Llamada de resultados del T3 2026 de Brandywine Realty Trust

Buenos días a todos. Gracias por participar en nuestra llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Hoy me acompañan en esta llamada Dan Palazzo, nuestro vicepresidente sénior y director contable, y Tom Wirth, nuestro vicepresidente ejecutivo y director financiero. Antes de comenzar, quisiera señalar que cierta información que se analizará en la llamada de hoy podría constituir declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores. Si bien creemos que las estimaciones reflejadas en estas declaraciones se basan en supuestos razonables, no podemos garantizar que se alcancen los resultados previstos. Para obtener más información sobre los factores que podrían afectar nuestros resultados previstos, consulten nuestro comunicado de prensa, así como nuestros informes anuales y trimestrales más recientes presentados ante la SEC.

Durante nuestros comentarios preparados de hoy, Tom y yo repasaremos brevemente los resultados del tercer trimestre y expondremos los principales supuestos que sustentan nuestra guía (guidance) para el resto del año. Después, Dan, Tom y yo estaremos disponibles para responder cualquier pregunta. Desde el punto de vista de los mercados de capitales, las operaciones y la liquidez, los resultados del tercer trimestre superaron o estuvieron en línea con nuestro plan de negocios para 2026. Desde nuestra última llamada, hemos avanzado considerablemente en nuestro plan para los mercados de capitales, principalmente en las ventas de activos y la reducción de deuda. Entre los aspectos destacados del trimestre se incluye el aumento de nuestra guía (guidance) de ventas para 2026, de $305 millones a $681 millones, impulsado por la venta de 3151 Market Street y de nuestra participación en la sociedad de Solaris House en Austin, Texas. La venta de 3151 se realizó por $240 millones, o $544 por pie cuadrado.

Es importante señalar, como identificamos en el SIP, que esa venta también eliminó nuestro gasto de capital previsto de casi $80 millones. En cuanto a nuestro objetivo de ventas, alcanzamos el 100% y contamos con financiamiento completo. Nuestro objetivo de ingresos especulativos aumentó en $1 millón adicional, y ya alcanzamos el 100%, con $19.5 millones; prácticamente no queda nada por hacer para cumplir ese objetivo durante el resto de 2026. Este es el segundo aumento de nuestro objetivo de ingresos especulativos este año, que ahora es casi 12% superior a nuestro plan de negocios inicial para 2026. El FFO del tercer trimestre, de $0.14 por acción, estuvo en línea con la guía (guidance) de la gerencia y los estimados. Mantenemos nuestro punto medio de $0.55 por acción para el año completo y hemos reducido el rango de nuestra guía (guidance) de FFO para el año completo. Como explicará Tom, nuestros resultados de FFO básico excluyen las pérdidas por la cancelación anticipada de deuda en las que incurrimos durante el trimestre.

Con el aumento de las ventas concretadas, habíamos pagado $390 millones, o más del 13% de nuestra deuda combinada pendiente. Esto representa un aumento de $218 millones respecto de nuestro objetivo inicial de reducción de deuda para 2026. Eso incluye el pago del préstamo garantizado tanto por 3151 Market como por Solaris House. La aceleración de estos pagos de deuda redujo el punto medio de nuestra deuda neta a EBITDA prevista para fin de año de 8.4x-8.8x a 7.8x-8x, una reducción de aproximadamente 8% en el punto medio, y redujo nuestro promedio trimestral de 9.0x en el T2 a 7.6x en el tercer trimestre. Desde el punto de vista operativo, los sólidos indicadores operativos del trimestre reforzaron nuestra sólida posición en el mercado, y seguimos observando que los inquilinos prefieren espacios de oficinas de muy alta calidad. El 90.5% de nuestra cartera de propiedad exclusiva está arrendada y el 89% está ocupado. Tuvimos una absorción neta negativa muy pequeña, de aproximadamente 7,000 pies cuadrados durante el trimestre.

Nuestros porcentajes de ocupación y de espacios arrendados al cierre del año mejorarán de aquí a fin de año, y tendremos una absorción neta positiva por primera vez en varios años. Creo que esto constituye una prueba más de que nuestra cartera de oportunidades sigue creciendo y de la calidad de nuestra cartera. La actividad de arrendamiento del trimestre fue la más alta del año, con un total de 558,000 pies cuadrados, incluidos 372,000 pies cuadrados en nuestra cartera de propiedad exclusiva. Esa cifra también incluye aproximadamente 114,000 pies cuadrados que arrendamos en One Uptown desde nuestra última llamada, lo que elevó la proporción de espacios arrendados de esa propiedad al 97%. Los arrendamientos anticipados iniciados después del trimestre suman 163,000 pies cuadrados, de los cuales 111,000 estarán ocupados este año. La retención de inquilinos fue del 50%, por lo que elevamos a 54% nuestro objetivo de retención para el punto medio del año completo. Este aumento se debió principalmente a renovaciones y ampliaciones no presupuestadas tanto en el distrito central de negocios de Filadelfia como en los mercados de Pensilvania. Nuestro índice de capital para el trimestre fue de 8.9%.

Esto nos permitió reducir y bajar el rango de nuestro plan de negocios para 2026 de 12%-13% a 11%-12%. Nuestro ajuste a valor de mercado según GAAP fue de 10.8%. Estamos reduciendo el rango de nuestra guía (guidance) para el año completo a 5%-6%, frente a 5%-7%. El ajuste a valor de mercado sobre una base de efectivo fue de 5.7%. Los ajustes a la guía (guidance) son resultado de concretar renovaciones de capital a menor costo con inquilinos actuales. Como resultado, este trimestre, nuestra cifra de CAD fue superior a lo previsto debido a varias de esas renovaciones no presupuestadas, que aumentaron temporalmente el ritmo de nuestro CapEx para mantener los ingresos. Los resultados de las mismas tiendas fueron negativos en 0.6% según GAAP y positivos en 1.7% sobre una base de efectivo, ambos dentro de nuestros rangos actuales de guía (guidance).

El volumen de recorridos en el tercer trimestre se mantuvo muy sólido, ligeramente por debajo del alto volumen que vimos en T2, con un mayor volumen de recorridos en nuestros mercados del distrito central de negocios y University City, ligeramente menor en los suburbios de Pensilvania y en los mismos niveles frente al trimestre anterior en Austin. También seguimos registrando tasas de conversión de recorridos muy buenas. En los últimos cuatro trimestres, 54% de los recorridos se convirtieron en una propuesta. De las propuestas, 49% se convirtieron en contratos de arrendamiento firmados. Ambos indicadores están por encima de nuestros promedios históricos. Solo unos comentarios adicionales sobre la dinámica del mercado. En Filadelfia, ahora tenemos una ocupación de 95% y una tasa de arrendamiento de 96%, con solo 7% que vence anualmente hasta 2028. Mantuvimos nuestra tendencia de sólido desempeño superior en el distrito central de negocios y University City durante los primeros nueve meses de este año: 60% de todos los nuevos arrendamientos firmados en nuestros submercados del distrito central de negocios y University City correspondieron a una propiedad de Brandywine.

Como señalé en llamadas anteriores, esto supera significativamente nuestra participación de mercado de 15%. La actividad de conversión de oficinas a viviendas en el distrito central de negocios de Filadelfia ya suma más de 5 millones de sq ft, lo que representa aproximadamente 11% del inventario de Filadelfia, y creemos que esta dinámica continuará y mejorará aún más nuestra posición competitiva en el mercado. En los suburbios de Pensilvania, tenemos una tasa de arrendamiento de 93% y seguimos observando un nivel sólido de posibles arrendatarios en nuestro embudo para las vacantes existentes, particularmente en nuestro submercado de Radnor. Austin, con una ocupación de 66%, sigue rezagada frente al resto del portafolio y reduce en aproximadamente 400 puntos básicos nuestras cifras generales de ocupación. El embudo de arrendamiento del portafolio operativo se mantiene estable en 2 millones de sq ft e incluye aproximadamente 300,000 sq ft en etapas muy avanzadas de negociación. Pasando al balance general, nuestra posición de liquidez mejoró significativamente durante el trimestre.

Aunque al cierre del trimestre teníamos un saldo pendiente de $137 million en nuestra línea de crédito, tras recibir los ingresos de las ventas al cierre del trimestre, liquidamos ese saldo a principios de octubre. Por lo tanto, no tenemos saldo pendiente en nuestra línea de crédito y contamos con $175 million en efectivo disponible. Como señalé anteriormente, durante el tercer trimestre redujimos la deuda pendiente en casi $400 million, lo que generó ahorros en intereses por un total de aproximadamente $27.2 million, incluyendo las entidades de propiedad total y los joint ventures. Dentro de esos montos se incluyen aproximadamente $140 million en bonos que retiramos, cuyo costo de interés promedio era de 8.7%. Obviamente, de acuerdo con nuestro plan de negocios, la gran mayoría de los ingresos de las ventas se destinó a reducir el apalancamiento y mejorar las métricas crediticias.

Seguiremos utilizando nuestros saldos de efectivo y cualquier ingreso de ventas posterior para reducir aún más la deuda, incluso mediante la recompra de bonos en el cuarto trimestre y, en mucha menor medida, recomprando acciones cuando las condiciones del mercado lo justifiquen. Como señalamos en llamadas anteriores, hasta que avancemos significativamente en todos nuestros objetivos de apalancamiento, prevemos destinar solo 5%-10% de los ingresos netos a la recompra de acciones. Nuestro plan sigue siendo volver a las métricas de grado de inversión. Mantendremos saldos mínimos en nuestra línea de crédito, y la ejecución del programa de ventas de este año ha sido un excelente catalizador para reducir el apalancamiento y seguir mejorando todas nuestras métricas crediticias. Ahora que nuestra actividad de ventas está concluida y la reducción de deuda está en marcha, como señalé anteriormente, esperamos una mejora significativa en nuestra deuda neta sobre EBITDA.

El objetivo de fin de año que identificamos en el SIP sí supone que seguiremos destinando esos $100 million de efectivo disponible a reducir aún más la deuda pendiente durante el cuarto trimestre. En One Uptown, que es el único proyecto de desarrollo que queda, logramos avances significativos durante el trimestre y, como señalé, ahora tenemos una tasa de arrendamiento de 97%. Esperamos que este proyecto se estabilice en el tercer trimestre, ligeramente retrasado respecto del cronograma debido a los plazos de adecuación de los espacios tras la firma de los contratos de arrendamiento, pero con un rendimiento pro forma ligeramente mayor. Cabe destacar que el submercado de Uptown, donde se ubican nuestros proyectos, ahora tiene una tasa de arrendamiento de aproximadamente 95%-plus, una tasa de vacancia, incluido el espacio en subarrendamiento, inferior a 5% y prácticamente ningún bloque grande de espacio disponible.

Como señalamos anteriormente, anticipándonos al vencimiento del contrato de arrendamiento de IBM en 2027, que tendrá un impacto de aproximadamente $11 million en nuestro NOI neto, planeamos comenzar la remodelación de al menos uno de esos edificios existentes una vez que alcancemos un nivel suficiente de arrendamiento anticipado. Desde que anunciamos esta iniciativa de remodelación, el embudo ha aumentado a aproximadamente 1.5 million de pies cuadrados, y todos esos posibles arrendatarios tienen fechas de inicio de contrato entre finales de 2027 y 2030. La respuesta del mercado sigue siendo excepcional. El primer edificio tiene una superficie de 157,000 pies cuadrados. Nuevamente, suponiendo que logremos arrendamientos anticipados, y dado que estamos manteniendo conversaciones avanzadas con algunos posibles arrendatarios, esperamos entregar un edificio renovado para fines de 2027. Además, a medida que avanzan los requerimientos de los posibles arrendatarios, ya estamos planificando realizar renovaciones similares en algunos de los otros edificios. Como comentamos en nuestra última llamada, esperábamos vender Solaris, nuestro proyecto residencial de 340 unidades en Austin.

La venta se cerró en septiembre. Recibimos ingresos netos después de liquidar el préstamo de construcción de $76 million y pagarle a nuestro inversionista preferente. El proyecto se mantenía en una empresa conjunta, en la que Brandywine tenía aproximadamente el 57%, y se vendió a una tasa de capitalización inferior al 4%. Como ya hemos destacado, aumentamos a $681 million nuestro objetivo para el plan de negocios de 2026 y, francamente, nos complace mucho haber alcanzado este objetivo de ventas más elevado, particularmente considerando las condiciones muy volátiles de los mercados de capitales. Nuestro equipo hizo un trabajo excelente al cerrar todas esas transacciones sin renegociar los precios y dentro del plazo previsto. La respuesta del mercado a las ventas de activos, incluso en medio de las volátiles condiciones del mercado, fue bastante sólida. Hubo un interés considerable y el proceso de comercialización habitual recibió entre 7 y 10 ofertas calificadas.