Llamada de resultados del T3 2026 de Cousins Properties Inc.

Buenos días y bienvenidos a la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de Cousins Properties. Hoy me acompañan Colin Connolly, nuestro presidente y director ejecutivo; Richard Hickson, nuestro vicepresidente ejecutivo de Operaciones; Kennedy Hicks, nuestro vicepresidente ejecutivo y director de Inversiones; y Gregg Adzema, nuestro vicepresidente ejecutivo y director financiero. El comunicado de prensa y el paquete de información complementaria se distribuyeron ayer por la tarde y también se presentaron mediante el Formulario 8-K. En el paquete de información complementaria, la compañía concilió todas las medidas financieras no GAAP con las medidas GAAP directamente comparables, de conformidad con los requisitos de la Regulación G. Si no recibieron una copia, estos documentos están disponibles en los enlaces de información trimestral y de información complementaria ante la SEC, en la página de relaciones con inversionistas de nuestro sitio web, cousins.com.

Tengan en cuenta que ciertos asuntos que se analicen hoy pueden constituir declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores, y que los resultados reales podrían diferir sustancialmente de estas declaraciones debido a diversos riesgos, incertidumbres y otros factores, incluidos los factores de riesgo descritos en nuestro informe anual presentado en el Formulario 10-K y en nuestras otras presentaciones ante la SEC. La compañía no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas, ya sea como resultado de nueva información, acontecimientos futuros o por cualquier otro motivo. La declaración completa sobre las declaraciones prospectivas está disponible en el paquete de información complementaria publicado ayer, y en nuestras presentaciones ante la SEC se incluye un análisis detallado de algunos riesgos potenciales. Dicho esto, le cedo la palabra a Colin Connolly.

Gracias, Pam, y buenos días a todos. Tuvimos un tercer trimestre muy sólido en Cousins. Aumentamos nuestra guía (guidance) de ganancias, completamos transacciones estratégicas que mejorarán la calidad de nuestra cartera y registramos sólidos indicadores de arrendamiento y operación. Quisiera comenzar destacando varias tendencias importantes que siguen definiendo el panorama del sector de oficinas. Primero, la demanda está mejorando. Según JLL, la actividad de arrendamiento durante 2026 va camino de alcanzar su nivel más alto desde la pandemia. La absorción neta también ha sido positiva durante cinco trimestres consecutivos. En conjunto, el mayor dinamismo del arrendamiento y la absorción positiva sostenida apuntan a un mercado más ajustado, con una disminución de la superficie disponible a uno de los ritmos más rápidos en la historia del mercado de oficinas. Segundo, hasta la fecha, la IA está demostrando ser más una aliada que una amenaza para el sector de oficinas. Sobre el terreno, estamos viendo que la demanda de oficinas relacionada con la IA se amplía en todo el país, incluso en muchos de nuestros mercados.

No hemos visto en los datos de empleo indicios de tendencias negativas significativas atribuibles a la IA. Estas observaciones son muy alentadoras y seguiremos monitoreándolas. Tercero, la preferencia por la calidad es implacable. Los clientes están dando prioridad a edificios de alta calidad y bien ubicados que fomentan la interacción y la colaboración. La preferencia por los edificios más nuevos es particularmente clara. Una vez más, según JLL, casi toda la absorción neta positiva en el sector de oficinas desde el inicio de la COVID se ha producido en edificios entregados desde 2010 hasta la fecha. Cuarto, estamos viendo un renovado impulso de la migración hacia el Sunbelt. Además de las reubicaciones corporativas completas, vemos un aumento de empresas que abren nuevos centros corporativos en el Sunbelt, provenientes de ciudades de alto costo y menos favorables para los negocios del noreste y de la costa oeste. Creemos que esta tendencia aún está en sus primeras etapas y esperamos que estos anuncios continúen. Por último, los inicios de nuevas construcciones están en mínimos históricos.

Dado que se requieren entre tres y, en algunos casos, cuatro años para entregar un nuevo proyecto, es poco probable que se produzca un aumento significativo de la nueva oferta antes de 2030, como mínimo. ¿Cuáles son las implicaciones de estas tendencias? En pocas palabras, el mercado de oficinas se ha bifurcado. El sector de oficinas convencionales tiene una demanda mínima y un exceso significativo de oferta; dicho de otra manera, no se están demoliendo suficientes edificios. Al mismo tiempo, la oferta de oficinas de estilo de vida es cada vez más insuficiente. El resultado neto para Cousins es una escasez emergente de espacios de oficinas de estilo de vida de primer nivel en los mejores submercados del Sunbelt; una escasez que se agudizará cada vez más en los próximos años y favorecerá a los arrendadores. Estamos en una posición única para beneficiarnos de estas tendencias. En Cousins, nuestra estrategia no ha cambiado. Estamos muy enfocados en impulsar un crecimiento sostenible de las ganancias, mantener nuestro balance general de primer nivel y mejorar continuamente la calidad de nuestra cartera de oficinas de estilo de vida en el Sunbelt.

Es importante destacar que avanzamos en la ejecución de la estrategia durante el tercer trimestre. Compartiré algunos aspectos destacados. Primero, estamos aumentando los fondos provenientes de operaciones (FFO). Aumentamos en $0.02 por acción la guía (guidance) de FFO para el año completo 2026, a $2.97 por acción, lo que representa un crecimiento de 4.6% frente a 2025. Este será nuestro tercer año consecutivo de crecimiento del FFO y representa una tasa de crecimiento anual compuesta de 4.3% desde 2023. La trayectoria de Cousins en cuanto a generar crecimiento de las ganancias durante estos tres años no tiene comparación entre los REIT de oficinas tradicionales y, francamente, creo que los inversionistas no la valoran lo suficiente. Durante el trimestre, arrendamos 546,000 pies cuadrados, incluidos 220,000 pies cuadrados en nuevos contratos y ampliaciones. Además, tenemos una cartera de oportunidades de arrendamiento excepcionalmente sólida. Como resultado, estamos encaminados a alcanzar nuestra meta de ocupación del 90% para fin de año.

En los arrendamientos de segunda generación, el aumento de las rentas en efectivo fue de 19.8%, nuestro mejor resultado en cinco años. Esto marca 50 trimestres consecutivos de aumentos positivos de las rentas y refleja nuestro énfasis continuo en incrementar agresivamente las tarifas de alquiler. Por último, cerramos una serie de nuevas inversiones y desinversiones que mejoraron la calidad de nuestra cartera, aumentaron nuestra diversificación geográfica y posicionan a Cousins para lograr un crecimiento de las ganancias a largo plazo. Quisiera destacar una transacción. A través de una empresa conjunta recién constituida, adquirimos una participación accionaria del 97.5% en un terreno de 2.3 acres ubicado en 2401 McKinney, en Uptown Dallas. Uptown sigue atrayendo una demanda significativa de fuera del mercado local y tiene una escasez de grandes bloques de espacio en propiedades de primer nivel. Creemos que 2401 McKinney es simplemente el mejor terreno de la ciudad y una oportunidad extraordinaria para Cousins. Como he dicho anteriormente, los nuevos desarrollos se están volviendo más atractivos.

Por lo tanto, nuestro plan actual es comenzar en 2027 la construcción de una torre de oficinas emblemática de aproximadamente 700,000 pies cuadrados. Si bien reconozco que ha habido mucha especulación en los medios sobre 2401 McKinney, obviamente hoy no puedo hacer comentarios al respecto. Pero tengan la seguridad de que, en cualquier anuncio de futuros desarrollos que hagamos, confiamos en que los inversionistas considerarán muy atractivos los indicadores de prearrendamiento y el perfil de rentabilidad, incluso en el entorno actual de tasas de interés más altas. Nos entusiasma lo que le espera a Cousins. A pesar de la volatilidad macroeconómica persistente, seguimos superando el desempeño del mercado, respaldados por una sólida plataforma operativa, un portafolio emblemático en el Sunbelt, una estructura de gastos generales y administrativos (G&A) altamente eficiente y uno de los balances generales más sólidos del sector de oficinas. Estas fortalezas nos posicionan favorablemente para un mercado que se está reequilibrando. Prácticamente no hay nuevas construcciones, el espacio de oficinas de alta calidad orientado al estilo de vida es cada vez más escaso y los fundamentos generales del Sunbelt se están volviendo más sólidos.

Esperamos que el impulso positivo continúe. Antes de cederle la palabra a Richard, quiero agradecer a nuestros talentosos empleados de Cousins. Su compromiso con la excelencia y con atender a nuestros clientes es la base de nuestro éxito. ¿Richard? Gracias, Colin. Buenos días a todos.

Tras alcanzar un récord de 1.9 millones de pies cuadrados de arrendamientos totales en el primer semestre del año, nuestro equipo sumó otros 546,000 pies cuadrados de arrendamientos totales en el tercer trimestre, en línea con nuestro ritmo trimestral desde principios de 2023. Los sectores de tecnología y servicios financieros fueron los que más contribuyeron a nuestra actividad total, con cerca de 49% en conjunto; el resto estuvo bien diversificado por industria. En términos de pies cuadrados, 40% de los arrendamientos concretados este trimestre fueron nuevos o ampliaciones, por un total de 220,000 pies cuadrados, lo que elevó los nuevos arrendamientos y las ampliaciones acumulados en lo que va del año a aproximadamente 1.1 millones de pies cuadrados. El equipo también concretó unos impresionantes 326,000 pies cuadrados en renovaciones durante el trimestre, con un volumen de renovaciones en pies cuadrados 25% superior a nuestro ritmo de los últimos tres años.

Esto incluyó seis renovaciones de un piso completo o más, cuatro de las cuales ampliaron su superficie. Gracias al sólido volumen de renovaciones acumulado en lo que va del año, ahora solo tenemos 853,000 pies cuadrados cuyos contratos vencen hasta fines de 2027, lo que representa 4.6% del espacio arrendable total del portafolio. Para ponerlo en contexto, es aproximadamente la mitad de lo que, en promedio, teníamos por vencer a la misma fecha en los dos años anteriores. Además, no hay vencimientos de más de 100,000 pies cuadrados hasta fines del próximo año. De hecho, al analizar 2027, el mayor vencimiento que aún no se ha cubierto con un nuevo arrendamiento o que no está previsto cubrir mediante arrendamientos es de apenas 26,000 pies cuadrados. Me cuesta recordar otra ocasión en que hayamos tenido un perfil de vencimientos a corto plazo tan excepcional. Además de la solidez de nuestra actividad concretada y de nuestro perfil de vencimientos, nuestra cartera general de posibles arrendamientos sigue siendo sólida.

En cuanto a nuestra cartera de oportunidades en etapas avanzadas, en nuestra presentación para inversionistas de septiembre informamos que 1 millón de pies cuadrados de actividad estaba firmado, correspondía al trimestre hasta la fecha o se encontraba en negociaciones de arrendamiento. A casi 1 mes de iniciado el cuarto trimestre, esa cifra asciende ahora a aproximadamente 1.4 millones de pies cuadrados, distribuidos casi por igual entre el portafolio operativo y la actividad potencial de nuevos desarrollos. Pasando a la economía de los arrendamientos, el alquiler neto promedio trimestral fue de $42.41. Tanto los períodos de renta gratis como las mejoras para los arrendatarios fueron menores este trimestre, lo que dio como resultado concesiones promedio de arrendamiento de $8.25. Todo esto contribuyó a que el alquiler neto efectivo promedio aumentara 11.4% frente al trimestre anterior, hasta $31.24. El alquiler neto efectivo promedio del tercer trimestre y el acumulado de 2026 crecieron considerablemente frente al total de 2025, en 21% y 18%, respectivamente.

Por último, las rentas en efectivo de los arrendamientos de segunda generación volvieron a aumentar este trimestre, un 19.8%, y solo tres arrendamientos de segunda generación registraron una reducción de la renta. Al cierre del trimestre, los porcentajes de arrendamiento y ocupación promedio ponderada de nuestro portafolio total de oficinas fueron de 93% y 89.5%, respectivamente; ambos aumentaron frente al trimestre anterior y la ocupación subió por tercer trimestre consecutivo. El porcentaje de arrendamiento de nuestro portafolio aumentó o se mantuvo estable en todos los mercados salvo dos, y Atlanta volvió a ser el mayor contribuyente positivo. También señalaría que la diferencia actual de 3.5% entre nuestros porcentajes de arrendamiento y ocupación se mantiene en su nivel más amplio en más de tres años. Gracias a nuestro favorable perfil de vencimientos de arrendamientos y al sólido volumen de contratos firmados que aún no han comenzado, seguimos confiando en que podemos alcanzar una ocupación de 90% al cierre del año. Pasando a nuestros mercados, nuestro portafolio de Atlanta sigue registrando una sólida actividad de arrendamiento, con 245,000 pies cuadrados de contratos firmados este trimestre.