Llamada de resultados del T3 2026 de Essex Property Trust, Inc

Buenos días y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Essex Property Trust. Como recordatorio, esta conferencia telefónica está siendo grabada. Las declaraciones realizadas en esta conferencia telefónica con respecto a los resultados operativos esperados y otros eventos futuros son declaraciones prospectivas que implican riesgos e incertidumbres. Las declaraciones prospectivas se basan en las expectativas, los supuestos y las creencias actuales, así como en la información disponible para la compañía en este momento. Diversos factores podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de los previstos. Puede encontrarse más información sobre estos riesgos en los documentos que la compañía presenta ante la SEC. Ahora tengo el gusto de presentar a su anfitriona, la Sra.

Angela Kleiman, presidenta y directora ejecutiva de Essex Property Trust. Gracias, Sra. Kleiman. Puede comenzar.

Gracias por acompañarnos en la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de Essex. Hoy abordaré nuestro desempeño operativo durante el trimestre, las consideraciones de cara al próximo año y concluiré con una actualización sobre el mercado de transacciones. Barb Pak continuará con los comentarios preparados, y Rylan Burns está aquí para la sesión de preguntas y respuestas. Nos complace lograr otro aumento en nuestras perspectivas de crecimiento para todo el año en los ingresos de las propiedades comparables y el FFO básico por acción. Este desempeño superior se debe principalmente al norte de California, que ha superado las expectativas. Por lo tanto, ahora prevemos un crecimiento combinado de los alquileres de alrededor de 2.9% para todo el año, cerca del extremo superior de nuestra guía. Pasando a los aspectos destacados por región, comenzando por Seattle. Este mercado se ha recuperado gradualmente tras un comienzo débil del año. El crecimiento combinado de los alquileres pasó a terreno positivo en el segundo trimestre y se mantuvo positivo en el tercer trimestre, con un crecimiento de 2.1%. Esta mejora ha sido impulsada por East Side, lo que beneficia la asignación de nuestra cartera en la región. Pasando al norte de California, que sigue liderando el país en desempeño del sector multifamiliar, logramos un crecimiento combinado de los alquileres de 7.3%, impulsado por una sólida temporada de arrendamientos, con un pico prolongado que se extendió hasta septiembre. En cuanto al sur de California, las condiciones operativas se mantienen estables, y Orange County y San Diego lideran el desempeño en esta región.

Nuestro crecimiento combinado de los alquileres de 90 puntos básicos en el tercer trimestre estuvo en línea con el plan. De cara a 2027, las perspectivas para la economía estadounidense en general y el mercado laboral siguen siendo inciertas. Incluso en este contexto, los fundamentos del sector multifamiliar en la costa oeste ofrecen argumentos convincentes para que el crecimiento continúe por encima del promedio de EE. UU. con señales alentadoras de recuperación que respaldan la posibilidad de que el impulso siga cobrando fuerza. Se espera que las entregas totales de viviendas se mantengan en un mínimo histórico de aproximadamente 40 puntos básicos del inventario total de viviendas, lo que posiciona favorablemente a nuestros mercados para generar crecimiento de los alquileres en un entorno de modesto crecimiento del empleo. Al mismo tiempo, la innovación en el sector tecnológico sigue atrayendo inversiones e impulsando la actividad económica, lo que respalda nuestra expectativa de que el crecimiento del empleo y de los ingresos supere el promedio nacional. Junto con una asequibilidad favorable de los alquileres, estos fundamentos ofrecen una base sólida para los próximos años. Para concluir con una actualización sobre el mercado de inversión, el volumen de transacciones de activos de calidad institucional en la costa oeste durante el tercer trimestre fue, en general, similar al del mismo período del año pasado. Los aumentos recientes de las tasas de los bonos del Tesoro aún se están incorporando en el mercado de transacciones. No sería sorprendente que el volumen disminuyera en el cuarto trimestre, a medida que compradores y vendedores se ajustan al nuevo entorno de tasas.

Aunque, históricamente, nuestros datos muestran que los movimientos de las tasas tienen un menor impacto en los precios y las tasas de capitalización en mercados con sólidos fundamentos de alquileres. Por último, me complace anunciar que ayer cerramos la adquisición de una comunidad de 474 unidades construida en 2022, ubicada en East Bay, en el norte de California. Con un precio superior a $200 millones y muy por debajo del costo de reposición, se espera que este activo genere un rendimiento de alrededor de 5%. Es otro ejemplo de la habilidad de nuestro equipo de inversión para concretar acuerdos en un entorno competitivo, aprovechando nuestra sólida reputación y nuestra escala geográfica en el mercado para generar eficiencias operativas desde el primer día. Essex mantiene la disciplina al enfocar nuestra estrategia de asignación de capital en maximizar el crecimiento del SFO y del NAV por acción. Seguimos estando bien posicionados para aprovechar la volatilidad del mercado con nuestra eficiente plataforma operativa y nuestro sólido balance general. Dicho esto, le cedo la palabra a Barb. Gracias, Angela. Hoy repasaremos nuestros resultados del tercer trimestre, analizaremos las actualizaciones de nuestra guía (guidance) para todo el año y concluiremos con comentarios sobre el balance general. Comenzando con nuestros resultados del tercer trimestre, reportamos un FFO básico por acción de $4, lo que representa un resultado 1 centavo superior al punto medio de nuestro rango de guía (guidance). El principal factor fue el mejor desempeño de los ingresos de las propiedades comparables, que crecieron 3% interanual (a/a), impulsados por el sólido desempeño continuo de nuestro portafolio del norte de California.

Pasando a nuestras perspectivas para todo el año, los ingresos siguen superando las expectativas y, por ello, estamos elevando en 1 punto porcentual el punto medio del crecimiento de los ingresos de las propiedades comparables. en 10 puntos básicos, hasta 2.9%, impulsado por un mayor crecimiento de las rentas programadas. En cuanto a los gastos operativos, seguimos según lo previsto y reafirmamos el punto medio de nuestra guía (guidance) para todo el año. Nuestra guía (guidance) de gastos refleja un mayor gasto controlable en el cuarto trimestre, algo que ya habíamos comentado. En conjunto, estamos elevando en 20 puntos básicos el punto medio del crecimiento de la utilidad operativa neta (NOI) de las propiedades comparables, hasta 3%, lo que representa un crecimiento líder en el sector al cierre de 2026. Los sólidos resultados operativos llevaron a un aumento de 2 centavos en el punto medio de nuestro FFO básico. Por último, algunos comentarios sobre el balance general en el contexto del entorno actual de tasas de interés. El vencimiento total de nuestra deuda en 2027, a prorrata, es de alrededor de $575 millones, de los cuales la mayor parte corresponde a los $350 millones en bonos que vencen en mayo. Esto representa un monto de vencimientos muy manejable para el próximo año, dado el tamaño de nuestro balance general. Además, estamos bien posicionados en cuanto a nuestra exposición a tasas variables, que ronda el 12% a prorrata, de la cual poco más del 40% está vinculada al índice SIFMA, que fluctúa a una tasa más baja que SOFR.

Por último, durante 2026 hemos estado cubriendo de manera proactiva nuestra exposición a tasas variables mediante la ejecución de aproximadamente $600 millones en swaps, a prorrata, a una tasa fija integral de 4.9%, para reemplazar swaps que vencen en los próximos 6 meses. Si bien sentiremos los efectos de las tasas de interés más altas el próximo año, estamos favorablemente posicionados frente a nuestros pares en un entorno de tasas más altas. Con una deuda neta sobre EBITDA de 5.4 veces y más de $1 mil millones de liquidez disponible, contamos con amplia flexibilidad para cumplir nuestros compromisos, navegar el entorno actual de tasas y aprovechar oportunidades que respalden el crecimiento a largo plazo del FFO y del NAV por acción. Ahora le devolveré la llamada al operador para que formule las preguntas.

Gracias. Ahora comenzaremos la sesión de preguntas y respuestas. Si desean hacer una pregunta, presionen asterisco y luego 1 en el teclado de su teléfono. Un tono de confirmación indicará que su línea está en la cola de preguntas. Pueden presionar asterisco y luego 2 para retirar su pregunta de la cola. Si utilizan el altavoz, es posible que deban descolgar el teléfono antes de presionar las teclas de asterisco. Un momento, por favor, mientras recibimos las preguntas. Gracias. Nuestra primera pregunta es de Nick Yulico, de Scotiabank.

Gracias. Quizás podríamos comenzar hablando del crecimiento de la tarifa promedio ponderada. Históricamente, no suele observarse una aceleración del crecimiento de las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento en el tercer trimestre frente al segundo.

Pero, al mismo tiempo, la región del norte de California está muy sólida en este momento y parece estar fortaleciéndose, según los datos de terceros acumulados en lo que va del año. Entonces, me pregunto si podrían comentar cómo fue el crecimiento de las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento en el norte de California frente al de las demás regiones. ¿En el tercer trimestre? Gracias.

Hola, Nick. Soy Angela; gracias por tu pregunta. Y tienes toda la razón. Por lo general, el crecimiento secuencial de las tarifas promedio ponderadas del segundo al tercer trimestre no suele acelerarse; normalmente se observa una desaceleración, simplemente por la estacionalidad habitual de este negocio. Y, de hecho, el norte de California ha ido contra esa tendencia y hemos observado un ligero aumento en las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento. Aumentaron. De hecho, las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento mejoraron 20 puntos básicos del segundo al tercer trimestre. Eso es inusual, aunque este mercado ha tenido un impulso extraordinario al comenzar su recuperación. Y esto es una buena señal, pero, si comparamos nuestras tarifas promedio ponderadas de este año con las del año pasado, trimestre a trimestre, este año el desempeño general es mejor, no solo en el norte de California. Les daré un ejemplo. El año pasado, en Seattle, las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento disminuyeron más de 700 puntos básicos frente al trimestre anterior. Este año, la disminución es de apenas unos 120 puntos básicos. Así que a todos nuestros demás mercados les está yendo bastante bien y, por supuesto, el norte de California va a la cabeza.

De acuerdo. Gracias. Gracias por eso, Angela. Y, en segundo lugar, en cuanto a Los Ángeles, sé que se están acercando a ese 95% de ocupación financiera del que han hablado. ¿Cómo deberíamos considerar los otros componentes necesarios para impulsar una mayor mejora de las tarifas de alquiler en ese mercado? Gracias. Sí, Nick, es una buena pregunta sobre Los Ángeles.

Sin duda, es un mercado que hemos estado monitoreando muy de cerca. Creo que hay un par de señales positivas en Los Ángeles, aunque estas cosas tomarán tiempo. Pero la oferta sigue disminuyendo. Así que, en los últimos 2 años, la oferta ha disminuido más de 40%. En los mercados de Los Ángeles. Y, aunque ha habido anuncios de despidos relacionados con la industria del entretenimiento, ya no son significativos. Es una pequeña parte de la economía, con menos de 100,000 empleos en los últimos dos años. Así que hay cierto ruido en ese aspecto, pero sin duda no es algo que nos preocupe. Pero en lo que realmente nos hemos enfocado es en las señales positivas en los sectores de defensa y aeroespacial, y se espera que esa industria crezca más rápido que el PIB durante los próximos 10 años. Que el resto de la economía, y se estima que superará los $1.5 billones en los próximos 10 años. Y un tercio de ese financiamiento se destina al sur de California. Así que es excelente que haya un catalizador para el crecimiento de la demanda en este mercado; sin duda, es el primero que vemos desde hace mucho tiempo.

En cuanto a que una industria importante se establezca en este mercado. Nuestra siguiente pregunta es de Steve Sakwa, de Evercore ISI. Gracias. Supongo que buenos días por allá. Quizás, para retomar la última línea de preguntas. Saben, sé que todavía nos queda el cuarto trimestre, y estoy seguro de que quizás ustedes estén más enfocados en el crecimiento general de la tasa combinada y no en ningún componente en particular, pero, saben, supongo que parece que este año el crecimiento de las rentas nuevas probablemente será ligeramente más débil que el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento registrado el año pasado. Y las renovaciones, obviamente, han sido mejores este año. De cara al futuro, ¿hay una posibilidad de que el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento se acelere el próximo año en un mercado laboral que podríamos calificar de mixto o desafiante, dado que la oferta es baja? O, supongo, ¿qué tendría que pasar para que el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento realmente se acelere de cara a 2027?