Llamada de resultados del T3 2026 de AMERICAN ASSETS TRUST, INC.

Las declaraciones realizadas en esta llamada sobre resultados incluyen declaraciones prospectivas basadas en las expectativas actuales, las cuales están sujetas a los riesgos e incertidumbres descritos en las presentaciones de la compañía ante la SEC. Se les advierte que no deben confiar excesivamente en estas declaraciones prospectivas, ya que los acontecimientos reales podrían hacer que los resultados de la compañía difieran significativamente de lo expresado en ellas. Ayer por la tarde, el comunicado de resultados de American Assets Trust y la información complementaria se presentaron ante la SEC en el Formulario 8-K. Ambos están disponibles en la sección para inversionistas de su sitio web, americanassetstrust.com. Ahora tengo el gusto de ceder la palabra a Adam Wyll, presidente y director ejecutivo de American Assets Trust.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy. American Assets Trust tuvo un sólido tercer trimestre, con resultados operativos alentadores y avances continuos en el arrendamiento de nuestra cartera. Estos resultados se obtuvieron en un entorno económico menos predecible, con un aumento significativo de las tasas de interés de largo plazo y una inflación más persistente de lo que muchos esperaban. A pesar de estos vientos en contra, el trimestre demostró la resiliencia de nuestros inmuebles costeros de alta calidad y la solidez de nuestra plataforma operativa verticalmente integrada. Los períodos como este recompensan la paciencia y la disciplina, y nuestro enfoque —tomar decisiones mesuradas, asignar capital de manera prudente y mantener una perspectiva de largo plazo— sigue dándonos buenos resultados. En el tercer trimestre, generamos $0.56 de FFO por acción diluida, aproximadamente $0.05 por encima de nuestras proyecciones internas. El NOI en efectivo de tiendas comparables de toda la cartera aumentó 8.3% en el trimestre y acumula un alza de 2.3% en lo que va del año.

El crecimiento trimestral fue positivo en los cuatro segmentos operativos; los resultados se beneficiaron en parte de ciertos conceptos no recurrentes, principalmente reembolsos de impuestos sobre la propiedad y el cobro de una cuenta por cobrar de oficinas que se había reservado previamente. Excluyendo esos conceptos, el crecimiento del NOI en efectivo de tiendas comparables fue de 5.1%. Con base en estos resultados y nuestras perspectivas para el resto del año, estamos elevando nuestra guía (guidance) de FFO para todo el año 2026 a $2.07 por acción en el punto medio, un aumento de 2% frente al punto medio anterior. Antes de hablar de la cartera, quisiera comentar brevemente el entorno macroeconómico. La inflación persistente sigue ejerciendo presión al alza sobre las tasas de interés, lo que afecta a los propietarios de inmuebles a través de los costos de endeudamiento, los valores de los activos y la actividad transaccional, y nosotros no somos la excepción. Actualmente, toda nuestra deuda tiene tasa fija o está cubierta con swaps para fijar la tasa, y no tenemos vencimientos hasta marzo de 2027.

Sin embargo, esperamos que nuestros costos de endeudamiento aumenten al refinanciar ese vencimiento y cuando venza en enero el swap de nuestro préstamo a plazo; reflejaremos este aumento en nuestras perspectivas para 2027, que presentaremos en febrero. Contamos con amplia liquidez y varias alternativas para hacer frente al vencimiento, lo que nos permite actuar con cuidado en cuanto al momento y la ejecución. Al mismo tiempo, los fundamentos subyacentes de nuestros inmuebles siguen siendo sólidos. El inicio de nuevas construcciones en nuestros distintos tipos de propiedades se encuentra en mínimos históricos o cerca de ellos en muchos de nuestros mercados, y los mayores costos de financiamiento y construcción hacen que sea aún más difícil justificar nuevos desarrollos. Esto refuerza el valor a largo plazo de nuestros activos costeros. Si bien la inflación presiona al alza los costos operativos, los aumentos contractuales de los alquileres, la recuperación de gastos y los reajustes de precios más frecuentes en nuestros negocios multifamiliar y hotelero nos ayudan a contrarrestar esas presiones. Pasemos a las novedades de la cartera. Las visitas de posibles inquilinos y la actividad de prospectos de oficinas se mantuvieron sólidas en nuestros mercados, particularmente en edificios bien ubicados y con buenos servicios, respaldados por propietarios financieramente sólidos.

Ahí es donde competimos. Las decisiones de arrendamiento de mayor tamaño aún pueden tomar tiempo, pero nuestra cartera de oportunidades sigue siendo sólida y, hasta ahora, no hemos visto que las tasas de mudanza afecten de manera significativa la toma de decisiones de los inquilinos. Los fundamentos siguen variando según el mercado. UTC y Del Mar Heights se encuentran entre los submercados de oficinas más solicitados de San Diego, con una oferta competitiva nueva muy limitada. San Francisco se está beneficiando de una base más activa de inquilinos de tecnología e inteligencia artificial, con una demanda creciente de espacios de calidad. Las condiciones están mejorando en las mejores ubicaciones de Bellevue, y Portland sigue siendo un mercado más selectivo, pero continuamos obteniendo más de nuestra proporción justa de contratos. En los cuatro mercados, la actividad de arrendamiento se ha mantenido estable y observamos un interés constante de los inquilinos en nuestras propiedades.

Al cierre del trimestre, nuestra cartera de oficinas estaba arrendada en aproximadamente 86%, casi 400 puntos básicos más que hace un año y 140 puntos básicos más que el trimestre anterior. Durante el T3, concretamos arrendamientos por aproximadamente 124,000 pies cuadrados, con diferenciales de renta en efectivo de 2.1% en espacios comparables y diferenciales de 8.2% según el método de línea recta. Iniciamos el cuarto trimestre con aproximadamente 210,000 pies cuadrados en contratos de arrendamiento firmados, que representan cerca de $12 millones en renta base anualizada cuyo plazo aún no ha comenzado. Además, tenemos otros 132,000 pies cuadrados en proceso de documentación de arrendamiento y propuestas pendientes por aproximadamente 178,000 pies cuadrados. Nos enfocamos en lograr que esos contratos firmados comiencen a generar ingresos por renta, mientras seguimos convirtiendo nuestra cartera de oportunidades en contratos de arrendamiento firmados. Nuestro programa de suites listas para ocupar es una parte importante de ese esfuerzo de arrendamiento. Los inquilinos buscan cada vez más espacios de alta calidad listos para ocupar, y nuestra capacidad para ofrecerlos ayuda a acortar el ciclo de arrendamiento.

Desde principios de 2024, se arrendó por anticipado 42% de los pies cuadrados de nuestras suites listas para ocupar antes de que terminara la construcción. Más de 50% se arrendó dentro de los tres meses posteriores a la finalización de la construcción, y más de 75% dentro de los seis meses. Aceptamos ese promedio de bateo. En La Jolla Commons Tower 3, desde esta mañana estamos a la espera de las firmas de un contrato por dos pisos completos, que suman aproximadamente 41,000 pies cuadrados, con un posible inquilino de alta calidad crediticia. También estamos en proceso de documentación para arrendar 3,600 pies cuadrados adicionales en otro piso. Si se firman ambos contratos, el edificio estaría arrendado en aproximadamente 72%. Esperamos finalizar ambos contratos en un futuro cercano. Esto refleja el tipo de demanda de inquilinos que anticipábamos cuando desarrollamos Tower 3 y, dado que hay pocos bloques grandes de espacios de calidad en competencia en UTC, consideramos que estamos bien posicionados para el espacio restante.

En One Beach Street, en San Francisco, estamos intercambiando propuestas por el espacio restante del segundo piso. De concretarse, esa operación llevaría la ocupación del inmueble a 82%. El entorno frente al mar del edificio, su carácter distintivo y su calidad han tenido buena acogida entre los posibles inquilinos. Las suites listas para ocupar que construimos en el primer y segundo piso están dando exactamente el resultado que esperábamos: ayudan a convertir las visitas al inmueble en negociaciones activas de propuestas. En el submercado de North Waterfront, donde se encuentra One Beach Street, la vacancia es de aproximadamente 19%, muy por debajo de la tasa de casi 28% de toda la ciudad. En conjunto, estas negociaciones representan un avance significativo para estabilizar dos de nuestras inversiones en oficinas más importantes. Para ser claros, estas operaciones aún no se han concretado y siguen sujetas a su finalización. Suponiendo que se concreten según lo previsto actualmente, junto con nuestra otra actividad de arrendamiento esperada, ahora anticipamos cerrar 2026 con una ocupación de entre aproximadamente 84% y 86% en nuestra cartera de oficinas.

El siguiente paso es concretar estas operaciones y convertir nuestra actividad de arrendamiento más amplia en rentas que comiencen a devengarse y en flujo de caja. Nuestra cartera de locales comerciales sigue teniendo un buen desempeño y cerró el T3 con una ocupación de 98%, en línea con los altos niveles que hemos mantenido a lo largo del tiempo. Con poca construcción nueva de locales comerciales, una demanda saludable por espacios bien ubicados y nuestra exposición a zonas comerciales consolidadas de altos ingresos, consideramos que esta cartera está bien posicionada. Durante el trimestre, concretamos contratos de arrendamiento por aproximadamente 108,000 pies cuadrados, con diferenciales comparables de renta en efectivo de 7.4% y diferenciales de renta lineal de 16.8%. La salud de los inquilinos es sólida. Nuestra lista de seguimiento es corta, y nuestros equipos de arrendamiento buscan oportunidades para mejorar la mezcla de inquilinos y aumentar las rentas a medida que se desocupan espacios. Aunque seguimos de cerca al consumidor, en particular por el efecto de la inflación y las tasas de interés más altas en los presupuestos de los hogares, estos inmuebles son ubicaciones importantes para nuestros inquilinos y fuentes confiables de flujo de caja para AAT.

En cuanto al mercado multifamiliar de San Diego, la vacancia en todo el mercado ha comenzado a disminuir y el crecimiento de las rentas ha vuelto a terreno positivo. Son señales alentadoras tras un período prolongado de nuevas entregas. Sin incluir el parque de vehículos recreativos, nuestras comunidades de San Diego cerraron el trimestre con una ocupación de 97% según contratos de arrendamiento y de 95% según unidades ocupadas; tanto las rentas de renovación como las de nuevos contratos aumentaron 4% durante el T3. Cabe destacar que Pacific Ridge se recuperó de la rotación estacional del verano y cerró el T3 con una ocupación de casi 97%, frente a 77% al cierre del T2 y 92% hace un año. En Portland, Hassalo on Eighth opera en un mercado urbano de apartamentos competitivo, aunque los datos recientes del mercado también apuntan a una absorción en mejora y a una desaceleración de la cartera de construcción. Hassalo cerró el trimestre con una ocupación de 92% según contratos de arrendamiento y de 91% según unidades ocupadas, con un crecimiento combinado de las rentas sin variación. En ambos mercados, nuestros equipos se enfocan en la ocupación, la retención y en aprovechar la mejora del crecimiento de las rentas a medida que las condiciones se normalizan.

Vale la pena mencionar que nuestras carteras de locales comerciales y multifamiliar alcanzaron tarifas promedio de renta récord durante el trimestre. En Waikiki Beach Walk, nuestro hotel Embassy Suites tuvo un mejor desempeño del que habíamos previsto para el trimestre, incluso mientras Oahu atraviesa un entorno turístico más débil. La demanda de visitantes es desigual y la competencia en tarifas sigue siendo un factor, en particular para los viajeros más sensibles al precio. Gestionamos el hotel con cuidado y nos enfocamos en mantener la integridad de las tarifas, la ocupación y el control de gastos. El componente de locales comerciales de Waikiki Beach Walk aporta estabilidad, y nuestra propiedad plena de este activo irremplazable sigue siendo una ventaja significativa. En el T3, el RevPAR del hotel fue 13% superior al del año pasado, impulsado por la ocupación, mientras que la tarifa diaria promedio se mantuvo estable. Antes de concluir, quisiera hacer algunos comentarios sobre la asignación de capital, comenzando por nuestro dividendo.

Nuestro consejo declaró un dividendo trimestral de $0.34 por acción, pagadero el 17 de diciembre a los accionistas registrados al 10 de diciembre. La razón de pago de dividendos fue elevada en el tercer trimestre, en parte debido a un reembolso considerable por mejoras para un inquilino, relacionado con un contrato de arrendamiento de oficinas firmado hace varios años. Gran parte de nuestros gastos de capital actuales en oficinas se concentra en dos áreas: nuestro programa de suites especulativas y las mejoras para inquilinos previstas en contratos de arrendamiento firmados. Ambas áreas respaldan nuestros esfuerzos de arrendamiento y los ingresos futuros por rentas. También hemos completado en gran medida nuestras inversiones en servicios y espacios comunes de oficinas, lo que reduce los compromisos de capital pendientes en esa área. A medida que ese gasto se modere y los contratos de arrendamiento firmados recientemente comiencen a generar ingresos por rentas en efectivo, esperamos que la cobertura del dividendo mejore gradualmente. Nuestro consejo sigue supervisando de cerca la razón de pago. En cuanto al crecimiento externo, seguimos evaluando y analizando posibles adquisiciones, así como oportunidades para reciclar capital de activos existentes.

Las tasas más altas podrían generar más oportunidades a medida que los propietarios enfrentan vencimientos de deuda. Aunque todavía no hemos visto que los precios de las transacciones se ajusten plenamente al mayor costo de capital, mantenemos un umbral alto, y toda inversión debe ofrecer rendimientos atractivos ajustados por riesgo y fortalecer nuestra cartera a largo plazo. No necesitamos forzar una transacción simplemente para crecer. Para concluir, me alienta lo que logramos este trimestre y las oportunidades que tenemos por delante. Superamos nuestras proyecciones, elevamos nuestra guía para el año completo y avanzamos significativamente en la actividad de arrendamiento de oficinas que, de concretarse, acercaría considerablemente dos de nuestras principales inversiones en oficinas a la estabilización. Ahora nos enfocamos en convertir ese impulso en arrendamientos en flujo de caja, mientras mantenemos la disciplina operativa y financiera que nos ha servido bien a lo largo de los ciclos. Quiero agradecer a todo nuestro equipo por su arduo trabajo y ejecución este trimestre.