Llamada de resultados del T3 2026 de BRIXMOR PROPERTY GROUP INC.

Hoy me acompañan en la llamada Brian Finnegan, director ejecutivo y presidente; Steve Gallagher, director financiero; y Mark Horgan, vicepresidente ejecutivo y director de inversiones. Antes de comenzar, quisiera recordarles que algunos de nuestros comentarios de hoy pueden contener declaraciones prospectivas basadas en ciertos supuestos y sujetas a riesgos e incertidumbres inherentes, tal como se describe en nuestras presentaciones ante la SEC, y que los resultados futuros reales podrían diferir sustancialmente. No asumimos ninguna obligación de actualizar nuestras declaraciones prospectivas. Además, hoy haremos referencia a ciertas medidas financieras no basadas en los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). Encontrarán más información sobre el uso de estas medidas y las conciliaciones con nuestros resultados conforme a GAAP en el comunicado de resultados y la información complementaria disponibles en la sección de relaciones con inversionistas de nuestro sitio web.

Dada la cantidad de participantes en la llamada, les pedimos amablemente que limiten sus preguntas a una por persona. Si tienen preguntas adicionales, vuelvan a ponerse en la fila. También señalamos que la llamada de hoy se centrará en nuestros resultados operativos y financieros del tercer trimestre, y agradeceríamos que las preguntas se enfocaran en esos temas. En este momento, tengo el placer de presentar a Brian Finnegan.

Gracias, Stacy, y buenos días a todos. Tuvimos un trimestre excepcional, que refleja el impulso operativo sostenido y una sólida ejecución en todo el negocio. La demanda de los minoristas por espacios en centros de alta calidad anclados por supermercados sigue siendo sólida. El tráfico en nuestros centros sigue creciendo y la nueva oferta continúa siendo limitada. Si bien persiste la volatilidad en el entorno general, particularmente en torno a las tasas de interés, la inflación y los mercados de capitales, los fundamentos subyacentes de nuestro negocio siguen siendo muy sólidos. En este contexto, seguimos enfocados en lo que podemos controlar: ejecutar nuestra estrategia con disciplina y continuar creando valor en todo el portafolio de Brixmor. Esa ejecución quedó claramente reflejada en nuestros resultados del tercer trimestre. Aumentamos el FFO por acción de NAREIT en 7% frente al año anterior y elevamos el NOI de propiedades comparables en 6.6%. Volvimos a alcanzar nuestro nivel récord de ocupación total arrendada, obtuvimos resultados excepcionales en las condiciones de los arrendamientos y seguimos avanzando con nuestra cartera de reinversiones, con retornos atractivos.

Dada la solidez de nuestro desempeño durante el trimestre, volvimos a elevar nuestras perspectivas para todo el año tanto para el NOI de propiedades comparables como para el FFO por acción de NAREIT. Nuestro consejo también aumentó el dividendo trimestral en más de 7%, lo que refleja la gran visibilidad que tenemos sobre el crecimiento continuo de las ganancias y del flujo de caja. La solidez del trimestre refuerza aún más nuestra confianza en la transacción con Slate anunciada el mes pasado. Esta oportunidad es una extensión natural de la estrategia que hemos ejecutado con éxito en Brixmor, creando valor mediante la remodelación, el potencial de mayor ocupación y una importante oportunidad de actualización de rentas al valor de mercado. Nuestro enfoque desde ahora hasta el cierre es sencillo: asegurarnos de estar preparados para comenzar la ejecución desde el primer día. Nuestros resultados del tercer trimestre demuestran claramente lo que nuestra plataforma puede lograr. En cuanto a los arrendamientos, durante el trimestre firmamos contratos nuevos y renovaciones por aproximadamente 1.6 millones de pies cuadrados, con una diferencia de rentas comparable combinada de 25%.

La diferencia de rentas en los nuevos arrendamientos fue de 43%, incluidos diferenciales superiores al 70% para los arrendamientos de locales ancla, mientras que en las renovaciones superó el 19%. Estos resultados muestran la eficacia con la que nuestro equipo está capturando la importante diferencia entre las rentas actuales y las de mercado que está incorporada en nuestro portafolio. Además, la brecha entre las rentas vigentes y las que refleja nuestra cartera futura de arrendamientos nos ofrece un amplio margen para capturar una mayor actualización de rentas al valor de mercado con el tiempo. Igual de importante, estamos aprovechando este entorno para seguir mejorando la calidad y relevancia de nuestros centros. Durante el trimestre, seguimos ampliando nuestras relaciones con minoristas líderes de diversas categorías, incluidos varios contratos con Ross y TJX, así como otro nuevo arrendamiento con Trader Joe's. Nuestro equipo también sigue trabajando con mayor rapidez y eficiencia. Durante el trimestre, completamos nuestros ocho arrendamientos de locales ancla más grandes en menos de 60 días, incluido uno con un minorista líder de precios bajos en menos de 30 días.

Nuestras relaciones con minoristas nacionales, junto con las inversiones que hemos realizado en tecnología e inteligencia artificial, nos ayudan a agilizar el proceso de arrendamiento, reducir los períodos de vacancia y acelerar el inicio del cobro de rentas. En última instancia, esto nos permite aprovechar de manera más eficaz la sólida demanda de los minoristas que estamos observando en todo el portafolio. Esa actividad elevó la ocupación total arrendada a 95.6%, un aumento de 80 puntos básicos frente al trimestre anterior y de 150 puntos básicos interanual. La ocupación de los locales pequeños alcanzó un nuevo récord de 92.8%, mientras que la ocupación de los locales ancla aumentó a 97%. Como la ocupación de los locales ancla todavía está 70 puntos básicos por debajo de su máximo anterior, vemos margen para seguir creciendo. Estos aumentos de la ocupación también se vieron favorecidos por una tasa de retención de 88%, 300 puntos básicos más que el año anterior, ya que los inquilinos siguen teniendo éxito en nuestros centros y renovando con nosotros a tasas cercanas a récords. Es importante destacar que seguimos teniendo una excelente visibilidad sobre lo que viene.

Terminamos el trimestre con $69 millones en nuestra cartera de arrendamientos firmados cuyo inicio aún está pendiente, tras comenzar a generar aproximadamente $42 millones en rentas en lo que va del año. Esa cartera ofrece un vínculo claro entre la actividad de arrendamiento que generamos hoy y el crecimiento futuro del NOI y las ganancias. En cuanto a la reinversión, sigue siendo uno de los usos de capital más atractivos de nuestro negocio y un factor clave para la creación de valor a largo plazo, ya que nos permite invertir capital en activos que ya poseemos y obtener rendimientos incrementales atractivos de dos dígitos. Durante el trimestre, estabilizamos cuatro proyectos que representan una inversión de $55 millones, con un rendimiento incremental promedio de 10%. También incorporamos seis proyectos nuevos a la cartera activa, que representan aproximadamente $37 millones con un rendimiento de 11%. Al cierre del trimestre, nuestra cartera activa totalizaba aproximadamente $322 millones, con un rendimiento esperado de 10%.

Más allá de la cartera activa, seguimos viendo un amplio margen para aprovechar oportunidades de reinversión de alto rendimiento en todo el portafolio. Los proyectos que incorporamos durante el trimestre ilustran tanto la profundidad como la amplitud de esa oportunidad. En Port St. Lucie, Florida, estamos remodelando East Port Plaza para dar cabida a un nuevo formato de Publix de 50,000 pies cuadrados. Este es nuestro sexto proyecto de reinversión con Publix, y ya identificamos varios más en nuestra cartera futura. En Westridge Court y Block 59, en los suburbios de Chicago, estamos ampliando la exitosa primera fase de la transformación con la incorporación de un IKEA de 97,000 pies cuadrados, la primera tienda de gran formato de este minorista en nuestro portafolio. También seguimos impulsando nuestro programa de parcelas periféricas: incorporamos tres proyectos durante el trimestre y elevamos el total en lo que va del año a 13. Vemos un amplio conjunto de oportunidades para aumentar aún más la densidad de nuestros centros y generar rendimientos atractivos.

En cuanto a las transacciones, durante el trimestre adquirimos Village West Shopping Center, en el sur de California, por aproximadamente $50 millones. El centro tiene como ancla una tienda de comestibles Stater Bros. de alto rendimiento y es exactamente el tipo de adquisición que buscamos: bienes raíces de alta calidad con una tienda de comestibles como ancla, donde nuestra plataforma puede crear valor adicional mediante el arrendamiento, la reconfiguración de la oferta comercial y la reinversión. También completamos ventas de activos por aproximadamente $43 millones, lo que elevó los ingresos acumulados en lo que va del año a aproximadamente $166 millones. Es importante destacar que estas ventas son coherentes con la estrategia de reciclaje de capital que hemos venido ejecutando, independientemente de Slate. Estamos monetizando selectivamente activos en los que consideramos que hemos completado sustancialmente nuestro plan de creación de valor y podemos reinvertir esos ingresos en oportunidades que ofrecen un crecimiento y rendimientos a largo plazo más atractivos.

A pesar de las tasas más altas, la demanda de espacios comerciales al aire libre con tiendas de comestibles como ancla sigue siendo sólida, lo que nos da confianza en nuestra capacidad para seguir ejecutando nuestra estrategia de reciclaje de capital, manteniendo la disciplina en materia de precios y certeza de ejecución. El negocio principal tiene un impulso extraordinario. La ocupación se encuentra en niveles récord, con potencial de crecimiento adicional. Tenemos un potencial significativo de ajuste de las rentas vigentes a los niveles de mercado, y nuestra cartera de reinversiones sigue generando oportunidades atractivas en todo el portafolio. Slate ofrece otra vía importante para poner en práctica nuestra plataforma y capacidades, y prolongar ese crecimiento con el tiempo. Lo más importante es que nuestro equipo sigue ejecutando a un nivel muy alto, y quiero agradecer a todos en Brixmor por otro trimestre sobresaliente. Dicho esto, le cedo la palabra a Steve para que revise con mayor profundidad nuestros resultados financieros y las perspectivas actualizadas para 2026. ¿Steve? Gracias, Brian. Nuestros resultados del tercer trimestre reflejan otro período de sólida ejecución en todo el portafolio, con crecimiento del NOI de propiedades comparables y del FFO, respaldado por la continua fortaleza del negocio subyacente.

El NOI de propiedades comparables aumentó 6.6%, impulsado por una contribución de 480 puntos básicos de las rentas base; también favorecieron los resultados el saludable crecimiento de la ocupación, la sólida recuperación de gastos y las contribuciones de los ingresos complementarios y otros ingresos. El FFO según NAREIT creció más de 7%, hasta $0.60 por acción. Ese desempeño del negocio principal se refleja en nuestras perspectivas actualizadas para el año. Elevamos nuestras expectativas de crecimiento del NOI de propiedades comparables a 5.5%-5.75%, y de FFO por acción a $2.36-$2.38, lo que refleja la solidez de nuestros resultados acumulados en lo que va del año, incluido un crecimiento del NOI de propiedades comparables de 6.2% en lo que va del año. El aumento refleja la solidez generalizada de todos los componentes del NOI, respaldada por la ejecución de nuestro equipo y un entorno operativo favorable.

Cabe destacar que esperamos que el crecimiento del cuarto trimestre se modere al comparar con niveles elevados de ingresos complementarios y otros ingresos del año anterior; esto refleja las comparaciones con el período anterior y el momento en que se reconocen los ingresos, no un debilitamiento de los fundamentos del portafolio. Más allá del cuarto trimestre, seguimos teniendo una alta visibilidad del crecimiento en 2027 y años posteriores, respaldado por el inicio escalonado de las rentas y una mayor ocupación promedio facturada. Se espera que aproximadamente $55 millones en rentas comiencen a devengarse en 2026, y que otros $48 millones correspondientes a nuestra cartera de contratos firmados cuyo inicio aún está pendiente comiencen a devengarse en 2027, antes de considerar el beneficio de nuevas actividades de arrendamiento. La oportunidad va más allá del inicio de las rentas. Las rentas por debajo del mercado siguen ofreciendo un potencial significativo de crecimiento incorporado, mientras que la transformación del portafolio ha elevado considerablemente nuestra oportunidad de crecimiento de las rentas. Los contratos de arrendamiento ancla que vencen en 2027 y no tienen opciones de renovación promedian aproximadamente $11 por pie cuadrado, frente a los nuevos contratos y las renovaciones, cuyos valores se sitúan entre la mitad y la parte alta de los diez dólares.

Además de la oportunidad de ajustar las rentas al mercado, los aumentos contractuales de las rentas contribuyen a ese crecimiento incorporado. La salud de nuestra base de inquilinos se refleja en una alta retención, cobros sólidos y bajos niveles de deuda incobrable. Nuestra cartera de proyectos de remodelación sigue generando un valor significativo en todo el portafolio. En conjunto, estos factores ofrecen una alta visibilidad del crecimiento de cara a 2027, que se logrará de manera eficiente, con gastos de capital en mínimos históricos para este portafolio. Es importante destacar que esa visibilidad no considera la oportunidad de crecimiento adicional que aporta Slate. La transacción agrega una fuente adicional de crecimiento a largo plazo mediante rentas por debajo del mercado, potencial de aumento de la ocupación, remodelaciones y los beneficios de aplicar nuestra plataforma operativa a todo el portafolio. El impacto preciso de la transacción en el FFO de 2027 dependerá del momento del cierre, la contabilización de la compra y la combinación y los precios finales del financiamiento de la transacción. Como de costumbre, daremos detalles sobre nuestras perspectivas para 2027 junto con los resultados de fin de año.