de comestibles boutique, y una amenidad en la azotea orientada al horizonte del centro de Dallas.

En cuanto a la torre, el diseño y la programación residencial continúan, con fases deliberadamente posteriores a las del apron. Ahora, en la segunda mitad del año, hemos centrado nuestra atención en el financiamiento de la torre y seguimos siendo optimistas respecto del inicio de este proyecto residencial, mientras la oferta del submercado se desploma. Ahora quisiera ceder la palabra a John.

¿John? Gracias, Matt. Bienvenidos todos.

Primero, hablemos de la ocupación de nuestra cartera de almacenamiento de autoservicio. Al 30 de junio de 2026, nuestra ocupación física era de 94.1%, un aumento de 240 puntos básicos frente al 91.7% del 31 de diciembre de 2025, y 30 puntos básicos por debajo de la ocupación de 94.4% al 30 de junio de 2025. Nuestros niveles de ocupación se han comportado conforme a las expectativas estacionales habituales y nuestra ocupación física sigue ubicándose entre las más altas de la industria del almacenamiento de autoservicio. En cuanto a las tarifas de alquiler, las tarifas del sector avanzaron ligeramente al concluir la temporada de alquiler de 2026. En general, nuestro desempeño superó al del sector. La tarifa vigente de nuestra cartera al 30 de junio era de $20.54 por pie, un aumento de 6.3% frente a los $19.33 por pie al 30 de junio de 2025 y de 183 puntos básicos frente a los $20.17 por pie al comienzo del año.

Nuestra tarifa promedio publicada aumentó 230 puntos básicos, de $21.88 al 30 de junio de 2025 a $22.38 al 30 de junio de 2026. El crecimiento de nuestra tarifa web promedio, que es la tarifa que se cobra a los clientes que encuentran unidades y las alquilan por internet y que constituyen la mayoría de nuestros clientes, fue de 330 puntos básicos interanuales, de $15.73 al 30 de junio de 2025 a $16.25 al 30 de junio de 2026. Consideramos que estas tarifas indican un retorno a un crecimiento estable, aunque lento, de los alquileres en todo el sector del almacenamiento de autoservicio. Además, esperamos que estos aumentos de tarifas, junto con una ocupación estable, respalden un incremento de 5%-6% en nuestros ingresos de mismas tiendas para 2026, muy por encima de lo que prevén los REIT que cotizan en bolsa.

Los ingresos de mismas tiendas del trimestre finalizado el 30 de junio de 2026 fueron de $23.7 million, o 6.1% más que los $22.4 million registrados en el segundo trimestre de 2025. La utilidad operativa neta del segundo trimestre de 2026 fue de $14.9 million, o 15.2% más que la utilidad operativa neta de $12.9 million del T2 de 2025. Estos resultados se debieron a una sólida ocupación, un buen crecimiento de las tarifas y un estricto control de gastos. Nuestros resultados siguen superando ampliamente a los REIT de almacenamiento que cotizan en bolsa, que prevén para el año un crecimiento prácticamente nulo de la utilidad operativa neta y un crecimiento de 1%-2% en los ingresos. La demanda en el sector del almacenamiento de autoservicio suele estar impulsada por la movilidad residencial y los acontecimientos de la vida. El mercado de la vivienda se ha mantenido muy débil, lo que ha seguido limitando la demanda de almacenamiento de autoservicio en algunas zonas.

Sin embargo, nuestra cartera es la más joven de tamaño considerable en el sector del almacenamiento, y nuestras instalaciones están ubicadas en submercados urbanos grandes y densamente poblados, donde la demanda obedece más a la necesidad y menos a la movilidad. Creemos que nuestras ubicaciones excepcionales y nuestro sólido perfil demográfico nos aíslan en gran medida del persistente letargo del mercado inmobiliario que afecta al resto del sector y nos han permitido superar ampliamente a nuestros pares. Pasemos a la situación de la oferta. El desarrollo sigue siendo limitado a nivel nacional debido a los elevados costos de endeudamiento, la escasez de terrenos, la importante inflación de los costos de materiales y las dificultades para obtener permisos, así como a la persistente debilidad del mercado de la vivienda, que ha afectado la demanda de almacenamiento de autoservicio. En otras palabras, quien esté evaluando financiar un proyecto de almacenamiento ahora tiene muchas dificultades para determinar cuáles serán los alquileres futuros.

La mayoría de los expertos del sector cree que esta dinámica continuará durante los próximos trimestres y podría representar un viento a favor para el sector del almacenamiento en 2027 y 2028. Seguimos creyendo que tenemos la principal cartera de almacenamiento urbano de Estados Unidos, que seguirá superando a nuestros pares y alcanzará una valoración prémium ante cualquier evento de liquidez. Seguimos evaluando alternativas estratégicas para nuestra plataforma de almacenamiento. Pasemos a VineBrook Homes. Durante los últimos dos años, el equipo directivo de VineBrook se ha enfocado en fortalecer nuestro balance general para reducir nuestro costo de capital y eliminar eficazmente las amenazas derivadas de vencimientos de deuda a corto plazo; ajustar el tamaño de nuestra estructura de gastos generales y administrativos, con el objetivo de lograr ahorros anuales de $15 million en gastos generales y administrativos; e iniciar una reorientación de cartera muy significativa y de gran impacto, que implica salir de viviendas dispersas en distintos sitios y mercados con bajo desempeño y redirigir el capital invertido hacia viviendas más nuevas, mejor ubicadas y más fáciles de administrar, construidas para alquiler en mercados y submercados más dinámicos.