Llamada de resultados del T3 2026 de Essential Properties Realty Trust, Inc.

Gracias, operador. Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy en la conferencia telefónica sobre los resultados del tercer trimestre de 2026 de Essential Properties. Durante esta conferencia telefónica, haremos ciertas declaraciones que podrían considerarse declaraciones prospectivas conforme a la legislación federal sobre valores. Los resultados futuros reales de la compañía podrían diferir significativamente de lo expuesto en estas declaraciones prospectivas, y es posible que no publiquemos revisiones de dichas declaraciones para reflejar cambios posteriores a su formulación. Los factores y riesgos que podrían hacer que los resultados reales difieran sustancialmente de las expectativas se detallan periódicamente en los documentos que la compañía presenta ante la SEC y en el comunicado de prensa sobre resultados de ayer. En nuestro comunicado de prensa sobre resultados de anoche, informamos que, durante el trimestre, la utilidad neta conforme a los GAAP fue de $60.7 millones y el AFFO fue de $111.9 millones. Dicho esto, le cedo la palabra a Pete.

Gracias, Sheryl. Gracias a todos los que nos acompañan hoy por su interés en Essential Properties. En el tercer trimestre, seguimos avanzando en nuestro objetivo de impulsar un crecimiento atractivo de las utilidades para los accionistas, mediante la propiedad de una cartera diversificada con una corriente de ingresos creciente y la asignación creativa de capital para ampliar y diversificar esa cartera. En cuanto al crecimiento externo, invertimos $342 millones en 100 propiedades, con un rendimiento inicial en efectivo promedio de 7.7% y un rendimiento conforme a los GAAP de 9.4%. El 91% de nuestras inversiones en este trimestre correspondió a operaciones de venta con arrendamiento posterior, que siguen siendo una atractiva fuente de capital para el crecimiento de operadores del mercado medio en nuestras industrias objetivo. En un entorno de costo de capital elevado, nuestra capacidad para proporcionar capital confiable y permanente a los operadores nos da una sólida ventaja en materia de precios y estructuración, y esto se refleja en nuestra cartera de oportunidades.

Nuestro equipo de inversiones sigue encontrando oportunidades atractivas en nuestras industrias objetivo. Dicho esto, somos deliberadamente selectivos y damos prioridad a las transacciones cuyos precios reflejan un diferencial significativo frente a nuestro costo de capital, lo que respalda el crecimiento de las utilidades a largo plazo para nuestros accionistas. Como Max explicará más adelante, estamos logrando poder de fijación de precios en tiempo real: las nuevas inversiones se están concretando a tasas de capitalización más altas que las inversiones del tercer trimestre, que en su mayoría se contrataron durante el verano. Es importante destacar que nuestro enfoque metódico para la asignación de capital protege nuestro margen de maniobra de capital y preserva la liquidez corporativa en un período de volatilidad en los mercados de capitales. Nuestra posición de capital sigue siendo sólida, con un apalancamiento pro forma de 3.8 veces y una liquidez de $1.3 mil millones, lo que nos proporciona amplia capacidad financiera para ejecutar nuestro plan de negocios, como Rob explicará más adelante. En cuanto a la cartera, terminamos el trimestre con inversiones en 2,580 propiedades arrendadas a inquilinos que operan más de 700 conceptos.

El plazo promedio ponderado de nuestros arrendamientos supera los 14 años, los aumentos promedio ponderados de los arrendamientos son de 1.9%, y solo 2% de nuestra renta base anual vence hasta 2028. Nuestra cartera siguió mostrando un desempeño sólido y constante este trimestre, con un crecimiento de las rentas de las mismas tiendas de 1.4%, una saludable cobertura de rentas de 3.5 veces, una ocupación de 99.6% y una reducción en nuestra lista de vigilancia crediticia de inquilinos. Dado que la actividad de inversión y el desempeño de la cartera están por encima de nuestras expectativas presupuestadas, estamos elevando nuestra guía (guidance) de AFFO por acción para 2026 a un nuevo rango de $2.02 a $2.05, y nuestra guía de volumen de inversión a un rango de $1.3 mil millones a $1.5 mil millones. Nuestra guía revisada de AFFO por acción implica una tasa de crecimiento de casi 8% en el punto medio del rango.

Establecemos nuestra guía inicial para 2027 con un rango de AFFO por acción de $2.10 a $2.18, un volumen de inversión de $1 mil millones a $1.5 mil millones y gastos de G&A en efectivo de $32 millones a $37 millones. Nuestro plan operativo contempla un ritmo más lento de asignación de capital durante los próximos dos o tres trimestres, mientras nuestros equipos de inversión mantienen la disciplina en materia de precios, lo que nos permitirá conservar capacidad en el balance general. Históricamente, los ajustes en los precios de los activos suelen ir a la zaga de los rápidos movimientos de precios en los mercados de capitales. Con base en nuestro costo de capital promedio ponderado actual, las desinversiones se han convertido en una fuente de capital que aumenta las utilidades y probablemente aumentarán en el corto plazo para aliviar las necesidades de financiamiento en los mercados de capitales. Por último, quisiera felicitar a Max y Rob por sus recientes ascensos, que reconocen las importantes contribuciones que han hecho a la compañía y les asignan mayores responsabilidades de aquí en adelante.

También quisiera darle la bienvenida a Craig Vachris a la compañía como nuestro nuevo director de inversiones. Estos cambios en el equipo directivo reflejan su evolución continua al cumplir nuestro décimo aniversario. Dicho esto, le cedo la palabra a Craig, quien actualizará sobre nuestra cartera y las actividades de gestión de activos. ¿Craig? Gracias, Pete. En general, los fundamentos de nuestra cartera se mantuvieron saludables durante el trimestre y continuaron desempeñándose en línea con nuestras expectativas.

El crecimiento de las rentas de las mismas propiedades fue de 1.4%, en línea con los trimestres recientes. La ocupación se mantuvo sólida en 99.6%, con solo 11 propiedades vacantes. La cobertura de rentas de la cartera se mantuvo en un nivel muy saludable de 3.5 veces. El porcentaje de ABR con rentas inferiores a una vez se mantuvo en línea con el trimestre anterior, y nuestra lista de seguimiento mejoró, lo que refleja la continua estabilidad del crédito de los inquilinos. En cuanto a las desinversiones, vendimos 11 propiedades por $17.9 millones, a una tasa de capitalización promedio ponderada de 6.1%. Las desinversiones se debieron principalmente a ventas oportunistas, encabezadas por propiedades de restaurantes y lavaderos de autos. Cabe destacar que estas desinversiones se realizaron a tasas de capitalización que aumentaban el valor en relación con nuestro costo de capital promedio ponderado, lo que resalta el valor de poseer propiedades de pequeña escala y fungibles, con una amplia base de compradores.

Además, la sólida demanda de los compradores nos permite tener la flexibilidad de ampliar nuestras actividades de desinversión si decidimos intensificar la rotación de capital. Nuestra cartera sigue beneficiándose de una amplia diversificación: nuestros 10 principales inquilinos representan apenas 15.2% del ABR al cierre del trimestre, mientras que nuestros 20 principales inquilinos representan solo 25.1%. Esto refleja nuestro enfoque continuo en asociarnos con una amplia base de operadores del segmento medio del mercado y limitar el riesgo de concentración. También redujimos nuestra exposición a los lavaderos de autos en 60 puntos básicos durante el trimestre, hasta 12% del ABR, y la composición de nuestra cartera sigue siendo saludable. Por último, quizá hayan notado que cambiamos el nombre de algunas categorías de industrias en nuestro suplemento para reflejar mejor las actividades de las empresas de nuestra cartera. Fue simplemente un cambio de nombre. Por ejemplo, la categoría médica/odontológica ahora se llama salud y bienestar, y salud y acondicionamiento físico ahora se llama acondicionamiento físico.

Dicho esto, le cedo la palabra a Max Jenkins, nuestro presidente y director de operaciones, quien actualizará sobre nuestras actividades de inversión y la dinámica actual del mercado.

Gracias, Craig. En cuanto a las inversiones, durante el tercer trimestre invertimos $342 millones, con un rendimiento inicial en efectivo promedio ponderado de 7.7%. Las inversiones del trimestre tuvieron un plazo inicial promedio ponderado de arrendamiento de 17.9 años y aumentos anuales de renta promedio ponderados de 2.3%, lo que generó un sólido rendimiento GAAP promedio de 9.4%. Durante el tercer trimestre, nuestras inversiones se distribuyeron ampliamente entre la mayoría de nuestras principales industrias y completamos 31 transacciones que sumaron 100 propiedades. A medida que muchas empresas enfrentan mayores dificultades para acceder a fuentes alternativas de financiamiento, los operadores siguen monetizando sus propios bienes raíces mediante operaciones de venta con arrendamiento posterior, que representaron el 91% de nuestro volumen de inversión del trimestre. Durante el trimestre, el tamaño promedio de nuestras inversiones fue de $3 millones por propiedad, lo que refleja nuestro enfoque en activos granulares y altamente fungibles que ofrecen rendimientos atractivos ajustados al riesgo. Como mencionó Pete, para nosotros, los precios son una prioridad absoluta.

A medida que ha aumentado nuestro costo de capital, hemos gestionado proactivamente nuestra cartera de oportunidades y buscado mayores rendimientos que reflejen el entorno actual, sin asumir ningún riesgo incremental. La menor competencia de los participantes privados en un entorno más restrictivo para los préstamos al mercado medio son factores que contribuyen a nuestro poder de fijación de precios. En consecuencia, nuestra cartera de oportunidades futuras tiene tasas de capitalización de alrededor de 8%, con rendimientos GAAP en el rango alto del 9%. Con más de $1 mil millones en inversiones cerradas en lo que va del año, volvimos a aumentar nuestra guía de inversión para todo el año a un nuevo rango de $1.3 mil millones-$1.5 mil millones. Dicho esto, quisiera ceder la palabra a Rob Salisbury, nuestro director financiero y director de estrategia, quien nos presentará los resultados financieros del tercer trimestre.

Gracias, Max. En general, volvimos a registrar un sólido trimestre de resultados operativos y financieros. Nuestro AFFO por acción fue de $0.51, un aumento de 6% frente al mismo periodo del año anterior, mientras que el AFFO nominal aumentó 16% interanual, a $112 millones. Este desempeño del AFFO superó nuestras expectativas, impulsado por un sólido volumen de inversiones y un beneficio moderado derivado de la ausencia de dilución por el método de acciones en tesorería sobre nuestro saldo de capital a plazo pendiente de liquidación. Los gastos generales y administrativos totales del trimestre fueron de $14.1 millones. Nuestros gastos generales y administrativos en efectivo fueron de $7.3 millones, una cifra que evoluciona favorablemente hacia la mitad inferior de nuestro rango de guía de $30 millones-$34 millones para el año y que representa apenas 4.3% de los ingresos totales, frente a 4.6% en el mismo periodo del año anterior. Declaramos un dividendo en efectivo de $0.32 en el tercer trimestre, lo que representa una razón de pago de AFFO de 63%.