Llamada de resultados del T3 2026 de Broadstone Net Lease, Inc.

En la llamada de hoy escucharán los comentarios preparados del director ejecutivo, John Moragne; del presidente y director de Operaciones, Ryan Albano; y del director financiero, Kevin Fennell. Los tres estarán disponibles durante la sesión de preguntas y respuestas de esta llamada. Como recordatorio, la siguiente conversación y las respuestas a sus preguntas contienen declaraciones prospectivas, sujetas a riesgos e incertidumbres que pueden hacer que los resultados reales difieran sustancialmente debido a diversos factores. Les advertimos que no deben confiar demasiado en estas declaraciones prospectivas. Para un análisis más detallado de los factores de riesgo que pueden ocasionar tales diferencias, consulten nuestras presentaciones ante la SEC, incluido nuestro informe anual (10-K) correspondiente al año que terminó el 31 de diciembre de 2025. Tengan en cuenta que dichos factores de riesgo pueden actualizarse en nuestras presentaciones trimestrales ante la SEC.

Cualquier declaración prospectiva que se proporcione durante esta conferencia telefónica se realiza únicamente a la fecha de esta llamada. Dicho esto, le cedo la palabra a John.

Gracias, Brent, y buenos días a todos. Antes de pasar a nuestros resultados trimestrales, quisiera referirme brevemente al drástico cambio que todos hemos experimentado recientemente en los mercados de capitales y el entorno macroeconómico. Aunque los movimientos han sido sustancialmente negativos durante el último trimestre, desde que este equipo directivo asumió en 2023, hemos demostrado de manera constante nuestra capacidad para operar este negocio en medio de todo tipo de volatilidad generalizada en los mercados. Seguiremos aplicando el plan de acción que ha funcionado desde que emprendimos este camino: ejecución disciplinada, pensamiento creativo y control de nuestro propio destino. Como muchos de ustedes nos han escuchado decir durante los últimos dos años, nuestro nivel de selectividad se ha mantenido elevado desde hace algún tiempo, y los movimientos recientes del mercado validan nuestra postura más de lo que alteran nuestros planes.

De hecho, este es exactamente el tipo de entorno para el que diseñamos nuestra estrategia desde el principio. El sólido crecimiento de las mismas propiedades y la gestión prudente del balance general, combinados con una estrategia de crecimiento diferenciada que ofrece visibilidad a largo plazo sobre un crecimiento atractivo sin depender de los canales habituales de adquisición de arrendamientos netos, que suelen tener una fuerte promoción comercial, funcionan en cualquier entorno, pero especialmente en uno afectado por el tipo de volatilidad e incertidumbre que vemos hoy. Pasemos a los resultados. El tercer trimestre dio continuidad al avance que hemos venido impulsando durante todo el año y, en realidad, durante los últimos tres años. Generamos AFFO de $0.39 por acción diluida, un aumento de 5.4% frente al tercer trimestre del año pasado. Regresamos a los mercados públicos de capital accionario por primera vez en cuatro años y completamos una oferta de acciones a plazo por $259 millones.

Iniciamos tres nuevos desarrollos a la medida con arrendamiento previo, por un total de $326 millones, y otros seis alcanzaron la estabilización durante el trimestre. Con nuestro capital ya en uso y un camino claramente definido, creemos que llegamos al cuarto trimestre bien posicionados para cumplir nuestra guía para todo el año y mantener el impulso hasta 2027. Durante el tercer trimestre invertimos $236.6 millones, distribuidos en $63.8 millones en una adquisición industrial, $137.1 millones en desarrollos a la medida con arrendamiento previo, $35.1 millones en capital de transición y $0.6 millones en reurbanizaciones. La adquisición de una propiedad industrial de aproximadamente 544,000 pies cuadrados se completó a una tasa inicial de capitalización en efectivo de 7.7%, con un plazo de arrendamiento de 15 años e incrementos anuales de renta de 2%, lo que resultó en un rendimiento lineal de 8.8%.

Los tres desarrollos a la medida con arrendamiento previo que iniciamos este trimestre suman un costo estimado de proyecto de $325.8 millones, con una tasa inicial promedio ponderada de capitalización en efectivo de 8.4% y un rendimiento lineal de 11.3%. Además de nuestro proyecto en Colorado, iniciamos dos proyectos minoristas en Manor, Texas, para Hobby Lobby y Academy Sports. Como señalamos anteriormente, seis desarrollos a la medida con arrendamiento previo alcanzaron la estabilización durante el trimestre, con una inversión total estimada de $95.3 millones y una tasa promedio ponderada de capitalización en efectivo de 7.3%. Además, después del cierre del trimestre, nuestro proyecto de $115 millones para Southwire alcanzó la estabilización, con una tasa de capitalización en efectivo de 7.8% durante el primer año, lo que se sumó a los buenos resultados del trimestre. Actualmente, nuestra cartera de desarrollos a la medida con arrendamiento previo en curso asciende a aproximadamente $456 millones, de los cuales se han invertido aproximadamente $150 millones, por lo que queda una inversión estimada de aproximadamente $306 millones.

Esperamos que, de esta cartera de proyectos en curso, comiencen a generar ingresos aproximadamente $36 millones en renta base anualizada incremental entre el cuarto trimestre de este año y fines de 2027. Aproximadamente $2 millones comenzarán a generarse en el cuarto trimestre. Aproximadamente $31 millones comenzarán a generarse en el primer semestre de 2027, cuando los proyectos de Colorado y otros comiencen a generar rentas, y el resto, en el segundo semestre de 2027. Esto equivale a un crecimiento superior a 8% sobre nuestra ABR actual de $449.5 millones, proveniente de proyectos que ya están comprometidos, en construcción y financiados, lo que proporciona un grado de visibilidad futura del crecimiento poco común en nuestro sector. Nuestra cartera en operación sigue teniendo el desempeño previsto. Cerramos el trimestre con una ocupación de aproximadamente 100% sobre la base de la superficie en pies cuadrados, y todas menos una de nuestras 767 propiedades estaban sujetas a un contrato de arrendamiento.

A la fecha de publicación de nuestro comunicado, habíamos cobrado 99.9% de las rentas base adeudadas del trimestre. También mantuvimos una actividad activa en desinversiones y vendimos tres propiedades durante el trimestre por ingresos brutos de $12.5 millones, a una tasa de capitalización de 6.6%. Esto eleva el total acumulado en lo que va del año a 13 propiedades vendidas, por ingresos brutos de $86.7 millones y a una tasa de capitalización promedio ponderada de 6.3% en propiedades arrendadas. El Proyecto Triboro sigue siendo una prioridad clave para nosotros, y mantenemos un optimismo cauteloso respecto de alcanzar las metas que fijamos para este proyecto a comienzos de 2026. Ryan ofrecerá dentro de poco una actualización más detallada, que incluirá nuestros avances hacia los principales hitos de este año.

En cuanto al capital, este trimestre dimos un paso importante al completar nuestra primera oferta pública de acciones en cuatro años: vendimos 12.65 millones de acciones a $20.50 por acción, por ingresos brutos estimados de aproximadamente $259 millones, en relación con acuerdos de venta a plazo. Sumados a aproximadamente $167 millones en ventas a plazo realizadas mediante nuestro programa ATM, a un precio bruto promedio ponderado de $20 por acción, ahora contamos con aproximadamente $409 millones en ingresos netos esperados por ventas a plazo de acciones aún no liquidadas. Ese capital nos permite financiar nuestra cartera de proyectos comprometidos, independientemente de la volatilidad actual de los mercados de capitales. Nuestro enfoque no ha cambiado. Mantendremos la disciplina y aprovecharemos las oportunidades en todas nuestras fuentes de capital, y continuaremos financiando nuestras inversiones con fuentes equivalentes. Kevin les explicará en un momento los detalles de nuestro balance general y nuestro plan de financiamiento.

Sobre la base de nuestro desempeño acumulado en lo que va del año y de la visibilidad que ofrece nuestra cartera de proyectos de construcción a la medida, reafirmamos nuestra guía (guidance) para el AFFO por acción de todo el año 2026, de $1.55-$1.57, con un punto medio de $1.56, lo que representa un crecimiento de las ganancias de casi 5% frente a 2025. Estamos elevando los rangos tanto de inversiones como de desinversiones. El impulso con el que llegamos al cuarto trimestre de 2027 es el resultado de años de ejecución disciplinada, una composición deliberada de la cartera y una plataforma de construcción a la medida y una estrategia de crecimiento diferenciada que están dando resultados a gran escala. Me entusiasma lo que tenemos por delante y me complace ceder la llamada a Ryan y Kevin, quienes les explicarán con más detalle los factores que sustentan nuestra confianza.

Gracias, John, y buenos días a todos. Este trimestre demostró que nuestra plataforma funciona a gran escala. Iniciamos nuevos proyectos de construcción a la medida por $326 millones, estabilizamos otros $96 millones y seguimos avanzando con nuestros proyectos de reurbanización y el Proyecto Triboro. Permítanme explicarles la situación actual de la cartera de proyectos, el desempeño de nuestra cartera en operación y nuestra actividad de reurbanización, y luego ofrecer una actualización sobre el Proyecto Triboro. En cuanto a la cartera de proyectos, al día de hoy nuestras inversiones en proyectos de construcción a la medida en curso suman aproximadamente $456 millones en siete proyectos, de los cuales alrededor de 83% son industriales. La cartera tiene un rendimiento en efectivo estimado promedio ponderado de 8% y un rendimiento lineal promedio ponderado de 10.4%, respaldados por un plazo promedio ponderado de arrendamiento de 14.8 años y aumentos anuales de las rentas de 2.7%. Se trata de proyectos impulsados por los inquilinos y esenciales para sus operaciones, estructurados desde el inicio para mitigar los riesgos que suelen acompañar a los desarrollos desde cero.

Los seis proyectos que estabilizamos este trimestre, dos industriales y cuatro minoristas, ahora contribuyen a la ABR, y se espera que varios más los sigan de cerca. Nuestra instalación de Southwire en Bremen, Georgia, un proyecto de $115 millones y 1.2 millones de pies cuadrados, también alcanzó la estabilización este mes. La finalización del proyecto de Academy Sports en Magnolia, Texas, está prevista para noviembre. En cuanto a nuestra cartera en operación, la ocupación, medida en pies cuadrados, fue de aproximadamente 100% al cierre del trimestre. Los ingresos por rentas de las mismas propiedades crecieron 0.7% interanual en el tercer trimestre. Los aumentos contractuales de las rentas contribuyeron 1.9% al crecimiento de nuestra cartera de las mismas propiedades, incluido 2.1% en el segmento industrial. La cifra principal se vio limitada por aproximadamente $1.2 millones de rentas del año anterior correspondientes a dos propiedades industriales que ahora están en proceso de reurbanización. Si excluimos esas dos propiedades, el crecimiento de las mismas propiedades habría sido de aproximadamente 1.9%, en línea con nuestro crecimiento en lo que va del año.

En lo que va del año, hemos ejecutado sólidamente las renovaciones de arrendamientos de 2026 y 2027, y alcanzamos una tasa de recuperación de rentas de 111%. De cara a 2027, nuestro historial nos da confianza tanto para gestionar los próximos vencimientos como para encontrar oportunidades de crear valor mediante nuestros esfuerzos de reurbanización. La reurbanización sigue siendo una fuente diferenciada de creación de valor. Nuestro primer proyecto, la conversión de un activo de oficinas funcionalmente obsoleto en el área metropolitana de Chicago en aproximadamente 156,000 pies cuadrados de espacio industrial, avanza según lo previsto. La inversión total estimada del proyecto es de aproximadamente $17.9 millones, de los cuales se han invertido aproximadamente $3.7 millones hasta la fecha. La propiedad tenía una ABR original de aproximadamente $1.4 millones y esperamos que la ABR estabilizada sea de aproximadamente $2.7 millones; la finalización sustancial está prevista para el T2 de 2027. Estamos en conversaciones activas con varios posibles inquilinos que podrían estar interesados en esta propiedad.