Llamada de resultados del T3 2026 de STAG INDUSTRIAL, INC.

Gracias. Bienvenidos a la conferencia telefónica de STAG Industrial sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Además del comunicado de prensa que distribuimos ayer, publicamos en el sitio web de la compañía, www.stagindustrial.com, en la sección de Relaciones con Inversionistas, una presentación trimestral complementaria no auditada. En los comentarios preparados de la compañía y en las respuestas a sus preguntas durante la llamada de hoy habrá declaraciones prospectivas, según se definen en la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995. Las declaraciones prospectivas abordan asuntos sujetos a riesgos e incertidumbres que pueden hacer que los resultados reales difieran de los que se analizan hoy. Entre los ejemplos de declaraciones prospectivas se incluyen las proyecciones de FFO básico, NOI de mismas tiendas, gastos generales y administrativos, volúmenes de adquisiciones y desinversiones, tasas de retención y otras previsiones, perspectivas de arrendamiento, cobro de rentas, tendencias económicas y de la industria, y otros asuntos.

Recomendamos a todos los oyentes que revisen el análisis más detallado de estas declaraciones prospectivas incluido en las presentaciones de la compañía ante la SEC, así como las definiciones y conciliaciones de las medidas no establecidas conforme a los GAAP incluidas en el paquete de información complementaria disponible en el sitio web de la compañía. Como recordatorio, las declaraciones prospectivas representan las estimaciones de la gerencia a la fecha de hoy. STAG Industrial no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas. En la llamada de hoy escucharán a Bill Crooker, nuestro director ejecutivo, y a Matts Pinard, nuestro director financiero. También nos acompañan hoy Mike Chase, nuestro director de inversiones, y Steve Kimball, nuestro director de operaciones, quienes están disponibles para responder preguntas específicas sobre sus áreas de responsabilidad. Ahora le cedo la palabra a Bill.

Gracias, Steve. Buenos días a todos y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de STAG Industrial. Nos complace que nos acompañen y esperamos analizar los resultados del tercer trimestre de 2026. El tercer trimestre marcó una mejora continua de los fundamentos del sector industrial, con una reducción de las tasas de vacancia nacionales frente al trimestre anterior. La absorción neta nacional totalizó aproximadamente 75 millones de pies cuadrados, la cifra trimestral más alta desde principios de 2023, y superó los 69 millones de pies cuadrados en cada uno de los últimos dos trimestres. En los primeros nueve meses, el mercado absorbió más de 186 millones de pies cuadrados, un ritmo que no veíamos desde 2022, y los mercados no costeros representaron el 80% de la absorción acumulada en lo que va del año. La nueva construcción sigue siendo moderada. Aunque aumentaron los inicios de proyectos, el espacio en construcción representa menos del 2% del inventario existente, y gran parte ya está comprometida mediante contratos de prearrendamiento o acuerdos de construcción a la medida.

Observamos una demanda generalizada, principalmente de operadores logísticos externos (3PL), empresas de manufactura avanzada y arrendatarios vinculados a centros de datos. Desde principios de 2025, ya hemos arrendado 2.5 millones de pies cuadrados a arrendatarios vinculados a centros de datos. Esta actividad de arrendamiento vinculada a centros de datos representó el 26% de todos los nuevos arrendamientos de nuestro portafolio operativo durante ese mismo período. Las condiciones están dadas para que los alquileres enfrenten presiones al alza en muchos mercados, a medida que el poder de negociación se desplaza gradualmente de nuevo hacia los propietarios. Esperamos que el crecimiento de los alquileres de mercado el próximo año se sitúe entre 2%-4%, una aceleración frente al crecimiento de 1.6% previsto para 2026. Geográficamente, la fortaleza ha sido más pronunciada en los mercados donde STAG tiene mayor concentración. El volumen de adquisiciones del tercer trimestre totalizó $107.9 millones.

Esto comprendió dos edificios, con tasas de capitalización sobre efectivo y en línea recta de 6.9% y 7.2%, respectivamente. Después del cierre del trimestre, adquirimos un edificio por $55 millones, con tasas de capitalización sobre efectivo y en línea recta de 6.7% y 7.1%, respectivamente. En cuanto a nuestra plataforma de desarrollo, al cierre del T3 teníamos siete edificios, o 1.8 millones de pies cuadrados, en desarrollo y aún no puestos en servicio. Estos edificios se encuentran en distintas etapas de desarrollo y tienen un rendimiento estabilizado esperado de 7%. Este trimestre concretamos dos arrendamientos de proyectos en desarrollo, por un total de 69,000 pies cuadrados. El primero fue un arrendamiento de 47,000 pies cuadrados en nuestro edificio de Resource Drive en Reno, con lo que el edificio quedó arrendado en un 62%. El otro fue por 21,000 pies cuadrados en nuestro edificio de Piedmont Commerce Street en Charlotte, con lo que el edificio quedó arrendado en un 100%.

Dicho esto, le cedo la palabra a Matt, quien cubrirá nuestros resultados restantes y la guía para 2026.

Gracias, Bill, y buenos días a todos. El FFO core por acción fue de $0.66 en el trimestre, un aumento de 1.5% frente al año pasado. La deuda neta respecto del EBITDAre ajustado anualizado a ritmo de ejecución fue de 5.1 veces, mientras que la liquidez se situó en $546 millones. Durante el trimestre, iniciamos 30 arrendamientos que abarcan 3.6 millones de pies cuadrados y generaron diferenciales de arrendamiento sobre efectivo y en línea recta de 23.8% y 35.7%, respectivamente. La retención del trimestre fue de 90.3%. El NOI en efectivo de las mismas tiendas creció 3.5% en el trimestre y 3.9% en lo que va del año. El crecimiento del NOI en efectivo de las mismas tiendas de 3.9% en lo que va del año incluye un beneficio de aproximadamente 30 puntos básicos relacionado con un solo inquilino cuya renta estaba impaga al cierre del tercer trimestre de 2025 y se cobró en su mayor parte en el cuarto trimestre de 2025.

El beneficio se revierte en el T4 y esperamos que el crecimiento de las mismas tiendas para todo el año se ubique dentro de nuestro rango de guía, que revisamos al alza desde nuestra última llamada de resultados. En cuanto a la actividad en los mercados de capitales, como comentamos en nuestra última llamada, reembolsamos el pagaré de colocación privada B por $50 millones, que venció el 1 de julio. También mencionamos en nuestra llamada de julio que combinamos nuestros préstamos a plazo A y F, ambos con vencimiento previsto en marzo de 2027, en un único préstamo a plazo de $350 millones con vencimiento en enero de 2032. La tasa fija del swap es de 3.53% hasta marzo de 2027 y de 4.79% desde entonces hasta el vencimiento. También reajustamos el precio de nuestra línea de crédito renovable y de todos nuestros préstamos a plazo, lo que nos permitió ahorrar 5 puntos básicos en nuestra deuda bancaria.

Al día de hoy, la compañía dispone de ingresos netos totales de acciones a plazo por $70 millones para liquidar a nuestra discreción. Nos complace anunciar que, en agosto de este año, STAG recibió una calificación de grado de inversión de S&P Global Ratings. S&P asignó a STAG una calificación de triple B con perspectivas estables. La compañía también mantiene una calificación de grado de inversión de triple B con perspectivas estables de Fitch, y una calificación de grado de inversión de Baa2 con perspectivas estables de Moody's. En cuanto a la guía, realizamos las siguientes actualizaciones. La guía para la ocupación promedio de las mismas tiendas se aumentó a un rango de 96.75% a 97.25%, un incremento de 25 puntos básicos en el punto medio.

La guía para el crecimiento en efectivo de las mismas tiendas también se aumentó, de un rango de 3% a 3.5% a un rango de 3.5% a 3.75% para el año. Este aumento se debe a la revisión al alza de las expectativas de ocupación y a pérdidas crediticias en efectivo inferiores a las previstas. Acotamos el rango del volumen de adquisiciones esperado a entre $530 millones y $600 millones. Ahora esperamos un rango de tasas de capitalización estabilizadas de entre 6.3% y 6.4%. La guía para gastos generales y administrativos se aumentó a un rango de $56 millones a $57 millones. Estos cambios en la guía se traducen en un aumento de la guía para el FFO básico a un rango de $2.64 a $2.66 por acción, un incremento de $0.02 en el punto medio.

La guía para 2026 se encuentra en la página 21 de nuestro paquete complementario, disponible en la sección de relaciones con inversionistas de nuestro sitio web. Ahora le devolveré la llamada a Bill.

Gracias, Matt. Gracias a nuestro equipo por su arduo trabajo continuo y por los avances hacia el cumplimiento de nuestras metas para 2026. Terminaremos este año por encima de nuestros presupuestos iniciales y estamos bien posicionados de cara a 2027. Dicho esto, le devolveré la llamada al operador para que tome las preguntas.