Llamada de resultados del T3 2026 de UBRAN EDGE PROPERTIES

Buenos días y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Urban Edge Properties. Hoy me acompañan Jeff Olson, presidente del Consejo de Administración y director ejecutivo; Jeff Mooallem, director de Operaciones; Mark Langer, director financiero; Heather Ohlberg, asesora jurídica general; Scott Auster, vicepresidente ejecutivo y director de Arrendamientos; y Andrea Drazin, directora de Contabilidad. Tengan en cuenta que el debate de hoy puede contener declaraciones prospectivas sobre las opiniones de la compañía respecto de eventos futuros y su desempeño financiero, las cuales están sujetas a numerosos supuestos, riesgos e incertidumbres, y que la compañía no se compromete a actualizar. Nuestros resultados reales, situación financiera y negocio pueden diferir. Para obtener más información sobre la compañía, consulten nuestras presentaciones ante la SEC, que también están disponibles en nuestro sitio web. En nuestro debate de hoy, haremos referencia a ciertas medidas financieras que no se ajustan a los principios contables generalmente aceptados (GAAP). Las conciliaciones de estas medidas con los resultados según GAAP están disponibles en nuestro comunicado de resultados y en nuestro paquete complementario de información.

Ahora tengo el gusto de presentar a nuestro presidente del Consejo de Administración y director ejecutivo, Jeff Olson.

Gracias, Areeba, y buenos días. Tuvimos otro trimestre sólido. El FFO ajustado fue de $0.38 por acción, un aumento de 6% frente al tercer trimestre del año pasado y de 6% en lo que va del año. El NOI de las mismas propiedades, incluidos los proyectos de reurbanización, creció 4.6% en el trimestre y 3.6% en lo que va del año. Aumentamos en un centavo por acción el punto medio de la guía (guidance) del FFO ajustado, a $1.52-$1.54, lo que implica un crecimiento de 7% frente a 2025. Seguimos mejorando la calidad y las tasas de crecimiento a largo plazo del portafolio mediante el reciclaje de capital. En septiembre, vendimos Briarcliff Commons, un centro comercial cuyo inquilino ancla es Kohl's, en Morris Plains, Nueva Jersey, por $60.5 millones. Con esa venta, Kohl's pasa de ser nuestro tercer mayor inquilino por renta base anual (ABR) a ocupar el séptimo lugar. Estructuramos la operación como un intercambio inverso 1031 que genera valor, junto con la adquisición de Village at Bridgewater Commons.

A principios de este mes, cerramos la adquisición de Regency Court en Boca Raton por $90.3 millones, con lo que concretamos nuestra entrada a Florida. Como hemos señalado anteriormente, expandirnos hacia el sur es una extensión natural de nuestra presencia. Varios integrantes del equipo directivo pasamos años siendo propietarios, viviendo y operando centros comerciales en el sur de Florida. Conocemos bien estas comunidades. Esperamos seguir creciendo en este mercado, principalmente mediante la venta de algunos de nuestros centros comerciales de gran formato más estabilizados y con inquilinos de alta calidad crediticia en Nueva Jersey. Regency Court es un centro comercial de 140,000 pies cuadrados, con Publix y Walgreens como inquilinos ancla, ubicado en una zona comercial irreemplazable y de muy altos ingresos. El ingreso familiar promedio es de $194,000 en un radio de 3 millas y de más de $280,000 en un radio de 1 milla. El centro está en la entrada de Woodfield Country Club, rodeado de otras comunidades con clubes exclusivos, y no hay ningún otro centro comercial con supermercado ancla en un radio de 2 millas.

Recibe 3.3 millones de visitantes al año y el tráfico sigue aumentando. Basamos nuestra evaluación de esta adquisición en el crecimiento incorporado en la cartera de arrendamientos, no en el rendimiento inicial, que fue de aproximadamente 4%. Ambos inquilinos ancla pagan una fracción de la renta de mercado y sus contratos vencen en 6 años, incluidas todas las opciones. Además de los inquilinos ancla, vemos oportunidades para generar valor mediante la mejora de la mezcla de inquilinos, el acceso y el estacionamiento, y la posible incorporación de superficie bruta alquilable (GLA). Esperamos obtener una tasa interna de retorno (IRR) sin apalancamiento de entre 8% y 9%. Con Regency Court, The Shops at West Falls Church en Virginia y The Village at Bridgewater Commons en Nueva Jersey, este año hemos adquirido centros comerciales de alta calidad por $185 millones, lo que diversifica aún más nuestra presencia geográfica y aumenta nuestra tasa de crecimiento a largo plazo. Nos alientan la solidez y la profundidad del entorno de arrendamiento. A nivel nacional, la vacancia en el sector minorista es de 4.3%, cerca de mínimos históricos.

Los inquilinos de grandes superficies compiten por espacios bien ubicados, y la escasez está impulsando las rentas al alza. A la fecha, nuestros diferenciales de efectivo en nuevos contratos de arrendamiento para espacios comparables son de 28%, y nuestra cartera de contratos firmados pero aún no iniciados asciende a $21 millones, lo que representa 7% de la utilidad operativa neta anualizada y una de las carteras más grandes del sector. Estamos muy bien posicionados para seguir creciendo de manera sostenida. Dicho esto, le cedo la palabra a nuestro director de operaciones, Jeff Mooallem.

Gracias, Jeff. En el tercer trimestre, firmamos 37 contratos de arrendamiento por un total de 463,000 pies cuadrados. Esto incluyó 26 renovaciones por un total de 406,000 pies cuadrados, con un diferencial de 12%, y 11 nuevos contratos por un total de 58,000 pies cuadrados, con un diferencial de 27% en espacios comparables. Los nuevos contratos incluyeron una buena combinación de minoristas que se incorporan a nuestra cartera y de marcas con las que ya habíamos trabajado. Algunos ejemplos son Veterinary Emergency Group, Foot Locker, First Watch, McDonald's, Honeygrow y 7 Brew Coffee. La ocupación arrendada de las propiedades comparables ahora es de 96.6%, un aumento de 20 puntos básicos frente al trimestre anterior, y la ocupación de locales comerciales es de 91.7%, sin cambios. Con cada nuevo contrato de arrendamiento, buscamos lograr tres objetivos: mejorar la calidad y la solvencia crediticia, obtener una renta inicial más alta y mayores incrementos, y reducir la inversión del arrendador. En ese sentido, el cuarto trimestre se perfila como uno de los mejores.

Estamos en negociaciones activas con más de 30 inquilinos, en una combinación de contratos de arrendamiento de locales ancla y comerciales, y observamos una mejora notable en la calidad en comparación con los contratos que negociábamos hace apenas un par de años. Reemplazar conceptos obsoletos o con menor solvencia crediticia por operadores más sólidos seguirá generando valor para estos centros durante años. Los diferenciales de renta también son más sólidos. Con unos dos meses restantes del año, nuestro objetivo es lograr diferenciales de renta de alrededor de 50% en el cuarto trimestre y de más de 30% en el año. Cabe destacar que esos diferenciales provienen tanto de los inquilinos ancla como de los locales comerciales, ya que la escasez de espacios de grandes superficies en nuestros mercados nos da una ventaja adicional en las negociaciones. Por último, aunque en estas llamadas no hablamos tanto de ello como de las rentas, la reducción de los costos de arrendamiento en los últimos años ha tenido un impacto en nuestro negocio tan importante como el aumento de las rentas.

El costo promedio de arrendamiento de los contratos de locales comerciales, definido como las obras a cargo del arrendador, los incentivos para el inquilino y las comisiones pagadas, disminuyó alrededor de 15% entre 2024 y los primeros tres trimestres de 2026. En el caso de los inquilinos ancla, la disminución es aún más significativa: un poco más de 30% en los costos promedio de arrendamiento. Actualmente, muchos de nuestros contratos con inquilinos ancla se firman en las condiciones existentes, lo que reduce tanto el costo total como el tiempo hasta el inicio del pago de la renta. Los inquilinos que antes insistían en que se respetaran exactamente sus especificaciones de construcción han tenido que adaptarse a una nueva realidad. En el tercer trimestre se estabilizaron dos proyectos, con una inversión total de $9 million y un rendimiento promedio de 18%. Nordstrom Rack y Fidelity en Manalapan Commons, y una nueva tienda de Adidas en Bergen Town Center. En ambos casos, incorporamos inquilinos de mejor calidad que los que estaban antes, con rendimientos sólidos. En los últimos 12 meses, completamos proyectos de este tipo por $40 million, con un rendimiento combinado de 23%.

Este trimestre comenzamos otro proyecto: un desarrollo de locales comerciales con varios inquilinos, por $7 million, en Ledgewood Commons para Veterinary Emergency Group y otros dos inquilinos. Nuestra cartera activa de proyectos de reurbanización asciende ahora a $152 million, con $57 million pendientes de financiar y un rendimiento esperado de alrededor de 12%. La mayor parte de estos trabajos se realiza en propiedades que hemos tenido durante varios años, pero nuestras tres adquisiciones de 2026 se sumarán a la cartera, ya que cada una presenta una combinación de vacancia, inquilinos con contratos desactualizados y rentas por debajo del mercado, lo que ofrece la oportunidad de crear aún más valor. Dicho esto, le cedo la palabra a nuestro director financiero, Mark Langer.

Gracias, Jeff, y buenos días. Tuvimos otro trimestre sólido. Los FFO ajustados fueron de $0.38 por acción, un aumento de 6% respecto del tercer trimestre del año pasado, y el NOI de las mismas propiedades, incluidos los proyectos de reurbanización, creció 4.6%. El crecimiento se debió a mayores ingresos por rentas, provenientes del inicio de nuevos contratos de arrendamiento y de los aumentos contractuales de renta, así como al beneficio de nuestro reciclaje de capital realizado anteriormente. Los resultados de este trimestre estuvieron ligeramente por encima de nuestras expectativas. El crecimiento del NOI fue más sólido porque los ingresos incobrables fueron mejores que lo presupuestado, al representar 45 puntos básicos de los ingresos brutos por rentas. Esto refleja la solidez de nuestra base de inquilinos. Nuestra lista de seguimiento de quiebras es más reducida que en esta misma época de años anteriores, en línea con el mercado en general.

En octubre, modificamos y extendimos la hipoteca existente de $70 million garantizada por The Outlets at Montehiedra, y añadimos $17 million de fondos adicionales mediante un tramo B sin amortización de capital, a una tasa fija de 6.95%, lo que refleja el crecimiento del NOI y las perspectivas favorables de la propiedad. Dado que se pagan impuestos sobre los ingresos en Puerto Rico, la tasa de interés efectiva después de impuestos de esta deuda del tramo B es de 3.9%. La modificación extendió a siete años el plazo de toda la hipoteca, que ahora tiene una tasa de interés promedio ponderada vigente de 5.4%. Cerramos el trimestre con $75 millones dispuestos de nuestra línea de crédito. Después del cierre del trimestre, dispusimos otros $63 millones para Regency Court. Incluida esa actividad, nuestra liquidez se mantiene muy sólida, en más de $875 millones. Esto se compone de $86 millones en efectivo, $138 millones dispuestos de la línea de crédito y ningún monto dispuesto de nuestros préstamos a plazo con desembolso diferido a cinco o siete años.

La deuda neta sobre EBITDA fue de 5.7 veces en el tercer trimestre. De cara al futuro, estamos aumentando en un centavo por acción el punto medio de nuestra guía (guidance) de FFO ajustado para 2026.