Llamada de resultados del T3 2026 de Invitation Homes Inc. Common Stock

En la llamada de hoy escucharemos a Dallas Tanner, nuestro presidente y director ejecutivo; Tim Lobner, nuestro director de operaciones; y Jon Olsen, nuestro director financiero. Después de nuestras declaraciones preparadas, abriremos la línea para recibir preguntas de los analistas del lado vendedor que cubren la compañía. Durante la llamada de hoy, es posible que hagamos referencia a nuestro comunicado de resultados del tercer trimestre de 2026 y a la información complementaria. Publicamos este documento ayer por la tarde, después del cierre del mercado, y está disponible en la sección de Relaciones con Inversionistas de nuestro sitio web, www.invh.com. Algunas de las declaraciones que hagamos durante esta llamada pueden incluir declaraciones prospectivas relacionadas con el desempeño futuro de nuestro negocio, los resultados financieros, la liquidez y los recursos de capital, así como otras declaraciones no históricas, que están sujetas a riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los indicados.

Describimos algunos de estos riesgos e incertidumbres en nuestro informe anual de 2025 en el Formulario 10-K y en otros documentos que presentamos ante la SEC periódicamente. Salvo que la ley exija lo contrario, no actualizamos las declaraciones prospectivas y rechazamos expresamente cualquier obligación de hacerlo. También es posible que analicemos ciertas medidas financieras no conforme a los GAAP durante la llamada. Pueden encontrar información adicional sobre estas medidas no conforme a los GAAP, incluidas las conciliaciones con las medidas GAAP más comparables, en el comunicado de resultados de ayer. Dicho esto, le cedo la palabra a Dallas Tanner. Adelante, Dallas. Gracias, Scott, y buenos días a todos.

Desde nuestro Día del Inversionista en noviembre pasado, nos hemos enfocado en ejecutar el plan que presentamos, al tiempo que brindamos un mejor servicio a los residentes, operamos con mayor eficiencia y asignamos capital de maneras que generen el mayor valor para los accionistas. Ha sido un año lleno de acontecimientos, y quiero agradecer a nuestros colaboradores por mantenerse enfocados en nuestros residentes. Ayudar a las familias a encontrar viviendas de calidad que puedan pagar es un punto en común para nosotros, para los responsables de formular políticas y, lo que es más importante, para nuestros residentes. La semana pasada, el Departamento del Tesoro publicó regulaciones propuestas en virtud de la Ley ROAD para la Vivienda del Siglo XXI, que ahora están abiertas a comentarios del público. Nuestra evaluación preliminar es que el marco es viable y, en general, está en línea con lo que pretendía el Congreso. Estamos revisando los detalles y seguiremos participando en el proceso de comentarios. Millones de familias estadounidenses dependen del alquiler de una vivienda unifamiliar.

Es importante que sigan teniendo esa opción flexible y asequible. A pesar de todo, nuestros colaboradores lograron otro trimestre sólido. El crecimiento combinado de las rentas de las mismas viviendas fue de 3%, nuestro mejor trimestre del año, y las renovaciones registraron un 4.3%. También aumentamos el FFO Core por acción un 2.4%, hasta $0.48. Este desempeño refleja un negocio resiliente y un equipo que cumple. Parte de esta resiliencia se debe a la sólida demanda de nuestras viviendas. Según los datos de John Burns, ponderados según nuestros mercados, a septiembre alquilar una vivienda costaba en promedio más de $1,000 al mes menos que ser propietario. A medida que suben las tasas hipotecarias, es probable que esa brecha se amplíe. Como nuestros residentes se quedan con nosotros un promedio de más de 41 meses, esto se traduce en ahorros de más de $42,000. Ese es dinero que una familia podría destinar al pago inicial de una vivienda propia, si así lo desea.

Nuestra disciplina se refleja con mayor claridad en la forma en que hemos asignado el capital durante el último año. Como ustedes han visto, este año hemos vendido una cantidad considerable de viviendas en el mercado abierto, en su mayoría a familias que las compran para vivir en ellas. Estas ventas nos permiten evaluar en tiempo real tanto el valor como la demanda. Desde diciembre del año pasado, el precio bruto promedio de venta ha sido de aproximadamente $460,000 por vivienda. Mientras tanto, a los precios a los que hemos estado recomprando nuestras propias acciones, el mercado está valorando nuestras viviendas en tan solo $280,000 cada una. Una cosa es decir que nuestras acciones están infravaloradas; otra es actuar en consecuencia una y otra vez. Eso es lo que hemos hecho. Durante el último año, hemos recomprado casi $1 mil millones de nuestras acciones, lo que representa el 6% de las acciones en circulación, financiado en gran parte con los ingresos de la venta de viviendas.

Frente al punto medio revisado de nuestra guía (guidance) anual de desinversiones, de $950 millones, ya hemos vendido $833 millones hasta septiembre. Estamos satisfechos con la ejecución hasta la fecha. De hecho, creemos que durante el último año hemos recomprado más acciones que cualquier otro REIT residencial. Además, con el nuevo programa de recompra de $500 millones que nuestro consejo de administración acaba de autorizar, tenemos la intención de seguir financiando las recompras con los ingresos de la venta de viviendas siempre que nuestras acciones coticen con un descuento significativo respecto del valor de nuestras viviendas, guiados por las condiciones del mercado y un enfoque disciplinado del balance general. En resumen, nuestro negocio sigue siendo sólido, y el arrendamiento ofrece un valor real que nuestros residentes aprecian. Nos enfocamos en ganarnos su confianza todos los días con la misma disciplina que aplicamos al asignar el capital. Dicho esto, le cedo la palabra a Tim para que hable de nuestros resultados operativos.

Gracias, Dallas, y buenos días a todos. La historia de este trimestre es la fortaleza de las renovaciones, parcialmente compensada por un menor crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento, con fundamentos que siguen siendo favorables de cara al cierre del año. Durante el tercer trimestre, nuestros equipos lograron un crecimiento interanual del ingreso operativo neto (NOI) de las mismas tiendas de 1.1%. Esto refleja un crecimiento de los ingresos subyacentes de 1.6%, moderado por un crecimiento de los gastos operativos subyacentes de 2.5%. Para desglosarlo, primero hablaré de los ingresos, donde el crecimiento de las rentas fue el principal impulsor.

El crecimiento combinado de las rentas fue de 3% en el tercer trimestre, frente a 2.7% en el segundo trimestre y 1.6% en el primero, lo que representa una mejora secuencial en cada trimestre de 2026 hasta la fecha. En cuanto a los componentes, el crecimiento de las rentas se debe en gran medida a las renovaciones. Las rentas de renovación crecieron 4.3% en el tercer trimestre, un punto porcentual completo por encima de las del segundo trimestre. El crecimiento de las rentas de nuevos contratos fue de -0.2%, es decir, 50 puntos básicos mejor que el año pasado. Esto representa una disminución frente al 1.2% positivo del segundo trimestre, pero está en línea con los patrones estacionales habituales. En conjunto, estos factores dieron lugar al crecimiento combinado de 3% en el tercer trimestre. Además del crecimiento de las rentas, la renta mensual promedio creció 1.8% interanual. La rotación disminuyó 10 puntos básicos, hasta 6.2%, y la ocupación promedió 96.4% en el trimestre. Permítanme agregar algo más de contexto, comenzando por la oferta. La oferta de los grandes operadores de viviendas unifamiliares en alquiler se ha moderado.

Según datos de John Burns, los anuncios de viviendas disminuyeron 13% interanual en agosto, incluidos descensos en nuestros tres mercados más grandes: Atlanta, Tampa y Phoenix. Las entregas de viviendas para alquiler por parte de los constructores también alcanzaron su punto máximo hace dos años, en 2024, y Burns espera que el ritmo siga desacelerándose durante 2027 y 2028. Esos datos cuentan solo una parte de la historia. Los pequeños propietarios también son importantes en este contexto. Son más difíciles de medir y pueden tener un papel considerable en los vecindarios urbanos consolidados. También estamos observando el mercado de viviendas en venta. Las tasas hipotecarias más altas están contribuyendo a una mayor oferta en algunos mercados, lo que genera viviendas sin vender tanto de propietarios que se convirtieron accidentalmente en arrendadores como de constructores. En resumen, el panorama de la oferta sigue siendo mixto y continuaremos monitoreándolo. Sin embargo, por ahora no vemos señales que justifiquen un cambio en nuestro enfoque. En cuanto a la demanda, las condiciones siguen siendo saludables.

El volumen de contactos y visitas está igualando o superando los niveles del año pasado, y seguimos colocando viviendas de manera constante mediante el proceso de nuevos arrendamientos. Pasando ahora a los gastos. Los gastos básicos crecieron 2.5% en el tercer trimestre y 3.3% en lo que va del año, dentro del rango de nuestra guía (guidance) para todo el año. Los gastos fijos crecieron apenas 1.1% en el trimestre, ya que una ligera reducción de los impuestos a la propiedad compensó los mayores costos de seguros y de las asociaciones de propietarios. Los gastos controlables crecieron 4.9%, principalmente debido al aumento de los gastos de reparación y servicios públicos como resultado del calor extremo de este verano. Pasando ahora a octubre. Los resultados preliminares de las mismas tiendas mostraron un crecimiento combinado de las rentas de 2.2%, ligeramente por encima del año pasado y reflejando una moderación estacional prevista frente al tercer trimestre. En ese resultado, el crecimiento de las rentas de nuevos contratos mejoró 100 puntos básicos frente al año anterior, hasta -2.2%, y el crecimiento de las rentas de renovación fue de 4.2%, en línea con el año pasado.

La ocupación promedio de octubre fue de 96.1%, prácticamente sin cambios frente al año anterior. Más allá de las cifras de arrendamiento, nuestros equipos siguen avanzando en varias iniciativas de nuestro Día del Inversionista, incluida la centralización de las funciones de cobro de rentas y de las asociaciones de propietarios. También hemos avanzado en nuestro sistema de CRM para residentes, que nos permite comunicarnos con ellos de manera más personalizada. Esperamos compartir más información a medida que avancemos. Al entrar en los meses de invierno, seguiremos equilibrando la ocupación y las tarifas, con el objetivo de comenzar el nuevo año desde una posición sólida. Gracias a todos nuestros equipos por su arduo trabajo detrás de estos resultados y por sus continuos esfuerzos mientras cerramos el año. John, te cedo la palabra. Gracias, Tim.

Esta mañana abordaré cuatro temas: una actualización sobre nuestra actividad de asignación de capital, los resultados del tercer trimestre, el balance general y la guía (guidance). Comenzaré con la asignación de capital, ya que ha sido una prioridad importante para nosotros durante el último año. Durante el tercer trimestre, vendimos 658 viviendas de propiedad exclusiva por ingresos brutos de aproximadamente $318 millones, lo que representa un precio de venta promedio de alrededor de $484,000 por vivienda. Descontando las 216 viviendas de propiedad exclusiva que adquirimos en el tercer trimestre, la mayoría de las cuales fueron entregas de nuestros socios constructores, los ingresos netos por desinversiones fueron de aproximadamente $245 millones. Destinamos estos ingresos por desinversiones a recomprar aproximadamente 8.9 millones de acciones de nuestra compañía por $250 millones en el tercer trimestre. Desde diciembre pasado y hasta el martes pasado, hemos recomprado aproximadamente 37 millones de acciones por un total de $989 millones, a un precio promedio de recompra de $26.78 por acción.

Esto representa recompras equivalentes al 6% de nuestras acciones en circulación en menos de un año, manteniéndonos dentro de nuestro rango objetivo de apalancamiento. Además, nuestro consejo de administración acaba de autorizar un nuevo programa de recompra de acciones por $500 millones, que nos permite seguir recomprando acciones mientras cotizan con un descuento considerable respecto al valor de nuestras viviendas, con la misma disciplina que hemos demostrado hasta ahora. Pasando ahora a los resultados del tercer trimestre. El FFO básico por acción fue de $0.48, un aumento de 2.4% frente al año pasado, mientras que el AFFO por acción fue de $0.38, un ligero aumento frente al año pasado. Como mencionó Tim, los impuestos a la propiedad de las mismas tiendas fueron un factor favorable en el trimestre, con una ligera disminución interanual. Florida y Georgia representan en conjunto más de la mitad de nuestros gastos totales por impuestos a la propiedad, y ambos estados envían sus facturas definitivas más avanzado el año.