Llamada de resultados del T3 2026 de Federal Realty Investment Trust

Buenos días. Gracias por acompañarnos hoy en la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Federal Realty. Me acompañan en la llamada Don Wood, director ejecutivo de Federal; Dan Guglielmone, director financiero; Wendy Seher, presidenta de la Región Este y directora de operaciones; y Jan Sweetnam, director de inversiones, además de otros miembros de nuestro equipo ejecutivo que estarán disponibles para responder sus preguntas al finalizar nuestros comentarios preparados. Les recordamos que ciertos asuntos tratados en esta llamada podrían considerarse declaraciones prospectivas. Las declaraciones prospectivas incluyen cualquier información anualizada o proyectada, así como declaraciones sobre eventos o resultados esperados o previstos, incluida la guía (guidance).

Aunque Federal Realty considera que las expectativas reflejadas en dichas declaraciones prospectivas se basan en supuestos razonables, las operaciones futuras de Federal Realty y su desempeño real podrían diferir sustancialmente de la información contenida en nuestras declaraciones prospectivas, y no podemos asegurar que estas expectativas se cumplan. El comunicado de resultados y el paquete de información complementaria que publicamos esta mañana, nuestro informe anual presentado en el Formulario 10-K y nuestros demás documentos de divulgación financiera ofrecen un análisis más detallado de los factores de riesgo que podrían afectar nuestra situación financiera y nuestros resultados operativos. Dado el número de participantes en la llamada, les pedimos amablemente que se limiten a hacer una pregunta durante la sesión de preguntas y respuestas. Si tienen preguntas adicionales, vuelvan a ponerse en la fila. Dicho esto, le cedo la palabra a Don Wood.

Gracias, Jill. Buenos días a todos. Tuvimos un trimestre operativo realmente muy bueno, con un resultado reportado de $1.87 por acción, que superó nuestras expectativas internas y aumentó casi 6% frente al trimestre del año pasado. El arrendamiento sigue sólido. La ocupación aumentó. El crecimiento interanual del NOI en efectivo de las mismas tiendas fue de 4%. En general, fueron resultados operativos sólidos. Confiamos en que cerraremos el año con un tono igualmente positivo y, por consiguiente, ajustamos y elevamos nuestra guía (guidance). Lo que más nos entusiasma ha sido nuestra capacidad para desarrollar una formidable región central en apenas 18 meses, algo que quedó de manifiesto más recientemente con la adquisición de The Summit en Birmingham, cuya compra se cerró el 1 de octubre. Me entusiasma ayudar a los inversionistas y analistas a comprender plenamente el potencial económico de esta compra verdaderamente generacional: un activo irreemplazable de 870,000 pies cuadrados y 100 acres que domina el panorama minorista en un radio de casi 100 millas. Es la primera vez que este activo cambia de manos.

Sospecho que cada uno de ustedes, como inversionista inmobiliario, quedará impresionado. En pocas palabras, si les gustan Kansas City y Leawood, les encantará The Summit. El comunicado de prensa y la información relacionada que publicamos a principios de este mes incluyen muchos datos sobre The Summit, pero los $508 millones invertidos, con una tasa contractual en los 6% bajos y cercana a 7% sobre una base contable conforme a los principios contables generalmente aceptados (GAAP), junto con un crecimiento proyectado del NOI de más de 5% anual en promedio durante los próximos cinco años, respaldado por sólidas ventas de los inquilinos, atractivas razones de costos de ocupación y un importante potencial de aumento de los alquileres a niveles de mercado, significan que hemos incorporado un activo fundamental de importancia a nuestra región central, de rápido crecimiento.

Al incluir nuestras propiedades en Chicago, junto con las de Kansas City, Omaha y ahora Birmingham, hemos creado un portafolio de casi 2.7 millones de pies cuadrados de activos dominantes, líderes en sus mercados, con ingresos anuales por hogar de $188,000 y que, en promedio, atraen 4.7 millones de visitas anuales por centro. Son activos realmente importantes y dominantes. Una parte importante de nuestro éxito en esta expansión geográfica se debe a que los inquilinos minoristas de propiedades como Santana Row, The Grove en Shrewsbury y Bethesda Row, entre otras, tienen un gran interés en activos con una oferta comercial y una operación similares en estas ubicaciones dominantes. Inquilinos como Free People Movement, Vuori, Cooper's Hawk, Alo y otros, que han tenido mucho éxito en nuestras mejores propiedades de las costas, nos acompañan en estas propiedades de la región central. También ocurre lo contrario: los inquilinos que son nuevos para nosotros en el centro del país muestran interés en nuestras conocidas y consolidadas propiedades costeras.

Es una situación beneficiosa para todos, dada la calidad de nuestro portafolio, que ahora se extiende de costa a costa y abarca las zonas intermedias. Esta tesis es la razón por la que iniciamos una expansión geográfica cuidadosamente seleccionada. Está dando resultados incluso mejores de lo que esperábamos. Leawood y Omaha están a la cabeza, con un aumento del tráfico peatonal de 8% en lo que va del año, y esperamos que sigan superando nuestro plan original. Hablaré más sobre esto en breve. Las ventas de activos cerradas anteriormente, el rápido crecimiento del EBITDA y del flujo de caja libre, junto con refinanciamientos de deuda oportunos a principios de este año, nos permitieron actuar en relación con The Summit y otras iniciativas que incrementan la utilidad. Las ventas adicionales de activos que esperamos cerrar en los próximos meses fortalecerán aún más nuestra posición.

Además, dada la debilidad del precio de nuestras acciones en los últimos tres meses, vimos otra gran oportunidad de inversión al mismo tiempo que adquiríamos The Summit y recompramos casi 870,000 acciones a un precio promedio inferior a 109 dólares en septiembre y octubre, con un rendimiento que incrementa la utilidad. Al igual que The Summit, creemos que comprar nuestras propias acciones a estos niveles es uno de los mejores usos que podemos dar a nuestro capital, algo que, por supuesto, hacemos de manera equilibrada. Estamos en una posición sólida para hacerlo, con un balance general sólido, una liquidez significativa y un amplio conjunto de posibles desinversiones identificadas. Estamos bien posicionados para aprovechar cualquier dislocación del mercado causada por tasas más altas. Tenemos mucha confianza en nuestro plan de negocios, a pesar de un entorno de tasas de interés más altas.

En cuanto al arrendamiento y las operaciones en general en nuestros mercados costeros, solo puedo decir que la resiliencia de los consumidores es inspiradora. El aumento de los costos del combustible y de otros costos parece haber llegado para quedarse y, aunque no es perfecto, la mejor cobertura son los empleos bien remunerados. Si la historia sirve de indicación, creo que esa resiliencia se encuentra en el sector inmobiliario. Los activos dominantes de alta calidad en suburbios prósperos son los que más probablemente seguirán respaldando la mentalidad resiliente de esos consumidores. Del lado de los minoristas, la demanda sigue siendo sólida, la nueva oferta sigue siendo limitada, y esto respalda nuestro poder de fijación de precios y el crecimiento futuro. Le cedo la palabra a Wendy para que nos dé más detalles al respecto.

Gracias, Don. Cerramos el trimestre con un sólido impulso en el arrendamiento y un diferencial de renta en efectivo de 14% en los contratos comparables. Esto representa 117 contratos de arrendamiento, con $2.6 millones adicionales de ingresos. Estos contratos elevaron nuestra tasa de ocupación por arrendamiento a 96.5%, 40 puntos básicos más que el trimestre anterior y, disculpen, 110 puntos básicos más que el trimestre anterior. Igualmente alentadora es la composición de los contratos de este trimestre, impulsada por los nuevos arrendamientos por encima de las renovaciones, una clara señal de la demanda por nuestros centros. Tal como proyectamos, los arrendamientos de locales ancla siguen impulsando el crecimiento de nuestra tasa de ocupación por arrendamiento, que aumentó 60 puntos básicos frente al trimestre anterior, y deberíamos seguir viendo un incremento en el cuarto trimestre. Nuestra tasa general de ocupación por arrendamiento es la más alta desde 2007, y eso incluye la tasa de ocupación por arrendamiento de los locales pequeños, que se ubica en 94.1%, 20 puntos básicos más que el trimestre anterior; y aún no hemos terminado.

La ocupación física se sitúa en 93.8%, lo que significa que aún deben comenzar aproximadamente 270 puntos básicos de arrendamientos firmados pero no ocupados. A medida que esas tiendas abran y comiencen a pagar renta, aportarán un crecimiento incorporado que es un buen augurio para 2027. De cara al futuro, nuestra cartera de arrendamientos sigue siendo sólida, con más de 130 contratos que representan aproximadamente 1.3 millones de pies cuadrados de arrendamiento e impulsarán el crecimiento futuro, con vencimientos previstos en el rango de los dos dígitos. Por mucho, lo más destacado desde la última vez que hablamos fue la adquisición de The Summit, que añadió 870,000 pies cuadrados de nueva superficie comercial y 116 inquilinos a nuestra cartera. Para que se den una idea de la demanda por este centro, durante el proceso de evaluación nos pusimos en contacto con 40 minoristas que nos dijeron que querían estar allí. Desde el cierre de la operación, otros 35 minoristas nos han llamado directamente, por iniciativa propia, para expresar un gran interés en la propiedad, y apenas han pasado 30 días desde el cierre.

Varios de esos minoristas son nuevos en nuestra plataforma, lo que nos brinda una oportunidad única para ampliar nuestra red de relaciones con minoristas y beneficiar al resto de nuestros centros comerciales. Entre las marcas que abrieron recientemente o abrirán próximamente se encuentran Brandy Melville, Reformation, LoveShackFancy y Garage, así como Boden, Free People y L.L.Bean. Este centro es un verdadero ejemplo de minoristas de primer nivel, con una larga lista de interesados detrás de los que ya están allí. Con aproximadamente 30% de nuestros arrendamientos en The Summit venciendo en los próximos cinco años, tenemos la oportunidad de capturar diferenciales de arrendamiento frente al valor de mercado en el rango medio a alto de los dos dígitos. Es muy emocionante. Como mencionó Don, nuestras adquisiciones recientes en Leawood, Kansas, y Omaha también siguen ofreciendo grandes oportunidades. Cuanto más tiempo somos propietarios de estos centros y los operamos, más confianza tenemos.

Ahora proyectamos una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) inicial a cinco años superior a 5% en Leawood, 50 puntos básicos por encima de lo previsto en nuestra evaluación, y superior a 6% en Omaha, aproximadamente 200 puntos básicos más. Como se imaginarán, nos entusiasma aplicar la misma estrategia en The Summit, donde actualmente proyectamos una CAGR superior a 5%. Si nos alejamos un momento, sabemos que los titulares sobre el alza de los precios de la gasolina y la inflación han llevado a la gente a cuestionar la fortaleza del consumidor. Lo que vemos en nuestros centros es diferente. El tráfico aumentó 3% interanual. Nuestro consumidor tiene mayores ingresos que la mayoría de los estadounidenses, y el ingreso familiar mediano en nuestros submercados supera en casi 50% la mediana de Estados Unidos. Esto les da más margen para absorber costos más altos, y siguen mostrando resiliencia. Los minoristas siguen a ese consumidor, y eso es lo que impulsa la demanda que vemos por nuestros centros.

Desde la larga lista de minoristas interesados en The Summit hasta la amplitud de nuestra cartera de arrendamientos en toda la cartera, los bienes raíces duraderos son importantes. Ahora le cedo la palabra a Dan para que profundice en las cifras.