Llamada de resultados del T3 2026 de Pebblebrook Hotel Trust

Gracias, Donna, y buenos días a todos. Bienvenidos a nuestra conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Hoy me acompañan Jon Bortz, nuestro presidente y director ejecutivo, y Tom Fisher, nuestro copresidente y director de inversiones. Antes de comenzar, quisiera recordarles que nuestras declaraciones de hoy se refieren al 30 de octubre de 2026 y que nuestros comentarios podrían incluir declaraciones prospectivas sujetas a riesgos e incertidumbres. Consulten nuestros informes presentados ante la SEC para conocer un análisis detallado de estos factores de riesgo y visiten nuestro sitio web para consultar las conciliaciones de las medidas financieras no ajustadas a los principios contables generalmente aceptados que se mencionen hoy. Ahora, pasemos a los resultados del trimestre. Nos complace informar que, por tercer trimestre consecutivo, nuestros resultados superaron ampliamente el extremo superior de nuestras perspectivas en todas las principales métricas de resultados y operativas. El EBITDA hotelero de propiedades comparables aumentó 15.1% hasta $115.2 millones, $10.7 millones por encima del extremo superior.

El EBITDA ajustado fue de $107.9 millones, $11.4 millones por encima del extremo superior, y los fondos ajustados provenientes de las operaciones (FFO) por acción diluida fueron de $0.63, es decir, $0.11 por encima del extremo superior de nuestras perspectivas. Más allá de haber superado las expectativas en las cifras principales, la fortaleza fue generalizada en toda la cartera. Los aumentos de la tarifa diaria promedio impulsaron la mayor parte del crecimiento de los ingresos por habitaciones, los resorts generaron un sólido gasto fuera de las habitaciones y nuestros equipos operativos hoteleros convirtieron una parte sustancial de esas ganancias de ingresos en utilidades. El RevPAR de propiedades comparables creció un sólido 8.3%, impulsado por un fuerte aumento de 7% en la tarifa diaria promedio y un crecimiento de algo más de 1% en las noches de habitación ocupadas. Esto representa un cambio importante respecto de las primeras etapas de la recuperación, cuando la mayor parte del impulso provenía de llenar las habitaciones. Estamos logrando tarifas más altas y, al mismo tiempo, seguimos aumentando la ocupación; además, nuestros clientes de negocios y de ocio continúan gastando durante su estadía en el hotel. Los ingresos por estadías transitorias, significativamente más altos, impulsaron gran parte de la mejora de este trimestre.

La tarifa diaria promedio de las estadías transitorias aumentó 8.5%, lo que produjo un crecimiento muy sólido de 9.1% en los ingresos por habitaciones de este segmento. La tarifa diaria promedio de las estadías transitorias corporativas aumentó 9.4%. Las noches de habitación también aumentaron significativamente en nuestro canal de consorcios, de precios más altos, mientras que ciertos canales con descuento disminuyeron. En conjunto, esto significa que tuvimos una combinación de clientes más favorable, no solo precios más altos en el mismo negocio. Las noches de habitación de grupo también crecieron más de 3%, mientras que la tarifa diaria promedio de grupo aumentó 1.2%. La tendencia mensual también fue alentadora. El RevPAR de propiedades comparables creció 10.1% en julio y 5.3% en agosto, antes de repuntar a 9.4% en septiembre. Es importante destacar que la fortaleza continuó más allá de los eventos de principios del verano. Según nuestros estimados, los eventos únicos representaron solo unos 40 puntos básicos del crecimiento del RevPAR del T3. Ahora, permítanme desglosar el desempeño de la cartera, comenzando por los resorts. El RevPAR de los resorts aumentó 8.4%, mientras que el RevPAR total de nuestros resorts creció 9.2%.

Los ingresos por alimentos y bebidas aumentaron 11.2%, lo que refleja una demanda muy sólida en restaurantes, banquetes y servicios de catering. Ocho de nuestros 13 resorts generaron un crecimiento del EBITDA hotelero de 20% o más, y los márgenes de EBITDA de nuestros resorts se expandieron 250 puntos básicos, hasta 32.6%. En conjunto, nuestros resorts contribuyeron $8.2 millones del aumento de $15.2 millones en el EBITDA hotelero de propiedades comparables. Estos resultados demuestran los beneficios continuos de nuestras inversiones estratégicas en remodelación. Newport Harbor Island Resort es un excelente ejemplo de ello. El RevPAR aumentó más de 14% en el T3, impulsado por un incremento de casi 20% en la tarifa diaria promedio. El RevPAR total creció aún más rápido, y el EBITDA hotelero aumentó más de $2 millones, o 19%. No transformamos Newport simplemente para vender más noches de habitación. Nos propusimos crear un resort de mayor calidad que atraiga a huéspedes dispuestos a pagar más y gastar más en todo el resort.

Esa estrategia está dando resultados en Newport, y estamos viendo un éxito similar en otras partes de la cartera. L'Auberge Del Mar, Paradise Point Resort & Spa y Estancia La Jolla también lograron mejoras significativas en la rentabilidad este trimestre. En cuanto a nuestros mercados urbanos, el RevPAR creció 8.3%, lo que generó casi $7 millones de EBITDA hotelero incremental frente al año pasado. Las mayores contribuciones positivas provinieron de San Francisco, Boston y Los Ángeles, que en conjunto sumaron $8.5 millones de EBITDA hotelero en comparación con el año pasado. Esas ganancias se vieron parcialmente compensadas por resultados más débiles en el centro de San Diego, a lo que volveré en breve. La sólida recuperación de San Francisco cobró aún más impulso. El RevPAR aumentó 14.5% en el T3 y el EBITDA hotelero mejoró $3 millones. Solo en 1 Hotel San Francisco, el RevPAR aumentó 21%, lo que sumó más de $1 millón de EBITDA.

Según nuestro pronóstico actual para todo el año, el EBITDA hotelero de San Francisco está en camino de crecer un impresionante 65% en 2026, tras un aumento de 59% el año pasado. Incluso con ese crecimiento, el EBITDA a fin de año seguirá aproximadamente $25 millones por debajo de su nivel prepandemia, lo que deja un margen considerable para una recuperación adicional. Boston fue otra contribución importante, al sumar $2.7 millones de EBITDA hotelero incremental, respaldado por un crecimiento del RevPAR de 10.6%. Los cinco hoteles que tenemos en Boston mejoraron su RevPAR, pese a un calendario de convenciones menos activo. The Liberty, W Boston y Westin Copley registraron cada uno aumentos de dos dígitos en el RevPAR, lo que demuestra la solidez de la cartera en su conjunto. El RevPAR de Los Ángeles aumentó 10.7% y el EBITDA hotelero subió $2.8 millones, o 60%. Nuestro pronóstico para todo el año aún sitúa el EBITDA hotelero de Los Ángeles más de $23 millones por debajo de su máximo anterior. Pero, con una serie favorable de grandes eventos en 2027 y 2028, vemos un amplio margen para que continúe la recuperación de las ganancias en Los Ángeles.

San Diego tuvo dos realidades muy distintas. Nuestros cuatro resorts tuvieron un desempeño excepcional, con un aumento del RevPAR de 14% y un crecimiento del EBITDA hotelero de $4.5 millones. El centro de San Diego tuvo una realidad distinta. El RevPAR cayó 4.5% y el EBITDA hotelero disminuyó $1.6 millones. El calendario de convenciones poco activo, especialmente en septiembre, fue un viento en contra importante para el centro, no una preocupación más amplia para el mercado. Dado que se espera un calendario de eventos en toda la ciudad mucho más sólido en 2027, anticipamos una recuperación significativa en el centro de San Diego. Para poner esa oportunidad en perspectiva, sobre una base comparable, nuestros resorts generaron $16.8 millones más de EBITDA hotelero en el tercer trimestre de este año que en el T3 de 2019. Mientras tanto, nuestros hoteles urbanos todavía estaban $21.8 millones por debajo de su nivel del tercer trimestre de 2019. Ese contraste refleja bastante bien nuestra tesis de inversión. Hemos creado un valor sustancial en nuestros resorts, en gran medida gracias a nuestros proyectos de remodelación, y nuestra cartera urbana, muy bien posicionada, aún tiene un potencial significativo de recuperación de las ganancias.

En toda la cartera, el sólido crecimiento de los ingresos se tradujo en un resultado de rentabilidad aún más sólido. Nuestros equipos convirtieron el 58% del aumento de $26 millones en los ingresos totales de las mismas propiedades en $15.2 millones de EBITDA hotelero incremental. Los gastos totales aumentaron apenas 4%, frente a un crecimiento de los ingresos de casi 7%, y los márgenes de EBITDA hotelero se expandieron 205 puntos básicos, hasta 28.8%. Esto refleja una ejecución extraordinariamente disciplinada por parte de nuestros equipos operativos y administradores de activos. También nos beneficiamos de menores costos fijos, que conviene distinguir de la productividad operativa diaria. Los impuestos sobre la propiedad disminuyeron aproximadamente $1 millón, gracias a un crédito fiscal sobre la propiedad y a menores impuestos sobre la propiedad en San Diego. Los costos de seguros de propiedades fueron $1.6 millones menores, y la menor tasa de las primas de seguro de propiedades también debería beneficiarnos en 2027. También tenemos pendientes numerosas apelaciones de impuestos sobre la propiedad, de las que esperamos obtener ahorros adicionales, aunque es difícil predecir cuándo se concretarán y cuál será su magnitud.

Esos ahorros en costos fijos contribuyeron al flujo de 58% de este trimestre, pero no esperaríamos ese nivel en todos los trimestres. Lo más importante es que nuestras eficiencias operativas subyacentes mejoran los resultados de manera constante. Los resultados acumulados en lo que va del año han reforzado esa conclusión. Hasta septiembre, los ingresos de las mismas propiedades aumentaron 7.1%, el EBITDA hotelero subió 14.7% y los márgenes se expandieron casi 190 puntos básicos. Aumentamos los márgenes en cada uno de los tres primeros trimestres. A nivel corporativo, el EBITDA ajustado aumentó 8.7% en el T3 y los FFO ajustados crecieron 18.9%. Los FFO ajustados por acción diluida aumentaron 23.5%, gracias tanto a mayores ganancias como a una menor cantidad de acciones. Nuestro flujo de caja libre aumentó más de 24%, hasta $55.6 millones en el T3, y aún más por acción. Hasta septiembre, el flujo de caja libre alcanzó $143 millones, 45% más que el año pasado, después de las inversiones de capital y los dividendos de acciones ordinarias.

Esta creciente generación de efectivo nos brinda más flexibilidad para fortalecer nuestro balance general y asignar capital de manera oportunista. Durante el T3 invertimos $14.8 millones y redujimos en $5 millones nuestras perspectivas de inversión de capital para todo el año, a un rango de $60 millones-$70 millones. La reducción refleja principalmente una cuestión de calendario. También seguimos perfeccionando el portafolio mediante ventas selectivas de propiedades. A principios de este mes, después del cierre del trimestre, completamos la venta de The Hotel Zags en Portland por $10 millones. El hotel generó un EBITDA negativo de $600,000 durante los 12 meses anteriores, por lo que la venta mejora nuestro perfil de ganancias recurrentes y, al mismo tiempo, genera efectivo para reasignarlo. También registramos cargos por deterioro no monetarios de $77.3 millones relacionados con la venta de Hotel Zags y las valuaciones actualizadas de varias otras propiedades. Estos ajustes reflejan nuestra revisión continua de posibles desinversiones mientras trabajamos para optimizar el portafolio y crear valor para los accionistas.

Durante el último año, vendimos hoteles por casi $170 millones, a un múltiplo agregado de 17.4x el EBITDA de los últimos 12 meses y una tasa de capitalización del NOI de 3.9%. Estas transacciones ofrecen referencias significativas de valuación del mercado privado, y cada hotel se vendió dentro de nuestros rangos de NAV vigentes en ese momento. También aumentamos en $1 por acción nuestro NAV estimado respecto del trimestre anterior, a un rango de $23.50-$27.50 por acción. El NAV actualizado refleja la mejora del desempeño operativo de nuestras propiedades, el mercado actual de transacciones y el beneficio de las recompras de acciones ordinarias y preferentes. En cuanto a las recompras, durante el T3 recompramos aproximadamente 1.2 millones de acciones ordinarias a un atractivo precio de $18.12 por acción, y destinamos $7.2 millones a retirar acciones preferentes con un descuento promedio de 23% respecto de la preferencia de liquidación. Nuestro objetivo es aumentar el valor por acción, no simplemente recomprar valores.

Nuestro balance general sigue fortaleciéndose. La deuda neta respecto del EBITDA corporativo de los últimos 12 meses bajó a 5.1 veces, desde 5.9 veces al cierre del año. Cerramos septiembre con $298 millones en efectivo y efectivo restringido, $641 millones de disponibilidad en la línea de crédito renovable y otros $90 millones de capacidad no utilizada en préstamos a plazo. Los $350 millones restantes de los bonos convertibles con vencimiento en diciembre están totalmente cubiertos con recursos existentes y flujos de efectivo esperados. Después de eso, no tenemos otros vencimientos de deuda hasta 2028. En retrospectiva, el T3 demostró cómo nuestras estrategias se refuerzan y complementan entre sí. Las principales inversiones estratégicas anteriores en remodelaciones están contribuyendo a impulsar los aumentos de precios y un mayor gasto en las propiedades. Nuestras iniciativas operativas están convirtiendo una mayor proporción de esos ingresos en utilidad, mientras que los menores requerimientos de capital impulsan el flujo de caja libre.

Con una recuperación urbana significativa aún por delante, vemos una trayectoria atractiva para lograr un crecimiento aún mayor del FFO y del flujo de caja libre. Dicho esto, le cedo nuevamente la palabra a Jon para que hable sobre el contexto de la industria, nuestras perspectivas actualizadas para 2026 y las oportunidades que se presentan en 2027. ¿Jon? Gracias, Ray. Como Ray ya describió en detalle nuestro desempeño del tercer trimestre, quiero tomar distancia y hablar de lo que estamos observando en toda la industria, de por qué se está fortaleciendo el impulso y de lo que eso podría significar para Pebblebrook en 2027 y más adelante.