Llamada de resultados del T3 2026 de Phillips Edison & Company, Inc. Common Stock

Me acompañan nuestro presidente y director ejecutivo, Jeff Edison; el presidente, Bob Myers; y el director financiero, John Caulfield. Como recordatorio, la conversación de hoy puede incluir declaraciones prospectivas sobre la perspectiva de la compañía respecto del desempeño futuro del negocio y financiero, incluida la guía de ganancias futuras y las condiciones futuras del mercado. Estas declaraciones se basan en las creencias y expectativas actuales de la gerencia y están sujetas a riesgos e incertidumbres, tal como se describe en nuestras presentaciones ante la SEC. Hoy haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP. La información sobre el uso de estas medidas y las conciliaciones con nuestros resultados GAAP están disponibles en nuestro comunicado de prensa y en el paquete de información complementaria, ambos publicados en nuestro sitio web. Nuestra advertencia sobre las declaraciones prospectivas también se aplica a nuestra presentación de resultados, que igualmente fue publicada. Después de nuestros comentarios preparados, abriremos la sesión para preguntas y respuestas. Dado el número de participantes, les pedimos respetuosamente que se limiten a una pregunta.

Si tienen preguntas de seguimiento, vuelvan a unirse a la fila. Dicho esto, le cedo la palabra a Jeff Edison. ¿Jeff? Gracias, Kim. Gracias a todos por acompañarnos hoy.

PECO registró otro sólido trimestre. El NOI de los centros comparables aumentó 5.3%, y el FFO core por acción aumentó 9.2%. Estos resultados reflejan la solidez de nuestros centros de barrio anclados por supermercados y la ejecución constante del modelo operativo de PECO. Nos complace aumentar los puntos medios de nuestra guía de ganancias para el año completo. Estos resultados fueron especialmente significativos dada la continua incertidumbre en la economía en general. Aunque los titulares siguen cambiando, los fundamentos que observamos en toda la cartera de PECO siguen siendo sólidos. El consumidor sigue siendo resiliente, los supermercados de PECO y los comercios de productos y servicios de primera necesidad que los acompañan siguen impulsando un alto tráfico, y no vemos señales de debilidad de cara a 2027. Esa resiliencia está respaldada por la naturaleza esencial de la cartera de PECO. El 74% de nuestro ABR proviene de bienes y servicios de primera necesidad, lo que genera una demanda constante y respalda flujos de caja duraderos a lo largo de los ciclos económicos.

PECO genera más alfa con menos beta. Nuestra alfa proviene de una sólida actividad de arrendamiento, adquisiciones disciplinadas y una cartera creciente de proyectos de desarrollo y redesarrollo. Nuestra menor beta proviene de la resiliencia de nuestros centros anclados por supermercados, los flujos de caja basados en necesidades básicas, un balance general con grado de inversión y el acceso a múltiples fuentes de capital. Nuestros resultados siguen demostrando que una alta ocupación no limita el crecimiento interno de PECO. Renovamos los contratos de los comercios adecuados a rentas más altas. Aumentamos los incrementos contractuales de renta. Mejoramos las condiciones de los contratos de arrendamiento y creamos nuevos espacios mediante parcelas comerciales independientes y proyectos de redesarrollo. Nuestra activa cartera de proyectos de desarrollo y redesarrollo asciende hoy a casi $90 millones. Vemos la oportunidad de ampliarla a más de $100 millones y, al mismo tiempo, mantener nuestros atractivos rendimientos. En una cartera de centros de tamaño adecuado, con un promedio de 113,000 pies cuadrados, estos proyectos generan un crecimiento incremental significativo. Las adquisiciones ofrecen otra fuente de crecimiento. Los activos adquiridos hasta la fecha en 2026 tenían, en promedio, una ocupación del 94%, frente al 98% de ocupación de nuestra cartera existente.

Esa brecha representa un potencial de mejora evidente para PECO. Sabemos cómo arrendar estos centros, mejorar la combinación de comercios y aprovechar nuestros datos y nuestro conocimiento de los mercados locales para llevar el desempeño operativo hacia el nivel de nuestra cartera existente. Seguimos apuntando a TIR sin apalancamiento del 9% para las adquisiciones de centros anclados por supermercados y del 10% o más para Everyday Retail. Everyday Retail amplía nuestro universo de oportunidades sin alejarnos de lo que conocemos: el comercio minorista de productos de primera necesidad, las ubicaciones de barrio y los mercados donde nuestro modelo operativo puede generar valor. Nuestra estrategia de inversión sigue siendo disciplinada y enfocada. Asignamos capital donde creemos que PECO puede generar el mejor crecimiento y los mejores rendimientos a largo plazo, ya sea mediante nuestra cartera existente, adquisiciones de centros anclados por supermercados y de Everyday Retail, proyectos de desarrollo o redesarrollo, o nuestras empresas conjuntas. Seguimos creciendo cuando las oportunidades, los rendimientos y el costo de capital tienen sentido para PECO.

Esto significa mantener la flexibilidad, emitir acciones cuando los mercados públicos son atractivos y recurrir a desinversiones y empresas conjuntas cuando los precios en los mercados privados son más atractivos. Este enfoque disciplinado permite que PECO aproveche las oportunidades mientras invierte en un crecimiento confiable a largo plazo. Les hemos dicho a los inversionistas que la cartera de alta calidad de PECO está diseñada para generar un crecimiento a largo plazo de 3%-4% en el NOI de centros comparables y un crecimiento del FFO básico por acción de rango medio a alto de un dígito. Seguimos cumpliendo esos objetivos. De cara a 2027, tenemos mayor visibilidad gracias a los arrendamientos, los proyectos de desarrollo y redesarrollo, nuestra cartera de adquisiciones y nuestro negocio de gestión de inversiones. Creemos que PECO está bien posicionada para lograr un sólido crecimiento en 2027 y ofreceremos más detalles durante nuestra actualización virtual del negocio del 16 de diciembre. El aumento del 6.2% del dividendo de PECO en septiembre refleja nuestra confianza en la solidez de su flujo de caja.

Creemos que el crecimiento de las ganancias de PECO y el rendimiento por dividendo sostenible se combinan para apuntar a un rendimiento total anual del 9%-10% para nuestros accionistas. Esa es la oportunidad que vemos para PECO. Más alfa gracias a una ejecución y un crecimiento constantes; menos beta gracias a una cartera de tamaño adecuado, anclada por supermercados y enfocada en productos de primera necesidad, y a nuestro sólido balance general. Dicho esto, le cedo la palabra a Bob. ¿Bob? Gracias, Jeff. El entorno minorista sigue muy activo, y los minoristas de una amplia variedad de sectores buscan espacios en nuestra cartera.

Esa demanda se refleja en una retención del 92.2% de la cartera, una ocupación arrendada del 97.5% de la cartera y una ocupación arrendada del 95.1% en los locales ubicados entre los anclajes. Estos resultados demuestran la calidad de nuestros centros, la solidez de nuestros vecinos y el valor que los minoristas atribuyen a ubicarse en los centros vecinales de PECO anclados por supermercados. Nuestro equipo está aprovechando este entorno. Utilizamos nuestras relaciones a nivel nacional, el conocimiento de los mercados locales y la investigación basada en datos para decidir qué vecinos conservar y dónde podemos mejorar las condiciones económicas de los arrendamientos. Durante el trimestre, los diferenciales de renta de las renovaciones comparables alcanzaron un máximo histórico de 25.2%, y los diferenciales de renta de los nuevos arrendamientos comparables se mantuvieron sólidos en 26.3%. Mantener a los vecinos adecuados significa menos tiempo sin ocupar los espacios, menores costos de adecuación para inquilinos y mejores condiciones económicas para PECO.

Durante el trimestre, logramos tasas de crecimiento anual compuestas de las rentas de renovación récord, a la vez que mejoramos las condiciones no monetarias de los arrendamientos, lo que nos da más flexibilidad para gestionar nuestros centros. El equipo de PECO analiza la economía integral de cada arrendamiento: la renta actual, el crecimiento futuro de la renta y los derechos que necesitamos para seguir mejorando el centro. Este trabajo contribuyó a un crecimiento del NOI de los mismos centros de 5.3%, impulsado principalmente por el aumento de las rentas. El crecimiento continuo de la renta mínima de PECO nos deja bien posicionados para cerrar el año y de cara a 2027. La retención y el cobro de rentas se mantienen sólidos. La demanda por los espacios disponibles es competitiva, y los diferenciales de renta y los costos de ocupación son saludables. La deuda incobrable se mantiene relativamente baja y estuvo en línea con las expectativas, en alrededor de 70 puntos básicos de los ingresos durante el tercer trimestre. Estas tendencias siguen respaldando el crecimiento de las rentas y el valor a largo plazo en toda la cartera de PECO. Pasando a las adquisiciones. En lo que va del año hasta el 26 de octubre, hemos adquirido activos por $519 millones, correspondientes a la participación de PECO, incluidos 12 centros anclados por supermercados y cuatro centros Everyday Retail.

Estos centros están cumpliendo o superando nuestros objetivos de TIR sin apalancamiento. Con los nuevos activos, nuestro equipo pasa rápidamente a la etapa de ejecución: arrienda los espacios vacantes y adapta cada propiedad a los estándares de mantenimiento y apariencia de PECO. Luego, el equipo comienza a ejecutar el plan de suscripción. Así convertimos las adquisiciones disciplinadas en crecimiento de las ganancias futuras. Dada la solidez de nuestra cartera de oportunidades, recientemente aumentamos nuestra guía (guidance) de adquisiciones brutas para todo el año a entre $600 millones y $700 millones. El entorno macroeconómico actual está creando oportunidades para negociar precios más favorables en determinadas adquisiciones. La escala, las relaciones y la capacidad de ejecución de PECO nos dan poder de negociación en esas conversaciones, y seguiremos buscando concesiones, manteniendo la disciplina en cuanto a precios y rendimientos. Esa misma disciplina determina nuestro enfoque de Everyday Retail.

Nos enfocamos en centros vecinales orientados a las necesidades cotidianas, cerca de supermercados líderes y en mercados donde nuestras relaciones de arrendamiento, nuestra capacidad operativa y nuestro análisis de datos nos dan una ventaja. Actualmente tenemos $300 millones en Everyday Retail y seguimos apuntando a $1 mil millones, una meta que esperamos alcanzar en los próximos 24 meses. Estamos creciendo de manera intencional para generar más alfa en PECO y ofreceremos una actualización sobre Everyday Retail durante nuestra actualización de negocios del 16 de diciembre. Ahora le cedo la palabra a John. ¿John? Gracias, Bob. El FFO de NAREIT del tercer trimestre aumentó a $98 millones, o $0.69 por acción diluida, lo que representa un crecimiento de 7.8% por acción, y el FFO core aumentó a $100.7 millones, o $0.71 por acción diluida, lo que representa un crecimiento de 9.2% por acción.

El NOI de los mismos centros aumentó 5.3%, principalmente debido a mayores rentas y recuperaciones, impulsadas por el crecimiento de la ocupación económica. Esperamos que el sólido crecimiento de las rentas continúe en el cuarto trimestre. La tasa de crecimiento del NOI de los mismos centros en el T4 se verá afectada por el momento en que se registren los ingresos por recuperaciones, en comparación con el trimestre del año anterior. Nos complace proyectar un crecimiento del NOI de los mismos centros para todo el año en el extremo superior de nuestra guía (guidance) original de 3%-4%. El viernes pasado cerramos un nuevo préstamo a plazo sin garantía de $350 millones a tres años, con una tasa inicial de SOFR más 80 puntos básicos (pb).

Esto representa 30 puntos básicos menos que el préstamo a plazo que se amortizó. Utilizamos los $175 millones de los fondos iniciales para amortizar nuestro préstamo a plazo existente de $162 millones, y usamos el saldo para reducir los préstamos de nuestra línea de crédito revolvente. Pro forma tras el cierre del nuevo préstamo a plazo, contamos con aproximadamente $950 millones de liquidez total. Al cierre del trimestre, la deuda neta sobre EBITDAre ajustado anualizado era de 5.2 veces sobre una base móvil de 12 meses y de 5 veces sobre una base anualizada del último trimestre. Esperamos cerrar el año con una deuda neta sobre EBITDAre ajustado anualizado más cercana a 5 veces, y aún menor sobre una base anualizada del último trimestre. Pro forma tras nuestra emisión de deuda sin garantía de $350 millones, la tasa de interés promedio ponderada de PECO era de 4.5%.