Anuncio de M&A de CareTrust REIT, Inc

Gracias por acompañarnos hoy mientras anunciamos una emocionante alianza estratégica con LNT. Me acompañan en nuestra oficina de Londres, Inglaterra, James Callister, director de inversiones; Derek Bunker, director financiero; y Tri Tran, nuestro responsable de inversiones en SHOP. El acuerdo que anunciamos hoy combina nuestros dos motores de crecimiento más recientes, SHOP y U.K. Care Homes, en una operación valorada en aproximadamente $1.4 billion. Un poco de contexto sobre estos dos motores de crecimiento. Hace más de un año, ingresamos al Reino Unido mediante la adquisición del REIT Impact Healthcare REIT, que cotiza en Londres, en una operación valorada en aproximadamente $860 million. Desde entonces, antes del anuncio de hoy, adquirimos hogares de cuidado adicionales por $425 million. En cuanto a SHOP, llevamos menos de un año en este negocio y entramos en SHOP de la misma manera en que construimos nuestra cartera de CareTrust: con una evaluación disciplinada de inversiones que vincula a operadores sólidos con grandes oportunidades.

Si combinamos las inversiones en SHOP cerradas hasta la fecha con nuestra cartera de oportunidades de SHOP a corto plazo, en los primeros 12 meses desde el establecimiento de nuestra plataforma SHOP ya habremos invertido alrededor de $400 million. Ambos motores de crecimiento están muy activos y funcionando a toda máquina. Con este acuerdo y, más específicamente, con LNT como socio, estos dos motores acelerarán a toda velocidad. Antes de que James entre en algunos detalles del acuerdo, quisiera pedirle a Derek que comente cómo lo financiamos.

Gracias, Dave. Hemos construido el balance general para aprovechar oportunidades especiales como esta. Financiamos este primer tramo de la adquisición de LNT con una combinación de contratos de capital a plazo liquidados y un retiro de la línea de crédito revolvente. Gracias a cómo hemos posicionado el balance general, incluso después de esta gran transacción, nuestra deuda neta pro forma sobre EBITDA sigue siendo muy baja, entre dos y tres veces, con amplia capacidad disponible para seguir creciendo durante los próximos dos años. Mientras seguimos viendo una actividad emocionante y oportunidades de crecimiento tanto en EE. UU. como en el Reino Unido, evaluamos varias estrategias de financiamiento, entre ellas capital, préstamos a plazo, ampliar una línea de crédito revolvente y otras fuentes alternativas de capital, según las condiciones del mercado. Nos entusiasman el respaldo y la demanda de crédito que recibimos de nuestros bancos actuales y potenciales.

James detallará esta transacción a continuación, pero solo quiero destacar brevemente que este acuerdo, junto con otras inversiones cerradas recientemente, nos llevó a elevar nuevamente la guía para este año. Ahora proyectamos una utilidad neta atribuible a CareTrust de aproximadamente $1.54 a $1.57 por acción, FFO normalizado de aproximadamente $2.06 a $2.09 por acción y FAD normalizado de aproximadamente $2.02 a $2.05 por acción. La conciliación de la guía actualizada de la compañía para todo el año 2026 con la utilidad neta proyectada atribuible a CareTrust, junto con algunos supuestos seleccionados en los que se basa la guía, figura en nuestro comunicado de prensa publicado hoy, October 2nd, 2026. Dicho esto, le cedo la palabra a James.

Gracias, Derek. En primer lugar, a grandes rasgos, a todos los que invierten hoy en viviendas para adultos mayores les encantaría poder adquirir a escala hogares nuevos, construidos específicamente para ese fin, de alta calidad y de pago privado. Hay dos problemas. No existe una cartera así a escala y, aunque existiera, es muy difícil aceptar la dilución que ocurre durante el período de crecimiento hasta alcanzar la estabilización. Durante todo el año hemos trabajado con el equipo de LNT en una estructura beneficiosa para ambas partes, que nos permite adquirir de manera acrecentadora 45 hogares de cuidado de pago privado y alta calidad en todo el Reino Unido mientras aumentan su ocupación hasta estabilizarse; llegado ese momento, los edificios se convertirán a una estructura SHOP. Esta transacción se cerrará por etapas y, en última instancia, abarcará 45 hogares de cuidado en el Reino Unido, con un total de 2,970 unidades. El October 1st adquirimos 24 hogares en proceso de arrendamiento por aproximadamente GBP 576 million.

Los 21 hogares restantes están en desarrollo y se prevé comprarlos a lo largo de 2027 por GBP 504 million. La compañía operadora de LNT, Crystal Care, nos arrendará los edificios hasta que se estabilicen; el arrendamiento estará garantizado por la empresa matriz de LNT. Cuando alcancen la estabilización, convertiremos el arrendamiento en un acuerdo de administración SHOP, y Crystal Care seguirá como administrador. En pocas palabras, la estructura de arrendamiento a SHOP significa que, en lugar de asumir el período de crecimiento, generamos ingresos durante ese período. Además, como parte del acuerdo, tenemos una opción para adquirir LNT en el futuro. A medida que los hogares se acerquen a la estabilización y pasen a nuestra plataforma SHOP, la cartera de CareTrust se transformará gracias a una diversificación significativa de SHOP con activos nuevos. Nos entusiasma asociarnos con LNT para contar con una cartera de oportunidades SHOP sin igual en la industria.

Tri. Gracias, James. LNT tiene más de 30 años de experiencia en el desarrollo y la operación de hogares de cuidado, y actualmente es el desarrollador más prolífico de hogares de cuidado en el Reino Unido.

Los 45 hogares que adquirimos están en mercados muy sólidos en cuanto a población, propiedad de vivienda y valor de las viviendas. Como todos cuentan con baños privados con ducha a ras de piso, la demanda de esta nueva oferta es extremadamente alta. A menudo nos oirán referirnos a LNT como una empresa sin igual porque está diseñada de manera única para construir hogares de cuidado de alta calidad con eficiencia y a una escala sin precedentes. Su elemento diferenciador es la integración vertical, desde la selección del terreno y el diseño hasta la planificación, la construcción y las operaciones. Esta estructura única ha creado una máquina capaz de lograr un rendimiento sobre costos impresionante, de aproximadamente 17%. Además de nuestros 45 hogares de cuidado, LNT tiene otros 132 terrenos en su cartera de desarrollo.

Te devuelvo la palabra, Dave. Gracias, equipo.

Llamamos a esto una relación estratégica por varias razones. Aquí pueden ver que, al convertirse a SHOP, nuestro NOI de SHOP aumenta drásticamente, de 2% a 20%; la proporción de viviendas para adultos mayores en nuestra cartera pasa de 26% a 40% y, por supuesto, el valor de los activos aumenta en más de $1.5 billion. LNT es verdaderamente un multiplicador para nuestras plataformas del Reino Unido y SHOP. Este acuerdo mejorará drásticamente la antigüedad, la calidad y la composición de nuestra cartera del Reino Unido, dará escala a nuestra plataforma SHOP con la cartera más nueva de activos de viviendas para adultos mayores del Reino Unido y está estructurado de manera que resuelve los obstáculos para que participemos en el desarrollo a escala justo cuando empieza a llegar la ola demográfica. Hemos encontrado la manera de reducir el riesgo y eliminar la dilución inherente a la fase de crecimiento.

En cambio, cada propiedad nueva aportará desde el primer día y, finalmente, una vez que se conviertan a SHOP, los hogares tendrán rendimientos en el rango alto del 7%, con margen para seguir creciendo. Quiero tomarme un momento para agradecer a Lawrence, Matt, Christian, Jonathan, Charlie, Tom y Keeley, del equipo de LNT, por su confianza y colaboración para concretar esta alianza. Quiero agradecer a James, Derek, Tree, Lauren, Roger, Noah, Kyle, Chris, Joe, Joe, Simon, Killian y JP la creatividad y el arduo trabajo necesarios para llevar esto hasta la meta y ahora hasta la línea de salida. Solo mencionamos algunos de los puntos principales del acuerdo. Tienen la presentación y el comunicado de prensa frente a ustedes. Si tienen alguna pregunta, ya saben dónde encontrarnos. Comuníquense con nosotros. Nos encantaría conversar más sobre el acuerdo y nuestra creciente estrategia SHOP.

Para quienes se han incorporado más recientemente a CareTrust y LNT, queríamos dejarles algo adicional, algo más de contexto sobre las dos compañías y cómo nos unimos en este acuerdo. Esperamos que lo disfruten. Uno, dos, tres, cuatro. Originalmente, éramos operadores de centros de enfermería especializada y viviendas para adultos mayores. Yo mismo soy un exadministrador de un hogar de ancianos. Esa experiencia operativa está realmente en el centro de lo que somos. Es lo que yo llamaría nuestra fórmula secreta. Cuando empezamos hace unos 14 años, éramos un REIT estadounidense muy sencillo y enfocado exclusivamente en centros de enfermería especializada con arrendamientos triple neto. Durante los siguientes nueve años, promediamos inversiones de alrededor de $225 million al año y, en ese período, crecimos de un tamaño de alrededor de $0.5 billion a uno de aproximadamente $2 billion.

Ese promedio de $225 million al año pasó a $1.5 billion en 2024 y, este año, ya llegamos a $1.9 billion, y el año aún no termina. Al pensar en pasar de ser una compañía de $2 billion a una de $5 billion, $10 billion, $20 billion y $30 billion, nos dimos cuenta de que probablemente no bastaría con ser un REIT enfocado exclusivamente en centros de enfermería especializada. Necesitábamos aumentar nuestro TAM, es decir, nuestro mercado total direccionable. En 2023 apostamos con fuerza por las alianzas estratégicas. Eso empezó a dar grandes dividendos en 2024. En medio de ese crecimiento explosivo, se nos presentó la oportunidad de ingresar al Reino Unido. Creamos una cartera de oportunidades completamente nueva. El año pasado decidimos ampliar aún más el TAM y prácticamente triplicarlo. Agregamos un tercer motor de crecimiento.

Pasamos de los centros de enfermería especializada, a los centros de enfermería especializada más el Reino Unido y ahora a los centros de enfermería especializada, el Reino Unido y SHOP. Ampliamos mucho nuestros equipos de administración de activos, contabilidad, finanzas, impuestos y ciencia de datos. En todos los aspectos, hemos ampliado realmente ese equipo para poder aprovechar los mercados mucho más grandes en los que podemos invertir hoy. Todo eso nos ha llevado hasta este momento con LNT.