Llamada de resultados del T3 2026 de EastGroup Properties Inc.

Gracias, Casey. Buenos días. Quiero comenzar agradeciendo a nuestro equipo. Sumamos un sólido trimestre a lo que hasta ahora ha sido un año sólido. Estoy orgulloso de los resultados obtenidos; nuestros resultados trimestrales demuestran la calidad de la cartera y la resiliencia del mercado industrial. Algunas de nuestras cifras trimestrales fueron fondos provenientes de operaciones de $2.45 por acción, $0.04 por encima del punto medio de nuestra guía (guidance), y un aumento de 7.9% frente al tercer trimestre de 2025. En lo que va del año, los FFO por acción aumentaron 7.7%. Desde hace más de una década, nuestros FFO trimestrales por acción han superado los FFO por acción reportados en el mismo trimestre del año anterior. Sin duda, se trata de una tendencia de crecimiento a largo plazo. Al cierre del trimestre, el porcentaje de espacios arrendados fue de 97.3%, con una ocupación de 96.5%. También cabe destacar que la ocupación de las mismas propiedades al cierre del trimestre fue de 97%. Los diferenciales de renta de los contratos renovados durante el trimestre fueron de 36% según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) y de 21% en efectivo.

Los resultados en lo que va del año fueron similares: 36% y 20% según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) y en efectivo, respectivamente. El NOI en efectivo de las mismas propiedades superó nuestras expectativas para el trimestre, con 7.1%, y se ubica en 8.2% en lo que va del año. Por último, tenemos la cartera de rentas más diversificada de nuestro sector: nuestros 10 principales arrendatarios representan ahora 6.5% de las rentas, una disminución de 40 puntos básicos frente al tercer trimestre del año pasado. Consideramos que la diversidad geográfica y de arrendatarios es una estrategia para estabilizar las ganancias, independientemente del entorno económico. En resumen, estamos satisfechos con nuestros resultados, que nuevamente nos permiten elevar nuestra guía (guidance) de ganancias. Nos entusiasma la cantidad de contratos de arrendamiento que firmamos durante el trimestre, así como la actividad continua de los posibles arrendatarios. Reid les presentará ahora un resumen más detallado del trimestre.

Gracias, Marshall, y buenos días. Obtuvimos sólidos resultados en el T3 y establecimos numerosos récords para la compañía en los tres pilares de nuestro negocio: operaciones, desarrollo e inversiones. La demanda industrial se ha mantenido estable y el entorno operativo sigue siendo saludable. La demanda que observamos para nuestras propiedades es diversa y generalizada. Esta demanda cuenta con el respaldo de varios vientos a favor, entre ellos el comercio electrónico, la manufactura avanzada y los usos relacionados con centros de datos. Cada vez más, los arrendatarios quieren estar cerca del consumidor final, en edificios modernos y funcionales, lo que encaja bien con la cartera de EastGroup. Como resultado, completamos acuerdos de segunda generación por 2.9 millones de pies cuadrados, un nuevo récord para EastGroup. En cuanto al desarrollo, el entorno de oferta para los parques industriales de bahías poco profundas sigue siendo favorable. La economía de los nuevos desarrollos se está volviendo más desafiante para muchos competidores regionales, lo que debería limitar la nueva oferta.

Como resultado, el valor de nuestros terrenos con permisos, nuestra experiencia en los mercados locales y nuestra plataforma de desarrollo probada sigue aumentando. El impulso de arrendamiento de la cartera de proyectos en desarrollo nos dio la confianza para aumentar el monto proyectado de inicios de desarrollo a $390 millones, lo que representaría un nuevo récord para EastGroup. También ampliamos nuestra posición de terrenos este trimestre con la adquisición de tres sitios. Dos sitios ampliarán nuestros desarrollos en parques existentes, y el tercero respaldará un nuevo desarrollo en el sur de Florida, uno de nuestros mercados clave de crecimiento.

Por último, en cuanto a las inversiones, durante el tercer trimestre y hasta octubre adquirimos cinco proyectos por una inversión total de $320 millones. Nuestra sólida posición financiera nos permitió aprovechar la menor liquidez en los mercados de capitales. Cada uno de estos proyectos profundiza nuestra presencia en los mercados existentes y fortalece nuestra plataforma a largo plazo. Ahora Stacy hablará sobre varios temas, incluidos los supuestos de nuestra guía (guidance) actualizada para 2026.

Gracias, Reed, y buenos días a todos. Estamos orgullosos de nuestros sólidos resultados del tercer trimestre, que reflejan la excelente ejecución de nuestro equipo, la calidad de nuestra cartera y la fortaleza de los mercados en los que operamos. Como señaló Marshall, los FFO del tercer trimestre superaron el punto medio de nuestra guía (guidance), principalmente debido a que los ingresos operativos netos de propiedades comparables fueron superiores a lo proyectado. En efectivo, superamos nuestras proyecciones de ingresos operativos netos de propiedades comparables en 170 puntos básicos, con un crecimiento de 7.1% frente al tercer trimestre del año pasado. La ocupación promedio de fin de mes de las propiedades comparables, de 96.9%, superó las proyecciones en 50 puntos básicos, y la ocupación promedio de fin de mes de nuestra cartera, de 96.1%, también superó las proyecciones en 50 puntos básicos. El desempeño superior de nuestra ocupación se complementó con la fortaleza continua de los diferenciales de renovación de arrendamientos nuevos y renovados. Además de un sólido trimestre de operaciones, también estuvimos activos en la asignación de capital tanto a proyectos de desarrollo como a oportunidades de adquisición que aumentan las utilidades.

Para financiar estas inversiones y las previstas para el cuarto trimestre, durante el tercer trimestre suscribimos acuerdos de emisión de acciones a futuro por un total de $485 millones. Junto con los acuerdos a futuro que ya estaban vigentes por operaciones realizadas a principios de este año, ahora tenemos acuerdos de emisión de acciones a futuro vigentes por $695 millones, a un precio promedio ponderado de aproximadamente $202 por acción. Nuestros planes de financiamiento para el cuarto trimestre incluyen seguir utilizando nuestras líneas de crédito bancarias no garantizadas por $675 millones, que tenían un saldo pendiente de $195 millones al cierre del trimestre. A medida que avance el cuarto trimestre, planeamos liquidar acuerdos de emisión de acciones a futuro para realizar pagos de nuestra línea de crédito bancaria no garantizada. Todo esto tiene como objetivo financiar nuestra actividad de inversión a corto plazo, incluidas adquisiciones recientes de propiedades por $325 millones, así como adquisiciones de terrenos y gastos relacionados con el aumento de los inicios de proyectos de desarrollo, además de vencimientos de deuda no garantizada por $140 millones en el cuarto trimestre.

Nuestro balance general sigue siendo sólido y flexible, con una deuda equivalente al 14.6% de la capitalización de mercado total al cierre del trimestre, una razón de deuda a EBITDAre anualizada del tercer trimestre de 3.2 veces y una cobertura de intereses y cargos fijos de 14.7 veces. Esta solidez financiera nos permite aprovechar atractivas oportunidades de desarrollo y adquisición en este entorno de inversión en constante cambio. De cara al cuarto trimestre, se estima que los FFO se ubicarán en un rango de $2.47-$2.53, con un punto medio de $2.50 por acción, $0.02 por encima de nuestras proyecciones anteriores para el cuarto trimestre. Para el año, aumentamos en $0.06 el punto medio de nuestra guía (guidance) de FFO para 2026, a $9.65 por acción, lo que representa un aumento del 7.5% frente a los resultados reales de 2025. Proyectamos que se mantendrán los sólidos resultados de utilidad operativa neta en efectivo de las mismas propiedades, y elevamos en 70 puntos básicos el punto medio de nuestro supuesto de guía (guidance), a 7.5% para el año.

Estas sólidas proyecciones se deben a los aumentos de las tarifas de alquiler en los contratos vigentes y presupuestados, y a una ocupación esperada del 97% en las mismas propiedades, 30 puntos básicos por encima de nuestra guía (guidance) anterior. La ocupación promedio proyectada al cierre de cada mes para nuestro portafolio operativo ahora es de 95.9%, un aumento de 20 puntos básicos frente a la guía (guidance) anterior. Como mencionó Reid, nos complace aumentar en $65 millones nuestra proyección de inicios de proyectos de desarrollo para 2026, a $390 millones. En lo que va del año, hemos iniciado la construcción de proyectos de desarrollo por $285 millones y planeamos iniciar proyectos por $105 millones en el cuarto trimestre. El aumento general de los inicios de proyectos de desarrollo refleja la solidez tanto del arrendamiento de proyectos de desarrollo que hemos logrado en lo que va del año como del entorno actual de arrendamiento. Los proyectos que ya están en marcha, junto con los que se espera que comiencen en el cuarto trimestre, ofrecen una base considerable para el crecimiento futuro de las ganancias a medida que se arrienden y estabilicen estas inversiones.

También aumentamos en $145 millones nuestra guía (guidance) de adquisiciones para el año, a $360 millones. Para respaldar el aumento de nuestra actividad de inversión, elevamos de $300 millones a $625 millones nuestra guía (guidance) de ingresos brutos de capital para 2026. Seguiremos monitoreando los mercados de capital y mantendremos la flexibilidad a medida que avance el año. Actualmente, nuestras cobranzas de alquiler se mantienen saludables y nuestra lista de seguimiento de inquilinos se mantiene estable. Ahora, Marshall hará algunos comentarios finales.