Llamada de resultados del T3 2026 de W.P. Carey Inc. (REIT)

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy en nuestra conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Antes de comenzar, quisiera recordarles que algunas de las declaraciones realizadas en esta llamada no son hechos históricos y pueden considerarse declaraciones prospectivas. Los factores que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de las expectativas de W. P. Carey se detallan en nuestras presentaciones ante la SEC. La grabación de esta conferencia estará disponible en línea en la sección de Relaciones con Inversionistas de nuestro sitio web, wpcarey.com, donde permanecerá archivada durante aproximadamente un año. Allí también encontrarán copias de nuestras presentaciones para inversionistas y otros materiales relacionados. Dicho esto, le cedo la palabra al director ejecutivo de W. P. Carey, Jason Fox.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos. Hemos seguido ejecutando nuestras operaciones a un alto nivel durante todo 2026, lo que nos ha permitido elevar aún más nuestras perspectivas de crecimiento del AFFO por acción, que, creemos, estará entre los más sólidos del sector de arrendamiento neto este año. Es importante destacar que nuestro crecimiento ha contado con el impulso generalizado de todas las áreas del negocio. La actividad de inversión acumulada en lo que va del año ha seguido superando nuestras expectativas iniciales, lo que nos ha permitido elevar el límite inferior del rango de nuestra guía (guidance) para el volumen de inversión de todo el año. Si bien el reciente y pronunciado aumento de las tasas de interés a largo plazo ha dificultado prever la actividad del cuarto trimestre, seguimos viendo una vía para alcanzar la mitad superior del rango. El crecimiento de nuestro AFFO también sigue beneficiándose de la solidez de los incrementos de renta, que representan una fuente significativa de crecimiento de las ganancias, independiente de la actividad transaccional.

Nuestra cartera está teniendo un buen desempeño, lo que reduce nuestras perspectivas de pérdidas de renta para el resto de 2026. Al mirar más allá, hacia 2027, nos complace ver las primeras señales de reajuste de precios. Gracias al significativo capital que hemos captado este año, estamos muy bien posicionados para seguir invirtiendo si continúan disponibles oportunidades atractivas. Con solo un bono programado para vencer tanto en 2027 como en 2028, nuestra exposición a los vientos en contra del refinanciamiento debería ser manejable, incluso si las tasas de interés se mantienen elevadas. Esta mañana repasaré brevemente nuestro avance en lo que va del año y cómo estamos evaluando las perspectivas del mercado de transacciones para el cuarto trimestre y de cara a 2027. Nuestra directora financiera, Toni Sanzone, se centrará en nuestros resultados y nuestra guía (guidance), y abordará algunos aspectos de nuestra cartera y nuestro balance general. Nos acompaña Brooks Gordon, nuestro director de Gestión de Activos, para responder sus preguntas.

Comenzaré con nuestra actividad de inversión. En lo que va del año, hemos concretado inversiones por aproximadamente $1.6 mil millones, con una tasa de capitalización inicial en efectivo promedio ponderada de 7.5%. Las tasas de capitalización han aumentado gradualmente en comparación con el primer semestre del año. Las inversiones que cerramos durante el tercer trimestre y las que esperamos cerrar en el cuarto trimestre tienen tasas de capitalización promedio en el rango medio a alto de 7%. Eso se traduce en rendimientos promedio muy por encima de 9% y que, en algunos casos, se acercan a los dos dígitos. Seguimos invirtiendo en distintos tipos de propiedades y con diversas tasas de capitalización. La mayor parte de nuestro volumen de inversión hasta la fecha se ha destinado a propiedades de almacenamiento e industriales, en línea con lo que hemos hecho en los últimos años. De manera similar, desde el punto de vista geográfico, la distribución entre EE. UU. y Europa se ha mantenido, en términos generales, en línea con la de años anteriores.

Nuestra cartera actual sigue siendo una fuente importante de oportunidades de inversión, entre ellas, ampliaciones, proyectos a la medida y proyectos de reurbanización. Con el apoyo de nuestra iniciativa Carey Tenant Solutions, estos proyectos nos permiten estrechar las relaciones con los inquilinos y, al mismo tiempo, invertir capital con rendimientos atractivos. Actualmente, tenemos 11 proyectos en marcha que sumarán aproximadamente $325 millones a nuestro volumen de inversión durante los próximos 12 a 24 meses, incluidos alrededor de $95 millones cuya entrega está prevista para el cuarto trimestre. Seguimos observando que estos proyectos tienen tasas de capitalización más altas y plazos de arrendamiento más largos que las inversiones originadas tradicionalmente. Pasando específicamente a nuestra actividad de inversión del cuarto trimestre. A medida que el mercado general de transacciones sigue ajustándose a las tasas más altas, ha aumentado cierta incertidumbre respecto al momento de cierre de las operaciones del cuarto trimestre, particularmente las de nuestra cartera de oportunidades vinculadas a transacciones corporativas más amplias, que podrían tardar más en cerrarse en el entorno actual.

Si esas transacciones mantienen los plazos previstos, podríamos encaminarnos hacia la mitad superior de nuestro rango de guía para el volumen de inversión. Sin embargo, hasta tener mayor visibilidad, mantenemos perspectivas prudentes para el resto del año y solo elevamos moderadamente el extremo inferior, lo que da como resultado un rango general de $1.8 mil millones-$2.1 mil millones. Pasando a nuestras fuentes de capital. Nuestro balance general sigue en una situación excepcional, con amplia liquidez, incluidos alrededor de $540 millones en capital accionario a plazo disponible para liquidación, y un apalancamiento en el extremo inferior de nuestros rangos objetivo. De cara al próximo año, esperamos generar aproximadamente $300 millones de flujo de caja anual retenido de nuestra cartera inmobiliaria, lo que proporcionará otra fuente importante de capital accionario. También conservamos la flexibilidad para realizar ventas de activos que incrementen el valor, además de las ventas ordinarias.

Dependiendo de la actividad de inversión y de los precios relativos, podemos recurrir más a esa fuente de capital si es necesario. A partir de la segunda mitad de 2027, nuestras acciones de Lineage ofrecerán otra fuente de liquidez. En conjunto, estas fuentes nos colocan en una posición muy favorable para seguir desplegando capital de manera que incremente el valor durante todo 2027, sin necesidad de acceder a los mercados de capital accionario. Con nuestras necesidades de financiamiento bien cubiertas y requisitos de refinanciamiento limitados, afrontamos 2027 desde una posición sólida. Por lo tanto, las principales preguntas que quedan son: ¿qué tan rápido se ajustarán los vendedores al entorno de tasas más altas y qué implicará eso para la actividad de inversión? Si bien hemos empezado a ver que las tasas de capitalización de operaciones comparables suben, no todos los vendedores modificarán sus expectativas de inmediato, lo que puede dar lugar a un período en el que se amplíen las brechas entre las ofertas de compradores y las expectativas de los vendedores, y se desacelere la actividad de transacciones.

Sin embargo, si las tasas de largo plazo se mantienen elevadas, esperaríamos que la presión al alza sobre las tasas de capitalización continúe el próximo año. En última instancia, eso debería generar más oportunidades para realizar transacciones con tasas de capitalización iniciales en el rango alto de 7% y, en algunos casos, en el rango de 8%. Mientras tanto, seguimos buscando oportunidades atractivas y procurando obtener rendimientos que reflejen las condiciones actuales del mercado, teniendo en cuenta tanto nuestro costo de capital actual como los precios más favorables obtenidos con el capital que ya hemos recaudado. Dado nuestro enfoque diversificado en distintos tipos de propiedades y geografías, esperamos observar una amplia variedad de tasas de capitalización y creemos que estamos bien preparados para encontrar oportunidades cuyos precios se hayan ajustado adecuadamente y cuyos diferenciales sigan siendo atractivos. También vale la pena recordar que la mayor parte de nuestra actividad de inversión proviene de operaciones de venta con arrendamiento posterior, que suelen estar impulsadas por las necesidades de capital de las empresas.

Con frecuencia, hay un uso específico para los fondos, ya sea financiar el crecimiento, realizar adquisiciones o fortalecer el balance general. Como resultado, muchas de estas empresas necesitan acceder a capital dentro de un plazo definido, lo que creemos que seguirá respaldando oportunidades de inversión atractivas en 2027. Nuestro enfoque en las operaciones de venta con arrendamiento posterior también nos da mayor poder de fijación de precios, y esperamos que los precios se ajusten más rápido que en otras áreas del mercado de arrendamiento neto, particularmente en aquellas enfocadas en el comercio minorista de productos básicos de menor tamaño y grado de inversión. Además del crecimiento externo, una parte significativa del crecimiento de las ganancias del próximo año ya está incorporada en nuestro portafolio. Esperamos que el crecimiento contractual de las mismas tiendas en 2027 se sitúe ligeramente por encima del rango medio de 2% que anticipamos para este año, lo que refleja las previsiones actuales de inflación y el hecho de que casi la mitad de nuestros aumentos de renta están vinculados al IPC.

Sumado a nuestros aumentos de renta relativamente altos, esto nos da un perfil único entre nuestros pares del sector de arrendamiento neto, que ofrece una fuente de crecimiento más predecible y una cobertura contra el aumento de la inflación, y nos hace menos dependientes, en general, de las condiciones del mercado de transacciones para impulsar el crecimiento de las ganancias. Haré una pausa aquí y le cederé la palabra a Toni para que hable con más detalle sobre nuestros resultados, la guía (guidance) y el balance general.

Gracias, Jason, y buenos días a todos. Antes de comenzar, quisiera mencionar brevemente nuestra nueva presentación para inversionistas. La hemos actualizado y ampliado para ofrecer una visión más completa de nuestro portafolio, nuestra estrategia y los principales factores que impulsan nuestro crecimiento; pueden encontrarla en la sección de relaciones con inversionistas de nuestro sitio web. Comencemos ahora con las ganancias y la guía (guidance). El AFFO por acción del tercer trimestre fue de $1.33, un aumento de $0.08 o 6.4% interanual (a/a), impulsado por la fortaleza sostenida tanto de nuestra actividad de inversión como del crecimiento de las rentas, parcialmente compensada por el impacto de liquidar la participación accionaria a plazo. La disminución de $0.01 en el AFFO por acción frente al segundo trimestre se debió principalmente al momento de reconocimiento de otros ingresos relacionados con arrendamientos, que fueron mayores en el segundo trimestre, como se había anticipado y contemplado en nuestra guía inicial.

Para el año completo, elevamos y acotamos aún más nuestras expectativas de AFFO por acción para 2026, a un rango de entre $5.23 y $5.29; aumentamos el punto medio en $0.03, lo que implica un crecimiento interanual de 5.8%. Como mencionó Jason, creemos que el crecimiento del AFFO por acción que lograremos este año estará entre los más sólidos del sector de arrendamiento neto. Aunque los factores subyacentes de nuestro crecimiento siguen siendo sólidos, nuestra guía de AFFO implica un cuarto trimestre más bajo, en parte debido al impacto de las concesiones de renta asociadas con ciertas actividades de nuevo arrendamiento, tema al que volveré en un momento. Nuestro portafolio sigue teniendo un buen desempeño, con sólidos niveles de cobro a los arrendatarios y sin nuevas interrupciones de renta derivadas de eventos crediticios. Durante el tercer trimestre, cobramos la renta correspondiente a todo el período de Hellweg y recibimos el pago de la renta de junio que tenía pendiente, lo que contribuyó a que los cobros de renta fueran mejores de lo esperado.

Como resultado, estamos reduciendo nuestra estimación de la posible pérdida de renta por eventos crediticios de arrendatarios a un rango de entre $3 millones y $5 millones, o 25 puntos básicos de la renta base anualizada (ABR) en el punto medio, frente a nuestra estimación anterior de entre $7 millones y $10 millones. Este año hemos avanzado bien en la reducción de nuestra exposición total a Hellweg, que dejó de estar entre nuestros 25 principales arrendatarios al cierre del tercer trimestre. Esto incluyó la firma de nuevos arrendamientos con operadores más sólidos, recuperando cerca del 100% de la renta anterior, cuyo cobro está previsto que comience entre finales de 2026 y mediados de 2027, tras las terminaciones de los arrendamientos restantes de Hellweg a finales de noviembre. Esperamos completar las ventas de las demás tiendas de Hellweg durante el resto de este año y a principios de 2027.