Conferencia virtual de perspectivas de Water Tower Research de Logistic Properties of the Americas

de la Conferencia WTR Insights con Logistic Properties of the Americas. Soy Eric Goldstein, director gerente de Movilidad y Tecnología Industrial de Water Tower Research, y seré su anfitrión hoy. Nos complace contar con Esteban Saldarriaga, director ejecutivo de Logistic Properties of the Americas, y Paul Smith, director financiero de la compañía. Esteban y Paul, bienvenidos y gracias por acompañarnos.

Gracias por invitarnos, Eric. Es un placer para LPA acompañarlos hoy.

Antes de comenzar, tengan en cuenta que las declaraciones de puerto seguro de Logistic Properties of the Americas se encuentran en la pestaña Investor de su sitio web. Se invita a los inversionistas a enviar sus preguntas por el chat. Intentaremos responder estas preguntas durante la conversación de hoy o en el informe de la serie de gestión que se publicará después. Los inversionistas interesados en programar una reunión con la compañía pueden indicar su interés en el portal de la conferencia. Para quienes no conozcan la compañía, Logistic Properties of the Americas es un desarrollador, propietario y administrador líder de bienes raíces industriales y logísticos de calidad institucional en mercados de alto crecimiento y con altas barreras de entrada en América Latina. Entre los clientes de la compañía se encuentran minoristas multinacionales y regionales de comercio electrónico, operadores logísticos externos, distribuidores de empresa a empresa y compañías de distribución minorista, entre otros. Una vez cubiertos esos asuntos administrativos, pasemos directamente al tema, chicos. La compañía ha tenido un impulso operativo realmente excelente.

Han seguido obteniendo sólidos resultados, con la cartera totalmente ocupada y con el crecimiento continuo de las rentas y del NOI de las mismas propiedades. ¿Qué está impulsando esa fortaleza y qué les indica sobre las condiciones subyacentes de oferta y demanda de bienes raíces logísticos de calidad institucional en sus mercados?

Claro, Eric. Para ir directo al centro de tu pregunta, creemos que se están combinando tres factores al mismo tiempo y que, en conjunto, crean un terreno muy fértil. El primero es que la oferta es relativamente limitada. Vemos pocos edificios nuevos que entren en operación. El segundo es la demanda, que es amplia y se concentra en las categorías esenciales. Nuestros inquilinos pertenecen a sectores de consumo, comercio electrónico y logística que siguen creciendo. En tercer lugar, diría que más recientemente estamos viendo los primeros brotes verdes en las industrias que impulsan la IA. Eso es una realidad y se está convirtiendo en una fuente adicional de demanda para esta clase de activos. Mientras tanto, las cadenas de suministro se están rediseñando y existe una verdadera competencia entre Oriente y Occidente en materia de impuestos, por lo que el espacio de calidad institucional es realmente escaso. Se puede ver en nuestras cifras. Hemos mantenido una ocupación de 100% por tercer trimestre consecutivo.

Las rentas por pie cuadrado aumentaron 10%. El NOI de las mismas propiedades aumentó casi 16%. La historia es bastante sencilla. Estos son mercados con oferta insuficiente y poder real para fijar precios, y estamos del lado favorable de esa ecuación.

Bien, eso es excelente. Gracias. Mencionaste el poder para fijar precios, así que supongo que entraremos un poco más en ese tema. La renta promedio por pie cuadrado aumentó 10% interanual (a/a) en el segundo trimestre, una cifra bastante impresionante, mientras que los diferenciales de renovación de contratos se han mantenido saludables. Al analizar la cartera, ¿dónde están viendo el mayor poder para fijar precios y qué oportunidades adicionales quedan para obtener rentas más altas a medida que se renuevan los contratos?

Excelente. Lo vemos con mayor frecuencia donde la oferta de bienes raíces es más limitada y nuestras rentas vigentes aún están por debajo del mercado. México está en una etapa inicial para nosotros, así que, por ahora, en nuestra cartera actual, destacaría a Perú como el caso más claro. Los ingresos allí crecieron más de 50%. De nuevo, hay pocos edificios que cumplan con los estándares institucionales, y por eso ahora tenemos, por ejemplo, a PepsiCo como cliente. Es inquilino allí. También diría que Colombia está cerca, con un aumento de casi 30%. Esos son los mercados donde tenemos más margen para avanzar. Paul, te cedo la palabra.

Sí. Todavía queda mucho margen para crecer, Eric. Por lo general, nuestros contratos aumentan automáticamente cada año. Lo que ocurre es que, cuando vencen, normalmente volvemos a arrendar a las rentas vigentes del mercado, que suelen ser más altas; esto se debe básicamente a todos los factores que Esteban ya mencionó. Los contratos comienzan con plazos de 7 a 10 años, y ahora la cartera tiene un plazo promedio restante de aproximadamente 4.5 años. Una parte importante se reajusta cada año. Ese 10% no es un aumento de una sola vez. Es un viento a favor constante durante varios años.

Bien, excelente. Gracias. Hace poco anunciaron una desinversión. La venta pendiente por $145 million de Parque Logístico Lima Sur parece un hito muy importante para la compañía y demuestra su capacidad para desarrollar, estabilizar y luego potencialmente monetizar un activo logístico de alta calidad. ¿Qué dice esa transacción sobre el valor incorporado en la cartera más amplia y sobre su capacidad de completar todo el ciclo de desarrollo de sus activos?

La venta reciente del activo peruano, Eric, realmente ejemplifica de una sola vez todo el modelo de plataforma y las capacidades que tenemos. Adquirimos el terreno, construimos el parque, lo arrendamos, lo estabilizamos y obtuvimos su financiamiento. Ahora acordamos venderlo por $145 million al principal fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) de Perú, como bien señalas. Eso representa a un tercero asignando un precio institucional al trabajo que realizamos durante todo el ciclo de vida del activo, a una tasa de capitalización ligeramente superior a 7%. En un mercado que no tenía ninguna oferta institucional, eso es realmente muy relevante. Realmente queremos seguir como operadores; queremos facilitar la transición para el comprador. Queremos seguir generando honorarios y mantenernos en contacto directo con nuestros inquilinos o clientes.

Hasta la fecha, esta sería nuestra mayor salida, y creemos que demuestra concretamente que el valor que tenemos registrado en libros es tangible.

Sí. Paul, ¿podrías recordarnos cómo funciona su contabilidad, cómo actualizan el valor de sus activos al mercado prácticamente cada trimestre y cuál fue aproximadamente la ganancia que vieron en esta venta?

Por supuesto. Presentamos informes bajo las NIIF y, conforme a las reglas de las NIIF, las Normas Internacionales de Contabilidad. Podemos reconocer el valor de mercado de nuestros activos trimestre a trimestre. Es importante recordar, Eric, que la valoración no es una cifra que hayamos calculado nosotros. Se obtiene de un informe elaborado por una firma de valoración independiente y externa que nos presta ese servicio. A lo que aludía Esteban es que la ganancia de 22% sobre el valor en libros de esta propiedad se reconoció básicamente con esta transacción. Eso demuestra que la actualización a valor de mercado que registramos en libros se realiza de manera conservadora. Pero refleja el aumento del valor que se tasa cada trimestre, impulsado por los factores a los que Esteban ya aludió respecto del crecimiento de nuestras rentas y de nuestro NOI.