Llamada de resultados del T3 2026 de Easterly Government Properties, Inc.

Antes de comenzar la llamada, tengan en cuenta que ciertas declaraciones realizadas durante esta conferencia telefónica podrían no ser hechos históricos y se consideran declaraciones prospectivas en el sentido de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995. Aunque la compañía considera razonables sus expectativas, tal como se reflejan en las declaraciones prospectivas, no puede garantizar que se alcancen o se cumplan. Además, los resultados reales podrían diferir sustancialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas y se verán afectados por diversos riesgos y factores que escapan al control de la compañía, incluidos, entre otros, los que se detallan en el informe 10-K más reciente de la compañía presentado ante la SEC y en otras presentaciones ante la SEC. La compañía no asume ninguna obligación de actualizar públicamente las declaraciones prospectivas.

Además, durante esta conferencia telefónica, la compañía podría hacer referencia a ciertas medidas financieras no conformes con los PCGA, como los fondos provenientes de operaciones, los fondos provenientes de operaciones básicos y el efectivo disponible para distribución. Pueden encontrar una conciliación tabular de estas medidas financieras no conformes con los PCGA con las cifras actuales más comparables según los PCGA en el comunicado de resultados de la compañía y en el paquete de información complementaria, disponibles en la página de Relaciones con Inversionistas del sitio web de la compañía, en ir.easterlyreit.com. Ahora quisiera ceder la palabra a Darrell Crate, presidente y director ejecutivo de Easterly Government Properties.

Gracias, Cole. Buenos días a todos. Este trimestre, logramos un crecimiento interanual de 2.6% en los fondos provenientes de operaciones básicos por acción, en línea con nuestra meta de crecimiento a largo plazo declarada de entre 2% y 3%. Seguimos ejecutando nuestra estrategia mediante un crecimiento constante de las ganancias, una asignación cuidadosa del capital y la mejora gradual de la calidad de nuestra cartera. A lo largo de ese período, la solidez de nuestra cartera y la constancia de nuestros flujos de efectivo siguieron demostrando la resiliencia de nuestro modelo de negocio y posicionándonos para obtener buenos resultados en relación con el mercado de REIT en general. Easterly mantiene su enfoque en generar un crecimiento anual constante de los fondos provenientes de operaciones básicos por acción. En 2026, vamos camino a superar nuestro objetivo de crecimiento a largo plazo de entre 2% y 3%, y el punto medio de la guía implica un crecimiento de aproximadamente 4%.

De cara a 2027, mantenemos nuestro compromiso de generar un crecimiento sostenible de las ganancias mientras seguimos reduciendo el apalancamiento del balance general; creemos que esta combinación impulsará el valor para los accionistas a largo plazo. Quizás hayan notado que renovamos nuestra marca y presentamos un nuevo logotipo. En los últimos años, Easterly ha ampliado sus capacidades, diversificado sus oportunidades de inversión y fortalecido su plataforma. Hoy somos propietarios, desarrolladores y operadores diversificados de propiedades esenciales para misiones críticas, que prestan servicios a gobiernos federales, estatales y locales, así como a inquilinos vinculados con el gobierno. Nuestra nueva identidad refleja la empresa en la que nos hemos convertido y las oportunidades que vemos por delante. En cuanto al trimestre, nuestra cartera sigue teniendo un buen desempeño y cerró el período con una ocupación de 98% y un plazo promedio ponderado de los contratos de arrendamiento de 9.2 años. Estas métricas subrayan la solidez de nuestra cartera y la importancia de las misiones que se llevan a cabo en nuestros edificios.

Nuestro equipo de gestión de activos hizo un excelente trabajo al cerrar las renovaciones de contratos de arrendamiento de 2026 con la renovación de USCIS Lincoln. Con las renovaciones de 2026 ya concluidas, el equipo ya se ha enfocado en los vencimientos de 2027 y participa activamente en esas conversaciones. Esto incluye seguir reduciendo la proporción de nuestra cartera con plazos flexibles, sobre lo cual Allison les dará una actualización en un momento. Además, pudimos extender por 9 meses el contrato de arrendamiento de nuestras instalaciones de la FAA en Chicago, incluidos 6 meses de plazo firme. Como hemos comentado anteriormente, en ocasiones el gobierno necesita tiempo adicional para trasladarse de una instalación, y se espera que esta extensión genere ingresos incrementales tanto en 2026 como en 2027. Seguimos esperando que el inquilino desocupe la propiedad, y el activo continúa bajo contrato de venta una vez que se mude.

Por último, nuestro equipo de adquisiciones sigue activo mientras evaluamos oportunidades en una cartera potencial de aproximadamente $1.5 mil millones. Ante el reciente y pronunciado movimiento del bono del Tesoro a 10 años, estamos recalibrando nuestro costo de capital y mantenemos la disciplina y la selectividad, con un enfoque en oportunidades que nos permitan crear valor y generar rendimientos atractivos ajustados por riesgo para los accionistas. Quiero aprovechar este momento para agradecer a Mike Ibe, Chris Wang y a todo el equipo de adquisiciones por seguir manteniendo esa cartera potencial lista para avanzar. A medida que nuestro costo de capital mejore con el tiempo, ese trabajo nos permitirá acelerar significativamente nuestro crecimiento. En cuanto a la empresa conjunta, seguimos conversando con posibles socios. Creemos que tenemos una ventaja clara en el sector inmobiliario gubernamental. Como uno de los mayores propietarios del sector, ofrecemos muchos beneficios como socios a quienes buscan este tipo de exposición.

Dejaré que Allison hable sobre nuestra guía (guidance) para 2026 y 2027, pero estamos satisfechos con el desempeño de este año hasta la fecha y con el impulso que hemos generado en toda la empresa. De cara a 2027, estamos enfocados en seguir ejecutando nuestra estrategia y generando crecimiento dentro de nuestros rangos objetivo de largo plazo. Aunque el panorama geopolítico y macroeconómico sigue siendo incierto, creemos que la resiliencia de nuestra cartera y la naturaleza crítica para las operaciones de los activos que poseemos nos posicionan bien para desenvolvernos en una amplia gama de entornos operativos. También quiero agradecer a Allison, quien ha estado trabajando con nuestro equipo y con las agencias calificadoras para dar a conocer nuestro perfil crediticio diferenciado. Ese trabajo es importante mientras avanzamos hacia nuestro objetivo de obtener grado de inversión. Queremos agradecer a nuestro equipo por la excelente ejecución hasta ahora este año.

También queremos agradecer a nuestros inquilinos y accionistas, con quienes colaboramos para alcanzar nuestros objetivos para 2026 y 2027. Dicho esto, le cedo la palabra a Allison.

Gracias, Darrell, y buenos días a todos. Me complace comenzar presentando los resultados financieros del tercer trimestre de 2026. El crecimiento subyacente de la empresa sigue reflejándose claramente en las cifras. Los ingresos totales del trimestre fueron de $93.6 millones, frente a $86.2 millones en el tercer trimestre de 2025. Esto representa un aumento interanual (a/a) de 8.7%, impulsado por varios factores: las adquisiciones y los desarrollos que completamos en los últimos 12 meses, las renovaciones de arrendamientos y el inicio de los ingresos por TI y BSAC. El EBITDA creció junto con los ingresos y fue de $59 millones en el trimestre, frente a $54.2 millones en el tercer trimestre de 2025, un crecimiento de aproximadamente 8.9%. Es importante destacar que ese crecimiento sigue llegando al resultado final por acción. En el trimestre, la utilidad neta fue de $0.12 por acción sobre una base totalmente diluida.

El FFO por acción fue de $0.79, frente a $0.74 en el mismo período del año anterior, lo que representa un crecimiento interanual (a/a) de aproximadamente 6.8%. El FFO supera al FFO básico este trimestre debido al ajuste a la baja de nuestra provisión para pérdidas crediticias tras el pago del préstamo de Bedford; el FFO básico por acción también fue de $0.78, frente a $0.76 en el mismo período del año anterior. Esto representa un crecimiento interanual (a/a) de aproximadamente 2.6%. Por último, el efectivo disponible para distribución del trimestre fue de aproximadamente $32.8 millones. Como señaló Darrell, nuestro equipo de gestión de activos hizo un excelente trabajo al cerrar las renovaciones de arrendamientos previstas para 2026 con la renovación del arrendamiento de USCIS Lincoln, por 15 años, con un plazo firme de 10 años.

En cuanto a los plazos flexibles, hemos seguido reduciendo el porcentaje de nuestra cartera con derechos de terminación anticipada, que se situó en 2.3% del ALI al cierre del trimestre, frente a 5.2% del ALI al cierre de 2024. En cuanto al desarrollo, nos complace anunciar que este mes concluyeron todas las actividades importantes de construcción en nuestras instalaciones de laboratorio de FDLE en Fort Myers, Florida. Tras iniciar el proyecto en agosto de 2025, estamos muy orgullosos de la ejecución de nuestro equipo interno y nuestros socios de desarrollo para entregar las instalaciones en 15 meses. De cara al futuro, nuestra cartera de proyectos de desarrollo sigue avanzando según lo previsto. La construcción del tribunal federal de Flagstaff, Arizona, sigue encaminada para concluir en el primer trimestre de 2027. Por su parte, ahora se espera que el proyecto de tribunal federal en Medford, Oregon, concluya durante el primer semestre de 2028.

El calendario refleja el proceso de diseño del gobierno con diversas agencias, que está tardando un poco más de lo previsto. En cuanto al apalancamiento, al cierre del trimestre, nuestra deuda neta en relación con el EBITDA trimestral anualizado se situó en 7.1 veces. Esta métrica mejoró frente al segundo trimestre y refleja nuestro avance continuo hacia el rango objetivo de apalancamiento de caja. Creemos que este avance posiciona bien a la compañía de cara a 2027 y a nuestro objetivo de obtener una calificación crediticia adicional de grado de inversión. Estamos aumentando el FFO por acción y reduciendo el apalancamiento al mismo tiempo. Es difícil lograr ambas cosas a la vez y me enorgullece lo que nuestro equipo ha conseguido hasta ahora. En cuanto a la guía (guidance), estamos elevando el límite inferior de nuestra guía de FFO básico por acción para 2026. Nuestro nuevo rango es de $3.08 a $3.13 por acción, frente al rango anterior de $3.07 a $3.13.

El aumento se debe principalmente a la ejecución de una extensión de arrendamiento de 9 meses en FAA Chicago, que incluye un plazo firme de 6 meses y aporta ingresos adicionales tanto en 2026 como en 2027. Este beneficio se ve parcialmente compensado por el pago anticipado, en septiembre, de nuestro préstamo de construcción de $35.6 millones para Bedford, antes de su vencimiento en agosto de 2027. Ese préstamo aportaba aproximadamente $0.02 por acción a nuestras perspectivas para 2027, y utilizamos los fondos del pago para reducir los préstamos pendientes de nuestra línea de crédito renovable. Para 2027, presentamos una guía inicial de FFO básico por acción para el año completo de $3.09 a $3.17 por acción. En el punto medio, esto implica un crecimiento de aproximadamente 1% frente al punto medio de 2026, y el límite superior implica aproximadamente 2%, el límite inferior de nuestro objetivo de largo plazo.