Llamada de resultados del T3 2026 de Mid-America Apartment Communities, Inc.

Soy Andrew Schaeffer, tesorero y director de mercados de capitales de MAA. Los integrantes del equipo directivo que participan en la llamada esta mañana son Brad Hill, Tim Argo, Clay Holder y Rob DelPriore. Antes de comenzar con los comentarios preparados para esta mañana, quiero señalar que, como parte de esta conversación, la gerencia de la compañía hará declaraciones prospectivas. Los resultados reales podrían diferir sustancialmente de nuestras proyecciones. Les recomendamos consultar la sección sobre declaraciones prospectivas del comunicado de resultados de ayer y nuestras presentaciones ante la SEC conforme a la Ley de 1934, que describen los factores de riesgo que podrían afectar los resultados futuros. Durante esta llamada también analizaremos ciertas medidas financieras no conforme a los GAAP.

La presentación de las medidas financieras GAAP más directamente comparables, así como las conciliaciones de las diferencias entre las medidas no conforme a los GAAP y las medidas GAAP comparables, se encuentran en nuestro comunicado de resultados y en la información financiera complementaria. Nuestro comunicado de resultados y el suplemento están disponibles actualmente en la página «For Investors» de nuestro sitio web, www.maac.com. Más tarde hoy también estarán disponibles en nuestro sitio web una copia de nuestros comentarios preparados y una grabación de audio de esta llamada. Después de unos breves comentarios preparados, el equipo directivo estará disponible para responder preguntas. Cuando lleguemos a la sesión de preguntas y respuestas, les pedimos que sean respetuosos con el tiempo de todos. Con el fin de completar la llamada en una hora, debido a que hoy hay otras llamadas de resultados, limitaremos las preguntas a una por analista. Les pedimos que vuelvan a ponerse en la fila si tienen preguntas de seguimiento o temas adicionales que quieran tratar. Ahora le cedo la palabra a Brad.

Gracias, Andrew, y buenos días a todos. Como destacamos en nuestro comunicado de resultados, los resultados de FFO core del tercer trimestre estuvieron en línea con nuestras expectativas. Si bien la disciplina en gastos respaldó los resultados del tercer trimestre, la recuperación más tardía de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento se refleja en nuestras perspectivas revisadas para todo el año, que Clay explicará. A medida que avanzamos en el cuarto trimestre, seguimos observando señales de recuperación en todos nuestros mercados. Según las tendencias actuales, somos optimistas y creemos que veremos una mejora interanual en las tarifas de los nuevos contratos de arrendamiento de residentes durante todo el cuarto trimestre, ligeramente más tarde de lo previsto inicialmente para el tercer trimestre. Aunque el momento se ha desplazado ligeramente, los factores subyacentes de la recuperación siguen intactos. La sólida demanda sigue absorbiendo la elevada oferta entregada durante los últimos años, y nos alientan las primeras señales de fortalecimiento de las condiciones del mercado.

Nuestro desempeño en renovaciones siguió fortaleciéndose: la mejora interanual se aceleró a 80 puntos básicos en el tercer trimestre, frente a 50 puntos básicos en el segundo trimestre. Esto respaldó nuestras tarifas combinadas de contratos de arrendamiento y los ingresos, mientras los precios de los nuevos contratos para residentes continúan recuperándose. Con una ocupación más estable, estamos teniendo un sólido inicio del cuarto trimestre: los precios preliminares de octubre para los nuevos contratos de arrendamiento de residentes mejoraron secuencialmente frente a septiembre. Este mejor desempeño de los nuevos contratos, combinado con la fortaleza sostenida de las renovaciones, dio como resultado que las tarifas combinadas preliminares de octubre de los contratos de arrendamiento mejoraran más de 100 puntos básicos frente a octubre de 2025. Somos optimistas y creemos que este impulso en los arrendamientos seguirá fortaleciéndose de cara a la temporada de arrendamientos de primavera, que es más activa. Los fundamentos de la demanda en los mercados donde operamos siguen siendo saludables y continúan superando a los de los mercados fuera de MAA. El crecimiento del empleo, la formación de hogares, la migración hacia la región y el crecimiento demográfico, junto con los persistentes problemas de asequibilidad de las viviendas unifamiliares, siguen respaldando la demanda de viviendas en alquiler en los mercados donde operamos.

El Sun Belt sigue siendo un destino atractivo para empleadores y empleados, gracias a la alta calidad de vida y a su asequibilidad relativa. Estas ventajas refuerzan nuestra convicción en el atractivo a largo plazo del Sun Belt, incluso cuando las presiones temporales de la oferta han afectado el ritmo de la recuperación a corto plazo. La sólida demanda, junto con menores niveles de oferta, está empezando a traducirse en un entorno operativo más equilibrado. El desempeño varía según la etapa del ciclo local de oferta, pero la absorción acumulada en lo que va del año en nuestros mercados ha superado las nuevas entregas de oferta, lo que ha reducido la cantidad de comunidades en fase de colocación de unidades y ha favorecido una disminución gradual de los incentivos. A medida que las comunidades en fase de colocación de unidades se estabilizan y los nuevos inicios de construcción se mantienen bajos, disminuye el impacto de la elevada oferta y el equilibrio entre oferta y demanda se inclina más hacia la demanda. Ese proceso está en marcha y sienta las bases para que mejoren las condiciones de arrendamiento y, en última instancia, debería conducir a un mayor poder de fijación de precios.

Durante esta transición, nuestro enfoque consiste en posicionar a MAA de la mejor manera para aprovechar los beneficios de esa mejora. Nuestras prioridades siguen siendo la gestión disciplinada de gastos, las inversiones en tecnología para respaldar una plataforma más sólida, con mayor centralización y especialización, y las mejoras en nuestras comunidades mediante la remodelación, el reposicionamiento y la instalación de Wi-Fi en toda la propiedad. En conjunto, estas iniciativas buscan fortalecer la experiencia de los residentes para respaldar nuestras renovaciones, líderes del sector, mejorar la eficiencia operativa y ampliar nuestras oportunidades de crecimiento de las ganancias a medida que el entorno operativo siga mejorando. Además de estas iniciativas para fortalecer nuestra plataforma operativa, seguimos enfocados en crear valor para los accionistas a largo plazo mediante una asignación disciplinada de capital. Nuestra estrategia equilibra las inversiones en nuestra cartera existente con oportunidades selectivas de crecimiento externo, al tiempo que mantenemos flexibilidad financiera. Durante el trimestre, iniciamos la construcción de tres proyectos, con lo que completamos los cuatro inicios previstos para el año.

Estos proyectos incluyen una fase 2 de desarrollo de 88 unidades, de propiedad exclusiva, en Kansas City; un desarrollo de 306 unidades en una empresa conjunta con compra anticipada en el norte de Virginia; y un desarrollo de 312 unidades en una empresa conjunta con compra anticipada en Nashville, Tennessee. Se espera que los tres proyectos alcancen la estabilización en 2029, en un entorno con una oferta mucho menor y fundamentos operativos más sólidos, y que generen rendimientos para los accionistas a largo plazo superiores a nuestro costo de capital actualmente elevado, incluso bajo supuestos de suscripción conservadores. De cara a 2027, somos optimistas y creemos que el equilibrio seguirá desplazándose, de manera más generalizada, de una competencia impulsada por la oferta hacia una mejora impulsada por la demanda, lo que respaldará una aceleración de los fundamentos operativos. El momento y el ritmo variarán según el mercado, pero, con una demanda saludable, una absorción que supera las nuevas entregas y mercados que se fortalecen gradualmente, vemos una base favorable para la siguiente fase de la recuperación.

A medida que disminuyan las presiones de la oferta, creemos que la solidez de nuestra plataforma operativa y las capacidades que hemos estado desarrollando deberían reflejarse cada vez más en nuestro desempeño. A todos nuestros colaboradores en las comunidades y en las oficinas corporativas y regionales, gracias por su dedicación continua a nuestros residentes y a MAA. Dicho esto, le cedo la palabra a Tim.

Gracias, Brad, y buenos días a todos. En el tercer trimestre, el NOI de las mismas propiedades estuvo en línea con nuestras expectativas: los gastos operativos de las propiedades, que siguieron siendo inferiores a lo proyectado, compensaron los ingresos inferiores a lo proyectado, impulsados principalmente por precios ligeramente más débiles en los nuevos contratos. Como mencionó Brad, las tendencias de octubre y de principios del cuarto trimestre en los precios de los nuevos contratos son alentadoras. Sin embargo, aunque se está registrando una absorción positiva, seguimos observando que los consumidores fueron selectivos en el tercer trimestre, lo que generó presión a la baja sobre las tarifas de los nuevos contratos. A pesar de estas tendencias en los precios de los nuevos contratos, las tasas de retención en las renovaciones y las tarifas de renovación siguen siendo sólidas. La rotación se mantuvo en mínimos históricos, con una tasa de rotación de 39.6% sobre una base móvil de 12 meses, y las tarifas de renovación aumentaron 5.3% frente a las de los contratos anteriores durante el trimestre. Como resultado, las tarifas combinadas frente a las de los contratos anteriores aumentaron 10 puntos básicos respecto de las tarifas combinadas del tercer trimestre de 2025.

Nuestro desempeño líder en el sector en cuanto a morosidad neta continuó, con solo 0.3% de las rentas facturadas pendientes de pago, un nivel que se ha mantenido estable durante varios trimestres. La salud financiera promedio de nuestros residentes sigue siendo sólida: nuestra razón entre renta e ingresos es de 18%, igual que en el segundo trimestre, y se mantiene en el nivel más bajo que hemos observado desde antes de la COVID. En general, los fundamentos de los mercados individuales se parecen a los del trimestre anterior, con mucha consistencia en los mercados que muestran solidez y mejora en los precios. La mayoría de nuestros mercados en Carolina del Sur y Virginia siguen superando al conjunto de nuestra cartera desde el punto de vista de los precios, con el desempeño de precios combinados frente a los contratos anteriores en Charleston y Norfolk, Virginia. Perdón, los mercados de Charleston y Norfolk, Virginia, están cobrando aún más impulso y lideraron la cartera en el desempeño de precios combinados frente a los contratos anteriores durante el tercer trimestre.

Dallas sigue superando a nuestra cartera y Austin, aunque todavía es un mercado de bajo desempeño en términos absolutos, continuó mejorando en términos relativos, con un aumento interanual de 420 puntos básicos en los precios combinados. Orlando es otro mercado en mejora, con precios combinados 100 puntos básicos por encima de los del tercer trimestre de 2025. Phoenix, Charlotte y Savannah son mercados donde tenemos una concentración relativamente alta y que todavía están absorbiendo una oferta abundante y tienen dificultades para ganar impulso en los nuevos contratos, pese a la demanda sostenidamente sólida. Durante el trimestre, MAA Val Vista en Phoenix y MAA Breakwater en Tampa alcanzaron la estabilización, y MAA Milepost II en Denver terminó su construcción y se incorporó a nuestra cartera en etapa de arrendamiento. Se espera que otras dos propiedades en etapa de arrendamiento, MAA Nixie en Raleigh y MAA Liberty Row en Charlotte, alcancen la estabilización en el cuarto trimestre de este año.

Al igual que algunas propiedades de nuestra cartera de las mismas propiedades, seguir absorbiendo el exceso de oferta aún representa un desafío, particularmente en un mercado como Charlotte, donde se incorporó 19% del inventario al mercado durante los últimos tres años. Nuestras dos propiedades en etapa de arrendamiento en Charlotte han ofrecido las mayores concesiones, de hasta 10 a 12 semanas en ciertos planos. Pero, al igual que con la cartera general en etapa de arrendamiento, tenemos confianza en el crecimiento de largo plazo del NOI y en la propuesta de valor a medida que los mercados siguen mejorando. Las contribuciones al NOI de este grupo seguirán aumentando durante el resto de este año y hasta 2027. En el tercer trimestre seguimos ejecutando nuestras diversas iniciativas específicas de remodelación y reposicionamiento, con sólidos resultados.

Durante el tercer trimestre de 2026, completamos mejoras interiores en 2,040 unidades, con lo que el total acumulado en el año llegó a 5,544 unidades, 16% más que el número de unidades remodeladas durante los primeros tres trimestres de 2025. En lo que va del año hasta el tercer trimestre, logramos aumentos de renta de $114 por encima de las unidades sin mejoras, con un gasto promedio por unidad de $5,926; el rendimiento promedio sobre el efectivo invertido es de aproximadamente 23%, frente al rendimiento esperado de 19% y al rendimiento del año anterior de 20%. Estas unidades también siguen arrendándose más rápido que las unidades no remodeladas, incluso considerando el tiempo adicional necesario para prepararlas entre arrendamientos. Esperamos acelerar aún más este programa en 2027. También seguimos avanzando en nuestro programa de reposicionamiento de áreas comunes y amenidades. La última de las seis propiedades completadas concluyó la etapa de reajuste de precios en el tercer trimestre.