Llamada de resultados del T3 2026 de Franklin BSP Realty Trust, Inc.

Buenos días a todos y bienvenidos a la llamada sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de FBRT. Gracias por acompañarnos hoy. Como mencionó la operadora, soy Lindsey Crabbe. Hoy me acompañan en la llamada Richard Byrne, director ejecutivo de FBRT; Jerry Baglien, copresidente, director financiero y director de operaciones de FBRT; y Brian Buffone, copresidente de FBRT. Antes de comenzar, quiero mencionar que algunos de los comentarios de hoy son declaraciones prospectivas y se basan en ciertos supuestos. Esos comentarios y supuestos están sujetos a riesgos e incertidumbres inherentes, como se describe en nuestros informes periódicos más recientes presentados ante la SEC, y los resultados futuros reales podrían diferir sustancialmente. La información comunicada en esta llamada está vigente únicamente a la fecha de hoy, 29 de octubre de 2026.

La compañía no asume ninguna obligación de actualizar las declaraciones realizadas durante esta llamada, incluidas las declaraciones prospectivas, ya sea como resultado de nueva información, acontecimientos futuros o cualquier otro motivo, salvo que la ley lo exija. Además, haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP, que se concilian con las cifras GAAP en nuestro comunicado de resultados y en la presentación complementaria, ambos disponibles en nuestro sitio web, www.fbrtreit.com. Haremos referencia a la presentación complementaria durante la llamada de hoy. Dicho esto, le cedo la palabra a Rich Byrne.

Muy bien. Gracias, Lindsey, y buenos días a todos. Antes de que Jerry y Brian les presenten el trimestre con bastante detalle, quiero dedicar unos minutos a hablar de dónde estamos hoy y, quizá lo más importante, de en qué nos enfocaremos de aquí en adelante. En primer lugar, como saben, anunciamos una transición en el liderazgo. Lo hicimos en septiembre. Quiero destacar que FBRT cuenta con un equipo muy experimentado y de gran trayectoria. Jerry, Brian y yo, por ejemplo, hemos trabajado juntos durante más de una década y, sin duda, hemos atravesado juntos muchos entornos de mercado diferentes. FBRT es una parte enorme y muy importante de Benefit Street Partners, la plataforma de crédito inmobiliario de nuestra firma, que administra aproximadamente $17 mil millones. Contamos con el apoyo de 90 profesionales inmobiliarios de Benefit Street Partners y, en total, de 300 personas, incluido NewPoint.

Contar con ese nivel de experiencia, escala y recursos detrás de FBRT es una gran ventaja, y sin duda lo es en el mercado actual. Por último, en cuanto a los aspectos generales, también quiero felicitar a Jerry. Jerry ahora tiene un cargo ampliado y supervisa nuestra plataforma general de crédito inmobiliario. Muchos de ustedes conocen a Jerry. Ha sido un alto directivo de nuestro negocio desde sus inicios y ha participado profundamente en inversiones, financiamiento y operaciones durante muchos, muchos años. Dicho esto, lo que más quería era dedicar tiempo a nuestras prioridades, porque las tenemos muy claras y son pocas. Permítanme detallarlas. En primer lugar, queremos resolver los préstamos de nuestra lista de seguimiento y monetizar nuestros activos inmobiliarios adjudicados. Este es un aspecto prioritario para nosotros. Estamos trabajando activamente para resolver estos casos. Brian les dará más detalles al respecto.

En términos generales, a veces tomar el control de un activo es una herramienta muy valiosa para encontrar la mejor manera de maximizar la recuperación. Nuestro objetivo es convertir estos activos nuevamente en efectivo y dar un mejor uso a ese capital. Ese capital tendría un uso mucho mejor si se destinara a recomprar acciones o a otorgar nuevos préstamos. Esto nos beneficiará de muchas maneras. Contamos con un sólido equipo de gestión de activos y, en este momento, tenemos un renovado sentido de urgencia para lograrlo. Estamos avanzando con nuestros cinco préstamos de la lista de seguimiento clasificados por nivel de riesgo, con los activos inmobiliarios adjudicados en proceso de ejecución hipotecaria y también nos estamos enfocando en nuestra cartera de inversiones de capital. Actualmente, muchos de estos activos están en proceso activo de venta. Nuevamente, Brian les dará algunos detalles más al respecto. Esperamos avanzar de manera significativa en los próximos trimestres a medida que trabajamos para resolver estos casos.

La segunda prioridad más importante son las recompras de acciones altamente acrecentadoras. Dado el considerable descuento respecto del valor en libros al que se han negociado nuestras acciones, recomprar nuestras propias acciones es un uso del capital sumamente atractivo. Durante el trimestre, recompramos aproximadamente $60 millones en acciones ordinarias. Pagamos un precio promedio de $8.14 por acción. Esto generó un aumento de $0.55 por acción en el valor en libros. Por supuesto, la actividad futura de recompra fluctuará. Por supuesto, hay muchas variables en juego; una de ellas es el precio de las acciones. También influye la velocidad de pago de nuestro portafolio actual; en otras palabras, cuánto efectivo tenemos para gastar y cuál es nuestra liquidez disponible. Es importante destacar que estas dos prioridades, tanto las recompras de acciones como la monetización de nuestros activos de bajo rendimiento, van de la mano. El aumento del valor en libros derivado de las recompras nos da mayor flexibilidad para resolver los activos heredados.

En ciertos casos, aceptar un descuento razonable para acelerar una venta puede tener sentido económico cuando podemos reasignar ese capital a recompras de acciones altamente acrecentadoras o a nuevas inversiones, como dije antes. La tercera prioridad es proteger y aumentar el valor en libros. A pesar de los costos crediticios reconocidos este trimestre, nuestro valor en libros con conversión total se mantiene estable en $14.26 por acción, $0.02 más que el trimestre pasado. Si bien el sector de los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria ha sufrido una presión significativa sobre los precios de las acciones, el rendimiento económico de FBRT, gracias a la estabilidad de nuestro valor en libros a lo largo del tiempo, se ha ubicado cerca de los primeros puestos de nuestro grupo de pares durante el último año y los últimos dos años. Mantenemos la disciplina al decidir dónde desplegar capital y nos enfocamos en obtener los mejores rendimientos ajustados por riesgo. Por último, como punto final de nuestras prioridades, quiero hablar de NewPoint.

Seguimos muy satisfechos con esta inversión y estamos enfocados en su integración y crecimiento continuos. La adquisición aportó capacidades muy importantes a FBRT y sumó un flujo estable y recurrente de ingresos a través de su negocio de administración de préstamos. El portafolio de derechos de administración hipotecaria (MSR) también proporcionó otra fuente de estabilidad y crecimiento del valor en libros. En cuanto al otro punto que mencionamos sobre la estabilidad del valor en libros, aunque los volúmenes de todo el mercado han sido muy bajos recientemente, creemos que NewPoint seguirá siendo una parte importante de la propuesta de valor a largo plazo de FBRT. Permítanme concluir con esta reflexión. Dado el importante descuento respecto del valor en libros al que cotizan actualmente nuestras acciones, creemos que el camino para reducir esa brecha está claro. Primero, resolver los activos heredados, reciclar capital, recomprar acciones cuando la economía de la operación sea atractiva, proteger el valor en libros y seguir demostrando el valor de NewPoint.

Todavía queda mucho por hacer, pero sabemos cuáles son las prioridades y contamos con el equipo y los recursos adecuados para ejecutarlas. Dicho esto, les cedo el resto de la llamada a Jerry y Brian. Jerry, para que hable primero sobre los resultados financieros y el entorno actual del mercado. Adelante, Jerry. Muy bien.

Gracias, Rich. Buenos días a todos. Para comenzar, quería hablar un poco sobre el entorno actual del mercado. El reciente aumento de las tasas de interés ha desacelerado la actividad transaccional y afectado las valuaciones. Los mayores costos de financiamiento están llevando a algunos prestatarios a reconsiderar los precios de compra, mientras que quienes tienen flexibilidad están postergando los refinanciamientos y esperando una mayor estabilidad. Esta menor actividad transaccional también implica menos pagos y, como resultado, un ritmo más lento de reciclaje de capital. Seguimos observando pagos, pero su fecha es menos predecible, lo que puede limitar el capital disponible para recompras de acciones, pese a la atractiva oportunidad que vemos con el descuento actual. Dicho esto, también significa que el portafolio de préstamos de agencias que administramos ha sido más persistente de lo que esperábamos y, en general, nuestro portafolio de administración de préstamos está creciendo en términos nominales. Creo que es importante distinguir el entorno actual del shock inicial de tasas de interés de hace varios años.

El mercado ha tenido varios años para adaptarse a los mayores costos de financiamiento. Los valores de las propiedades, las estructuras de financiamiento y las expectativas de los prestatarios han cambiado considerablemente respecto de cómo eran en 2021 y 2022. Además, estamos mucho más avanzados en el proceso de absorción de viviendas multifamiliares, y las perspectivas de crecimiento futuro de los ingresos son más favorables que en los últimos cuatro años. Hoy, la antigüedad de los activos es el gran factor de diversificación en el sector inmobiliario. Aún queda mucho estrés por absorber de los máximos de principios de la década de 2020. El doble impacto de las tasas y de los ingresos estancados o en descenso hace que esa antigüedad de los activos sea difícil; por eso, nuestro énfasis está en tratar de dejar atrás lo último de ese período. En ese sentido, aproximadamente el 82% de nuestra cartera de préstamos actual se originó después del ciclo de alzas de tasas, frente al 77% del trimestre anterior y al 68% al cierre de 2025.

Esa transición continua es importante al analizar nuestros resultados de este trimestre. Estamos generando utilidades con una cartera compuesta principalmente por activos de origen más reciente y de mayor calidad, a la vez que reconocemos los costos asociados con la resolución de las inversiones heredadas. Pasaré a los resultados del tercer trimestre. FBRT reportó una pérdida neta según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) de $27 millones, o $0.36 por acción totalmente convertida. Las utilidades distribuibles fueron de $3.3 millones, o negativas en $0.02 por acción totalmente convertida después de los ajustes a las acciones ordinarias, lo que refleja aproximadamente $22 millones en ajustes por pérdidas netas realizadas. Antes de las pérdidas realizadas, las utilidades distribuibles fueron de $26 millones, o $0.24 por acción totalmente convertida. El trimestre incluyó una provisión CECL de $37.7 millones para nuestra cartera principal. Esto se debe al aumento de las reservas específicas para varios activos multifamiliares heredados, a fin de reflejar las condiciones actuales del mercado y el deterioro de los fundamentos subyacentes de las propiedades.

Como comentó Rich, resolver la cartera heredada y monetizar los activos inmobiliarios adjudicados (REO) es nuestra máxima prioridad. Al cierre del trimestre, teníamos aproximadamente $300 millones de capital comprometidos en préstamos morosos, préstamos con desempeño inferior y activos REO. Nuestra máxima prioridad es resolver oportunamente estos activos y reciclar este capital. Al mismo tiempo, estamos equilibrando la asignación de capital con las necesidades de nuestras estructuras de financiamiento CLO y la oportunidad de recomprar acciones. Durante el trimestre, reinvertimos aproximadamente $300 millones de los fondos provenientes de CLO en nuevas inversiones, mientras recomprábamos 7.4 millones de acciones, o aproximadamente 7.7% de la cantidad de acciones al inicio de 2026. Mantener esas estructuras CLO requiere que reinvirtamos los fondos disponibles en lugar de simplemente permitir que la deuda se amortice. Para poder reinvertir, necesitamos contar con préstamos disponibles, lo que requiere que usemos parte del capital para originar préstamos. La amortización de un CLO aumenta nuestros gastos por intereses y reduce la capacidad de estos pasivos de largo plazo.