Llamada de resultados del T3 2026 de Four Corners Property Trust, Inc.

Durante esta llamada, haremos declaraciones prospectivas basadas en nuestras creencias y suposiciones. Los resultados reales se verán afectados por factores conocidos y desconocidos que están fuera de nuestro control o de nuestra capacidad de predecir. Nuestras suposiciones no garantizan el desempeño futuro, y algunas resultarán incorrectas. Para obtener una descripción más detallada de los posibles riesgos, consulten nuestras presentaciones ante la SEC, que pueden encontrar en fcpt.com. Toda la información presentada en esta llamada está actualizada al día de hoy, 29 de octubre de 2026. Además, la conciliación de las medidas financieras no GAAP presentadas en esta llamada, como FFO y AFFO, se encuentra en el informe complementario de la compañía. Dicho esto, le cedo la palabra a Bill.

Buenos días y disculpen los problemas técnicos. Después de mis comentarios iniciales sobre los resultados del T3 y la situación del mercado, Patrick comentará sobre nuestra actividad de inversión del trimestre y nuestra posición de capital actual. 2026 ha sido un año excepcional para FCPT. En lo que va del año, hemos adquirido un volumen récord de propiedades por $410 millones, con una tasa de capitalización de efectivo combinada de 6.6% y una tasa de capitalización GAAP de 7.2%. En los últimos 12 meses, hemos adquirido propiedades por $505 millones. A pesar del volumen récord para FCPT, hemos mantenido una gran coherencia con las características de inversión que han definido durante mucho tiempo la estrategia de FCPT: propiedades con una base de costo baja, rentas conservadoras, sólida rentabilidad a nivel de tienda y operadores líderes entre los arrendatarios.

Financiamos por completo el volumen de este trimestre con dos préstamos a plazo que cerramos recientemente, cuyas tasas de interés se situaron entre mediados del rango de 4% y comienzos del rango de 5%. Aprovechamos nuestra capacidad de endeudamiento para generar diferenciales superiores a 200 puntos básicos frente a los rendimientos históricos de inversión. También actualizamos nuestra política de dividendos para comenzar a realizar pagos mensuales en agosto y, posteriormente, aumentamos el dividendo 3.5% para el cuarto trimestre. Por último, hace unas semanas nos entusiasmó anunciar que Darden extendió el 100% de todos los contratos de arrendamiento de Olive Garden y LongHorn que vencen en 2027, además de extender anticipadamente algunos contratos que vencen en 2028. Estas propiedades representan la primera decisión de extensión de Darden desde la escisión de FCPT en 2015. Cabe señalar que las extensiones no requieren reducciones de renta ni aportes de capital de FCPT, y que las rentas de Darden seguirán aumentando 1.5% anual.

Para aclarar, se trata de contratos de arrendamiento individuales en los que el arrendatario decidió, en todos y cada uno de los casos, extenderlos conforme a los términos contractuales. También cabe señalar que hemos seguido diversificándonos significativamente. Darden representa ahora apenas el 40% de las rentas en efectivo, y el 42% de nuestras rentas proviene de sectores distintos del de restaurantes informales. Esto incluye el comercio minorista de productos médicos, que ahora representa el 16%; los servicios automotrices, el 13%; y los restaurantes de servicio rápido, el 10%. Pasemos al entorno actual de adquisiciones, que ha cambiado mucho en los últimos meses. Los inversionistas nos preguntan constantemente cómo afectará esto nuestros esfuerzos para desarrollar la cartera de oportunidades. Nuestra respuesta es que, desde su creación, FCPT ha sido constante en ajustar las adquisiciones en función de nuestro costo de capital. Esto ocurrió más recientemente cuando las tasas subieron en 2023.

En ese momento, el aumento de las tasas dificultó realizar inversiones que incrementaran las ganancias y, por eso, posteriormente detuvimos casi todas las adquisiciones y moderamos drásticamente la incorporación de oportunidades a nuestra cartera desde fines de 2023 hasta mediados de 2024. En pocas palabras, no compramos nada. Cuando mejoró nuestro costo de capital, aceleramos con fuerza y posteriormente invertimos casi $1 mil millones en nuevas inversiones inmobiliarias que incrementan las ganancias, desde 2024 hasta hoy. La disciplina en la asignación de capital está incorporada en nuestra forma de operar. No proporcionamos una guía (guidance) sobre adquisiciones. Los incentivos de nuestro equipo no están vinculados al volumen. Esta alineación nos permite crecer cuando las inversiones incrementan las ganancias y tener paciencia cuando no es así. En momentos como estos, contar con marcos de análisis claros, diseñados en tiempos de calma, marca toda la diferencia para los inversionistas. Otras compañías pueden decir que ajustarán su guía (guidance) ante el debilitamiento de los diferenciales, pero nosotros tenemos un historial comprobado de pausar las inversiones.

Dicho de manera simple y para que quede claro, la administración de FCPT no sacrificará los intereses de nuestros accionistas simplemente para buscar escala. En cuanto a la situación de la compañía en este entorno turbulento, creemos que estamos muy bien posicionados para soportar los persistentes vientos macroeconómicos en contra. En primer lugar, nuestra estrategia de adquisiciones granulares ha creado una cartera altamente fungible, con uno de los valores en riesgo por propiedad más bajos de nuestra industria. Nuestras tasas de renovación de arrendamientos son muy altas. La ocupación se mantiene muy por encima del 99%, y la cobertura de rentas en T3 fue de 5.3 veces para la mayoría de nuestra cartera que reporta esta cifra. Nuestra cobertura de rentas sigue siendo la mejor de nuestra industria, y creemos que refleja nuestra evaluación de riesgos conservadora y analítica. En segundo lugar, nuestras tres marcas principales de restaurantes, Olive Garden, LongHorn y Chili's, siguen superando a sus pares y aumentaron sus ventas en el trimestre más reciente en 1%, 6.8% y 10.1%, respectivamente.

La propuesta de valor que estas marcas de restaurantes ofrecen a sus clientes es extraordinaria, y lo han demostrado con un crecimiento histórico constante a lo largo de muchos ciclos macroeconómicos distintos. Además, nuestras propiedades de Mission Pet Health tienen niveles de cobertura superiores a seis veces. Este es exactamente el tipo de cartera que uno querría tener en un entorno turbulento. En tercer lugar, nuestras pérdidas crediticias han sido muy limitadas a lo largo de nuestros 11 años de historia. Ese resultado no es casualidad. Estamos alineados con operadores líderes en los sectores que elegimos y evitamos los sectores con arrendamientos limitados y experiencia limitada, así como las propiedades con rentas excesivas. Intentamos mantener las cosas simples mediante la adquisición de propiedades fungibles con una base de costo baja, en sectores que consideramos resistentes al comercio electrónico. El último punto que quisiera abordar es el anuncio de ayer de nuestro primer programa de recompra de acciones. Voy a explicar en detalle cómo estamos considerando las recompras de acciones.

Uno de nuestros modelos mentales de largo plazo es nuestro medidor de temperatura, con zonas verde, amarilla y roja. En la historia de FCPT, solo ha habido unas pocas ocasiones con períodos breves en la zona roja durante la última década. En la escisión y durante la COVID fueron las dos ocasiones más destacadas en que las recompras de acciones habrían tenido verdadero sentido económico. Creemos que el panorama actual presenta la mejor oportunidad para que FCPT recompre acciones desde la fundación de nuestra compañía. Por ello, nuestro consejo autorizó un programa de recompra de acciones por $100 million y, si las condiciones cumplen nuestros umbrales, buscaremos utilizarlo. Permítanme explicar los pasos de nuestro análisis, que se inspira en los escritos de Michael Mauboussin sobre asignación de capital. La primera decisión es determinar si hay adquisiciones de propiedades que superen claramente nuestro costo de capital.

Como somos muy analíticos al evaluar la calidad de las propiedades que compramos, podemos dar este paso sin que se produzca una deriva en la calidad. Esta ha sido la situación de la compañía durante la mayor parte de su existencia, pero ya no lo es. Quizás las tasas de capitalización sigan a las tasas de interés con cierto rezago, pero, a la fecha, creemos que las tasas de capitalización externas son generalmente demasiado bajas y que, en la mayoría de los casos, los diferenciales de inversión serán estrechos o negativos para las inversiones que cumplen nuestros altos estándares de calidad y que mantenemos o usamos como sustitutas. Luego nos aseguramos de mantener un nivel de apalancamiento conservador. Queremos asegurarnos de que nuestro balance general esté protegido frente a las tasas de interés. Pat ha hecho un trabajo excelente en este aspecto. Tenemos pocos vencimientos a corto plazo, una estructura de tasas mayormente fija y nos mantenemos dentro de nuestro modesto rango objetivo de apalancamiento. Luego determinamos si creemos que nuestras acciones representan una oportunidad de inversión atractiva.

Con esto me refiero a que cotizan por debajo de lo que consideramos su valor intrínseco. En la última evaluación, comparamos los rendimientos ajustados por riesgo de las nuevas adquisiciones, la reducción de deuda, la preservación de liquidez y las recompras de acciones. FCPT siempre ha sido disciplinada en cuanto al precio al que emite nuevas acciones. Del mismo modo, buscaremos ser muy disciplinados con el precio al recomprar acciones. Realizaremos este análisis cada vez que recompramos acciones en el mercado para confirmar que se cumplan estas condiciones. También cabe señalar que nuestro programa no nos obliga a comprar una cantidad determinada de acciones y nos permite suspenderlo o terminarlo en cualquier momento; es decir, tendremos en cuenta la valoración. Dada la falta de problemas con los inquilinos y la gran confianza que tenemos en la cartera, consideramos que el precio actual de las acciones de FCPT representa una oportunidad de inversión muy atractiva.

Cabe señalar que es de conocimiento público que recientemente compré acciones de FCPT a título personal. Para mí, esto no es un ejercicio teórico. Antes de devolverle la palabra a Pat, quiero expresar mi sincero agradecimiento a Josh Zhang por sus contribuciones a FCPT. Josh se unió a nosotros allá por 2016 y fue fundamental para construir nuestra plataforma. Josh dejará FCPT en T4 para tomarse un sabático personal antes de explorar una oportunidad empresarial. Sigue siendo un gran admirador de FCPT, tal como nosotros lo somos de él, y es otro orgulloso integrante de nuestra comunidad de excolaboradores. Le deseamos lo mejor. Sé que hablo por mí, por Patrick, por el resto de la compañía y por el consejo cuando digo que ha sido un placer conocerlo, tanto en lo profesional como en lo personal. Adondequiera que vaya, tendrán mucha suerte de contar con él. Adelante, Patrick. Gracias, Bill.

Muy bien dicho, y no podría estar más de acuerdo. Josh ha sido un colega cercano durante una década y representó a FCPT. Estamos muy agradecidos por sus numerosos esfuerzos, que nos ayudaron a evolucionar de una empresa emergente a un vehículo de inversión en arrendamiento neto consolidado. Ahora pasaré a revisar la actividad de adquisiciones de T3 antes de abordar nuestro balance general. En T3, adquirimos 120 propiedades con un plazo promedio ponderado de arrendamiento de 10 años por $326 millones, a una tasa de capitalización de efectivo combinada de 6.6% o una tasa de capitalización según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) de 7.1%. La combinación se inclinó hacia el comercio minorista médico, debido a la adquisición anunciada previamente de 102 propiedades de Mission Pet Health. También seguimos identificando y ejecutando nuestra cartera habitual de inversiones, que abarcó restaurantes, servicios automotrices, comercio minorista médico y otros sectores en 14 transacciones distintas durante T3.

Esas inversiones incluyeron subsectores más nuevos para nuestra plataforma, con la adquisición de una propiedad de supermercado D&W Fresh Market y una instalación de manufactura ligera de Drilling Tools International. En ambos casos, hemos estado monitoreando estos sectores durante años y esperando las oportunidades adecuadas, con calidad crediticia inmobiliaria y precios que se ajustaran a los estándares y al perfil de inversión de FCPT. Seguiremos evaluando inversiones en estos subsectores y esperamos ampliar con el tiempo nuestro conjunto de oportunidades a medida que desarrollemos experiencia en estas áreas. Señalo que este trimestre terminamos cancelando varias transacciones, ya sea porque nos volvimos más selectivos o porque encontramos durante la debida diligencia problemas que consideramos que afectarían la economía a largo plazo. Eso dio lugar a costos netos de transacciones fallidas de alrededor de $100,000, que se incluyen en AFFO. No nos gusta cancelar transacciones, pero estamos más enfocados en evitar problemas a largo plazo y transacciones que no alcancen nuestros umbrales de rendimiento.