Llamada de resultados del T3 2026 de Kimco Realty Corp.

Hoy me acompañan Conor Flynn, director ejecutivo; Ross Cooper, presidente y director de Inversiones; Dave Jamieson, vicepresidente ejecutivo y director de Operaciones; Glenn Cohen, vicepresidente ejecutivo y director financiero, así como otros miembros del equipo directivo de Kimco, quienes están disponibles para la sesión de preguntas y respuestas. Antes de comenzar, algunos de nuestros comentarios de hoy pueden incluir declaraciones prospectivas basadas en las creencias y expectativas actuales de la gerencia. Estas están sujetas a los riesgos e incertidumbres descritos en nuestras presentaciones ante la SEC, y los resultados reales podrían diferir sustancialmente. No asumimos ninguna obligación de actualizar las declaraciones prospectivas. También haremos referencia a medidas financieras no basadas en los principios contables generalmente aceptados (GAAP). Las conciliaciones con GAAP están disponibles en nuestro comunicado de resultados y en el paquete complementario, ambos publicados en nuestro sitio web de Relaciones con Inversionistas, junto con una presentación relacionada. La misma advertencia sobre las declaraciones prospectivas se aplica a esos materiales. Después de los comentarios preparados, abriremos la llamada para preguntas y respuestas.

Para que la llamada se desarrolle de manera fluida y eficiente, limítense a una pregunta y vuelvan a ponerse en la fila para las preguntas de seguimiento. Dicho esto, le cedo la palabra a Conor.

Buenos días y gracias por acompañarnos. Comenzaré con el trimestre y nuestra estrategia; después, Dave, Ross y Glenn hablarán sobre las operaciones, las transacciones, nuestros resultados financieros y las perspectivas. Tuvimos un sólido tercer trimestre y estamos elevando nuestras perspectivas para el FFO de todo el año y el NOI de propiedades comparables. El FFO por acción creció 6.8%, lo que nos mantiene encaminados para lograr un tercer año consecutivo de crecimiento del FFO por acción superior al 5%. Al comienzo del año, dijimos que el crecimiento del NOI de propiedades comparables tocaría su punto más bajo en el primer trimestre y que se aceleraría a partir de entonces. Eso es exactamente lo que logramos: 1.7% en el primer trimestre, 3.5% en el segundo y 4.9% en el tercero. También estamos viendo los primeros beneficios de One Kimco, nuestra plataforma operativa unificada, en el inicio más rápido de los alquileres y una mayor eficiencia de costos.

El tráfico en nuestros centros sigue siendo sólido a pesar de las tasas más altas y la presión sobre la confianza del consumidor, con un aumento de casi 3% interanual. Los consumidores siguen priorizando la conveniencia y el valor, y nuestros centros, con supermercados y artículos de primera necesidad como principales atractivos, forman parte de sus recorridos cotidianos. La nueva oferta sigue siendo extremadamente limitada, y los mayores costos de construcción y financiamiento hacen aún menos probable el desarrollo de nuevos proyectos. Esto ha llevado la ocupación de la cartera a un máximo histórico, y la ocupación de los locales pequeños también está en niveles récord. Aún tenemos margen para crecer a medida que abren los locales de los nuevos inquilinos principales y atraen tráfico a los comercios de su entorno. Los datos de los propios minoristas muestran cuán importantes son sus tiendas para su negocio en línea. Las tiendas funcionan como centros de distribución de última milla. ICSC Research descubrió que, cuando un minorista cierra una tienda, sus ventas en línea en esa zona comercial caen en promedio más de 11%.

Por eso, la retención se mantiene cerca de niveles récord y los minoristas siguen reinvirtiendo en sus redes de tiendas, lo que respalda el crecimiento continuo de los alquileres. Esa demanda impulsa nuestros resultados operativos. La forma en que asignamos el capital es lo que los hace crecer de manera compuesta, y funciona como un efecto volante. Todo comienza con nuestra moneda de cambio. Activos de bajo crecimiento, como los arrendamientos de terrenos y las propiedades de un solo inquilino; activos multifamiliares que hemos construido en nuestros propios estacionamientos; y el flujo de caja libre que genera nuestra cartera. Los compradores privados pagan el valor total por esos activos de bajo crecimiento y multifamiliares; este año, nuestras ventas de activos registraron una tasa de capitalización promedio de aproximadamente 5%. Con aproximadamente 14,000 unidades multifamiliares ya construidas, en construcción o con permisos aprobados, esto nos proporciona una fuente adicional de moneda de cambio con el tiempo.

La hemos destinado a los usos más rentables: adquirir centros comerciales con supermercados como ancla, que ofrecen mayores rendimientos y un crecimiento más sólido; remodelar nuestros propios centros con rendimientos de dos dígitos bajos, incluidos aproximadamente 28 locales de supermercados; y realizar inversiones estructuradas que preparan futuras adquisiciones. Cuando nuestras acciones ofrecen un mejor valor, las recompramos. Las inversiones de mayor crecimiento generan más flujo de caja libre, y el ciclo se repite, aumentando cada vez nuestra concentración en supermercados. Creemos que nuestra valuación no refleja la calidad ni el crecimiento del negocio. Los precios en el mercado privado para los centros comerciales al aire libre con supermercados como ancla se ubican en el rango de 5%-6%, en línea con los niveles a los que compramos y vendimos este año, mientras que el precio de nuestras acciones implica una tasa de capitalización en el rango medio a alto de 7%. Creemos que esta desconexión crea una oportunidad muy atractiva. Las tasas pueden acaparar los titulares, pero con el tiempo, los fundamentos impulsan el valor, y aún no hemos terminado.

De cara a 2027, una parte significativa de nuestro crecimiento ya está firmada. Tenemos una de las mayores carteras del sector de proyectos firmados pero aún no abiertos y, en relación con nuestro grupo de pares, uno de los menores vencimientos de deuda el próximo año, lo que mantiene al mínimo nuestra exposición al refinanciamiento. Glenn explicará esos componentes. Por eso creemos que Kimco ofrece un crecimiento constante y un dividendo creciente con una valuación descontada. Dicho esto, le cedo la palabra a Dave.

Gracias, Conor, y buenos días. La demanda en toda nuestra cartera sigue siendo amplia y sólida. La ocupación de los locales arrendados alcanzó un máximo histórico de 96.6%, mientras que la ocupación de los locales pequeños se mantuvo en su nivel récord de 92.9%. La ocupación de los locales ancla aumentó 40 puntos básicos frente al trimestre anterior, hasta 98.2%, a 70 puntos básicos de nuestro máximo histórico. Igual de importante, el volumen y los precios avanzan juntos. Firmamos 444 contratos de arrendamiento por un total de 2.7 millones de pies cuadrados, con un diferencial de efectivo combinado de 12% en espacios comparables. Los diferenciales de los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 31.5%, con 39.9% para los locales ancla y 21% para los no ancla, lo que destaca la significativa oportunidad de ajustar los alquileres al valor de mercado que aún existe en nuestra cartera de locales pequeños. Este es nuestro 20.º trimestre consecutivo con diferenciales de dos dígitos en nuevos contratos de arrendamiento. Las renovaciones y las opciones registraron diferenciales de 7.3% y 7.7%, respectivamente. Una parte significativa de nuestro crecimiento futuro ya está firmada. La ocupación económica aumentó 30 puntos básicos, hasta 92.7%, y redujo la brecha con la ocupación de los locales arrendados a 390 puntos básicos.

Esa brecha representa más de 400 contratos de arrendamiento firmados y aproximadamente $76 millones de renta base anual que aún no ha comenzado a devengarse. Ahora nuestro enfoque es convertir esa cartera de contratos firmados en alquileres pagados lo más rápido posible. Ahí es donde entra One Kimco, que nos ayuda a convertir la demanda de arrendamiento en utilidades más rápidamente. Estamos viendo mejoras significativas en los aspectos que podemos controlar. Una vez firmado un contrato de arrendamiento, el siguiente paso es lograr que el inquilino comience a pagar el alquiler. Al adelantar las fechas de inicio del pago del alquiler, ahora esperamos recibir $34 millones de renta por los inicios previstos para 2026, casi 20% por encima de nuestras expectativas originales. Este es un ejemplo concreto de cómo One Kimco nos ayuda a convertir la demanda de arrendamiento en utilidades más rápidamente. También aprovechamos la escala de la plataforma para impulsar el apalancamiento operativo.

La recuperación de los gastos comunes de mantenimiento de áreas comunes (CAM) y los seguros en el segmento minorista ha mejorado 300 puntos básicos desde 2024, y seguimos impulsando la eficiencia de los gastos generales y administrativos a medida que crece la plataforma. También estamos implementando inteligencia artificial en toda la plataforma para encontrar eficiencias adicionales. Este trabajo aún está en una etapa inicial, pero, en conjunto, estos esfuerzos muestran cómo One Kimco convierte nuestra escala en un mejor desempeño operativo. La oportunidad es clara: una sólida demanda de los minoristas, una cantidad significativa de rentas firmadas cuyo devengo está pendiente y una plataforma que convierte esa demanda en ingresos con mayor rapidez y eficiencia. Dicho esto, le cedo la palabra a Ross.

Gracias, Dave, y buenos días. El tercer trimestre impulsó la estrategia de reciclaje de capital que describió Conor: monetizamos activos de menor crecimiento a valoraciones atractivas y reinvertimos donde podemos obtener tanto mayores rendimientos como un crecimiento más sólido. La reciente volatilidad del mercado ha afectado de manera desigual a los sectores de bienes raíces comerciales, pero el comercio minorista de alta calidad al aire libre sigue mostrando resiliencia. Los precios siguen siendo competitivos, las transacciones se concretan y el capital que busca invertir en el sector sigue superando ampliamente la oferta de activos disponibles. Esta profundidad de la demanda privada refuerza la desconexión de las valoraciones que describió Conor y hace que la capacidad de encontrar oportunidades sea un verdadero factor diferenciador. Nuestra plataforma de empresas conjuntas y nuestro programa de inversión estructurada nos permiten encontrar oportunidades antes de que lleguen a un proceso de ofertas concurrido.

Si las tasas se mantienen elevadas, podríamos ver más dislocaciones, y estamos bien posicionados para actuar cuando los rendimientos ajustados por riesgo sean atractivos, ya sea mediante adquisiciones tradicionales de vendedores que valoran la certeza de ejecución o mediante inversiones estructuradas para propietarios de centros de alta calidad que necesitan capital flexible. Consideramos que esto será una fuente creciente de oportunidades a medida que nos adentremos en 2027. Durante el trimestre, vendimos The Witmer por $211.5 millones, a una tasa de capitalización de aproximadamente 5.1%. Junto con The Chester, vendido el trimestre pasado a una tasa de capitalización de 4.9%, esto demuestra el valor que creamos al desarrollar propiedades multifamiliares en terrenos que ya poseemos y monetizarlas. También concretamos la venta, anunciada previamente, de cuatro activos con Costco como tienda ancla por $127 millones, cuyos contratos contemplaban un bajo crecimiento de las rentas, y reinvertimos los ingresos mediante intercambios 1031 en Pompano Marketplace y Sunshine Plaza, dos centros con supermercados como tiendas ancla en el sur de Florida. Pompano es la tercera adquisición originada a través de nuestro programa de inversión estructurada.

Durante el trimestre, el programa recibió reembolsos por $115 millones, incluido Pompano, parcialmente compensados por $39 millones en nuevas inversiones. Así es como se supone que debe funcionar el programa. Obtenemos un rendimiento atractivo mientras mantenemos la inversión y, en algunos casos, terminamos siendo propietarios de los bienes raíces. La actividad de nuevas inversiones está repuntando, con dos inversiones concretadas después del cierre del trimestre, por un total de aproximadamente $49 millones y un rendimiento promedio superior al 10%. En lo que va del año, hemos vendido activos por $391 millones a una tasa de capitalización promedio ponderada de 5.1% y adquirido activos por $118 millones a 5.8%. Estamos elevando nuestra expectativa de volumen de transacciones a $400 millones-$500 millones, mientras mantenemos una posición neta neutral para el año. Esto incluye dos adquisiciones de centros con supermercados como tiendas ancla en una de las 50 principales áreas metropolitanas de EE. UU., que esperamos concretar en los próximos días.