Llamada de resultados del T3 2026 de COPT Defense Properties

Hola. Les damos la bienvenida a la conferencia telefónica sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de COPT Defense Properties. Como recordatorio, la llamada de hoy está siendo grabada. En este momento, le cedo la palabra al Sr. Venkat Kommineni, vicepresidente de Relaciones con Inversionistas de COPT Defense. Señor, puede comenzar. Gracias, Towanda.

Buenas tardes y bienvenidos a la conferencia telefónica de COPT Defense para analizar los resultados del tercer trimestre. Hoy me acompañan Steve Budorick, presidente y director ejecutivo; Britt Snider, vicepresidenta ejecutiva y directora de operaciones; y Anthony Mifsud, vicepresidente ejecutivo y director financiero. Las conciliaciones de las medidas financieras GAAP y no GAAP que analiza la administración están disponibles en nuestro sitio web, en el comunicado de prensa y la presentación de resultados, y en nuestro paquete de información complementaria. Como recordatorio, las declaraciones prospectivas realizadas durante la llamada de hoy están sujetas a riesgos e incertidumbres, que se analizan en nuestros documentos presentados ante la SEC. Los eventos y resultados reales pueden diferir sustancialmente de estas declaraciones prospectivas, y la compañía no asume el deber de actualizarlas. ¿Steve? Buenas tardes y gracias por acompañarnos.

Tuvimos otro excelente trimestre, con una demanda que siguió siendo sólida y un entorno de negocios subyacente robusto, como lo demuestran nuestros logros en el arrendamiento de espacios vacantes. Todo esto se tradujo en resultados sólidos, que detallaré. En el tercer trimestre, los FFO por acción fueron de $0.71, $0.02 por encima del punto medio de la guía (guidance), lo que representa un aumento interanual (a/a) de 2.9%. El NOI en efectivo de las mismas propiedades aumentó 3.2% interanual (a/a) y 5.3% durante los nueve meses. Tuvimos un trimestre particularmente sólido en cuanto al arrendamiento de espacios vacantes: concretamos arrendamientos por 222,000 pies cuadrados, lo que superó en 50% nuestro promedio trimestral de los últimos cinco años. Este logro eleva el arrendamiento de espacios vacantes durante los primeros nueve meses a 453,000 pies cuadrados, equivalente al 95% de nuestra meta anterior para todo el año, de 475,000 pies cuadrados, y a más del 110% de nuestra meta inicial de 400,000 pies cuadrados.

Comprometimos $88 millones para dos desarrollos en Redstone Gateway, que anunciamos en nuestra última llamada. El portafolio operativo de Huntsville tiene una ocupación del 98% y continúa registrando una demanda muy sólida, lo que nos llevó a iniciar estos proyectos para proporcionar el inventario esencial que necesitamos para satisfacer la demanda que estamos viendo y acelerar el inicio de esos arrendamientos. En cuanto a la guía (guidance), aumentamos el punto medio de la guía (guidance) para 2026 en cuatro métricas. Los FFO por acción, ajustados para facilitar la comparabilidad, aumentaron a $2.80 por acción. El crecimiento del NOI en efectivo de las mismas propiedades aumentó a 4.25%. El capital comprometido para nuevas inversiones aumentó a $375 millones, y el capital invertido en desarrollos y adquisiciones aumentó a $240 millones. Anthony dará más detalles sobre los factores que impulsaron estos aumentos.

Disminuimos el punto medio de nuestra guía (guidance) de retención de inquilinos por una muy buena razón: respaldar el crecimiento de los inquilinos principales y fortalecer nuestra cartera de inquilinos. En realidad, nuestra retención de inquilinos apuntaba a 84%, pero creamos la oportunidad de recuperar espacio de tres inquilinos que no eran óptimos y volver a arrendar esos espacios a inquilinos de alto valor, con sólidas perspectivas de crecimiento a largo plazo y perfiles crediticios sólidos. Como resultado, estamos reduciendo en 250 puntos básicos el punto medio de nuestra guía (guidance) de retención de inquilinos, a un todavía muy sólido 80%. Hicimos un ajuste correspondiente a nuestra meta de arrendamiento de espacios vacantes, elevándola a 625,000 pies cuadrados, porque hemos arrendado o esperamos arrendar más de 145,000 pies cuadrados de los casi 160,000 pies cuadrados de espacio recuperado de los tres inquilinos. El sólido nivel de demanda en nuestro portafolio nos permitió mejorar proactivamente el perfil de crecimiento de nuestros inquilinos y, al mismo tiempo, mantener una tasa de retención de inquilinos líder en el sector.

A pocos días de las elecciones de medio término, quisiera recordarles la enorme estabilidad del apoyo en nuestro país al aumento del gasto en defensa durante los últimos 12 años, independientemente de los cambios en el control de las cámaras del Congreso y la presidencia. Primero, durante ese período hubo un equilibrio entre el control unificado y dividido del gobierno: seis años de control unificado, incluida la presidencia y ambas cámaras, cuatro bajo el Partido Republicano y dos bajo el Partido Demócrata, y seis años de control dividido. A pesar de estos cambios en el control del gobierno, durante todo el período hubo un sólido apoyo bipartidista al gasto en defensa. Desde el año fiscal 2015, la Ley de Autorización de Defensa Nacional ha sido aprobada, en promedio, en la Cámara de Representantes por un margen de 3.5 a 1 y en el Senado por más de 7.5 a 1. Durante este período, el presupuesto base de defensa creció en $285 mil millones, o 51%.

Esto equivale a una tasa de crecimiento anual compuesta de casi 4%, con aumentos anuales en cada uno de esos 12 años. Segundo, nuestro negocio está impulsado principalmente por el presupuesto base del Departamento de Guerra, que, con $840 mil millones en el año fiscal 2026, es el presupuesto de defensa más alto de la historia. De cara al futuro, la solicitud presupuestaria base para el AF 2027 es de $1.1 billones. Ante el desafiante entorno de amenazas globales, esperamos que el gasto en defensa siga siendo una prioridad, independientemente de los resultados electorales. Por último, dado el desfase de 12 a 18 meses que generalmente observamos entre la asignación presupuestaria y la actividad de arrendamiento, todo nuestro portafolio cuenta con demanda latente derivada de fondos que ya han sido asignados. Los presupuestos de los AF 2025 y AF 2026, junto con los $150 mil millones de fondos asignados en virtud de la Ley One Big Beautiful Bill, seguirán generando demanda en nuestro portafolio hasta 2027.

Cuando finalmente se apruebe, el presupuesto del AF 2027 impulsará la actividad en 2028 y 2029. Independientemente de las elecciones, contamos con un entorno de financiamiento muy sólido que respalda a nuestra industria subyacente. No somos la única empresa que ve oportunidades de crecimiento creadas por las enormes inversiones en avances tecnológicos en apoyo de la defensa nacional. Hay una creciente ola de capital privado dirigido al sector de defensa y, en particular, a las tecnologías emergentes. De hecho, Blackstone ha invertido $20 mil millones en el sector durante los últimos cinco años, incluida una inversión reciente de $1 mil millones para crear una plataforma de tecnología de defensa especializada en tecnología de interceptores de misiles. Carlyle Group anunció un fondo de defensa de $3 mil millones. Recientemente invirtieron en una empresa que desarrolla armas hipersónicas de bajo costo.

El año pasado, JPMorgan anunció una Iniciativa de Seguridad y Resiliencia de $1.5 billones para financiar y facilitar inversiones en áreas clave de seguridad económica y nacional, incluidas la industria aeroespacial y de defensa, y tecnologías estratégicas y de frontera, como la ciberseguridad y la computación cuántica. Claramente, las prioridades de inversión del Departamento de Guerra están generando una sólida respuesta del sector privado, que está destinando capital a empresas que atienden las mismas misiones prioritarias respaldadas por nuestro portafolio, entre ellas inteligencia, ciberseguridad y defensa antimisiles. Tras comentar los aspectos más destacados del negocio, le cedo la palabra a Britt para que dé más detalles.

Gracias, Steve. Antes de repasar el desempeño operativo del trimestre, quisiera destacar los sólidos resultados de arrendamiento impulsados por nuestra estrategia única. Durante los primeros 9 meses, concretamos arrendamientos por un total de 3 millones de pies cuadrados, con un sólido desempeño en el arrendamiento de espacios vacantes y una demanda muy saludable. Estamos concretando arrendamientos con inquilinos que apoyan misiones más amplias de defensa antimisiles en Huntsville y contamos con una sólida cartera de prospectos adicionales. También estamos concretando arrendamientos con inquilinos que apoyan al Comando Cibernético de EE. UU. en Columbia Gateway, lo que representa casi la mitad de los arrendamientos de espacios vacantes concretados en lo que va del año. Por último, de los casi 1 millón de pies cuadrados correspondientes a arrendamientos de espacios vacantes y de inversión concretados en lo que va del año, aproximadamente el 80% corresponde a inquilinos existentes. Esto pone de relieve una de nuestras principales fortalezas: las relaciones con nuestros inquilinos, ya que los principales contratistas de defensa del país tienen múltiples arrendamientos con nosotros en varios mercados.

Al cierre del tercer trimestre, nuestro portafolio total estaba arrendado en un 95% y ocupado en un 94%, mientras que nuestro portafolio de Defensa/TI, que representa el 93% de nuestra utilidad operativa neta, estaba arrendado en un 96.2% y ocupado en un 95.2%. La disminución de 60 puntos básicos en la tasa de arrendamiento del portafolio total se debió principalmente a 2 eventos. En primer lugar, el inquilino del bufete de abogados que arrendó tanto su espacio nuevo como el anterior en Baltimore el trimestre pasado dejó el espacio anterior este trimestre, lo que representó 30 puntos básicos de la disminución. En segundo lugar, como comentó Steve, una rescisión estratégica anticipada de un contrato de arrendamiento representó 20 puntos básicos de la disminución. En Redstone Gateway, recuperamos 46,000 pies cuadrados de un inquilino del sector de defensa que no utilizaba plenamente su espacio.

Estamos en negociaciones avanzadas para volver a arrendar la mayor parte de ese espacio a Lockheed Martin, lo que ampliaría su presencia en el parque en casi un 30%, y tenemos varios prospectos muy prometedores para el espacio restante. Esta disminución general se vio atenuada por 50 puntos básicos de ocupación compensatoria, al poner en servicio durante el trimestre MBP 400, nuestro desarrollo de inventario en National Business Park, que está ocupado en un 100%. Como resultado, la ocupación del portafolio total solo disminuyó 10 puntos básicos. Además, en Columbia Gateway recuperamos 56,000 pies cuadrados de un inquilino ajeno al sector de defensa que tiene previsto desocupar el espacio en 2027. Volvimos a arrendar por completo ese espacio a Frequentis, un contratista de defensa existente y de rápido crecimiento en el parque, enfocado tanto en ciberseguridad como en aviación. Esperamos que ese arrendamiento entre en vigor en el primer trimestre de 2027.

Frequentis ha más que duplicado su espacio en Columbia Gateway desde principios de año: comenzó con 87,000 pies cuadrados y luego se expandió en casi 100,000 pies cuadrados mediante cuatro transacciones distintas. Ambos ejemplos reflejan algunas de nuestras principales ventajas competitivas: la escala de nuestra gestión proactiva de activos, nuestro compromiso de atender el crecimiento de los inquilinos en todo el portafolio y un balance general y flujo de caja sólidos para financiar mejoras para los inquilinos. Un punto adicional sobre Columbia Gateway: a principios de este mes también firmamos un arrendamiento de 30,000 pies cuadrados en Franklin Center, con lo que esa adquisición reciente alcanza un 87% de ocupación mediante arrendamientos. Concretamos arrendamientos de espacios vacantes por 222,000 pies cuadrados durante el tercer trimestre y por 504,000 pies cuadrados en lo que va del año. Este logro equivale a más del 125% de nuestra meta inicial para todo el año, de 400,000 pies cuadrados, y a más del 105% de nuestra meta para todo el año, fijada en el segundo trimestre, de 475,000 pies cuadrados.

Tenemos prospectos por más de 200,000 pies cuadrados en negociaciones avanzadas, que definimos como aquellos con más del 90% de probabilidad de concretarse. En conjunto, hay arrendamientos por 710,000 pies cuadrados ya concretados o en negociaciones avanzadas, lo que respalda nuestra decisión de aumentar a 625,000 pies cuadrados nuestra meta anual de arrendamiento de espacios vacantes. Nuestra tasa de actividad de arrendamiento aumentó a un sólido 83%, sobre la base de más de 1 millón de pies cuadrados en prospectos frente a aproximadamente 1.25 millones de pies cuadrados disponibles. De los 710,000 pies cuadrados de arrendamientos de espacios vacantes ya concretados o en negociaciones avanzadas, aproximadamente el 55%, o 390,000 pies cuadrados, corresponde a espacios que estaban vacantes a principios de año. El 25%, o 175,000 pies cuadrados, corresponde a espacios cuyos arrendamientos no se renovarán en 2026 y 2027, y vuelve a arrendar casi el 20% de los espacios cuya no renovación se prevé para 2026.