Llamada de resultados del T3 2026 de Meritage Homes Corporation

Buenos días y bienvenidos a nuestra llamada para analistas, en la que hablaremos de nuestros resultados del tercer trimestre de 2026. Ayer, después del cierre del mercado, publicamos el comunicado de prensa. Pueden encontrarlo, junto con las diapositivas que consultaremos durante esta llamada, en nuestro sitio web, investors.meritagehomes.com, o seleccionando el enlace de Relaciones con Inversionistas al pie de nuestra página de inicio. Les pedimos que consulten la diapositiva 2, donde se advierte que nuestras declaraciones durante esta llamada, así como las del comunicado de resultados y las diapositivas adjuntas, contienen declaraciones prospectivas. Estas y otras proyecciones reflejan las opiniones actuales de la gerencia, que pueden cambiar en cualquier momento, y no asumimos ninguna obligación de actualizarlas. Toda declaración prospectiva es inherentemente incierta.

Nuestros resultados reales podrían diferir sustancialmente de nuestras expectativas debido a una amplia variedad de factores de riesgo, que hemos identificado y enumerado en esta diapositiva, así como en nuestro comunicado de resultados y en nuestras presentaciones más recientes ante la Comisión de Bolsa y Valores, específicamente nuestro informe anual de 2025 en el Formulario 10-K y el Formulario 10-Q de los trimestres posteriores. También presentamos una conciliación de ciertas medidas financieras no GAAP mencionadas en nuestro comunicado de resultados con las medidas GAAP más comparables. Hoy nos acompañan para hablar de nuestros resultados Steve Hilton, presidente ejecutivo; Phillippe Lord, director ejecutivo; y Hilla Sferruzza, vicepresidenta ejecutiva y directora financiera de Meritage Homes. Esperamos que la llamada de hoy dure alrededor de una hora. Más tarde hoy estará disponible una grabación en nuestro sitio web. Ahora le cedo la palabra al Sr. Hilton. ¿Steve? Gracias, Emily. Bienvenidos a todos los que se suman a la llamada de hoy.

Hoy comenzaré compartiendo nuestras perspectivas sobre la dinámica actual del mercado y repasando los resultados clave del tercer trimestre. Luego, Philippe hablará sobre nuestra estrategia y ofrecerá más detalles sobre nuestras métricas operativas; después, Hilla repasará nuestro desempeño financiero y nuestra posición de capital y liquidez. Desde nuestra última conversación con ustedes, en la llamada sobre los resultados del T2, los factores externos han agravado la incertidumbre en el mercado de la vivienda. Si bien el crecimiento del empleo se ha mantenido como un aspecto positivo destacado, el aumento de las tasas hipotecarias ha limitado aún más la asequibilidad, elevando los costos de reducir las tasas y el uso general de incentivos, y ha hecho que los compradores de viviendas duden más antes de comprometerse a comprar una casa. A estos desafíos se suman las persistentes presiones inflacionarias y la creciente preocupación por la seguridad laboral.

En este contexto, generamos 3,083 pedidos de venta en el tercer trimestre de 2026, un descenso interanual de 15% pese a contar con más comunidades de venta, pero aun así logramos un ritmo de absorción de 3.0 ventas netas al mes. Si bien creemos que estos vientos en contra podrían continuar a corto plazo, los fundamentos de largo plazo en Estados Unidos que respaldan la demanda de vivienda en propiedad no han cambiado. La demografía favorable sigue sustentando la demanda de viviendas para compradores primerizos y para quienes compran su primera vivienda de mayor categoría, y las casas a precios asequibles siguen siendo atractivas. Durante el tercer trimestre, cerramos la venta de 3,187 viviendas, lo que generó $1.2 mil millones en ingresos por cierres de viviendas. El margen bruto ajustado por cierres de viviendas fue de 17.9%, y el EPS diluido ajustado fue de $1.11, excluyendo $6 millones en deterioros de inventario inmobiliario. Incluidas las recompras de acciones por $285 millones en lo que va del año, al 30 de septiembre de 2026, el valor contable por acción aumentó 4% interanual. Dicho esto, ahora le cedo la palabra a Philippe.

Gracias, Steve. Antes de entrar en nuestros aspectos operativos destacados, quisiera hacer una pausa y hablar sobre lo que más nos ocupa en Meritage Homes en este momento. En el entorno más difícil de hoy, estamos tomando medidas deliberadas en todos los ámbitos del negocio para maximizar la generación de efectivo, preservar la liquidez y mantener la flexibilidad de capital. Estamos gestionando rigurosamente el inventario total de viviendas previsto para adaptarlo a un entorno de ventas más lento, mientras nos enfocamos también en monetizar las viviendas terminadas. Cumplimos nuestro objetivo interno de reducir los gastos discrecionales al entrar en 2026 y esperamos encontrar oportunidades adicionales de ahorro en 2027. Seguimos siendo muy selectivos en la adquisición de terrenos, ya que contamos con suficientes terrenos para respaldar nuestros objetivos de corto plazo. Además de nuestro dividendo, seguimos recomprando acciones en el T3, aunque a un ritmo más normalizado tras los niveles elevados de períodos anteriores, preservando aún más el capital.

Estas medidas reflejan nuestro enfoque en controlar lo que está a nuestro alcance y mantener la flexibilidad financiera necesaria para navegar una variedad de condiciones de mercado. Dedicaré un poco más de tiempo a hablar de estos objetivos en breve, pero la combinación de estas iniciativas es nuestra prioridad principal hasta que veamos cierta estabilidad en los mercados. En la llamada del trimestre pasado, comentamos que durante los últimos trimestres hemos estado reasignando capital hacia 1MU, a medida que avanzamos hacia nuestro objetivo, comunicado anteriormente, de que 1MU represente aproximadamente un tercio de nuestro portafolio total. Aunque esto formaba parte de nuestro objetivo inicial en 2017, durante los últimos cinco o seis años nos inclinamos más hacia el segmento de viviendas de entrada, en línea con las tendencias de demanda del mercado. Quisiera dedicar un minuto a brindar más contexto sobre Meritage y nuestro producto 1MU.

En distintos grados, las viviendas para compradores que adquieren su primera vivienda de mayor tamaño o categoría han formado parte de nuestra oferta de inventario durante las últimas cuatro décadas. Simplemente buscamos lograr una combinación de productos más equilibrada en el futuro, a medida que nuestra base de clientes madura y aumenta la demanda de viviendas con mejores prestaciones. Este segmento adicional de consumidores encaja bien con nuestra estrategia de negocio actual. Conocemos los mercados, el producto y nuestra base de clientes, y entendemos qué terrenos se necesitan para vender estas viviendas con éxito. Todos nuestros mercados admiten viviendas para compradores que adquieren su primera vivienda de mayor tamaño o categoría, y no hemos flexibilizado nuestros criterios disciplinados de evaluación ni nuestros umbrales de rendimiento, pues sabemos que un ritmo de absorción ligeramente menor se compensa con mejores perfiles de margen.

Se espera que estas inversiones comiencen a traducirse en una mayor proporción de ventas, pedidos y cierres de viviendas para compradores que adquieren su primera vivienda de mayor tamaño o categoría en la segunda mitad de 2028 y durante 2029, y que nos permitan atender a una gama más amplia de compradores, respaldar el crecimiento a largo plazo y lograr una mayor diversificación del portafolio. Seguiremos compartiendo nuestros avances en los próximos trimestres, pero por ahora pasemos a la diapositiva 4. Los pedidos del tercer trimestre de 2026, que sumaron 3,083, disminuyeron 15% interanual, principalmente debido a una caída de 21% en el ritmo promedio de absorción, parcialmente compensada por un aumento de 7% en el número promedio de comunidades. La tasa de cancelación del T3 fue de 13%, igual que en el T2, lo que refleja un entorno de ventas que sigue siendo difícil: las presiones de asequibilidad y la incertidumbre persistente llevan a algunos compradores a reconsiderar sus decisiones y plazos de compra.

Aunque nuestro ritmo promedio de absorción fue de 3.3 ventas netas al mes en el tercer trimestre, frente a 3.8 hace un año y 3.5 en el T2, nos complace haber logrado estos resultados sin aumentar los incentivos por encima de nuestras proyecciones internas y alcanzar nuestros objetivos de margen bruto. Atribuimos estos resultados a la sólida ejecución de nuestros equipos, que supieron gestionar un entorno de ventas más débil, especialmente dada nuestra actual proporción elevada de viviendas de entrada, dirigida a compradores más sensibles a la asequibilidad. Creemos que esa ejecución está respaldada por una estrategia diferenciada de comercialización, que nos distingue tanto de los competidores de viviendas de nueva construcción como de los del mercado de reventa. Nuestras viviendas listas para mudarse y la garantía de cierre en 60 días ofrecen a los compradores mayor claridad y certeza sobre los plazos de cierre, al combinar las ventajas de una vivienda nueva con la rapidez y disponibilidad que suelen asociarse con el mercado de reventa.

Nuestras sólidas relaciones con los agentes inmobiliarios diferencian aún más la experiencia, generan compras recurrentes y proporcionan un flujo constante de compradores a través de nuestra red de corredores. Este trimestre, los agentes inmobiliarios que anteriormente habían vendido una vivienda de Meritage Homes nos remitieron más de un tercio de nuestras ventas. Equilibramos el ritmo y el precio para maximizar los rendimientos de cada activo. Cuando la demanda es relativamente inelástica frente a los precios, no perseguiremos el volumen a cualquier costo solo para alcanzar nuestro objetivo de largo plazo de 4 ventas netas al mes. Buscaremos optimizar el margen y preservar el valor de nuestro portafolio de terrenos. El precio promedio de venta (ASP) de los pedidos de este trimestre, de $383,000, bajó 2% interanual debido al mayor costo y uso de incentivos, así como a cierta variación en la mezcla geográfica. Al 30 de septiembre de 2026, teníamos 348 comunidades activas, un aumento de 4% interanual y de 2% frente al trimestre anterior.

Durante el trimestre abrimos 34 comunidades nuevas, principalmente en la región Este. En lo que va del año, pusimos en operación poco más de 100 comunidades nuevas. Reiteramos nuestra expectativa de un crecimiento interanual de 5%-10% en el número de comunidades para el año completo 2026. Las comunidades adicionales nos posicionan para ganar participación de mercado cuando mejoren las condiciones de demanda, a la vez que nos brindan mayor escala para aprovechar mejor nuestros gastos generales y lograr mayores eficiencias con el tiempo. A lo largo del T3, el entorno de ventas se volvió gradualmente más desafiante, ya que las tasas hipotecarias aumentaron de aproximadamente 6.6% al inicio del trimestre a 7.5% al 30 de septiembre. Las tasas más altas, la inflación persistente y las preocupaciones sobre la seguridad laboral aumentaron las presiones sobre la asequibilidad y pesaron sobre la confianza del consumidor. Esta tendencia continuó en octubre.

Creemos que nuestros resultados seguirán siendo irregulares en el corto plazo, a medida que las mayores expectativas de incentivos se conviertan en la norma y los clientes necesiten más tiempo para comprometerse a comprar una vivienda nueva. Pasemos a las tendencias regionales de la diapositiva 5. La región Central alcanzó un ritmo promedio de absorción de 3.7 ventas netas al mes este trimestre, aunque la demanda siguió estando muy localizada, con una combinación de mercados más fuertes y más débiles. Dallas y Houston siguen ubicándose entre nuestros mercados más sólidos de todo el país, respaldados por una oferta insuficiente de viviendas nuevas asequibles y tendencias favorables de migración hacia la región, mientras que las condiciones de mercado siguen siendo más difíciles en San Antonio y Austin. En la región Este, South Florida y Jacksonville tuvieron un sólido desempeño, respaldado en cada zona por una oferta asequible con precios competitivos y un inventario limitado de viviendas de reventa para compradores de entrada. Otros mercados de la región fueron relativamente más débiles, por lo que redujimos el ritmo debido a la inelasticidad de la demanda.

Nuestros equipos en las divisiones de reciente lanzamiento de Huntsville y Gulf Coast avanzan lenta pero constantemente, mientras seguimos aumentando el reconocimiento de la marca Meritage en estos mercados más nuevos. En la región Oeste, priorizamos el margen sobre el volumen en los mercados que enfrentan mayores presiones sobre la asequibilidad o una competencia más intensa de otros constructores, como California, Denver y Arizona, donde el mercado siguió siendo muy competitivo y se requirieron mayores incentivos para vender el inventario. De cara al cierre de 2026 y a 2027, tenemos la intención de seguir equilibrando el precio y el ritmo comunidad por comunidad para optimizar cada activo en todas nuestras regiones. Ahora pasemos a la diapositiva 6. Los inicios de construcción del T3 sumaron aproximadamente 3,400 viviendas, mientras seguimos tratando de alinear el ritmo de inicios con el ritmo de ventas.