Llamada de resultados del T3 2026 de VICI Properties Inc. Common Stock

Gracias, operadora, y buenos días. Todos deberían tener acceso al comunicado de resultados del tercer trimestre de 2026 y a la información complementaria de la compañía. El comunicado y la información complementaria están disponibles en la sección para inversionistas del sitio web de VICI Properties, en www.viciproperties.com. Algunos de nuestros comentarios de hoy serán declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores. Las declaraciones prospectivas, que suelen identificarse por el uso de palabras como «será», «creemos», «esperamos», «debería», «guía (guidance)», «pretende», «perspectivas», «proyecta» u otras expresiones similares, están sujetas a numerosos riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de lo que esperamos. Por lo tanto, deben actuar con cautela al interpretarlas y confiar en ellas. Les remito a las presentaciones de la compañía ante la SEC para consultar un análisis más detallado de los riesgos que podrían afectar los resultados operativos y la situación financiera futuros.

Durante la llamada, hablaremos de ciertas medidas no basadas en los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), que creemos que pueden ser útiles para evaluar el desempeño operativo de la compañía. Estas medidas no deben considerarse de forma aislada ni como sustituto de nuestros resultados financieros preparados de acuerdo con los GAAP. En nuestro sitio web, en el comunicado de resultados del tercer trimestre de 2026, en la información complementaria y en nuestras presentaciones ante la SEC, está disponible una conciliación de estas medidas con la medida GAAP más directamente comparable. Para obtener información adicional sobre las medidas no basadas en los GAAP de ciertos arrendatarios o contrapartes mencionados en esta llamada, consulten las respectivas presentaciones públicas de esas compañías ante la SEC. Hoy nos acompañan en la llamada Ed Pitoniak, director ejecutivo; John Payne, presidente y director de operaciones; David Kieske, director financiero; Jeremy Waxman, director de contabilidad; Gabe Wasserman, director gerente de Desarrollo de Negocios y V.E.C.S.; y Moira McCloskey, vicepresidenta sénior de Mercados de Capitales.

Ed y el equipo ofrecerán algunos comentarios iniciales y luego abriremos la llamada para preguntas. Dicho esto, le cedo la palabra a Ed.

Gracias, Sam. Soy John Payne. Ed se desconectó de la llamada, así que voy a empezar con John.

Sí. John, disculpa. Volví a entrar, y gracias por eso, John; gracias también, Samantha. Buenos días a todos.

En un momento escucharán a John Payne hablar sobre nuestras perspectivas y actividades de inversión, y a David Kieske sobre nuestros resultados financieros y la guía actualizada. Para empezar, quiero agradecer al equipo de VICI por el trabajo que realizó en el T3 para seguir expandiendo la cartera de inversiones y las ganancias de inversión de VICI. Como explicará David con más detalle, nuestros ingresos crecieron 5.8% en el T3 y el AFFO por acción aumentó 4.3%. Además, durante el T3 desplegamos $221 millones de capital en actividades de inversión anunciadas previamente, capital destinado a generar crecimiento de los ingresos en trimestres futuros.

Aunque estoy muy orgulloso del trabajo que realizó el equipo de VICI durante el T3 de 2026 para mejorar la calidad y la generación de ganancias de nuestra cartera, como accionista de VICI, también me decepciona el desempeño del precio de las acciones de VICI durante el trimestre y en lo que va del año. Sé que muchos de ustedes comparten esa decepción, porque me lo han expresado directamente. En nuestros diálogos continuos con los accionistas de VICI, generalmente escuchamos que mencionan lo que, con razón, consideran tres factores clave que afectan el desempeño de nuestras acciones. Presentaré estos tres factores desde los más generales, que afectan a todos los REIT de arrendamiento neto, hasta los específicos de VICI. Factor uno: el reciente pesimismo generalizado en torno a las acciones de los REIT de arrendamiento neto, dadas las actuales tasas de interés y la aversión a la duración, especialmente en el caso de los REIT de arrendamiento neto con exposición al consumo, ante el pesimismo generalizado actual en torno al gasto discrecional de los consumidores.

Factor dos: la capacidad de VICI para generar crecimiento accretivo en el futuro, dadas las actuales condiciones de los mercados de capitales y nuestro costo de capital. Factor tres: las incertidumbres en torno a nuestro arrendamiento regional con Caesars. En cuanto al factor uno, el pesimismo generalizado en torno a los REIT de arrendamiento neto. No podemos hacer nada para cambiar las condiciones generales de los mercados de crédito ni las percepciones generales sobre cómo estas afectan a los REIT de arrendamiento neto. Desde nuestros inicios, hemos gestionado el negocio para proteger lo mejor posible a las partes interesadas de VICI de las condiciones generales del mercado, y seguiremos haciéndolo.

Estas medidas de gestión se centran en mantener nuestro apalancamiento objetivo de aproximadamente 5x-5.5x EBITDA ajustado, un índice de distribución de aproximadamente 75%, que permite retener un flujo de caja libre considerable, y un enfoque prudente respecto de los gastos generales y administrativos. VICI ha logrado uno de los índices más bajos de gastos generales y administrativos entre los REIT de arrendamiento neto en particular y los REIT en general, ya sea que se mida como porcentaje de los ingresos o de los activos bajo administración. En cuanto al factor dos, la capacidad de VICI para generar crecimiento accretivo dadas las actuales condiciones de los mercados de capitales y el costo de capital específico de VICI. No creemos que hayamos perdido el acceso al capital que puede aumentar el valor para los accionistas. Tenemos tres fuentes clave de capital que no dependen del acceso al mercado público de acciones.

La primera fuente de capital es nuestro flujo de caja retenido después de todas las obligaciones, los gastos generales y administrativos, los gastos por intereses y las distribuciones de dividendos, que promedia aproximadamente $720 millones sobre una base móvil de 12 meses. La segunda fuente de capital son los ingresos provenientes del reembolso futuro de nuestros préstamos vigentes, a medida que se paguen en los próximos años. La tercera fuente de capital, como ocurre con cualquier REIT que lleva adelante una gestión adecuada de su portafolio, es la posibilidad de recuperar y reasignar capital mediante la venta de activos. Además de estas tres fuentes, siempre exploramos y evaluamos formas alternativas de capital, incluida la variedad de estructuras que otros REIT del sector han desarrollado recientemente. Cualquiera sea la fuente de capital a la que recurramos en un momento dado, el equipo directivo de VICI y el directorio de VICI siempre actuarán con mucho cuidado para asegurarse de que ese capital se destine a los fines económicos y estratégicos que consideremos más convenientes, dadas las circunstancias del momento.

Entre esos fines podría estar la posible recompra de acciones de VICI. Por consiguiente, anunciamos la creación de la primera autorización de recompra de acciones de VICI. Si, y quiero enfatizar ese «si», en algún momento futuro contamos con capital invertible no comprometido, ya sea por flujo de caja retenido no comprometido, préstamos reembolsados o ventas de activos, examinaremos rigurosamente los posibles usos de ese capital. Si el mejor uso de ese capital es la recompra de acciones, podríamos llevarla a cabo. Por último, permítanme concluir con unas palabras sobre lo que señalé como el factor tres que incide en el desempeño del precio de nuestras acciones: nuestro arrendamiento regional con Caesars. En primer lugar, en medio de todos los comentarios del mercado, creemos que es fundamental comprender, en relación con nuestro arrendamiento regional con Caesars, qué poseemos y, en segundo lugar, cuáles son las maneras esenciales de comprender y gestionar el valor de lo que poseemos.

En términos sencillos, en lo que respecta al arrendamiento regional con Caesars, poseemos activos inmobiliarios en los que se generan una actividad y una producción económicas significativas y, a partir de esos activos, poseemos una fuente de ingresos en forma de renta. El equipo de VICI está analizando cada dólar de nuestro flujo de ingresos derivado de las propiedades de nuestro arrendamiento regional con Caesars desde distintos enfoques de valoración. En esencia, nos preguntamos qué modelo de estructuración de ingresos y qué posibles medidas relacionadas con esta fuente de ingresos basada en activos generan el mayor valor agregado para nuestros accionistas.

En este momento, no puedo decirles a qué medidas conducirá nuestro análisis del arrendamiento regional con Caesars, pero sí puedo decirles que el trabajo que está realizando el equipo de VICI para valorar lo que poseemos es el medio que nos permitirá, con el tiempo, tomar las decisiones y adoptar las medidas que consideremos más convenientes para los intereses estratégicos y económicos a largo plazo de nuestras partes interesadas. Una vez más, tengan la certeza de que el equipo de VICI y el directorio de VICI se enfocan todos los días en determinar y ejecutar las estrategias que generarán la mejor creación de valor a largo plazo posible para nuestros accionistas. Dicho esto, le cedo la palabra a John. ¿John? Gracias, Ed, y buenos días a todos.