Llamada de resultados del T3 2026 de Seven Hills Realty Trust Common Stock

En la llamada de hoy me acompañan Tom Lorenzini, presidente y director de inversiones; Matt Brown, director financiero y tesorero; y Jared Lewis, vicepresidente. La llamada de hoy incluye una presentación de la gerencia, seguida de una sesión de preguntas y respuestas con analistas. Tengan en cuenta que está prohibido grabar, retransmitir y transcribir la conferencia telefónica de hoy sin el consentimiento previo por escrito de la compañía. También tengan en cuenta que la conferencia telefónica de hoy contiene declaraciones prospectivas en el sentido de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995 y otras leyes sobre valores. Estas declaraciones prospectivas se basan en las creencias y expectativas de Seven Hills a la fecha de hoy, 28 de octubre de 2026, y los resultados reales podrían diferir sustancialmente de los que proyectamos. La compañía no asume obligación alguna de revisar ni de publicar los resultados de cualquier revisión de las declaraciones prospectivas realizadas en la conferencia telefónica de hoy.

En nuestras presentaciones ante la Comisión de Bolsa y Valores, o SEC, a las que se puede acceder en el sitio web de la SEC, encontrarán información adicional sobre los factores que podrían causar esas diferencias. Se recomienda a los inversionistas no confiar indebidamente en ninguna declaración prospectiva. Además, durante esta llamada analizaremos cifras financieras no conforme a los GAAP, incluidas las utilidades distribuibles y las utilidades distribuibles por acción. La conciliación de las medidas financieras conforme a los GAAP con las que no lo son se encuentra en la presentación de resultados, disponible en nuestro sitio web, sevnreit.com. Dicho esto, ahora le cedo la palabra a Tom.

Gracias, Matt, y buenos días a todos. En la llamada de hoy, comenzaré con un resumen de la actividad del tercer trimestre y el desempeño de la cartera. Luego, Jared analizará las condiciones del mercado y nuestra cartera de oportunidades de inversión, antes de que Matt revise nuestros resultados financieros y perspectivas. El tercer trimestre fue muy productivo para Seven Hills, ya que seguimos desplegando capital en inversiones que aumentan las utilidades, mientras reducíamos nuestra exposición heredada a oficinas. Generamos utilidades distribuibles de $0.24 por acción, excluyendo una pérdida modesta asociada con el pago de nuestro préstamo para oficinas en Dallas. Como comentaré en breve, creemos que la resolución de este préstamo fue un resultado positivo para Seven Hills que respaldará aún más el crecimiento continuo de las utilidades de la cartera. La actividad de originación se aceleró significativamente durante el trimestre, ya que seguimos aprovechando atractivas oportunidades de préstamo en nuestros sectores objetivo.

Originamos tres préstamos por un total de $122.3 millones, lo que representa el mayor volumen trimestral de originación de préstamos desde el cuarto trimestre de 2021. Estas inversiones incluyeron un préstamo de $68 millones garantizado por una propiedad multifamiliar Clase A en Chattanooga, Tennessee; un préstamo de $30 millones garantizado por una propiedad comercial minorista con una ocupación del 95% en Charlotte, Carolina del Norte; y un préstamo de $24.3 millones garantizado por una propiedad comercial minorista de alta gama en Park City, Utah. Es importante destacar que prácticamente el 100% de los fondos de estos tres préstamos se desembolsaron al cierre, eliminando cualquier impacto negativo en las utilidades asociado con compromisos futuros no desembolsados. También recibimos $139 millones en fondos provenientes de pagos de préstamos durante el trimestre, lo que mejoró la composición de nuestra cartera y reforzó nuestra capacidad para aprovechar nuevas oportunidades de préstamo.

Esta actividad incluyó el pago de nuestro préstamo para oficinas en Dallas, que se resolvió por aproximadamente el 97% de su saldo pendiente de $44.2 millones, lo que refleja un descuento de $1.5 millones, significativamente inferior a la reserva CECL de $6.3 millones asignada a la inversión. Creemos que esto representa una resolución sumamente favorable. Además, el pago liberó aproximadamente $46 millones de capacidad previamente inmovilizada debido al bajo nivel de apalancamiento del préstamo. Esto nos permite reasignar eficientemente este capital a nuevas inversiones y hacer crecer nuestra cartera. Como resultado de nuestra actividad de originación y pago de préstamos, la exposición a oficinas disminuyó del 19% al cierre del segundo trimestre al 13% al cierre del tercer trimestre. En adelante, esperamos que nuestra exposición a oficinas siga disminuyendo hasta ubicarse en los dígitos altos de un solo dígito en los próximos trimestres, a medida que se paguen préstamos adicionales para oficinas y se reasigne el capital.

En cuanto al desempeño de la cartera, nuestra cartera de préstamos sigue teniendo un buen desempeño, lo que refleja los beneficios de nuestro enfoque disciplinado de suscripción y de la gestión activa de activos. Al cierre del trimestre, nuestra cartera mantuvo un rendimiento integral promedio ponderado de aproximadamente 7.8%, y el desempeño crediticio se mantuvo estable, ya que todos los prestatarios están al corriente en el servicio de la deuda. Nuestra calificación de riesgo promedio ponderada aumentó de 2.9 el trimestre pasado a 3.2, debido al pago de dos préstamos con calificación de riesgo uno y a la rebaja de un préstamo para oficinas en Carlsbad, California, a una calificación de riesgo de cinco, al acercarse su vencimiento y avanzar una resolución negociada. Después del cierre del trimestre, se vendió la propiedad de Carlsbad, lo que generó ingresos netos de aproximadamente $22.1 millones, equivalentes a una recuperación de aproximadamente 90% del saldo de principal pendiente de $24.7 millones del préstamo.

Este resultado fue coherente con el pago con descuento que acordamos y refleja un descuento de aproximadamente $2.6 millones, en línea con la reserva CECL asignada a la inversión. Si bien este pago se produjo después del cierre del trimestre y no se refleja en nuestros resultados del tercer trimestre, redujo aún más nuestra exposición a oficinas a 10% y liberó una capacidad de inversión adicional de aproximadamente $11 millones debido al bajo nivel de apalancamiento del préstamo. Además, quisiera poner en perspectiva las pérdidas realizadas recientes. Desde que otorgamos nuestro primer préstamo en la primavera de 2018, hemos cerrado 72 préstamos por un total de $1.93 mil millones. Las pérdidas realizadas combinadas ascienden a 0.2%, un historial del que estamos sumamente orgullosos y que, sin duda, es uno de los mejores entre nuestro grupo de pares.

Creemos que la resolución de estos préstamos para oficinas representa un avance significativo, no solo para reducir nuestra exposición heredada a oficinas, sino también para mejorar la composición general de la cartera y aumentar nuestra capacidad de reasignar capital a nuevas inversiones que impulsen el crecimiento futuro de las ganancias. Nuestro único vencimiento restante de préstamos para oficinas en 2026 corresponde a un préstamo de $23.5 millones respaldado por un activo suburbano de Chicago con una ocupación del 95%, y seguimos en contacto activo con el patrocinador para definir los próximos pasos; esperamos ofrecer una actualización en el cuarto trimestre. Además, casi el 80% de nuestra cartera se originó desde 2024, en un entorno de tasas de interés más altas. Esto nos posiciona bien para el entorno operativo actual y nos brinda mayor visibilidad sobre el desempeño futuro de la cartera. De cara al futuro, seguimos enfocados en desplegar activamente capital en inversiones que cumplan con nuestros criterios disciplinados de suscripción y objetivos de rendimiento.

Nuestra cartera de oportunidades sigue siendo sólida y actualmente tenemos tres préstamos en proceso de debida diligencia, por un total de más de $120 millones, que esperamos cerrar en las próximas dos semanas. Con base en nuestras perspectivas actuales, ahora esperamos alcanzar una cobertura sostenible del dividendo en el primer semestre de 2027. Este plazo refleja principalmente que el cierre de ciertos préstamos se producirá más tarde de lo previsto, y no un cambio en nuestros supuestos de originación. Mantenemos nuestro compromiso con el dividendo trimestral actual de $0.28 por acción y creemos que nuestra activa cartera de oportunidades, la creciente capacidad de préstamo y la continua reducción de la exposición heredada a oficinas posicionan a Seven Hills para crear valor a largo plazo para nuestros accionistas. Dicho esto, le cedo la palabra a Jared para que analice las condiciones actuales del mercado y brinde más detalles sobre nuestra cartera de oportunidades.

Gracias, Tom. Durante la mayor parte de este año y buena parte del tercer trimestre, los mercados de capitales de bienes raíces comerciales tuvieron un buen desempeño. A pesar de la volatilidad continua de las tasas de interés, las preocupaciones persistentes por la inflación, el aumento de los costos de la energía y la continua incertidumbre geopolítica, la actividad transaccional sigue siendo sólida y la actividad de financiamiento ha sido robusta. El reciente repunte de los rendimientos de los bonos del Tesoro a más largo plazo y la mayor incertidumbre en torno a la trayectoria de la tasa de los fondos federales han creado hoy un entorno más desafiante para muchos participantes del mercado. Estamos comenzando a observar señales de desaceleración en la actividad de compraventa, a medida que compradores, vendedores y prestamistas ajustan sus expectativas de rendimiento para reflejar el entorno actual y potencial de las tasas de interés. También estamos empezando a observar un número creciente de situaciones en las que ciertos prestamistas han tenido que volver a cotizar las condiciones de sus préstamos o reconsiderar las transacciones a medida que evolucionaban las condiciones del mercado.

En muchos de estos casos, las tasas de interés más altas han cambiado sustancialmente las condiciones de financiamiento o han llevado a los prestamistas a abandonar por completo ciertas oportunidades. A pesar del mayor nivel de volatilidad de las tasas de interés y de una posible desaceleración en la actividad de compraventa de propiedades, seguimos observando una demanda significativa de capital de deuda, impulsada por el gran volumen de préstamos originados durante 2021 y 2022 que vencerán en los próximos años, lo que creemos seguirá creando una oportunidad importante y duradera para Seven Hills. El entorno macroeconómico actual debería beneficiar a los prestamistas capaces de identificar y evaluar transacciones según la calidad del activo subyacente, la solidez del patrocinador y los méritos de un plan de negocios específico, en lugar de depender de tasas de interés más bajas como medio para crear valor.

En ese sentido, seguimos observando varias oportunidades de préstamo atractivas que ya no se ajustan a los parámetros tradicionales de otorgamiento de préstamos, y los patrocinadores necesitan capital flexible y un prestamista que pueda garantizar la ejecución, como Seven Hills. Además de los sectores industrial y multifamiliar, seguimos observando oportunidades en diversos tipos de propiedades, incluidos locales comerciales, oficinas médicas, instalaciones de almacenamiento y viviendas para estudiantes. Aunque sigue habiendo una competencia elevada entre los prestamistas alternativos por las oportunidades de alta calidad, los precios de las nuevas inversiones se han estabilizado, y hoy el enfoque está en la certeza de ejecución además del precio. Creemos que estas condiciones seguirán ofreciendo rendimientos atractivos ajustados al riesgo y respaldando la inversión continua de capital. De cara al futuro, la actividad de nuestra cartera de oportunidades sigue siendo saludable. Como mencionó Tom, actualmente tenemos tres préstamos en el mercado.

Esperamos que la demanda de refinanciamiento siga siendo un motor importante de nuestra cartera de oportunidades y de la actividad de originación. Dicho esto, le cedo la palabra a Matt para que analice nuestros resultados financieros.