Llamada de resultados del T3 2026 de Blackstone Mortgage Trust, Inc. (NEW)

Hoy me acompañan Tim Johnson, director ejecutivo; Austin Peña, presidente; y Marcin Urbaszek, director financiero. Esta mañana presentamos nuestro informe trimestral (10-Q) y publicamos un comunicado de prensa con una presentación de nuestros resultados, disponibles en nuestro sitio web y presentados ante la SEC. Quisiera recordarles a todos que la llamada de hoy puede incluir declaraciones prospectivas, sujetas a riesgos, incertidumbres y otros factores fuera del control de la compañía. Los resultados reales pueden diferir sustancialmente. Para consultar algunos de los riesgos que podrían afectar los resultados, vean la sección de Factores de riesgo de nuestro informe anual (10-K) más reciente. No asumimos obligación alguna de actualizar las declaraciones prospectivas. También haremos referencia a ciertas medidas no conformes con los principios contables generalmente aceptados (no GAAP) durante esta llamada; para consultar las conciliaciones, deben remitirse al comunicado de prensa y al informe trimestral (10-Q).

Esta transmisión de audio es material protegido por derechos de autor de Blackstone Mortgage Trust y no puede duplicarse sin nuestro consentimiento. En el tercer trimestre, reportamos una pérdida neta conforme a los principios contables generalmente aceptados (GAAP) de $1.95 por acción, mientras que las utilidades distribuibles fueron de $0.38 por acción y las utilidades distribuibles antes de ganancias y pérdidas realizadas fueron de $0.42 por acción. Hace unas semanas, pagamos un dividendo de $0.47 por acción correspondiente al tercer trimestre. Además, nuestro consejo de administración declaró un dividendo de $0.30 por acción correspondiente al cuarto trimestre. El dividendo se pagará el 15 de enero de 2027 a los accionistas registrados al 31 de diciembre de 2026. Dicho esto, ahora le cedo la palabra a Tim.

Gracias, Tim. Las tasas de interés siguen acaparando la atención en nuestro sector. El rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años ha subido 80 puntos básicos desde principios de año y, brevemente, alcanzó un máximo de 25 años a principios de este mes. El mercado está claramente enfocado en los posibles efectos para nuestro sector, pero, algo importante, creemos que las condiciones actuales son muy distintas de las que prevalecían la última vez que las tasas subieron significativamente. Los mercados de capitales funcionan bien y la emisión de CMBS va camino de alcanzar este año un récord desde la crisis financiera global. Los diferenciales prácticamente no han variado respecto de los niveles de principios de año y son aproximadamente 40% inferiores a su máximo de 2023. En cuanto al valor de los bienes raíces, las tasas elevadas son un viento en contra, pero los sólidos fundamentos, respaldados por la demanda continua y el desplome de la nueva oferta, son un viento a favor.

Esto se refleja en que el crecimiento de los ingresos operativos netos (NOI) de las mismas propiedades de los REIT alcanzó un máximo de tres años, así como en el desempeño del sector, cuyo rendimiento total fue de aproximadamente 12% en lo que va del año y de 50% desde los mínimos de 2023, cuando el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años llegó por última vez a 5%. Todo esto son señales alentadoras de que continuará la liquidez tanto en los mercados de deuda inmobiliaria como en los de capital inmobiliario. Donde vemos un mayor impacto de las tasas es en ciertas inversiones realizadas antes de 2023. El trimestre pasado, delineamos un plan para acelerar la rotación de la cartera y reducir nuestra exposición a estas inversiones heredadas anteriores a 2023. Desde entonces, hemos avanzado significativamente: hemos vendido de forma proactiva ciertos préstamos más expuestos a tasas elevadas, hemos cobrado amortizaciones y hemos reducido nuestras listas de seguimiento.

Si bien esto tuvo un impacto significativo en nuestras reservas CECL del tercer trimestre, creemos que el efecto del reciente aumento de las tasas sobre nuestra cartera de préstamos heredada está reflejado en gran medida en el valor contable del tercer trimestre. Para brindar más detalles sobre nuestros avances este trimestre, comenzaré con las ventas de préstamos. Desde el trimestre pasado, hemos vendido préstamos por casi $1 mil millones a un precio promedio ponderado de $0.93 por dólar, aprovechando la sólida liquidez del mercado incluso cuando las tasas de interés subieron. Esto incluyó seis préstamos heredados para oficinas por un total de casi $500 millones y dos préstamos heredados para viviendas multifamiliares por un total de aproximadamente $200 millones. Es importante destacar que la mayoría de estos préstamos estaban en nuestra lista de seguimiento, lo que impulsó una reducción de casi 60% en dicha lista frente al trimestre anterior, hasta su nivel más bajo desde 2019. Estamos muy satisfechos con este resultado, al reducir de forma proactiva los préstamos con mayor calificación de riesgo y los préstamos para oficinas de nuestra cartera.

Incluidos $250 millones de estas ventas que se cerraron durante el trimestre, recibimos un total de $2.3 mil millones en amortizaciones, nuestro nivel más alto desde el cuarto trimestre de 2021. Casi 90% de estas amortizaciones correspondieron a préstamos heredados. Este impulso continuó con el pago de un préstamo heredado para oficinas de $300 millones, cuya emisión se fijó en el mercado de CMBS a principios de esta semana. Una prueba en tiempo real de la liquidez de los activos de alta calidad en el entorno actual de tasas. Considerando las ventas de préstamos y la actividad de amortización hasta octubre, estamos bien encaminados para alcanzar o posiblemente superar la reducción de 40% al cierre del año tanto en los préstamos para oficinas como en los préstamos heredados, a la que nos referimos en nuestra última llamada de resultados. Pasando al valor contable. El principal factor de la disminución fue el deterioro de aproximadamente $800 millones en préstamos durante el trimestre, en su mayoría préstamos heredados para oficinas y un préstamo para un hotel.

En nuestra última llamada de resultados identificamos estos préstamos como parte de los $1 mil millones en nuestra lista de seguimiento, donde observamos un avance más lento de los planes de negocio y una presión creciente por las tasas más altas. Todos estos préstamos se originaron antes de 2023 y, en muchos casos, los patrocinadores habían aportado una cantidad significativa de capital. Pero, como anticipábamos que podía ocurrir, esos prestatarios ahora no están dispuestos a comprometer capital adicional para seguir respaldando sus activos. Como resultado, constituimos reservas significativas para estos préstamos. Es importante señalar que ahora solo tenemos un préstamo de $57 millones en la lista de seguimiento del sector de oficinas que no haya sido previamente deteriorado y provisionado. Creemos que los desafíos estructurales del sector de oficinas que han causado la mayoría de los deterioros de BXMT están reflejados sustancialmente en nuestro valor contable. Pasando a las ganancias. Si bien reportamos $0.42 de ganancias distribuibles antes de ganancias y pérdidas realizadas en el tercer trimestre, esperamos presión sobre las ganancias futuras a medida que reduzcamos el tamaño de nuestra cartera para reflejar el impacto en el valor contable de estos nuevos deterioros y avancemos en la resolución de las inversiones heredadas.

Como siempre ha sido una prioridad para BXMT, estamos comprometidos a generar un dividendo atractivo y sostenible. Las decisiones de asignación de capital que tomamos hoy influyen directamente en el valor contable y en la capacidad de generar ganancias a largo plazo, ambos componentes clave del rendimiento total para los accionistas. Teniendo todo esto en cuenta, nuestro directorio declaró un dividendo de $0.30 por acción para el cuarto trimestre.

Con base en lo que vemos hoy, esperamos poder cubrir este dividendo el próximo trimestre y durante todo 2027, incluso considerando la presión de corto plazo sobre las ganancias derivada de los préstamos deteriorados y de nuestros activos inmobiliarios propios de menor rendimiento. Es importante destacar que creemos que este dividendo puede sostenerse en distintos entornos de crédito y tasas. Un componente clave de esta decisión es la capacidad de preservar capital que pueda asignarse a nuevas inversiones atractivas y a recompras de deuda o acciones que incrementen el valor por acción. Con un balance general estable y bien estructurado, y un dividendo reajustado, creemos que BXMT cuenta con amplia flexibilidad para asignar capital de manera dinámica y generar sólidos rendimientos ajustados por riesgo para nuestros accionistas. Con ese fin, recompramos $36 millones en acciones durante el tercer trimestre y nos quedan $110 millones de capacidad bajo la autorización vigente.

Seguimos considerando que las recompras de acciones son una asignación atractiva de capital, especialmente dado el progreso que hemos logrado en la reestructuración de nuestra cartera. En primer lugar, contabilizamos nuestros inmuebles propios y préstamos deteriorados a valores casi 30% inferiores a la base de nuestros préstamos anteriores, lo que refleja una caída aproximada de 55% en el valor de los activos. En segundo lugar, nuestra lista de seguimiento se encuentra ahora en su nivel más bajo desde antes de la COVID-19. En tercer lugar, el resto de la cartera presenta un buen desempeño. Como explicará Austin Peña con más detalle, esto incluye los préstamos heredados del sector de oficinas, cuyo saldo se está reduciendo rápidamente mediante reembolsos. A pesar de todo esto, el mercado está descontando una caída significativa adicional, y las acciones de BXMT cotizan con un descuento de $1 mil millones adicional respecto de nuestro valor contable. Creemos que esto ofrece un punto de entrada atractivo y, al mismo tiempo, un rendimiento corriente de 11% para los inversionistas. Ahora le paso la palabra a Austin Peña para que explique con más detalle nuestra cartera y estrategia de inversión.

Gracias, Tim. Comenzaré brindando más detalles sobre nuestra cartera antes de abordar la actividad de inversión del T3. Al cierre del trimestre, teníamos una cartera de $17 mil millones. Alrededor de 50% de nuestra cartera corresponde a préstamos originados después de 2023 con calificaciones de riesgo de uno a tres, así como a inversiones recientes en carteras de préstamos bancarios con arrendamientos netos y financiamiento para constructores de viviendas. Esto representa un aumento frente a menos de un tercio al comienzo del año y demuestra el progreso significativo que hemos logrado en la renovación de nuestra cartera y la diversificación hacia estrategias nuevas y más granulares. Alrededor de 14% de nuestra cartera está compuesto por préstamos deteriorados e inmuebles propios que, en promedio, reflejan valores contables casi 30% inferiores a la base de nuestros préstamos anteriores, lo que implica caídas en el valor de las garantías de aproximadamente 55%. Seguimos trabajando diligentemente para resolver y salir de estas inversiones.

Otro 5% de nuestra cartera corresponde a nuestra lista de seguimiento, que disminuyó 56% frente al trimestre anterior y ahora se encuentra en su nivel más bajo desde la COVID-19. Es importante destacar que más de la mitad del saldo corresponde a préstamos que ya habían sido deteriorados y provisionados, y que cuentan con compromisos de nuevo capital significativos por parte de los patrocinadores. Por último, alrededor de un tercio de nuestra cartera, o aproximadamente $5.7 mil millones, está compuesto por préstamos heredados anteriores a 2023 con una calificación de riesgo de 3 o mejor. Estos préstamos, principalmente de oficinas, multifamiliares y hotelería, tienen más antigüedad y se originaron en un entorno de mercado distinto. Sin embargo, seguimos observando buena liquidez para estos activos: hasta ahora este año, hemos cobrado casi $4 mil millones en pagos de este segmento, y muchos otros préstamos están actualmente en el mercado para ser refinanciados.

Aunque siempre habrá cierto riesgo en una cartera de este tamaño, con base en lo que vemos hoy, tenemos buenos motivos para confiar en su desempeño. Para profundizar un poco, comencemos con las oficinas. Al cierre del trimestre, teníamos $2 mil millones en préstamos heredados para oficinas con una calificación de riesgo de 3 o mejor. Hasta ahora en el T4, se han pagado $340 millones de estos préstamos, y estamos siguiendo otros $500 millones que actualmente están en el mercado para refinanciarse, lo que representa en conjunto casi la mitad de este grupo. Los $1.2 mil millones restantes, que representan apenas 7% de nuestra cartera total de inversiones, tienen un rendimiento de deuda promedio vigente de 12% y se benefician de la recuperación del mercado de oficinas que estamos observando en general en los distintos mercados. En todo Estados Unidos, la absorción neta fue positiva por quinto trimestre consecutivo, lo que refleja una caída de casi 75% en la nueva oferta desde su máximo.