Anuncio de M&A de BRIXMOR PROPERTY GROUP INC.

Gracias, operador, y gracias a todos por acompañarnos en la Conferencia sobre la Transacción de Brixmor. Hoy me acompañan en la llamada Brian Finnegan, director ejecutivo y presidente; Steven Gallagher, director financiero; y Mark Horgan, vicepresidente ejecutivo y director de inversiones. Antes de comenzar, permítanme recordarles que algunos de nuestros comentarios de hoy, incluidos los relativos a los beneficios esperados de la transacción, pueden contener declaraciones prospectivas basadas en ciertos supuestos y sujetas a riesgos e incertidumbres inherentes, tal como se describe en nuestros documentos presentados ante la SEC y en el comunicado de prensa sobre la transacción. Los resultados futuros reales podrían diferir sustancialmente. No asumimos obligación alguna de actualizar ninguna declaración prospectiva. Además, hoy haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP.

Encontrarán más información sobre el uso de estas medidas y las conciliaciones con nuestros resultados GAAP en el comunicado de resultados y la información complementaria, disponibles en la sección de Relaciones con Inversionistas de nuestro sitio web. Dado el número de participantes en la llamada, les pedimos amablemente que limiten sus preguntas a una por persona. Si tienen preguntas adicionales, vuelvan a ponerse en la fila. Tengan en cuenta que también se publicó en las páginas de Relaciones con Inversionistas de nuestro sitio web una presentación con más detalles sobre esta transacción. En este momento, me complace presentar a Brian Finnegan.

Gracias, Stacy. Buenos días a todos y gracias por acompañarnos con tan poca anticipación. Nos entusiasma anunciar una transacción que se alinea directamente con nuestra estrategia y crea una atractiva oportunidad para generar valor a largo plazo para los accionistas mediante el mismo enfoque de arrendamiento, redesarrollo y operación que ha impulsado el desempeño superior de Brixmor durante la última década. Antes de explicar la lógica estratégica, comenzaré con la estructura de la transacción. Brixmor y Everview Partners han celebrado acuerdos definitivos para adquirir Slate Grocery REIT, propietario cotizado en Canadá de centros comerciales de EE. UU. con supermercados como ancla, en una transacción valuada en $2.34 billion. Brixmor adquirirá 23 centros comerciales con supermercados como ancla, que suman aproximadamente 3 millones de pies cuadrados, por $636 millones. Una empresa conjunta recién constituida entre Brixmor y afiliadas de Everview Partners adquirirá los 92 activos restantes, que suman aproximadamente 12 millones de pies cuadrados, por $1.71 mil millones.

Brixmor será propietaria del 20% de la empresa conjunta y Everview del 80%. Brixmor será el administrador de activos y propiedades, y representante de arrendamiento de la empresa conjunta; aprovecharemos nuestra plataforma para generar ingresos recurrentes. También realizaremos una inversión de capital preferente de $174 millones en la empresa conjunta, que generará un dividendo del 9%. Everview es el socio adecuado para esta transacción. Comparten nuestra convicción en el comercio minorista al aire libre con supermercados como ancla, aportan amplia experiencia en inversión en activos reales y reconocen el valor de la plataforma operativa de Brixmor. La estructura nos permite aprovechar una oportunidad estratégica que aumenta las ganancias por acción, sin dejar de ser disciplinados en la asignación de capital. También crea una posible cartera de futuras oportunidades de adquisición para Brixmor.

La transacción en su conjunto refleja una tasa de capitalización apenas superior al 7%, lo que consideramos un atractivo punto de entrada dada la calidad de los bienes raíces, los precios actuales del mercado para el comercio minorista al aire libre con supermercados como ancla y las oportunidades de crecimiento incorporadas en la cartera. La transacción fue aprobada por el consejo de administración de Brixmor y el consejo de fideicomisarios de Slate, y se espera que cierre en el primer trimestre de 2027, sujeta a la aprobación de los tenedores de participaciones de Slate y a otras condiciones de cierre habituales. Una vez explicados los aspectos operativos, permítanme explicar por qué esta transacción es atractiva para Brixmor y nuestros accionistas. Durante la última década, hemos creado una plataforma operativa muy competente, relaciones sólidas con minoristas y capacidades comprobadas de redesarrollo. Esta transacción nos permite poner esas fortalezas en práctica a gran escala.

Amplía nuestra inversión en el comercio minorista al aire libre con supermercados como ancla mediante activos altamente complementarios en mercados donde ya tenemos una presencia importante y experiencia operativa; mejora nuestras perspectivas de crecimiento visibles para varios años y lo hace con una estructura eficiente en capital que aumenta las ganancias por acción de inmediato, a la vez que preserva la solidez de nuestro balance general y nuestra flexibilidad financiera. La oportunidad también se alinea directamente con el marco de adquisición que hemos comunicado a los inversionistas. Evaluamos cada adquisición con los mismos criterios: ajuste estratégico y de mercado, potencial de crecimiento del NOI a largo plazo y nuestra capacidad para crear valor mediante arrendamientos, redesarrollo, renovación de la oferta comercial y ejecución operativa. Esta transacción cumple todos los criterios. Pasemos a los bienes raíces. La cartera adquirida por Brixmor consta de 23 centros comerciales con supermercados como ancla, con una ocupación del 96% y ubicados íntegramente dentro de nuestra presencia actual.

Los activos se concentran en Florida, Georgia y las Carolinas, mercados donde tenemos escala, amplio conocimiento operativo, sólidas relaciones con minoristas y convicción en las perspectivas de crecimiento a largo plazo. El 100% de la cartera tiene supermercados como ancla e incluye operadores líderes como Publix, Harris Teeter y Kroger. Conocemos muy bien a estos operadores y llevamos muchos años colaborando con ellos para crear valor en nuestros centros. En pocas palabras, estos activos son exactamente el tipo de propiedades que hemos estado incorporando a la cartera. La cartera de la empresa conjunta agrega otros 92 centros y aproximadamente 12 millones de pies cuadrados de bienes raíces, de los cuales el 94% tiene supermercados como ancla. Aproximadamente el 70% de la cartera se encuentra en mercados donde ya operamos. Esperamos aprovechar nuestra plataforma nacional de arrendamiento, nuestras sólidas relaciones con minoristas y nuestra experiencia operativa para impulsar un atractivo crecimiento del NOI a largo plazo en ambas carteras, en línea con la expectativa de crecimiento a largo plazo del 4% de Brixmor.

Las oportunidades de creación de valor ya son visibles. Vemos un potencial significativo para aumentar la ocupación, en particular en los locales pequeños, junto con oportunidades para mejorar la oferta comercial y la combinación de inquilinos aprovechando toda la amplitud de nuestras relaciones con minoristas. También vemos un potencial considerable para ajustar las rentas al mercado y un amplio margen para futuros aumentos de renta; las rentas vigentes en ambas carteras promedian más de 30% por debajo de las de la cartera actual de Brixmor, y varios contratos heredados con supermercados como ancla tienen rentas inferiores a $9 por pie cuadrado. La cartera de Slate también generó aumentos de renovación de dos dígitos medios durante el último año, lo que demuestra la oportunidad incorporada que pretendemos aprovechar. Hemos identificado aproximadamente $100 millones en oportunidades de redesarrollo y desarrollo de parcelas periféricas dentro de la cartera adquirida por Brixmor, con rendimientos acordes con nuestra cartera actual de reinversión, incluidos varios proyectos de redesarrollo de Publix en mercados de alto crecimiento del sureste. El redesarrollo es una capacidad central de Brixmor.

Sabemos cómo trabajar con nuestros socios supermercadistas, ejecutar a escala y generar rendimientos atractivos ajustados por riesgo. Esta transacción agrega otro componente significativo a nuestra cartera de reinversión. Además de los arrendamientos y el redesarrollo, vemos un potencial adicional mediante aumentos de renta contractuales, mejores recuperaciones de gastos, ingresos de actividades especializadas y operaciones inmobiliarias disciplinadas. Cada una de estas iniciativas es sencilla por sí sola. En una cartera de este tamaño, esperamos que contribuyan de manera significativa al flujo de efectivo a nivel de propiedad. En pocas palabras, hoy son buenos activos en mercados en crecimiento, y creemos que nuestra plataforma puede mejorarlos. En cuanto a la asignación de capital, nuestra capacidad para aprovechar una oportunidad de esta escala refleja la disciplina financiera, la liquidez y la solidez del balance general que hemos construido con el tiempo. Esos esfuerzos nos han dado la flexibilidad para actuar cuando surge una oportunidad atractiva, que es exactamente lo que estamos haciendo aquí.

Deliberadamente dimensionamos nuestra inversión en aproximadamente $1 billion para limitar la dependencia de los mercados de capitales y el riesgo de ejecución. Con compromisos de financiamiento provisional por $1 billion y una liquidez de $1.5 billion al cierre del segundo trimestre, contamos con varias alternativas de financiamiento y la flexibilidad para desplegar capital de manera disciplinada y oportunista. Nuestro plan de financiamiento comienza con aproximadamente $300 millones de efectivo disponible, incluidos $115 millones de ingresos pendientes de liquidación de emisiones a futuro mediante ATM. Esperamos financiar aproximadamente $500 millones mediante deuda, incluida la asunción de aproximadamente $95 millones en hipotecas existentes, con flexibilidad para acceder al mercado de bonos sin garantía o a un préstamo bancario a plazo. Se espera que la actividad habitual de reciclaje de capital financie el saldo restante. La combinación final de financiamiento dependerá de los precios relativos y las condiciones del mercado y, algo importante, no depende de emitir acciones a los niveles de cotización actuales.

Esto no representa un cambio en nuestra estrategia de reciclaje de capital. Seguiremos monetizando selectivamente los activos cuyo valor consideremos que hemos maximizado. La demanda de bienes raíces comerciales sigue siendo sólida. Por ejemplo, en las últimas dos semanas cerramos ventas de activos por aproximadamente $40 millones a tasas de capitalización atractivas y tenemos otros $100 millones bajo carta de intención o contrato. La transacción aumenta de inmediato el FFO por acción de Nareit y es coherente con nuestro compromiso con la disciplina financiera. También nos comprometemos a mantener un balance general sólido con grado de inversión; se espera que el apalancamiento en 2027 se mantenga en niveles acordes con los recientes, preservando al mismo tiempo una capacidad significativa para futuras oportunidades de inversión. En conclusión, esta transacción mejora nuestras perspectivas de crecimiento mediante una estructura eficiente en capital y mantiene la coherencia con nuestra asignación disciplinada de capital.

Agrega activos estratégicamente alineados a escala en mercados en los que tenemos convicción, crea oportunidades de crecimiento visibles para varios años y genera ingresos recurrentes adicionales, todo ello mientras preserva la solidez del balance general y la flexibilidad financiera. La oportunidad es significativa, las palancas de creación de valor son claras y nuestro equipo las ha ejecutado con éxito durante más de una década. También quisiera reconocer al equipo de Everview. Billy Rahm y yo nos conocemos desde hace años, y le tengo un enorme respeto a él y a la organización que ha construido. Nos entusiasma asociarnos con Everview y esperamos aplicar nuestras respectivas fortalezas para crear un valor significativo con el tiempo. También quisiera agradecer al comité especial del consejo de fideicomisarios de Slate Grocery REIT y a sus asesores por su profesionalismo, participación y colaboración durante todo este proceso.

Agradecemos su enfoque constructivo para alcanzar este acuerdo. Por último, quiero agradecer a nuestros asesores y, por supuesto, a todo el equipo de Brixmor. Esta transacción refleja la solidez de la plataforma que ustedes han construido y la disciplina, colaboración y dedicación que aportan al negocio todos los días. Agradezco el enorme esfuerzo que nos trajo hasta aquí y sé que este equipo está listo para ejecutar la oportunidad que tenemos por delante. Gracias de nuevo por acompañarnos hoy. Nos entusiasma la transacción, confiamos en nuestra capacidad para ejecutarla y estamos enfocados en generar valor para los accionistas tanto de inmediato como con el tiempo. Con esto, operador, abra la línea para las preguntas.