Llamada de resultados del T3 2026 de EPR Properties

Gracias. Gracias por acompañarnos hoy en nuestra llamada y transmisión por internet sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. En la llamada de hoy participan Greg Silvers, presidente del directorio y director ejecutivo; Ben Fox, vicepresidente ejecutivo y director de inversiones; y Mark Peterson, vicepresidente ejecutivo y director financiero. Comenzaremos la llamada informándoles que esta puede incluir declaraciones prospectivas, según se identifican en la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995 mediante palabras como «será», «ser», «tener la intención», «continuar», «creer», «poder», «esperar», «desear», «anticipar» u otros términos comparables. La condición financiera real de la compañía y sus resultados operativos podrían variar sustancialmente de lo contemplado en dichas declaraciones prospectivas. En las presentaciones de la compañía ante la SEC, incluidos sus informes en los formularios 10-K y 10-Q, se analizan los factores que podrían hacer que los resultados difieran sustancialmente de estas declaraciones prospectivas.

Además, esta llamada incluirá ciertas referencias a medidas no conformes con los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), que creemos son útiles para evaluar el desempeño de la compañía. En el comunicado de resultados de hoy y en la información complementaria presentada ante la SEC mediante el formulario 8-K se incluye una conciliación de estas medidas con las medidas GAAP más directamente comparables. Si desean seguir la presentación, el comunicado de resultados de hoy, la información complementaria y la presentación de la llamada sobre resultados están disponibles en la sección de relaciones con inversionistas del sitio web de la compañía, www.eprkc.com. Ahora le cedo la palabra a Greg Silvers.

Gracias, Brian. Buenos días a todos y bienvenidos a nuestra llamada y transmisión por internet sobre los resultados del tercer trimestre de 2026. Este año nos hemos enfocado en acelerar el crecimiento, y nuestros resultados del tercer trimestre demuestran que el impulso se mantiene en toda la empresa. Los ingresos aumentaron 12%, mientras que los FFO ajustados por acción aumentaron 8.8% frente al mismo período de 2025. Estos resultados se vieron respaldados por una sólida cartera de propiedades en operación y un ritmo sólido de actividad de inversión. Nuestro gasto en inversiones se mantuvo sólido durante todo el trimestre, mientras seguimos ampliando nuestra cartera de propiedades experienciales y estableciendo nuevas relaciones importantes. Ingresamos a la categoría de recintos para eventos en vivo mediante un desarrollo a la medida en Portland, Oregon, junto con Live Nation, líder de la industria. Desde hace tiempo hemos hablado de los sólidos y sostenidos fundamentos de la demanda de espectáculos en vivo, y nuestro equipo trabajó diligentemente para identificar la oportunidad inicial adecuada.

También adquirimos una propiedad de Life Time Fitness and Wellness en Irvine, California, lo que amplía aún más tanto la profundidad como la calidad de nuestra cartera de fitness y bienestar. La cobertura de nuestra cartera aumentó gradualmente durante el trimestre, hasta 2.1 veces. También nos complace ver que la taquilla está muy por encima de los niveles del año pasado. El tercer trimestre cerró un verano récord, y la taquilla acumulada en lo que va del año aumentó aproximadamente 20% hasta septiembre, impulsada por una amplia variedad de géneros y títulos atractivos que siguen haciendo que el público vuelva a los cines. Nuestros resultados ponen de manifiesto que los consumidores siguen demostrando que valoran y priorizan las ofertas experienciales. Seguimos recurriendo a múltiples fuentes de capital para financiar nuestro crecimiento.

Durante el trimestre, reciclamos capital mediante la venta de una propiedad de escuela privada, celebramos acuerdos de venta a futuro en el marco de nuestro programa ATM y ejecutamos un nuevo contrato de crédito que incluye un préstamo a plazo de $600 millones. Con nuestras líneas de crédito y el capital accionario a futuro ya establecidos, tenemos capacidad para financiar una sólida cartera de oportunidades. Dada nuestra capacidad y la actividad realizada hasta la fecha, nos complace elevar nuestra guía de inversión y de resultados, lo que representa un aumento de 8% en el punto medio frente a 2025. A medida que nuestra cartera se amplía y diversifica, seguimos bien posicionados para aprovechar el crecimiento continuo de los inmuebles experienciales. Dicho esto, le cedo la palabra a Ben para que analice más detenidamente el negocio y nuestro desempeño.

Gracias, Greg. Como acaba de destacar Greg, este trimestre marca varios hitos importantes para EPR. Nuestra primera inversión en un recinto para espectáculos en vivo con Live Nation y nuestra primera adquisición de un centro de fitness arrendado a Life Time. Ambas transacciones destacan no solo el impulso sostenido de nuestras inversiones, sino también la acelerada diversificación de nuestra cartera. Durante el trimestre, invertimos $172.4 millones con un rendimiento inicial en efectivo promedio de aproximadamente 8.3%, lo que elevó nuestras inversiones acumuladas en lo que va del año a $664.5 millones. Ese volumen incluye una nueva categoría experiencial, los recintos para eventos en vivo, además de nuevas incorporaciones a nuestras carteras de fitness y bienestar, gastronomía y entretenimiento, y alojamiento experiencial. Dos de las inversiones de este trimestre destacan por sus inmuebles excepcionales de categoría A+. Life Time en Irvine, California, y Onelife Fitness en Tysons Galleria, Virginia, ocupan ubicaciones de primer nivel que, creemos, respaldan su éxito a largo plazo.

Además de estas inversiones, esperamos invertir otros $21 millones este año en proyectos de desarrollo y reurbanización experienciales que ya están en marcha. Como señalamos el trimestre pasado, nuestra exposición a los cines sigue disminuyendo a medida que se acelera el volumen de nuestras inversiones experienciales. Los cines ahora representan aproximadamente un tercio de nuestra cartera, y esperamos que esa proporción siga acercándose a nuestra meta de largo plazo de aproximadamente 20%. Dado el ritmo de nuestras inversiones y la profundidad de nuestra cartera de oportunidades, nos complace volver a aumentar la guía (guidance) de inversión para 2026, a un rango de $675 millones-$725 millones. Dos puntos sobre nuestra cartera de oportunidades en el entorno actual de inversión. Primero, la amplitud de nuestra cartera de oportunidades no tiene parangón en la historia reciente, y esperamos compartir algunas de las atractivas oportunidades que estamos explorando en los próximos trimestres. Segundo, en cuanto al costo de capital y los diferenciales de inversión, hay tres factores que nos favorecen.

Por lo general, nuestras transacciones incorporan protección frente a las tasas antes del cierre, lo que ofrece un amortiguador durante los períodos de volatilidad del mercado. Como hemos dicho antes, nuestra mayor competencia es la deuda, no los arrendamientos netos. En este mercado, el costo del capital de deuda se ha reajustado aún más rápido, por lo que nuestros clientes están dispuestos a conversar sobre los precios. Como nuestro negocio se basa en las relaciones y contamos con una cartera de oportunidades propia, obtenemos rendimientos iniciales promedio más altos, que nos brindan un margen de protección natural. Pasando a la cartera. Al cierre del tercer trimestre, nuestra cartera sumaba $7.6 mil millones en valor bruto de inversión, repartidos en 350 propiedades, que estaban arrendadas u operativas en un 99%. Según la renta base anual (ABR), el 96% corresponde a nuestras categorías experienciales principales, representadas por 296 propiedades operadas por 61 clientes, que se mantienen arrendadas u operativas en un 99%. El 4% restante corresponde a nuestra cartera educativa, compuesta por 54 propiedades arrendadas a cuatro operadores, que estaban arrendadas en un 100% al cierre del trimestre.

La salud de la cartera sigue siendo sólida, y la cobertura de renta a nivel de unidad aumentó a 2.1 veces. Aunque los datos indican que algunos segmentos de los consumidores de menores ingresos enfrentan dificultades, la preferencia duradera de las personas por las experiencias en lugar de los bienes sigue respaldando nuestra cartera. Nuestra cartera también se beneficia de la diversificación en múltiples dimensiones demográficas, con experiencias atractivas para personas de muchas generaciones y niveles de ingresos. Los cines son un excelente ejemplo. No solo abarcan todos estos grupos demográficos, sino que también han demostrado históricamente ser resilientes durante las recesiones económicas. Lo más importante es que, como Greg ha dicho muchas veces, el contenido impulsa el desempeño. A la gente le gusta ver cosas geniales. La taquilla de este año, que acumula un aumento de 20% en lo que va del año y se encamina a registrar su mejor año desde 2019, lo demuestra claramente. Ya hemos hablado sobre quiénes van al cine, pero, dada la fortaleza que seguimos observando en nuestra cartera de cines, vale la pena reiterar algunos puntos.

La generación Z representa el 40% de todos los espectadores de cine y, en varias encuestas, la generación Alfa ha dicho que prefiere la pantalla grande. El formato importa. La gente no puede reproducir en casa la experiencia de IMAX y otras pantallas premium de gran formato, y la industria ha generado una verdadera urgencia por ver ciertas películas en estos formatos. Nuestra cartera tiene una presencia particularmente alta de exactamente ese tipo de experiencias. El 71% de nuestros cines cuenta con asientos reclinables, el 84% ofrece alimentos y bebidas mejorados y el 69% tiene pantallas premium de gran formato. Estas características ayudan a que nuestros cines generen aproximadamente el 8% de la taquilla bruta de Norteamérica, con solo el 3% de las funciones. Por último, la industria ha llegado a un consenso en torno a una ventana de exhibición en cines de 45 días, lo que respalda a los exhibidores y evita que los estudios tengan que realizar una segunda campaña de marketing cuando las películas dejan de exhibirse en cines. Algunas películas tendrán una ventana más larga, incluida la próxima película de Netflix, "Narnia", con una ventana de siete semanas. No se trata solo de las películas.

Los jóvenes hacen fila para asistir a conciertos, espectáculos de comedia y otros eventos en vivo. Quieren salir de casa y buscan con entusiasmo experiencias compartidas. Estamos aprovechando este impulso mediante alianzas con líderes de la industria como Live Nation, cuyo recinto albergará conciertos y espectáculos de comedia. Pasando a otras áreas de nuestra cartera, nuestro segmento de restaurantes y entretenimiento sigue siendo resiliente, gracias a la calidad de nuestras ubicaciones, pese a la moderación generalizada de la industria. El impulso positivo de Topgolf desde la venta continúa. Las reducciones de gastos y las iniciativas de ingresos están dando resultados, y nuestra cartera de Topgolf sigue en muy buen estado. Los parques de atracciones tuvieron un buen desempeño en el tercer trimestre, y varios superaron los resultados. Como vimos en el segmento de esquí durante el invierno, la diversificación geográfica y de las atracciones ayudó a compensar episodios aislados de mal tiempo durante el verano. Nuestra cartera de acondicionamiento físico y bienestar mantuvo un desempeño sólido en el tercer trimestre, con tendencias estabilizándose en varias propiedades recientemente renovadas y ampliadas.

Por último, nuestra cartera educativa sigue enfrentando vientos en contra en toda la industria, incluidos mayores costos laborales, dificultades con el financiamiento mediante subvenciones y presiones regulatorias. Pese a este contexto, esta cartera sigue siendo resiliente. Pasando a las ventas de propiedades. En línea con nuestro compromiso de reciclar capital de manera acrecentadora, en el tercer trimestre concretamos la venta de British School of Chicago a una empresa comparable de arrendamiento neto que cotiza en bolsa, a una tasa de capitalización en el rango bajo del 7%. Tras esta venta, actualizamos nuestra guía de desinversiones para 2026 a aproximadamente $86 millones, ya que no prevemos realizar ninguna desinversión adicional antes de fin de año. En resumen, nuestra cartera sigue siendo resiliente. Nuestra diversificación se está acelerando y estamos muy entusiasmados con las oportunidades de inversión que tenemos por delante. Con esto, le cedo la palabra a Mark para que repase nuestro desempeño financiero.

Gracias, Ben. Hoy hablaré sobre nuestro sólido desempeño financiero del tercer trimestre, actualizaré la información sobre nuestro balance general y concluiré comentando los aumentos en nuestra guía de utilidades y de gasto en inversiones para el año. El FFO ajustado del trimestre fue de $1.49 por acción, frente a $1.37 el año anterior, un aumento del 8.8%. El AFFO del trimestre fue de $1.54 por acción, frente a $1.39 el año anterior, un aumento del 10.8%. Tengan en cuenta que este trimestre revisamos nuestra definición de AFFO para dejar de deducir los gastos de capital de mantenimiento. Hicimos este cambio para mantener la consistencia con la mayoría de los demás REIT de arrendamiento triple neto, y es inmaterial. Reformulamos todos los períodos anteriores para reflejar este cambio e incluimos las conciliaciones de la definición anterior a la nueva en la información complementaria y el comunicado de prensa.