Llamada de resultados del T3 2026 de BrightSpire Capital, Inc.

Durante esta llamada, nos referiremos a BrightSpire Capital como BrightSpire, BRSP o la compañía. En la llamada de hoy participan el director ejecutivo de la compañía, Mike Mazzei; el presidente y director de operaciones, Andy Witt; y el director financiero, Frank Saracino. Antes de ceder la palabra, tengan en cuenta que cierta información presentada en esta llamada contiene declaraciones prospectivas. Estas declaraciones, basadas en las expectativas actuales de la gerencia, están sujetas a riesgos, incertidumbres y supuestos. Los posibles riesgos e incertidumbres podrían hacer que los resultados comerciales y financieros de la compañía difieran sustancialmente. Para conocer los riesgos que podrían afectar los resultados, consulten la sección Factores de riesgo de nuestro informe anual (10-K) más reciente, así como otros factores de riesgo incluidos en las declaraciones prospectivas de los informes actuales y periódicos que la compañía presenta ante la SEC ocasionalmente.

Toda la información analizada en esta llamada corresponde a la fecha de hoy, 28 de octubre de 2026, y la compañía no tiene la intención ni la obligación de actualizarla ante eventos o circunstancias futuras. Además, cierta información financiera presentada en esta llamada corresponde a medidas financieras no GAAP. El comunicado de resultados de la compañía y la presentación complementaria, publicados ayer por la tarde y disponibles en el sitio web de la compañía, incluyen conciliaciones con las medidas GAAP correspondientes y una explicación de por qué la compañía considera que estas medidas financieras no GAAP son útiles para los inversionistas. Antes de ceder la palabra a Mike, haré un breve repaso de nuestros resultados. La compañía reportó una utilidad neta GAAP atribuible a los accionistas comunes de $46.9 millones, o $0.37 por acción; utilidades distribuibles de $10.3 millones, o $0.08 por acción; y utilidades distribuibles ajustadas de $17.8 millones, o $0.14 por acción.

La compañía también reportó un valor en libros GAAP de $7.08 por acción y un valor en libros sin depreciación de $7.87 por acción al 30 de septiembre de 2026. Por último, durante esta llamada, la gerencia podría referirse a las utilidades distribuibles como DE. Dicho esto, quisiera ceder ahora la palabra a Mike.

Gracias, David, y bienvenidos a nuestra llamada de resultados del tercer trimestre de 2026. Estamos satisfechos con nuestro desempeño este trimestre, especialmente considerando la enorme volatilidad de los mercados de capitales. A pesar de ese contexto, seguimos ejecutando nuestra estrategia en múltiples áreas del negocio. Antes de hablar de nuestra actividad del tercer trimestre, quisiera dedicar un tiempo a los mercados de capitales. Durante el trimestre y hasta hoy, experimentamos una volatilidad significativa en el mercado de tasas de interés. El rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años alcanzó un máximo de 5.37%, que en ese momento marcó un máximo de 25 años y representó un movimiento de casi 100 puntos básicos desde el 30 de junio. Luego, la volatilidad cambió de dirección y los rendimientos cayeron bruscamente por debajo de 5%, tras un repunte de 20 puntos básicos en una sola jornada el viernes pasado. Al mismo tiempo, los inversionistas del mercado de crédito se sumaron a la revuelta de los vigilantes de bonos, a medida que los diferenciales se ampliaron en los bonos corporativos, los préstamos a plazo y los productos estructurados.

Además, es menos habitual que los diferenciales de crédito se amplíen al mismo tiempo que suben las tasas de interés. Esta dinámica refleja una mayor preocupación por las interminables necesidades de financiamiento de los hiperescaladores. Además, crecen las dudas sobre el rendimiento de la inversión de los billones que se están destinando al desarrollo de infraestructura de IA. Como resultado, hay una mayor atención a los créditos más vulnerables del ecosistema de IA, especialmente dada la naturaleza de dependencia mutua entre estas contrapartes. Esto se evidencia sobre todo en los niveles de rendimiento a los que cotiza actualmente cierta deuda relacionada con la IA. Estas dinámicas han llevado a los inversionistas de los mercados de capitales a hacer una pausa y adoptar una postura más cautelosa, de esperar y ver. Hemos observado que parte de esta situación se ha extendido a los mercados inmobiliarios comerciales, donde las transacciones de compraventa de inversiones se han reajustado en precio o simplemente se han retirado del mercado.

En el segmento de deuda inmobiliaria comercial, los diferenciales de los tramos AAA de las CLO y de los repos de financiamiento de inventario bancario se ampliaron alrededor de 10 a 15 puntos básicos, lo que también llevó a los prestamistas a pisar el freno brevemente. En este contexto, las valuaciones de las empresas públicas del sector de los REIT hipotecarios comerciales han estado bajo una presión considerable durante los últimos meses. BrightSpire, al igual que nuestros pares que cotizan en bolsa, cotiza con un fuerte descuento respecto de su valor en libros. Hemos recomprado acciones durante los últimos varios trimestres, incluidas aproximadamente 2.1 millones de acciones durante el tercer trimestre. Por supuesto, reconocemos que nuestras acciones representan una oportunidad aún más atractiva a los precios actuales. Sin embargo, los niveles a los que cotizan hoy los REIT hipotecarios que cotizan en bolsa refuerzan la importancia de mantener la confianza del mercado y de los prestamistas en la solidez y durabilidad de nuestro balance general. Creemos que, en períodos como este, la liquidez en efectivo se convierte en el activo más importante de un REIT hipotecario.

Dicho esto, prevemos que nuestros niveles de liquidez podrían seguir aumentando en los próximos meses. Una reducción temporal de la demanda de financiamiento para adquisiciones, sumada a permitir que aumente nuestra liquidez a corto plazo, podría traducirse en un crecimiento más lento de la cartera de préstamos que el que hemos registrado en los últimos trimestres. Esto podría prolongar nuestro plazo para desplegar plenamente el capital y, a su vez, retrasar el momento en que alcancemos una cobertura positiva del dividendo. Sin embargo, creemos que mantener la solidez y la liquidez del balance general es la prioridad correcta a corto plazo, dadas las condiciones actuales. Ahora, pasando al tercer trimestre, permítanme destacar algunos acontecimientos clave. En primer lugar, tuvimos otro trimestre sólido de originaciones, que totalizaron $272 millones. Seguimos mejorando la composición de la cartera, con préstamos de menor tamaño promedio, una mayor diversificación y una proporción cada vez mayor de préstamos multifamiliares. También seguiremos evitando deliberadamente las concentraciones en préstamos de gran tamaño.

Por ello, en los próximos trimestres, esperamos que nuestra exposición a préstamos para oficinas y a préstamos originados antes de 2024 siga disminuyendo, tanto en términos relativos como absolutos. En segundo lugar, cerramos la venta de nuestra inversión en Albertsons con arrendamiento triple neto. Acordamos esta venta cuando los bonos del Tesoro a 10 años rendían 4.42%. Dado el movimiento posterior de las tasas, el resultado para BrightSpire fue sustancialmente más favorable que cuando se anunció inicialmente. Es importante destacar que la venta eliminó el riesgo de una dilución significativa del ROE al refinanciar y se realizó a un precio apenas 2% por debajo del valor en libros sin depreciación. En tercer lugar, completamos nuestra quinta CLO, que fue nuestra segunda emisión de este año. Como resultado, aproximadamente dos tercios de nuestra cartera de préstamos ahora están financiados mediante pasivos de CLO sin recurso y que no están sujetos a valoración a mercado. Completar dos CLO este año valida de manera importante nuestras capacidades de originación y financiamiento.

Esta CLO reciente incluye una fase de acumulación de $100 millones y un período de reinversión de 30 meses. Estas características nos permiten seguir originando activamente nuevos préstamos y, al mismo tiempo, preservar la liquidez a corto plazo. Además, como recordatorio, BrightSpire ha evitado recurrir a apalancamiento adicional en su estructura de capital. En concreto, no tenemos acciones preferentes ni préstamos a plazo. En conjunto, la actividad del tercer trimestre se basa en los avances que hemos logrado en lo que va del año y demuestra que seguimos teniendo la capacidad de reciclar capital, identificar oportunidades de préstamo atractivas y, por ende, mejorar la cartera de préstamos y fortalecer el balance general. Para concluir, logramos avances significativos este trimestre y seguimos ejecutando nuestros planes a pesar de un entorno de mercado más desafiante. De cara al futuro, nos enfocaremos en desplegar de manera oportunista la capacidad de acumulación y reinversión de nuestras CLO, mientras mantenemos el impulso en los activos de la lista de vigilancia y los bienes raíces adjudicados. Al perseguir estas prioridades, seguiremos guiándonos por las señales del mercado.

Aunque el mercado de bonos del Tesoro parece haberse calmado durante la última semana, esto podría deberse a una búsqueda de activos de calidad ante la creciente preocupación en los mercados de crédito relacionados con la IA. A corto plazo, mantendremos la disciplina, seguiremos fortaleciendo nuestra posición de liquidez y, ante todo, protegeremos el balance general. Como empresa administrada internamente, nuestros intereses están alineados con los de nuestros accionistas y prestamistas. Nuestro equipo directivo sigue teniendo una inversión plena junto con nuestros accionistas. Dicho esto, quisiera ceder ahora la palabra a nuestro presidente, Andy Witt. ¿Andy? Gracias, Mike. Nuestros resultados del tercer trimestre reflejan avances continuos en todas las áreas del negocio.

Como destacó Mike, la actividad de originación de BrightSpire ha sido sólida durante los últimos trimestres, lo que impulsó un crecimiento neto de la cartera de préstamos de más de $700 millones, o 30% interanual, hasta $3.1 mil millones. Es importante destacar que este crecimiento sigue mejorando la composición de la cartera. La cartera de préstamos ahora está compuesta en un 72% por propiedades multifamiliares y, tras completar nuestra segunda CLO este año, aproximadamente dos tercios están financiados mediante financiamiento sin recurso y que no está sujeto a valoración a mercado. El último año estuvo marcado por un crecimiento significativo de la cartera de préstamos. Sin embargo, esperamos que el crecimiento de nuestra cartera de préstamos se modere a corto plazo. Aunque nuestro pipeline sigue siendo sólido, prevemos que la volatilidad actual de las tasas de interés, las próximas elecciones y la estacionalidad contribuirán a moderar la actividad transaccional, una dinámica que ya empieza a manifestarse en tiempo real.

En cuanto a nuestra actividad crediticia, originamos siete préstamos con compromisos totales agregados de $272 millones. Los pagos de préstamos totalizaron $79 millones en cuatro posiciones. Al cierre del trimestre, la cartera de préstamos estaba compuesta por 111 préstamos, con un saldo agregado de aproximadamente $3.1 mil millones, un aumento neto de casi $200 millones frente al trimestre anterior. El saldo promedio de los préstamos de toda la cartera es de $28 millones, cómodamente dentro de nuestro rango objetivo, con una calificación de riesgo promedio ponderada de 3.1. Seguimos avanzando en la resolución de propiedades REO. Durante el trimestre, concretamos la venta de una propiedad REO multifamiliar en Mesa, Arizona, y la venta de la propiedad multifamiliar en Fort Worth, Texas, se concretó ayer, lo que redujo aún más nuestra exposición a REO.

También iniciamos el proceso de comercialización de nuestro terreno REO en Santa Clara, California. A pesar del aumento de las tasas, dada la solidez del mercado y del activo, creemos que el mercado recibirá bien la propiedad, debido a la considerable demanda de vivienda y a la dinámica favorable del mercado que observamos en el área de la bahía. Además, prevemos sacar al mercado las dos propiedades REO multifamiliares restantes en un plazo relativamente cercano. Nuestro objetivo es seguir reduciendo la exposición a REO y, en última instancia, reducir este segmento de la cartera a la propiedad hotelera de San Jose, que también prevemos sacar al mercado en algún momento de 2027. Mientras tanto, en lo que respecta al hotel, avanzamos con nuestro plan de negocios, atendiendo el mantenimiento diferido y mejorando el desempeño operativo con miras a sacar la propiedad al mercado.