Llamada de resultados del T3 2026 de SL Green Realty Corp.

En muchos sentidos, este trimestre y el año han superado las expectativas, ya que se han materializado nuestras previsiones sobre la fortaleza del mercado de oficinas de Manhattan y nuestro desempeño ha sido sencillamente espectacular. Aprovechamos un mercado de arrendamiento muy sólido para superar quizá el objetivo más importante de la compañía: arrendar más de 2 millones de pies cuadrados en lo que va del año. Actualmente, nuestra ocupación arrendada se sitúa en 95%. Como anticipamos, los alquileres están subiendo rápidamente, ya que la demanda se mantiene sólida y aumenta nuestro poder de fijación de precios para la oferta limitada de edificios de oficinas de alta calidad y bien ubicados en Manhattan.

Nuestra mayor fortaleza radica en contar con una cartera bien arrendada, con alquileres que, en general, superan los anteriores en alrededor de 15% en promedio, lo que impulsa un sólido desempeño operativo subyacente, con un crecimiento de más de 4% en el NOI de mismas tiendas. Esperamos que esta tendencia continúe en el cuarto trimestre, ya que nuestra cartera de actividad de arrendamiento aumentó durante el trimestre hasta alcanzar 1.3 millones de pies cuadrados. Esta incluye tanto renovaciones importantes en las que estamos trabajando actualmente como el arrendamiento del resto de nuestros espacios vacantes, que siguen disminuyendo. Nuestro desempeño superior en el trimestre no se limitó a los asuntos operativos, sino que también se extendió a importantes actividades en los mercados de capitales, donde logramos cerrar operaciones mientras nuestros competidores, en gran medida, permanecieron al margen y varias de sus operaciones se estancaron. Este año seguimos avanzando en nuestros planes de desinversión y financiamiento, y ya hemos completado una cantidad impresionante de trabajo.

Con el refinanciamiento exitoso de $2 billion de 245 Park, ya completamos más de $7 billion de nuestro plan de financiamiento para 2026. Esto ha ayudado a generar liquidez adicional, fortalecer nuestro balance general y extender los vencimientos de nuestra deuda a tasas fijas. Ahora que eso quedó atrás, tenemos muy poco por hacer en 2027 desde el punto de vista del financiamiento, lo que nos permitirá enfocarnos casi por completo en oportunidades de crecimiento, proyectos de desarrollo y nuevas ventas y desinversiones de activos y participaciones en joint ventures. El tercer trimestre también trajo varias desinversiones nuevas, incluidas las ventas de 110 Greene Street y 185 Broadway a precios realmente buenos. Quizás ustedes ya esperaban esas operaciones inmobiliarias.

En SL Green, tratamos de sorprenderlos con nuestra creatividad, y me enorgulleció especialmente anunciar esta semana que vendimos una parte de nuestra plataforma de hotelería por una valoración de $200 million, lo que generó $40 million en ingresos no presupuestados. La mayoría de las personas no asigna ningún valor a esta parte de nuestra plataforma, y la monetizamos a 20 veces el FFO, mientras que SL Green en su conjunto cotiza a apenas nueve veces el FFO. Eso es un reconocimiento directo al arduo trabajo de nuestro equipo y a la manera en que seguimos encontrando nuevas formas de generar valor para nuestros accionistas. Sé que la comunidad de analistas se ha enfocado en el momento de futuras desinversiones, y espero que tengamos más anuncios en 2026.

Este año hemos tenido un éxito impresionante al vender activos o formar joint ventures con activos cuyo valor proporcional supera los mil millones de dólares, y estamos trabajando arduamente en transacciones adicionales para alcanzar finalmente los $2.5 billion completos. Algunas de estas operaciones podrían postergarse hasta el primer semestre de 2027, pero seguimos observando una demanda muy sólida de nuestros activos por parte de la comunidad de inversión institucional. Por último, celebramos la llegada de nuestro visitante número 10 million a Summit One Vanderbilt, lo que coincidió ayer con nuestro quinto aniversario. Ese negocio ha superado al Empire State Building y se ha convertido en la principal atracción de observación y en una de las atracciones más solicitadas de cualquier tipo en la ciudad de Nueva York.

Todo esto se ha traducido en que nuestra guía (guidance) de utilidades ha aumentado más de $2 por acción frente a los estimados originales del pasado diciembre, lo que nos pareció bastante positivo hasta que nuestros amigos analistas elevaron aún más sus estimados para el tercer trimestre la semana pasada. Agradecemos su confianza, pero no creemos que nadie deba decir que no alcanzamos las expectativas, dado el desempeño extraordinario de este año y de este trimestre. Antes de abrir el espacio para preguntas, permítanme referirme brevemente al único factor que afectó negativamente las utilidades este trimestre y a lo largo del año: las tasas de interés persistentemente altas. Las tasas más altas afectan a los negocios inmobiliarios de casi todas las industrias, y hablamos de una variación de alrededor de 150 puntos básicos durante el año, por encima de los niveles ya elevados al comienzo del año.

Por supuesto, eso es algo que no controlamos y que, como señalamos en el comunicado de resultados, tuvo un impacto de $0.25 en el segundo semestre del año. Sin embargo, podemos cubrir, y hemos cubierto, de manera agresiva e inteligente partes de nuestros pasivos para fijar tasas de interés más bajas, por lo que el impacto no ha sido ni de cerca tan grande como podría haber sido. Gracias a nuestro equipo increíblemente trabajador, hemos seguido operando con bastante éxito en este contexto, avanzando en desinversiones y financiamientos que nadie más habría podido concretar, y ofreciendo soluciones creativas como la venta de parte de nuestro negocio de hotelería. Gracias, y con gusto abro la línea para preguntas.

Como mencionó Marc, la cartera supera los 1.3 millones de pies cuadrados. Lo más destacable de esa cartera son casi 840,000 pies cuadrados correspondientes a arrendamientos activos en negociación, en lugar de simples hojas de términos. La actualización de precios de mercado, como hemos observado durante todo este año, es muy saludable. Creo que supera el 20%.

Le permitiré a Harrison ampliar un poco sobre el programa de disposición de activos. El momento en que se concreten esas disposiciones definitivamente influye en nuestra revisión. Las cosas están tardando más en el entorno de tasas de interés, como lo expresamos en el comunicado; esto abarca muchas áreas del negocio. Así que ese es un efecto. Las tasas son definitivamente más altas que lo que proyectábamos hace un año. Pueden consultar cualquiera de las curvas: la curva SOFR, la curva de cinco años y la curva de 10 años. Todas subieron alrededor de 100 puntos básicos o más desde diciembre pasado hasta el nivel en que se espera que terminen este año. Así que esa combinación de efectos, sumada al efecto de que una venta de una participación en una empresa conjunta (JV) se retrase hasta 2027, lo que habría generado comisiones, también formaría parte de la revisión a la baja de $0.25.