Llamada de resultados del T3 2026 de InvenTrust Properties Corp.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy. En la llamada participan por parte del equipo de InvenTrust DJ Busch, presidente y director ejecutivo; Mike Phillips, director financiero; Christy David, directora de operaciones; y Dave Heimberger, director de inversiones. Después de los comentarios preparados del equipo, abriremos las líneas para preguntas. Como recordatorio, algunos de los comentarios de hoy pueden contener declaraciones prospectivas sobre las opiniones de la compañía respecto al futuro de nuestro negocio y desempeño financiero, incluida la guía (guidance) de ganancias futuras y las condiciones futuras del mercado. Estas declaraciones se basan en las creencias y expectativas actuales de la gerencia y están sujetas a diversos riesgos e incertidumbres. Las declaraciones prospectivas se refieren únicamente a la fecha de hoy y no asumimos ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas realizadas en esta llamada ni las incluidas en el informe financiero trimestral, los materiales complementarios o el comunicado de prensa de hoy. Además, también haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP.

Las medidas financieras GAAP comparables están incluidas en los materiales de resultados de este trimestre, publicados en nuestro sitio web de Relaciones con Inversionistas. Dicho esto, le cedo la palabra a DJ.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos. El tercer trimestre fue otro período de sólida ejecución para InvenTrust, respaldado por una saludable demanda de arrendamiento, una sólida retención de inquilinos y la capacidad continua de nuestro equipo para convertir esa actividad en ocupación y flujo de caja. Este impulso generó, en lo que va del año, un crecimiento interanual de 3.4% en el NOI de mismas propiedades y de 9.9% en los fondos de operaciones (FFO) por acción según NAREIT, respectivamente, lo que subraya el valor de nuestros centros bien ubicados, que atienden las necesidades cotidianas de comunidades en crecimiento. Nuestras adquisiciones recientes también están contribuyendo al crecimiento. A principios de este año, las condiciones del mercado generaron una oportunidad atractiva para ampliar el portafolio, y adquirimos seis propiedades en el Sun Belt, que sumaron más de 800,000 pies cuadrados de área bruta arrendable (GLA), por un total de casi $290 millones. Desde entonces, los mercados de capitales han cambiado rápidamente. El aumento de los rendimientos de los bonos del Tesoro ha elevado el costo de la deuda en toda la industria, mientras que los precios de las acciones han estado bajo presión.

Al mismo tiempo, el capital privado sigue activo en el mercado de activos minoristas de alta calidad, y los precios de las transacciones aún no reflejan plenamente los costos de financiamiento y los requisitos de rendimiento actuales. Estamos respondiendo con disciplina. Hemos elevado nuestros umbrales de rendimiento y estamos adoptando un enfoque mesurado hasta que los precios se alineen mejor con nuestro costo de capital. Nuestro equipo sigue activo: analiza oportunidades, monitorea las expectativas de los vendedores y evalúa las fuentes de capital adecuadas. Nuestro objetivo sigue siendo ampliar el portafolio y aprovechar más nuestra plataforma operativa con inversiones que puedan generar un crecimiento duradero del flujo de caja. Mientras tanto, los fundamentos operativos de nuestro portafolio en el Sun Belt siguen siendo sólidos. Los aumentos contractuales de los alquileres ofrecen una base confiable, mientras que las renovaciones y los nuevos contratos de arrendamiento nos brindan oportunidades para captar el crecimiento de los alquileres hasta los niveles de mercado. Nuestra cartera de contratos de arrendamiento firmados que aún no han comenzado nos da visibilidad a medida que esos contratos entran en vigor y comienzan a generar ingresos por alquiler.

La retención de inquilinos es una parte importante de este enfoque. Contribuye al crecimiento de los alquileres y a condiciones contractuales más favorables, al tiempo que ayuda a limitar los períodos de vacancia y las necesidades de capital adicionales. La alta ocupación también nos da flexibilidad para recuperar espacios de manera selectiva cuando creemos que puede mejorar el desempeño del centro a largo plazo. En general, seguimos teniendo mucha confianza en nuestro portafolio y en las oportunidades que tenemos por delante. Seguiremos operando nuestros centros para satisfacer las necesidades de nuestros inquilinos y consumidores, invirtiendo donde observemos los mejores rendimientos ajustados al riesgo y manteniendo flexibilidad financiera a medida que evolucionen las condiciones del mercado. Ahora Mike repasará nuestros resultados financieros.

Gracias, DJ, y buenos días a todos. El NOI de mismas propiedades del tercer trimestre fue de $50.4 millones, un aumento de 3.1% frente al tercer trimestre de 2025. El crecimiento estuvo impulsado por aumentos de los alquileres base de 280 puntos básicos, incluidos aproximadamente 340 puntos básicos provenientes de incrementos contractuales de alquiler, diferenciales de arrendamiento y actividades de reurbanización. Otros factores contribuyentes incluyeron 40 puntos básicos provenientes de alquileres porcentuales e ingresos especializados. Estos factores positivos se vieron parcialmente compensados por un impacto temporal previsto de 60 puntos básicos en la ocupación y 10 puntos básicos de incobrabilidad. Durante los primeros nueve meses del año, el NOI de mismas propiedades totalizó $144.8 millones, lo que representa un crecimiento de 3.4% frente al mismo período de 2025. Como señalamos anteriormente, el crecimiento del NOI de mismas propiedades del tercer trimestre se vio afectado por el momento de ciertos gastos operativos asociados con proyectos programados.

Esperamos que el crecimiento vuelva a acelerarse en el cuarto trimestre, a medida que comiencen los nuevos contratos de arrendamiento y que nuestra cartera de contratos firmados, pero aún no abiertos, se convierta en ocupación que genere ingresos por alquiler. El FFO de NAREIT del tercer trimestre fue de $41.5 millones, o $0.53 por acción diluida, un aumento de 8.2% frente al tercer trimestre de 2025. El FFO core aumentó 6.4% interanual, hasta $0.50 por acción. El NOI de mismas propiedades y la actividad neta de adquisiciones fueron los principales impulsores del crecimiento del FFO, parcialmente compensados por los gastos por intereses. Durante los primeros nueve meses de 2026, el FFO de NAREIT totalizó $122.6 millones, o $1.56 por acción diluida, un aumento interanual de 9.9%. El FFO core fue de $1.47 por acción diluida, un aumento de 7.3% frente al período comparable de 2025. Cerramos el trimestre con una liquidez total de $510 millones, incluidos $29.5 millones en efectivo y $480 millones disponibles en nuestra línea de crédito revolvente.

La deuda neta sobre EBITDA ajustado es de 4.9 veces, sobre una base anualizada del trimestre actual, mientras que el apalancamiento neto es de 31.2%. Nuestra tasa de interés promedio ponderada es de 4.7%, y el plazo promedio ponderado hasta el vencimiento es de 4.1 años. Sin vencimientos de deuda en 2026 y con solo $26 millones por pagar en 2027, tenemos buena visibilidad sobre los gastos por intereses a corto plazo y una exposición limitada al refinanciamiento. Por último, declaramos un dividendo trimestral de $0.25 por acción. En cuanto a nuestras perspectivas, estamos actualizando el rango de la guía (guidance) para el NOI de mismas propiedades de todo el año a 3.75%-4.25%. También estamos elevando la guía (guidance) del FFO por acción a un rango de $2.05 a $2.07 para el FFO de NAREIT y de $1.94 a $1.96 para el FFO core. Para reflejar el momento de las transacciones, estamos ajustando nuestro supuesto de inversión neta a un rango de $190 millones a $255 millones. En nuestra información complementaria se incluyen detalles adicionales sobre los supuestos subyacentes a nuestra guía (guidance).

Con esto, le cedo la palabra a Christy para que nos actualice sobre la actividad de nuestra cartera.

Gracias, Mike. Nuestra cartera sigue teniendo un buen desempeño, respaldada por el amplio interés de los inquilinos y la sólida ejecución de nuestros equipos. Los minoristas están avanzando con planes de expansión plurianuales, y los anuncios del sector siguen apuntando a más aperturas que cierres, especialmente en los mercados del Sun Belt. Esto coincide con lo que escuchamos de nuestros inquilinos nacionales y regionales, que se enfocan en abrir tiendas en las ubicaciones adecuadas. La demografía favorable y en crecimiento sigue siendo importante, pero las decisiones sobre la selección de ubicaciones reflejan cada vez más el papel que desempeña cada tienda dentro de una estrategia más amplia de recogida, entrega y omnicanal. Al mismo tiempo, los elevados costos de reemplazo siguen limitando la construcción de nuevos espacios comerciales, lo que aumenta el valor de los espacios de alta calidad en zonas comerciales consolidadas. Donde se están llevando a cabo desarrollos limitados, por lo general están vinculados al crecimiento residencial, en lugar de a nueva oferta comercial que compita directamente con nuestros centros. Estas dinámicas respaldan un fuerte interés por ocupar los espacios vacantes y condiciones de arrendamiento atractivas cuando hay espacios disponibles.

La demanda de arrendamiento sigue siendo sólida en los sectores de alimentos, acondicionamiento físico, salud y otros servicios. Estos inquilinos complementan nuestras tiendas ancla de comestibles y comercios esenciales, lo que da a los clientes más motivos para visitarnos a lo largo del día y contribuye a una mezcla de inquilinos más resiliente. Los restaurantes y los conceptos de bebidas tienen una actividad particularmente intensa, desde marcas en crecimiento como 7 Brew y Dutch Bros hasta operadores establecidos como Wingstop y Chipotle. El tráfico en nuestros centros aumentó casi 5% frente al mismo período del año pasado, y nuestras tiendas ancla de comestibles siguen siendo factores clave. Varios de nuestros socios de supermercados siguen reinvirtiendo en las tiendas existentes de nuestra cartera. Estos proyectos demuestran su confianza en nuestros centros y zonas comerciales, y ayudan a atraer visitas adicionales a nuestras propiedades. En cuanto a los resultados de nuestra cartera, firmamos 86 contratos de arrendamiento durante el trimestre, que abarcaron aproximadamente 549,000 pies cuadrados. Los diferenciales de renta combinados comparables fueron de 14%, con diferenciales de 42% en los nuevos arrendamientos y de 11% en las renovaciones.

Excluyendo las opciones contractuales, los diferenciales de renta en las renovaciones fueron de 16%, y la retención de inquilinos en lo que va del año fue de 89%. Los aumentos anuales de renta en los contratos nuevos y renovaciones de locales pequeños firmados en 2026 promedian más de 3.1%. Uno de los logros más destacados del trimestre en materia de arrendamiento fue volver a arrendar el antiguo espacio de Painted Tree. En menos de tres meses, nuestro equipo firmó un contrato con Nordstrom Rack con un diferencial de renta de 73%, lo que incorporó un sólido minorista nacional al centro y ayudó a impulsar un aumento secuencial de 30 puntos básicos en la ocupación de los locales ancla. Es un gran ejemplo de la demanda de espacios de calidad y de la rapidez con la que nuestro equipo puede actuar cuando queda disponible un espacio. La renta base anualizada por pie cuadrado aumentó 3.4% interanual, hasta $20.97, lo que refleja la continua solidez de nuestros fundamentos de arrendamiento. La ocupación de los espacios arrendados cerró el trimestre en 96.4%, un aumento secuencial de 20 puntos básicos, mientras que la ocupación económica mejoró 70 puntos básicos, hasta 95.3%.

La ocupación de los locales pequeños se mantuvo estable en 93.2%, y la ocupación de los locales ancla aumentó 30 puntos básicos, hasta 98.4%. De cara al futuro, nuestra cartera de contratos de arrendamiento firmados pero aún no abiertos representa aproximadamente 110 puntos básicos de ocupación y $4.3 millones en renta base anualizada, lo que brinda una visibilidad significativa sobre el crecimiento futuro del flujo de caja. Además de estos contratos de arrendamiento firmados, tenemos 140 puntos básicos adicionales de renta base anualizada potencial en distintas etapas de negociación y documentación. Para concluir, nuestros resultados reflejan la calidad de nuestra cartera y la solidez de nuestra ejecución en materia de arrendamientos. Retenemos inquilinos productivos, incorporamos conceptos que apoyan a la comunidad y aseguramos condiciones que impulsan el crecimiento de la renta a largo plazo. A medida que avanzamos con la cartera activa, nos enfocamos en crear la combinación adecuada de inquilinos, hacer que cada nuevo contrato de arrendamiento mejore el flujo de caja y agregar valor a cada ubicación. Operador, con esto concluyen nuestros comentarios preparados y estamos listos para abrir la línea para preguntas.